STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 243/1 Arkivsaksnr: 2013/4687-21 Saksbehandler: Knut Krokann Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite kultur, næring og miljø Frigaard 243/1 og Hastad skog 258/2 - odelsfrigjøring Rådmannens forslag til vedtak: Komite kultur, næring, miljø tilrår odelsfrigjøring av eiendommen Frigaard gnr. 243 bnr.1 og Hastad skog, gnr. 258 bnr. 2 i Stjørdal kommune. Vedlegg: Oversiktskart 243-1 244-1 253-17 og 258/2, datert 18.12.2013 Gårdskart 243/1 og 244/1, datert 10.12.2013 Ortofoto 243/1 og 244/1, datert 18.12.2013 Søknad om odelsfrigjøring, datert 05.09.2013, med vedlegg: Saksfremlegg og vedtak om fradeling, udatert Brev fra kommunen 14.12.2012 med vedtak om konsesjon Takst holdt av Ivar Rolv Dybwad, udatert Stevning til Inntrøndelag tingrett, 28.06.2013, uten vedlegg Brev fra Inntrøndelag tingrett 03.07.2013 Tilsvar fra advokat Tore Welde 03.09.2013 Brev fra kommunen til advokat John J. Stamnæs 12.09.2013 Brev fra kommunen til Inntrøndelag tingrett 18.09.2013 Brev fra advokat John J. Stamnæs 27.09.2013 med oversikt over odelskretsen Brev fra advokat John J. Stamnæs 27.09.2013 Brev fra kommunen til odelsberettigete 14.10.2013 Uttalelse fra Olaug Reberg Kristiansen 21.10.2013 Uttalelse fra Haftor Skjelstad 05.11.2013 Uttalelse fra May Edel Raaen 07.11.2013 Uttalelse fra Ruth Solveig Gjeset 07.11.2013 Uttalelse fra Lars Skjelstad 08.11.2013 Uttalelse fra Laila Frigård Sund 10.11.2013 Uttalelse fra Liv S. Lunde og Ola H. Råen 13.11.2013 Uttalelse fra Beathe F. Renå, Ingolf Frigaard og Lene Youngblood 13.11.2013 Uttalelse fra Leif Harry Hammer 14.11.2013 Uttalelse fra Liv Hedvig Hammer 15.11.2013
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): E-post til partenes advokater 15.10.2013 E-post fra advokat Tore Welde 17.09.2013 E-post fra Beathe Frigaard Renå 26.10.2013 E-post til Inntrøndelag tingrett 19.09.2013 Søknad om odelsfrigjøring 05.09.2013 med vedlagte odelsfraskrivelser Kjøpekontrakt datert 25.05.2012 Skjøte datert 09.01.2013 Gårdskart 243/1, datert 29.08.2013 Oversiktskart 243/1 og 258/2, datert 08.11.2013 Gårdskart for 244/1, datert 15.11.2013 Situasjonskart 243/7 datert 08.06.2012 Stevning 28.06.2013 med vedlegg Saksopplysninger Advokat Tore Welde har i brev 05.09.2013, på vegne av Stian Hofstad, søkt om odelsfrigjøring av eiendommen Frigaard, gnr. 243 bnr. 1 og Hastad skog, gnr. 258 bnr. 2 i Stjørdal kommune. Bakgrunnen for søknaden er at Martin Frigaard har gått til odelssøksmål mot Stian Hofstad. Hofstad kjøpte eiendommen av Ove Frigaard ved kjøpekontrakt 25.05.2012. Han fikk konsesjon ved vedtak i Komite kultur, næring og miljø 12.12.2012 og fikk hjemmel til eiendommen 20.02.2013. Eiendommen ble erverva som tilleggsjord til eiendommen Raumo vestre gnr. 244 bnr. 1 og gnr. 253 bnr. 17. Ove Frigaard fikk godkjent fradeling av bygninger med tomt på inntil 5 dekar i møte i Komite plan 21.11.2012. Dette arealet ble oppretta som egen eiendom 05.02.2013. Grunnbokshjemmelen til gnr. 243 bnr. 7 står på Ove Frigaard. I brev til Inntrøndelag tingrett 18.09.2013 ba kommunen om at odelsløsningssaka ble stansa da en fant at de formelle vilkåra var oppfylt, jf. odelsloven 31 første ledd. Advokat John J. Stamnæs som representerer odelsløser Martin Frigaard, har i brev 27.09.2013 kommet med merknader til søknaden. Videre har advokat Stamnæs i brev 27.09.2013 kommet med en oversikt over de som har odelsrett til eiendommen. I brev 14.10.2013 ble disse orientert om sin rett til å komme med uttalelse til søknaden, jf. odelsloven 33 og forskrift om saksbehandling i saker om odelsfrigjering etter odelslova 6. Det ble satt svarfrist 15.11.2013, og det kom inn elleve uttalelser. Disse uttalelsene er fra 22 personer, mens oversikten over odelsberettigete viser 21 personer. I sist nevnte oversikt er ikke de personene som har fraskrevet seg odelsretten, tatt med. Eiendommen Frigaard, gnr. 243 bnr. 1 og Hastad skog, gnr. 258 bnr. 2 er ifølge Skog og landskap på ca. 562 dekar. Av dette er ca. 187 dekar fulldyrka jord, ca. 21 dekar innmarksbeite og ca. 340 dekar produktiv skog. Eiendommen er fordelt på to teiger; en tunparsell og en utmarksparsell ca. 3 km nordøst for tunet. I konsesjonssøknaden var det opplyst at all drivverdig skog er uthogd. Eiendommen Raumo vestre, gnr. 244 bnr. 1 og 253 bnr. 17 er ifølge Skog og landskap på ca. 295 dekar, derav ca. 182 dekar fulldyrka jord. Det er lang felles grense mellom Raumo vestre og
Frigaard, og transportavstanden er svært kort. Stian Hofstad driver et foretak som per 31.07.2013 disponerte 523 dekar fulldyrka jord, 7 dekar overflatedyrka jord og 101 dekar innmarksbeite. Det drives produksjonen av storfekjøtt med et omfang per januar 2013 på 46 ammekyr og 74 øvrige storfe. I 2013 var det ifølge hans søknad om produksjonstilskudd 323 dekar som ble brukt til slått og beite, 200 dekar til bygg og 101 dekar ble brukt som innmarksbeite. Ifølge takst over eiendommene som er lagt ved søknaden om odelsfrigjøring, har Raumo vestre en betydelig bygningsmasse og som er i god teknisk tilstand. Blant anna ble det i 2008 oppført ei driftsbygning for 75 ammekyr. Eiendommene ligger i kommuneplanens arealdel i område for landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF). Deler av eiendommen ligger i sone for spredt utbygging der det i planperioden kunne fradeles inntil 10 tomter, og denne kvoten er oppfylt. I forslag til ny kommuneplanens arealdel ligger eiendommene i område for landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR). Den som er saksøkt i odelsløsningssak kan kreve at eiendommen gjøres fri for odel jf. odelsloven 31 som lyder: «I den mon odelsrett vil kunne skiple ei eigedomstileigning som departementet har godkjent av di kjøparen bør få tilleggsjord, kan departementet fri slik jord for eldre odelsrett. Odelsfrigjering kan skje når det ikkje er tvil om at omsynet til odelsrettshavarane må vike av di eigedomstileigninga inneber ei god løysing. Søknad om odelsfrigjering må setjast fram av eigaren innan to månader, rekna frå stemning i løysingssak blei forkynt for han». Forskrift om saksbehandling i saker om odelsfrigjering etter odelslova gir regler hvordan søknader om odelsfrigjøring skal behandles. Fylkesmannen har vedtaksmyndighet i slike saker, og kommunen skal gi uttalelse. I Stjørdal kommune er denne myndigheten delegert til Komite kultur, næring og miljø. Statens landbruksforvaltning er klageinstans. Fra 01.01.2014 er odelskretsen innskrenka slik at det bare er barn eller barnebarn av dagens eier eller barn av tidligere eier som kan løse eiendom på odel. Samtidig er adgangen til odelsfrigjøring etter odelsloven 31 tatt bort. Da odelssøksmål og søknad om odelsfrigjøring er satt fram før lovendringa, skal ikke disse lovendringene tillegges vekt i denne saka. Vurdering Søknaden satt er satt fram 05.09.2013 mens stevninga i odelsløsningssaka ble forkynt for Stian Hofstad 09.07.2013. Søknaden er dermed satt fram innen fristen etter odelsloven 31 annet ledd og den nevnte forskriften 9. Odelsfrigjøring kan skje når det ikke er tvil om at hensynet til odelsretten og odelsberettigete må vike fordi eiendomservervet fører til ei driftsmessig god løsning. Hensynet til odelsretten som rettsinstitutt skal sammen med odelsløsers tilknytning til eiendommen og hans interesse av å løse eiendommen på odel, veies mot hensynet til bruksrasjonalisering. Ved Stian Hofstad sitt kjøp av eiendommen Frigaard fikk han økt sitt arealgrunnlag betydelig, og da eiendommene ligger tett inntil hverandre førte ervervet til ei svært god drifts- og arronderingsmessig løsning. Ved behandling av konsesjonssøknaden ble det vurdert at ervervet ga ei optimal arronderingsmessig løsning. Dette er i tråd med målet om å skape mer robuste driftsenheter i landbruket. Gjennom kjøpet av tilleggsjord har Stian Hofstad gjort seg mindre avhengig av leiejord, noe som også er et landbrukspolitisk mål. Hensynet til jordrasjonalisering og behov for tilleggsjord taler for odelsfrigjøring.
Odelsløser Martin Frigaard er nevø av tidligere eier Ove Frigaard og sønnesønn av Olav O. Frigaard som solgte eiendommen til Ove Frigaard. Ifølge oversikt over odelsberettigete innsendt av advokat John J. Stamnæs 27.09.2013, er Martin Frigaard nummer fire i odelsrekkefølga. Det er opplyst at Martin vokste opp i Alta og flytta til Hegra for seks år siden. Ut fra det som er opplyst, er det ikke noen forhold som objektivt sett skulle gitt Martin Frigaard grunnlag for å ha forventninger om å overta eiendommen før Ove Frigaard fant å ville selge eiendommen. Alle de odelsberettigete som har uttalt seg, går inn for at Martin Frigaard får løse eiendommen og at eiendommen ikke frigjøres for odelsrett. Enkelte har uttrykt misnøye med at eiendommen er delt og solgt uten at dette har vært kjent blant de odelsberettigete. Lars Skjelstad har i brev 08.11.2013 uttalt at gården ville blitt overtatt av odelsberettigete dersom det hadde vært gjort kjent at den skulle selges. I brev fra Beathe Frigaard Renå, Ingolf Frigaard og Lene Youngblood datert 13.11.2013 hevdes det at det var en forutsetning for deres odelsfraskrivelse at eiendommen ikke skulle deles, og at den ikke skulle legges til Rømo vestre. I brev fra advokat Tore Welde 05.09.2013 er det redegjort for at det før kjøpekontrakt ble inngått, ble innhenta odelsfraskrivelse fra Ove Frigaard sine tre søsken og tre søskenbarn (Lene Frigaard, Ingolf Frigaard, Beathe Frigaard Renå, Helen Sund, Arne Sund og Steinar Sund). Da det 01.07.2012 ble søkt om deling av eiendommen, var det opplyst at jorda var solgt til Stian Hofstad. I forbindelse med den etterfølgende behandlinga av konsesjonssøknad, ble det lagt fram kjøpekontrakt inngått 25.05.2012. Tidligere eier Olav O. Frigaard, representert ved advokat John J. Stamnæs ba i brev 19.06.2012 om at delingssøknaden skulle stanses da søkeren Ove Frigaard ikke hadde grunnbokshjemmel til eiendommen og at delingssøknaden var et forsøk på å omgå odelsloven. Kommunen svarte i brev 18.10.2012 at Ove Frigaard var hjemmelshaver til eiendommen, og at kommunen ikke fant at det ikke var grunnlag for å ta søknaden til behandling. Det er ingen plikt for eier av odelseiendom å varsle odelsberettigete om planer om salg. Ifølge brev fra Statens landbruksforvaltning 24.03.2010 bør kommunen orientere om tilbudsregelen i odelsloven 20 når det søkes om deling av odelseiendommen med sikte på salg av hele eller deler av eiendommen. Det går videre fram at delingssøknaden skal behandles uavhengig av om eier benytter seg av tilbudsregelen, og at denne regelen ikke kan benyttes hvis kjøpekontrakt allerede er inngått. I dette tilfellet var kjøpekontrakt inngått før det ble søkt deling, slik at kommunen ikke kunne bidratt til at odelssøksmål ble unngått. Eiendommen Frigaard har i utgangspunktet vært en ressurssterk eiendom, men slik den framstår nå, er eiendommen uten bygninger og er dermed sterkt svekka som egen driftsenhet. Den har ikke vært drevet som sjølstendig driftsenhet etter at Ove Frigaard overtok eiendommen. Hvis det skal investeres i nye bygninger og anna driftsapparat, vil det være krevende å få akseptabel lønnsomhet på en gård av denne størrelsen. Hvis odelsløser skal bosette seg på og drive eiendommen, må det enten bygges nye hus, eller han må gjennom odelssøkmål eller frivillig avtale erverve eiendommen gnr. 243 bnr. 7. Det er først ved eierskifte at eiendommen eventuelt kan løses gjennom odelssøksmål. Det er ikke opplyst hvilken drift Martin Frigaard ønsker å legge opp til. Ifølge Skog og landskap er størstedelen av jorda på eiendommen godt egna til grasdyrking, mens det meste av arealet er karakterisert som egna til korndyrking. Advokat Stamnæs har i brev 05.09.2013 opplyst at Stian Hofstad leier bort 15-20 dekar til Ole Jørgen Børseth og at resten bare er kornjord. Ifølge søknad om produksjonstilskudd per 31.07.2013 drev Hofstad alt sjøleid areal. Ifølge Skog og landskap er jorda på Raumo egna for korndyrking og godt egna for grasdyrking. Opplysningene om bortleie er gjentatt i brev fra Beathe Frigaard Renå, Ingolf Frigaard og Lene Youngblood datert 13.11.2013. Videre har
advokat Stamnæs vist til at beitearealet er gjenvokst av olderskog. Hofstad har leid dette arealet siden 2007. Kommunen har nylig bevilga SMIL-midler til inngjerding av dette arealet med sikte på at det skal nyttes som beite. Ved erverv av eiendommen Frigaard fikk Stian Hofstad sammen med eiendommen Raumo vestre en vesentlig mer rasjonell driftsenhet som vil gi grunnlag for mer effektiv landbruksproduksjon og dermed gir grunnlag for arbeid og bosetting. Det forholdet at Hofstad og hans ektefelle har arbeid utenom bruket, endrer ikke på dette forholdet. Det er opplyst at eiendommen Frigaard har vært i slektas eie siden 1838, og sjøl om noen av de odelsberettigete har skrevet fra seg odelsretten, er det derfor naturlig at det knytter seg sterke følelser til at gården er solgt. Hensynet til odelsretten og de odelsberettigete taler mot odelsfrigjøring. Verken odelsløsers tilknytning til eiendommen eller hans forventninger om å overta eiendommen kan sies å være slik at disse hensyna i vesentlig grad taler mot odelsfrigjøring. Arealressursene på eiendommen taler i utgangspunktet mot å frigjøre eiendommen for odelsrett, men da eiendommen er uten bygninger, vil det være kostnadskrevende å gjenopprette eiendommen som egen driftsenhet. Hofstad sitt erverv fører til ei driftsmessig svært god løsning og styrker en driftsenhet med godt utbygd driftsapparat. Hensynet til bruksrasjonalisering bør derfor veie tyngre enn hensynet til odelsretten som rettsinstitutt, hensynet til odelsløsers tilknytning til eiendommen og hans interesse av å løse eiendommen på odel. Rådmannen finner etter dette å tilrå at eiendommen Frigaard frigjøres for odelsrett.