ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 69/17 Formannskapet 28.03.2017 13/17 Kommunestyret 04.04.2017 SLUTTBEHANDLING AV DETALJREGULERING FOR ENERGIVEGEN 4, GNR 7/186, I JESSHEIM NÆRINGSPARK - PLANID 398 Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtas detaljreguleringsplan for Energivegen 4, gnr 7/186, i Jessheim Næringspark, datert 04.10.2016, med bestemmelser revidert 02.03.2017. I henhold til plan- og bygningslovens 12-14 oppheves den delen av gjeldende reguleringsplan for nordøstre del av Jessheim Næringspark, vedtatt 05.09.2011, der denne overlapper med ny plan. Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2012/6545-40 Side 1 av 10
Saksprotokoll i Kommunestyret - 04.04.2017 Det ble stilt spørsmål om repr. Tim Holmviks habilitet, repr. Holmvik informerte om at han ikke hadde eierinteresser i den aktuelle tomten og ble derved enstemmig erklært habil. Behandling: Av 45 representanter var 45 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Repr. Gro Irene Holt (SV/R) fremmet følgende forslag: Saken utsettes til neste kommunestyremøte da det er fremkommet nye opplysninger knyttet til tomta, som trenger avklaringer før politisk sluttbehandling. Votering: Utsettelsesforslag fra Gro Irene Holt fikk 19 stemmer (AP, SP, SV/R og MDG) og falt derved mot 26 stemmer som stemte i mot (FrP, H, Krf, V og AU) Repr. Gro Irene Holt (SV/R) fremmet følgende forslag på vegne av AP, SP, SV/R og MDG Rådmannens innstilling støttes med unntak av formål skole og overnatting. Votering: Repr. Holts forslag fikk 20 stemmer (AP, SP, SV/R, MDG og 1xV) og falt derved mot 25 stemmer (FrP, H, Krf, AU og 1xV) som stemte i mot. Formannskapets innstilling fikk 26 stemmer (Frp, H, Krf, V og AU) og ble derved vedtatt mot 19 stemmer (AP, SP, SV/R og MDG) som stemte i mot. Saksprotokoll i Formannskapet - 28.03.2017 Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtas detaljreguleringsplan for Energivegen 4, gnr 7/186, i Jessheim Næringspark, datert 04.10.2016, med bestemmelser revidert 02.03.2017. I henhold til plan- og bygningslovens 12-14 oppheves den delen av gjeldende reguleringsplan for nordøstre del av Jessheim Næringspark, vedtatt 05.09.2011, der denne overlapper med ny plan. RÅDMANNENS INNSTILLING Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtas detaljreguleringsplan for Energivegen 4, gnr 7/186, i Jessheim Næringspark, datert 04.10.2016, med bestemmelser revidert Saksnr. 2012/6545-40 Side 2 av 10
02.03.2017. I henhold til plan- og bygningslovens 12-14 oppheves den delen av gjeldende reguleringsplan for nordøstre del av Jessheim Næringspark, vedtatt 05.09.2011, der denne overlapper med ny plan. Ullensaker, 17.03.2017 Erlend Eggum rådmann Saksnr. 2012/6545-40 Side 3 av 10
Saksbehandler: Eivin Hansen Vedlegg: 1 Detaljreguleringsplankart, datert 04.10.2016. 2 Reguleringsbestemmelser, datert 14.10.2016, revidert 02.03.2017 3 Planbeskrivelse 04 10 2016 5 Illustrasjonsplan, datert 04.10.2016. 6 Geoteknisk undersøkelse, datert 01.07.2016. 7 ROS-analyse, datert 19.08.2016, revidert 18.01.2017. 8 20170223 Notat Energivegen 4 Tillegg i bestemmelsene 9 20170223 Tegningsskisser Energivegen 4 Saksdokumenter: SAMMENDRAG: Rognstad Eiendom AS eier Energivegen 4 nordøst i Jessheim Næringspark. Plan1 AS fremmet en detaljreguleringsplan for en høy utnyttelse av tomta til kombinert bebyggelse og anlegg, her forretninger, verksted, håndverksbedrifter, kontorer og tjenesteyting. Forretningsdelen er inntil 1200 m² detaljhandel og muligheter for plasskrevende varer. Tjenesteyting kan blant annet være idrettshall, treningssenter, skole, rehabilitering og overnatting i tilknytning til disse virksomhetene. Utnyttelsen er 10 000 m² BRA og ca. 17 m høyt bygg. Rekkefølgekravet i reguleringsplanen fra 2011 er videreført, med krav om fortau langs østsiden av Industrivegen (vestsiden av delfelt K/I 2). Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplanen vedtas. SAKEN GJELDER Plan1 har på vegne av Rognstad Eiendom AS/Energivegen 4 Jessheim AS, fremmet et forslag til detaljreguleringsplan for Energivegen 4, gnr 7/186 i Jessheim Næringspark. Bakgrunn Planen omhandler Energivegen 4, gnr 7/186, sør for Biltema i Jessheim Næringspark. Grunneier ønsker å oppføre 1-2 næringsbygg i tråd med formålene i gjeldende overordnet reguleringsplan fra 2011. Det foreslås å øke utnyttelsen og byggehøyden noe. Planstatus Kommuneplan Kommuneplanen for 2015-2030 ble vedtatt den 07.09.2015. Her er det aktuelle planområdet avsatt til nåværende næringsbebyggelse. Det er ikke knyttet spesielle bestemmelser til dette området. Utenfor området, sør for Brannmannsvegen, er det i kommuneplanen/byplanen bestemt et transformasjons-område/kombinert formål som åpner for sentrumsformål. Reguleringsplaner Planområdet er regulert til kontor/lett industri/forretning i reguleringsplan for Nordøstre del av Jessheim Næringspark, vedtatt av Herredsstyret 05.09.2011. Plan-id 303. Det er krav om detaljregulering før utbygging av de enkelte delområder. Planområdet inngår i delområde K/I 2. Planen legger til rette for sentrumsnær bebyggelse for kontorer, servicevirksomheter og lett industrivirksomhet med tilhørende utsalg, lager og verksted. I tillegg tillates forretninger for plasskrevende vareslag (biler, motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler/ hagesentre). Det tillates også virksomheter for idrett og rekreasjon (treningssenter). Saksnr. 2012/6545-40 Side 4 av 10
Innenfor hele reguleringsplanen fra 2011 (K/I 1 K/I 3) tillates detaljhandel inntil 3000 m² bruksareal totalt. I bestemmelse til denne planen står det at tilgjengelig/ledig bruksareal innenfor hele planområdet må dokumenteres. Maks. tillatt gesimshøyde er kote 215, og maks. tillatt mønehøyde er kote 218. Tillatt tomteutnyttelse % BRA = 120 %. Det er i bestemmelsene et rekkefølgekrav i tilknytning til opparbeidelse av fortau og veganlegg. For K/I 2 skal fortau og veganlegg langs delfeltet i vest (østsiden av Industrivegen), være opparbeidet i hht. kommunale planer og krav. Den delen av gjeldende reguleringsplan for nordøstre del av Jessheim Næringspark som omfattes av denne detaljreguleringen, vil utgå ved vedtak av detaljreguleringsplanen. K/I 1 K/I 3 K/I 2 Fv.174 Gjeldende reguleringsplan for nordøstre del av Jessheim Næringspark fra 2011. SAKSGANG: Grunneier og arkitekt hadde et oppstartsmøte med kommunen den 04.04.2016. Det ble her stilt krav om detaljreguleringsplan. Det ble varslet oppstart av detaljregulering med brev datert 21.04.2016, og kunngjøring i lokalavisene den 23.04.2016. Frist for uttalelse var satt til 26.05.2016. Det ble mottatt 5 uttalelser. Uttalelsene er oppsummert og kommentert av forslagstiller i planbeskrivelsen. Rådmannen hadde ingen ytterligere kommentarer til 1.gangsbehandlingen. Uttalelser til offentlig ettersyn HOP vedtok å legge planforslaget, sak 212/16 ut til offentlig ettersyn, i møte 01.11.2016. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn til 12.01.2017. Det kom inn 5 merknader til offentlig Saksnr. 2012/6545-40 Side 5 av 10
ettersyn. Fylkesmannen fikk etter henvendelse utsatt frist til 17.01.2017. Merknadene er kort referert og kommentert i saksfremlegget. 1. Jernbaneverket i brev datert 24.11.2016. Jernbaneverket viser til deres uttalelse ved oppstart, og har ingen ytterligere merknader. 2. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) i brev datert 20.12.2016. NVE har ingen vesentlige merknader. 3. Statens vegvesen Region øst i brev datert 10.01.2017. Statens vegvesen viser til at planområdet ligger rett utenfor området som dekkes av kommunedelplanen for Jessheim og har nærhet til Jessheim sentrum og kollektivtilbud. Basert på dette forutsettes det at det legges opp til en restriktiv parkeringsnorm for planområdet som er i tråd med parkeringsnormen for dette området av kommunedelplanen. Utover dette har Statens vegvesen ingen vesentlige merknader til planforslaget med bestemmelser. 4. Akershus fylkeskommune i brev datert 12.01.2017. Akershus fylkeskommune viser til planområdets nærhet til Jessheim sentrum og parkeringsnormen i Byplan Jessheim. Parkeringsnormen er noe strengere for Byplan Jessheim enn selve planområdet, og fylkesrådmannen anbefaler at parkeringsnormen for Byplan Jessheim legges til grunn i planområdet for å øke andel reiser som skjer med gange, sykkel eller kollektivtransport. 5. Fylkesmannen i brev datert 17.01.2017. Fylkesmannen uttaler seg svært positivt til at antall kvadratmeter avsatt til detaljhandel ikke blir overskredet. Det er maksimalt mulig å regulere inn 1200 kvadratmeter detaljhandel. Fylkesmannen legger til grunn at planforslaget vedtas slik det er foreslått. Når det gjelder samfunnssikkerhet påpeker Fylkesmannen at ROS-analysen ikke viser planforslagets totale risikobilde. Fylkesmannen henviser til en grunnundersøkelse som fulgte planforslaget, og som viser at områdestabiliteten er tilfredsstillende, og at den derfor bør tas inn i ROS-analysen. Rådmannens kommentar: Grunnundersøkelsen som fulgte planforslaget, er tatt inn i ROS-analysen. Rådmannens samlete kommentar: De andre uttalelsene tas til etterretning. KORT BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET: Gnr. 7/186 ligger innenfor Jessheim Næringspark. Området grenser mot Energivegen i øst, mot gnr. 7/185 (Biltema) i nord, gnr. 7/112 (Sørlandets Caravansenter) i vest, og gnr. 7/187 (Møller Bil) i sør. Planområdet er ubebygd. Området er i hovedsak bevokst med gras. Saksnr. 2012/6545-40 Side 6 av 10
Naboeiendommene til planområdet er bebygd med nærings- og forretningsbygg med tilhørende parkeringsarealer. Vegene i næringsparken er kommunale. KORT BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET OG KONSEKVENSER: Det reguleres til kombinert bebyggelse- og anleggsformål-nk, energianlegg, parkering-p og grønnstruktur. Planen legger til rette for etablering av kombinasjonsbygg med arealer til forretninger, verksted, håndverksbedrifter, kontorer og tjenesteyting, med tilhørende lager, utstillingslokaler, møterom, garderober og sosiale rom. Det legges opp til en plan for næring med plass til kombinasjonsbygg, med mulighet til å huse flere leietakere og virksomheter i ett eller to bygg. Dette reguleres som et sammenhengende byggeområde. Byggeprosjektet er ikke detaljprosjektert, og størrelse og plassering av byggene kan bli justert innenfor planens rammer. Illustrasjonsplanen er ikke bindende. Parkeringsplass reguleres i nord. Øvrige parkeringsarealer på bakkeplan kan bli i tilknytning til det søndre bygget, samt i p-kjeller. Mulige adkomster til parkeringsarealer og varelevering vises med avkjørselspiler. Bestemmelsene angir maks to avkjørsler. Byggeområdet er på totalt ca. 5100 m². Området P er areal som skal opparbeides til parkeringsplasser og er på ca. 800 m². Det reguleres i tillegg vegetasjonsskjerm på 4 m under formålet grønnstruktur langs ytterkantene til eiendommen mot nord, øst og sør. Beltet skal gis en parkmessig opparbeidelse og skal skjøttes. Mot øst ønskes et mer urbant preg ved i tillegg å kunne møblere med benker, sykkelstativer og 30 % hardt belegg. Forretning omfatter både detaljhandel og handel med plasskrevende varer. Arealer til detaljhandel settes til 1200 m². Sammen med Biltema sin regulering av inntil 1800 m² med detaljhandel på gnr 7/185, blir dette tilsammen 3000 m² bruksareal slik reguleringsplanen for nordøstre del av Jessheim næringspark, vedtatt 05.09.2011, gir rom for. Detaljhandelen er foreløpig planlagt til salg av hvitevarer. Plasskrevende varer er i fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur, vedtatt i 2001, definert som salg av biler, motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler/hagesentre. Fylkesplanen er under revidering. I bestemmelsene foreslås det at «plasskrevende varer» skal være i henhold til overordnet regionale bestemmelser og retningslinjer som gjelder når byggeprosjektene kommer til utførelse. Tjenesteyting vil kunne omfatte idrettshall/treningssenter, servicevirksomhet, undervisning, lege/tannlege/ fysioterapi og tilsvarende, konsulentvirksomhet, servering/kafé, samt overnatting i tilknytning til disse virksomhetene. Innenfor deler av andre etasje i nordre bygg er det planer om idrettshall/treningssenter. Terrenget inne i området ligger på rundt kote 203. Det er behov for en maks. gesims på kote 217 og en maks. øvre gesims/mønehøyde på kote 219 for å få plass til en eventuell idrettshall. Bygningsdelen på kote 219 skal være inntrukket minimum 4 m fra fasadeliv mot øst og vest. Det foreslås en utnyttelse med bruksareal på totalt maksimalt 10 000 m² BRA. Det prosjektet som er illustrert vil med den viste grunnflata og 3 fulle etasjer, samt mellombygg og parkering utgjøre ca. 10 000 m² BRA. Sammenlignet med gjeldende regulert utnyttelsesgrad på 120 % BRA, så utgjør 10 000 m² BRA en utnyttelse på ca. 148 % BRA. Saksnr. 2012/6545-40 Side 7 av 10
Parkeringskrav foreslås tilsvarende som i planen til Biltema like inntil planområdet, med 1,7 parkeringsplass pr. 100 m² BRA for detaljhandel, og 1 plass pr 100 m² for de øvrige arealene. Det gir da 20 parkeringsplasser for 1200 m² detaljhandel, og 88 plasser for 8800 m² øvrig areal ved full utbygging. Dette blir tilsammen 108 plasser ved full utbygging. Det skal avsettes plass for minst 100 sykkelplasser. Byggegrense i øst er som i gjeldende reguleringsplan på 12,5 m fra senterlinje av Energivegen. For byggeområdet er det på planen vist 4 m byggegrense fra eiendomsgrensa mot vest og sør. Rekkefølgekravet i planen vedtatt i 2011, er videreført som en rekkefølgebestemmelse. Dvs. at fortau og veganlegg fra fortauet ved rundkjøringa i krysset mellom Brannmannsvegen og Industrivegen, langs østsiden av Industrivegen og fram til fortauet langs Håndverksvegen skal være opparbeidet før det gis midlertidig brukstillatelse innenfor planområdet. Dette er vist med blå strek i flyfoto under. Fortau vist som rød strek er allerede opparbeidet. Mer detaljert beskrivelse av planen og konsekvenser er omtalt i vedlagt planbeskrivelse utarbeidet av forslagstiller. RÅDMANNENS VURDERINGER / DRØFTINGER: Forhold til overordnede planer og strategier, rikspolitiske retningslinjer Planforslaget er innenfor gjeldende reguleringsplan og andre overordnete planer når det gjelder formål. Med 1200 m² bruksareal for detaljhandelsammen med 1800 m² fra Biltemaplanen, er de 3000 m² til detaljhandel innenfor nordøstre del av Jessheim Næringspark ferdig regulert, slik gjeldende reguleringsplan åpner for. Nord for Brannmannsvegen kan det ikke åpnes for mer detaljhandel innenfor gjeldende overordnete planer. «Plasskrevende varer» er definert i fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur, fra 2001, som nevnt tidligere i saksfremlegget. Slik er det også regulert i gjeldende reguleringsplan. Fylkesplanen er under revidering, og begrepet kan bli definert på en annen måte. I bestemmelsene foreslås det at «plasskrevende varer» skal være i henhold til de til enhver tid gjeldende overordnete planer når det søkes byggetillatelse. Det gir rom for fleksibilitet, og muligheten til å tilpasse formålet etter nye regionale bestemmelser og retningslinjer som gjelder når byggeprosjektene kommer til utførelse. Utbygger ønsker å anlegge en idrettshall innenfor området. Rådmannen vil presisere at dette forholdet ligger på utbyggers initiativ, og er slik sett ikke et formål som er spilt inn fra Saksnr. 2012/6545-40 Side 8 av 10
rådmannens side. Kommunens behov for leie av økt hallkapasitet er ikke drøftet formelt eller vurdert av rådmannen. Planformålene er fleksible og åpner for flere løsninger, og en er ikke bundet av at det må integreres en hall i prosjektet. Overnatting Før saken skulle sendes inn til sluttbehandling, ønsket utbygger å legge inn et tilleggspunkt om overnatting som en del av tjenesteyting i planbestemmelsene. Helt konkret omfatter tilleggspunktet «overnatting i tilknytning til disse virksomhetene». Det kan være overnatting i forbindelse med idrettsutdannelse eller idrettsarrangement, overnatting ved rehabilitering/ opptrening eller annen omsorg. Elementet om overnatting kan bidra til å utfylle og forbedre tjenestene, utvide bruken av området og lokalene utover vanlig kontortid, samt støtte opp om sambruk med tilleggende bygg. Forslaget vil mest sannsynlig ikke medføre økt trafikk til eiendommen, da mange av de tiltenkte brukerne av området ikke benytter seg av bil. Rådmannen stiller seg positiv til endringen. Utnyttelse og høyder Utnyttelsesgraden settes til maksimalt 10 000 m² BRA, innenfor området avsatt til utbygging. Dette tilsvarer en økning til ca. 148 % BRA fra 120 % BRA i gjeldende plan, men det er i tråd med kommunens og statlige føringer om høy utnyttelse innenfor dagens byggesone og i nærheten av kollektivknutepunkt. Både gjeldende utnyttelsesgrad og ny inkluderer bakkeparkering, slik det er bestemt gjennom plan- og bygningslovens forskrifter og veiledere. Byggegrensene er 12,5 m til midten av Energivegen, og minst 4 m til nabogrenser i nord, sør og vest. Dette er i henhold til gjeldende reguleringsplan. Byggehøyder økes med 1-2 meter, men kan forsvares for å få plass til idrettshall og/eller 4 næringsetasjer. Maks. tillatt gesims er kote 217 (2 meter mer enn i gjeldende reguleringsplan) med en inntrukket øvre gesims/mønehøyde på kote 219 (1 meter mer enn i gjeldende reguleringsplan), som mot øst og vest skal være inntrukket minimum 4 m fra fasadeliv. Utforming og kvaliteter De nye illustrasjonene, som ikke er bindende, viser nå ett bygg. Det blir derfor svært viktig med vinduer og andre elementer eller farger som bryter opp fasaden. Dette er det stilt krav om i 3.1 i reguleringsbestemmelsene. Grøntbeltet er også viktig, og mest mulig parkering bør legges i kjeller eller bak bygget. Grønnstruktur Gjeldende reguleringsplan fra 2011 har krav om 4 m grøntbelte mot veg og naboeiendommer. Dette har også Biltema. På grunn av den smale tomta her på gnr 7/186, så fravikes kravet om 4 m vegetasjonsbelte mot naboeiendom i vest. Det er også 4 m grøntbelte i øst mot vegarealet til kommunen. Her tillates samtidig en mer urban utforming med noe harde flater og sykkelparkering. Trafikk Med kombinerte formål og bruk som f. eks idrettshall og verksted, så gir det besøk og trafikktopper til ulike tider på døgnet. Det er en fordel at trafikken spres, og beregninger viser ca. 770 i årsdøgntrafikk (ÅDT). Trafikk vil komme via Industrivegen og H. Bullsveg i sør eller fra Energivegen og fv.174 i nord. Kollektivmuligheter er busstopp 400-600 m unna langs fv.174 sør for rundkjøringen til Gystadmarka skole. Til tog er det ca. 900 m til Nordby holdeplass og 1,2 km til Jessheim stasjon. Det er fortau eller gangveg hele vegen til disse målpunktene. Parkering Saksnr. 2012/6545-40 Side 9 av 10
Parkeringskravet er en fast-norm, det vil si at utbyggingen må få plass til det antall p-plasser normtallet for formålene krever. For detaljhandel brukes det samme p-kravet 1,7 per 100 m 2 bruksareal, som Fylkesmannen krevde for Biltema-planen på gnr 7/185 etter innsigelse. For de øvrige formålene er p-kravene i tråd med det nivået Ullensaker har lagt seg på når det gjelder sentrumsnære næringstomter. I Byplan Jessheim parkeringsnormen for forretning minimum 0,5 til maksimum 1 per 50 m 2 bruksareal. Det tilsvarer 1-2 plasser per 100 m 2. For kontor er 0,5-1 per 100 m 2 bruksareal, mens treningssenter har 1 plass per 100 m 2 i Byplanen. Rekkefølgebestemmelser Rådmannen har krevd at for regulering av Energivegen 4 skal rekkefølgekravet i planen vedtatt i 2011, inn som en rekkefølgebestemmelse. Dvs. fortau og veganlegg fra fortauet ved rundkjøringa i krysset mellom Brannmannsvegen og Industrivegen, langs østsiden av Industrivegen og fram til fortauet langs Håndverksvegen skal opparbeides før midlertidig brukstillatelse gis innenfor planområdet. Langs hele Industrivegen er det regulert inn sykkelfelt på begge sider av kjørebanen. Sykkelfelt er ikke bygd noe sted langs Industrivegen eller i næringsparken til nå. Det ble heller ikke bygd da Biltema måtte opparbeide fortau på nordsiden av Brannmannsvegen. Forhandlinger om utbyggingsavtale pågår. Utbyggingsavtale eller byggeplan for fortauet må avklare om sykkelfeltet, som er en del av veganlegget, skal opparbeides nå, eller om det bare skal settes av plass til det. Jessheim Næringspark blir et stadig mer sentralt område når bydelen Gystadmarka bygges ut ytterligere. Med flere skoler der, idrettsanlegg og flere tusen boliger, er det viktig at myke trafikanter kan bevege seg trafikksikkert til og gjennom Næringsparken, samt til og fra sentrum. Da er det helt nødvendig at fortau og gangveger blir bygd i næringsparken. Hvert delfelt (KI 1-3) har sine krav i reguleringsplanen fra 2011 til opparbeidelse av strekninger. Det er tilfeldig at gnr 7/186, Energivegen 4, detaljreguleres først i K/I 2, bortsett fra Biltema som hadde sine egne krav til delstrekninger. Eiendommene 7/112, 7/187 og 7/209 har det samme kravet som 7/186, alle innenfor delfelt KI 2. Utbygger av gnr 7/186 forhandler om en utbyggingsavtale med kommunen, men bør også samarbeide med naboeiendommene. KONKLUSJON: Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplanen vedtas. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2012/6545-40 Side 10 av 10