MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning FLATNES BYGG CONSULT AS Gyldenløves gate 34 4614 KRISTIANSAND S DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2016/1548-8 Glenn Anderson, 38 27 34 15 018/0073/L42 25.08.2016 DISPENSASJON OG TILLATELSE Oppføring av tilbygg til bolig gnr. 18, bnr. 73 Sted/adresse: Tregdeveien 661 Tiltakshavere: Eirin og Knut Skagestad Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens (Pbl) 20-1 første ledd bokstav a, 20-2 andre ledd bokstav a, og 20-3 gis det tillatelse til å oppføre tilbygg til bolig på 77 m², i tråd med tegninger og situasjonskart mottatt 01.07.16 Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra Pbl 1-8 og kommuneplanens arealdel for oppføring av tilbygg til bolig i strandsonen, i et område som etter kommuneplanens arealdel er utlagt til landbruk-, natur og friluftsområde. Vedtaket begrunnes med at tiltaket er et tilbygg til bolig i et område som i dag fremstår som nedbygd. Vi kan dermed ikke se at intensjonen bak byggeforbudet blir vesentlig tilsidesatt av tiltaket. Det vises videre til drøftelsen under «Vurdering». Teknisk forvaltnings myndighet og sakens bakgrunn Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra 21.01.16 i sak 10-16. Tiltaket er jfr. matrikkellovens 25 ført i matrikkelen. Registrert eier er med dette underrettet om føringen. Søknaden Flatnes Bygg Consult AS søker på vegne av Eirin og Knut Skagestad om tillatelse til oppføring av tilbygg til bolig i Tregdeveien 661. Tilbygget har et bruksareal på 77 m², og består av en hovedetasje og et loft. Tilbygget er underordnet eksisterende bolig. POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : 38 27 30 00 INTERNETT: www.mandal.kommune.no Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: 38 27 30 99 E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : 6335.05.22222 ORG.NR : 964 968 519
Arealplanstatus Tilbygget kommer ca. 15 meter fra sjøen, i et område som etter kommuneplanens arealdel er utlagt til landbruk-, natur- og friluftsområde. En tillatelse for tiltaket betinger dispensasjon fra Pbl 1-8 og kommuneplanens arealdel. Dispensasjon Som begrunnelse for dispensasjon skriver søker at eiendommen i dag er bebygd med bolighus, garasje og sjøbu. Boligen er godt vedlikeholdt, men bærer preg av noe utdaterte planløsninger, og kan ikke sies å ha en innvendig funksjonalitet som man gjerne forventer i dag. Det er et ønske om å oppføre et tilbygg på boligens østside, for å kunne tilpasse bygningen de reelle behovene familien har, og tilrettelegge for å enklere kunne ha gjester og dele plassen med øvrige familier og venner. Søker skriver at tiltaket kun vil berøre areal som i dag brukes som uteareal og som ligger inntil boligen på eiendommen. Tiltaket vil derfor ikke komme i konflikt med allmennhetens interesser. Søker mener at tiltaket ikke vil komme i konflikt med intensjonene bak byggeforbudet i strandsonen eller byggeforbudet etter kommuneplanens arealdel. For tiltakshaver vil fordelene av privat karakter være vesentlige. Ønsket tiltak er planlagt ut fra grundige vurderinger av hvilke behov man har, og hva som vil gi en behøvd økning i bruksverdi. Omsøkt tilbygg vil gi en sterkt ønsket økning i funksjonalitet, og gi familien Skagestad muligheten til å bruke boligen slik de alltid har ønsket. Dette er også noe som kan anses å komme flere mennesker til gode enn tiltakshaver og deres aller nærmeste, gjennom at dette legger til rette for at man lettere kan ha gjester boende f.eks. på somrene. Søker vil videre påpeke at på generelt grunnlag medfører det samfunnsmessige fordeler å tillate tiltakshavere å oppgradere og utvikle eiendommene sine, innenfor rimelighetens grenser. Dette øker eiers forpliktelse til eiendommene, og bidrar til godt vedlikeholdte eiendommer langs kysten. Dette legger igjen til rette for langvarige og stabile eierforhold, som også må anses som fordeler for et område som helhet. Andre forhold Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs 8-12. Miljødirektoratets naturbasekart inneholder ikke registreringer i området. Teknisk forvaltning er heller ikke kjent med andre særlige biologiske eller landskapsmessige verdier på stedt, og vurderer tiltaket til ikke å komme i konflikt med naturmangfoldloven. Det er fortatt kulturminne søk etter Miljødirektoratets naturbase med kulturminnesøk. Det er ikke registrert fornminner som vil bli berørt av tiltaket, jf. naturbase. Andre myndigheters uttalelser Naturvernforbundet i Mandal skriver i e-post datert 26.07.16 at de ikke har merknader til tiltaket. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder ved Miljøvernavdelingen har i brev datert 02.08.16 kommentert søknaden. Miljøvernavdelingen skriver at selv om tilbygget søkes etablert i tilknytning til en enebolig vurderer Fylkesmannen, på grunn av eneboligens beliggenhet 15-20 meter fra sjøen, at kommunen bør støtte seg til kommuneplanens bestemmelser om tillatt BRA for fritidsboliger. Kommuneplanen for Mandal 2015-2027 åpner opp for samlet BRA på 120 m² for regulerte fritidsboliger og fritidsboliger i LNF-områder. Målt i Gisline har eksisterende bolig BYA på i underkant av 180 m². Med nye 59,5 m² vil BYA på boligen bli omtrent 240 m². Stortinget har gitt 100-metersbeltet langs sjøen en særskilt beskyttelse. Foruten det generelle byggeforbudet i PBL 1-8 er det ved Kgl. res. av 25.03.11 gitt statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Alle kystkommunene i Aust- og Vest- Agder regnes i disse retningslinjene som kommuner der
presset på strandsonen er stort. Her skal byggeforbudet praktiseres strengt og dispensasjoner unngås. Etter avdelingens vurdering kan en dispensasjon i dette tilfellet gi uheldige presedensvirkninger og de vil av presedenshensyn fraråde å innvilge dispensasjon i denne saken. I e-post datert 15.08.16 har søker kommentert fylkesmannens uttalelse. Søker skriver at det er med sterk undring de leser at fylkesmannen er av den oppfatning at boliger som ligger i nærheten av sjø skal vurderes som fritidsboliger når det gjelder maksimalt tillatt bruksareal angitt i kommuneplanen. Hvis dette skulle bli gjeldende praksis så vil det få store og uoversiktlige konsekvenser for en mengde boliger så vel i Mandal kommune som i andre kystkommuner. I Mandal og andre kystkommuner ligger det utallige boliger innenfor 100 metersbeltet. Hvis man, som fylkesmannen tydeligvis ønsker, skulle frata alle disse mulighetene for å utbedre og bygge ut sine boliger i takt med skiftende behov, ville det bety en dramatisk endring i forvaltningen av byggesaker i Norge. Det er viktig å presisere at man selvsagt skal ta lokale og allmenne hensyn. I denne saken mener søker at slike hensyn ikke er til hinder for et tilbygg som omsøkt. Søker anmoder kommunen om ikke å ta hensyn til dette utspillet fra Fylkesmannen. Tiltakshaver har i e-post datert 23.08.16 kommentert fylkesmannens uttalelse. Fylkesmannen argumenterer for at eiendommen p.g.a. sin beliggenhet i nærheten av sjøen skal betraktes som fritidsbolig. Eiendommen ble oppført i 1968 av Eva og Ivar Støle som enebolig. Tiltakshaver kjøpte boligen i 1982. For tiden har familien adresse i Kristiansand p.g.a. arbeid og studier, men eiendommen brukes regelmessig hele året. Boplikten er således innfridd ettersom tiltakshaver hadde adresse her frem til 1990. Mellom Jensesbukten i vest og Oddebukten i øst er det totalt seks bebygde eiendommer. Av disse er fem eneboliger og den sjette en eldre hytte fra tidlig 60-tallet. Det må vel derfor kunne sies at dette er et typisk boligområde. Tiltakshaver ønsker å oppgradere eiendommen etter familiens behov for eventuelt bruk som primærbolig i fremtiden. Tiltakshaver håper disse opplysningene kan tas i betraktning i den videre saksbehandlingen. Merknader fra nabo/gjenboer Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3. Ved varslingsfristens utløp er det ikke registrert merknader i saken. Vurdering Dispensasjon kan gis etter plan- og bygningslovens 19-2. I bestemmelsene heter det bl.a. at: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.». Tiltaket er i strid med Pbl. 1-8 (byggeforbudet i strandsonen), og i strid med kommuneplanens landbruk-, natur- og friluftformål, og er avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Pbl. 19-2 åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi
dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etter Pbl. 19-2 fjerde ledd heter det at kommunen heller ikke bør innvilge dispensasjon når direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Kommunen har anledning til å sette relevante vilkår for å innvilge en dispensasjon. Det er søkt dispensasjon fra Pbl. 1-8, og fra kommuneplanens arealdel for oppføring av tilbygg til bolig i Tregdeveien 661. Tilbygget vil komme ca 15 meter fra sjøen, og området er etter kommuneplanens arealdel utlagt til landbruk-, natur- og friluftsområde. Hensynsynet bak byggeforbudet i strandsonen er landskapsvern, forholdet til allmennhetens ferdsel og det biologiske mangfold. Hensynet bak byggeforbudet etter kommuneplanens arealdel er å ivareta landbruksinteressene, naturinteressene og friluftsinteressene. Fylkesmannen anbefaler at tiltaket størrelsesmessig tilpasses kommuneplanens bestemmelser for fritidsbebyggelse. Vi ser at et slikt vilkår generelt kan være med på å begrense det bebygde preget i strandsonen, og kommunen kan etter Pbl. 19-2 sette vilkår for å kunne innvilge en dispensasjon. Tiltaket er en bolig, som for tiden benyttes som sekundærbolig, siden tiltakshaver bor i Kristiansand. Tiltaket ligger på en odde, som i hovedsak er bebygd med boliger, og det er ikke ønskelig fra kommunens side å bruksendre boligene her til fritidsbebyggelse. Bestemmelsene i kommuneplanens arealdel er i hovedsak blitt utarbeidet for å ivareta landskapsvernet i strandsonen. Tanken her er områder hvor det er en viss avstand mellom bebyggelsen, og ønsket har da vært å få lave, mørke naturtilpassende bygg, med en begrenset størrelse. Den omsøkte boligen ligger på en odde, som er svært nedbygd med fem boliger og ei hytte. Selv om tilbygget vil bli synlig fra sjøen, kan teknisk forvaltning ikke se at et tilbygg til en bolig her, vil komme i vesentlig konflikt med landskapsvernet. Vi kan videre ikke se at et tilbygg ytterligere vil komme i konflikt med allmennhetens ferdsel, og det er ikke registreringer i området som tilsier at tiltaket vil skade det biologiske mangfold. Det er videre ingen landbruksinteresser her. Siden tiltaket ikke kommer i vesentlig konflikt med intensjonen bak byggeforbudet, må tiltakshavers ønske tillegges en del vekt. Tiltakshavers har et reelt behov for å oppgradere boligen, slik at denne på sikt kan brukes som primærbolig. Teknisk forvaltning finner tiltakshavers fordeler med tiltaket til å være større enn ulempene en dispensasjon her vil medføre. Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon etter plan og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Ansvar og kontroll Flatnes Bygg Consult AS har erklært ansvar som ansvarlig søker og som ansvarlig for arkitektonisk utforming og planløsning, tiltaksklasse 1. Sentral godkjenning. Arvid Ellingsen AS godkjennes som ansvarlig prosjekterende og utførende for grunn- og terrengarbeidene, tiltaksklasse 1. Foretaket har delvis sentral godkjenning innenfor fagområdet. P.A. Klev eftf. AS har erklær ansvar for prosjektering og utførelse av arbeider med radonsikring og for arbeider med mur, puss og betong, tiltaksklasse 1. Foretaket har delvis sentral godkjenning innenfor fagområdet.
Svein Trygsland har erklært ansvar for prosjektering av konstruksjonssikkerhet inkl. brann, bygningsfysikk, energi, lyd og fukt. Videre har Trygsland erklært ansvar for utførelse av tømrer- og snekkerarbeidet, blikkenslagerarbeidet, og for samordning av foretak i utførelsesfasen, tiltaksklasse 1. Mur og puss v/helge Homme har erklært ansvar for prosjektering og utførelse av membranarbeidet, tiltaksklase 1. Flaa VVS har erklært ansvar for prosjektering og utførelse av arbeider med Utvendig VA og for sanitærarbeidet, tiltaksklasse 1. Sentral godkjenning. Gunnar Jakobsen AS har erklært ansvar for kontroll av fuktsikring i våtrom, tiltaksklasse 1. Utforming/tilpassing Mandal kommune vurderer at tiltaket har gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til tiltakets funksjon. Tiltaket vurderes å ha naturlige omgivelser som passer til plasseringen, jf. Pbl. 29-2. Informasjon Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Dispensasjon Pbl. 19-2 8 800,- Gebyrtype Pbl. 20-3 10 000,- Til sammen 18 800,- Faktura ettersendes tiltakshaver. Avfall Dersom avfall fra byggetiltaket behandles i strid med avfallsplan kan plan- og bygningsmyndighetene ilegge forurensningsgebyr med hjemmel i forurensningslovens 73. Et slikt gebyr vil minst være av en slik størrelse at det oppveier den fortjeneste som er oppnådd ved avfallshåndtering i strid med bestemmelsene. Bygningsavfall skal håndteres etter forurensningslovens bestemmelser og leveres til godkjent oppsamlingsplass. Ferdigstilling Ansvarlig søker skal anmode om ferdigattest, eventuelt midlertidig brukstillatelse, før det nye tiltaket tas i bruk. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tiltakshaver mottar tillatelsen. Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29.
Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 376/16. Med hilsen Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Brevet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Kopi til: Knut Skagestad Gyldenløves Gate 34 4614 KRISTIANSAND Fylkesmannen I Aust- og Vest-Agder Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL Mandal bydrift