Søknad om tillatelse til deling av eiendommen Bakken gbnr 167/1

Transkript

1 Saksframlegg Arkivnr. 167/1 Saksnr. 2008/ Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for næring, plan og miljø Saksbehandler: Aril Røttum Søknad om tillatelse til deling av eiendommen Bakken gbnr 167/1 Dokumenter i saken: 1 I Søknad om konsesjon - deler av gbnr 167/1 - Jens Bakken og Svein A Budal 2 U Søknad om konsesjon - deler av gbnr 167/1 - Jens Bakken og Svein A Budal 3 U Søknad om deling av gbnr 167/1 - Jens Bakken og Svein A Budal 4 S Søknad om tillatelse til deling av eiendommen Bakken gbnr 167/1 Advokatene Hovstad & Kvernrød Ad. Bjørn Hovstad Kjersti Marie og Ole A. Røttum, m/kopi til Statskog Saksopplysninger Johan Septimus Bakken, Duluth, Minnesota, USA søker via brev fra adv. Bjørn Hovstad datert om tillatelse til deling av landbrukseiendommen Bakken gbnr 167/1 i Budalen. Eiendommen er i følge registrering fra Skog og Landskap på totalt 4477 dekar. Arealet fordeler seg slik: Dyrkajord 67 dekar Innmarksbeite 6 dekar Skog 1738 dekar Annen mark/fjell 2632 dekar Annet areal 34 dekar Totalt 4477 dekar Det søkes om tillatelse til å gjennomføre en slik deling av eiendommen: Søker/selger ønsker å holde tilbake tunet med gårdsbebyggelsen, ca 12 dekar Søker/selger ønsker å holde tilbake hyttetomt til seg selv, ca 2 dekar

2 Det er mulig at gårdsbebyggelsen skal selges som boplass senere. Ellers er eiendommen tenkt delt slik: Areal som tillegges gbnr 167/2, senere kalt eiendom 1 (E1) ca 600 dekar Areal som tillegges gbnr 166/6 og 7, senere kalt eiendom 2 (E2) ca 3863 dekar Sum 4477 dekar I realiteten betyr dette at gården opphører som egen driftsenhet, og at alle jordressursene fordeles på 2 naboeiendommer. Etter det vi kan se, medfølger det ingen bygninger på arealene som søkes fradelt gbnr 167/1. Setervollen har imidlertid eldre seterbebyggelse bestående av seterbu, seterfjøs og uthus som ønskes tillagt E1. Med bakgrunn i at kommunen har kjennskap til at det eksisterer uklarheter om eiendomsforholdet til Bakkvollen i Synnerdalen, er det bedt om en redegjørelse fra naboeiendommen og Statskog om dette forholdet. Ellers blir arealfordelingen følgende: 1. Selgeren ønsker å overdra til E1 den del av sin faste eiendom som ligger mellom Bua og fylkesvegen (unntak av tunet), og en utmarksparsell fra like nedenfor E1`s egen parsell Bakkvollen og opp til Olaslettbekken. Dette er 2 parseller som ikke vil ha felles grenser etter deling, men de har felles grense med E1. 2. Selgeren ønsker å overdra til E2 den del av sin faste eiendom som ligger mellom fylkesvegen og parsell som tillegges E1 ved Bakkvollen, med unntak av inntil 2 dekar på den gamle sommerfjøstomta. I tillegg ønskes arealet ovenfor Olaslettbekken tillagt E2. Det vil ikke oppstå fellesgrenser mellom E2 og deler fra gbnr 167/1. Bakgrunn. Saken er framlagt muntlig for NPM utvalget i møte. I utgangspunktet er dette en stor prinsippiell sak som kan få betydning for senere saker av samme type. E2 har leid dyrkajordarealene på delingsobjektet i svært lang tid og har ellers forvaltet eiendommen på vegne av eier som bor utenlands. Eiendommen har derfor vært en del av driftsgrunnlaget for E2 ved utbygging av driftsbygning med mer. E2 har begrensede egne jordressurser. I og med at det er jordlovens 12 som legger premissene for hvordan denne saken skal avgjøres, finner vi det riktig at spørsmålet om delingssamtykke etter jordloven behandles først. Delingssamtykke etter plan- og bygningsloven blir derfor underordnet i dette tilfellet. Det er ikke merknader knyttet til deling etter PBL. Dersom det blir gitt delingssamtykke som beskrevet i søknaden, finner vi det naturlig, i samsvar med delegasjonsreglement, at konsesjonssøknadene fra E1 og E2 behandles administrativt. Med bakgrunn i at dette oppfattes som en tung sak med prinsippielt tilsnitt, finner vi det formålstjenlig å fremme alternativ innstilling. Dette begrunnes med at det finnes argumentasjon for at det kan aksepteres delingssamtykke som omsøkt, og det er argumenter for at delingssamtykke skal avslås. Det er ikke påregnelig at eier eller nær slekt vil tilflytte eiendommen. Det antas at eiendommen kan omsettes relativt enkelt i det frie markedet til en pris i samsvar med takst på kr ,-.

3 Rettslig utgangspunkt, jordlovens 12. Formålet med jordloven er å legge forholdene slik til rette at landets arealressurser kan bli brukt på den måten som er mest gagnlig for samfunnet og de som har yrket sitt i landbruket. Det er et hovedmål å styrke driftsenhetene. Med dette som mål, må en samtidig hindre at de blir svekket gjennom fradeling. Delingsforbudet er på denne måten et naturlig motstykke til de virkemidler en har når det gjelder bruksrasjonalisering. Hensynet til jordvernet er samtidig en sentral side ved delingsforbudet. Det gjelder i størst mulig grad å bevare landbrukets ressursgrunnlag. Lovens eiendomsbegrep. Delingsforbudet gjelder eiendom som er benyttet eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk. I dette ligger et krav om at eiendommen har slik størrelse og beliggenhet at den objektivt sett kan gi grunnlag for lønnsom jord- eller skogbruksproduksjon av noe omfang, enten produksjon for salg eller til eget bruk. I tillegg skal eiendommens beliggenhet vurderes. Her kommer om eiendommen ligger i et typisk landbruksområde eller om området har mer villamessig preg. Videre skal det tas hensyn til vekstvilkår og hvilken produksjonsform som er realistisk. Det forhold at eiendommen kan egne seg som tilleggsjord, har ikke betydning for om den kommer inn under delingsforbudet. Hvilke hensyn kan tas ved avgjørelsen om delingssamtykke skal gis? Samtykke til deling kan gis dersom en av følgende to betingelser er oppfylt: 1) Samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, eller 2) Deling er forsvarlig ut fra hensynet til den avkastning eiendommen kan gi. Dette er forhold som er videre omtalt under vurderingen. Vurdering Landbruksforvaltningen fastslår at eiendommen Bakken gbnr 167/1 med seter er èn driftsenhet. Den ligger i et aktivt landbruksområde, hvor vanlig driftsform er jord- og skogbruk med husdyrhold for kjøttproduksjon og melkeproduksjon. Hvis ingen av ovenforstående forutsetninger er oppfylt, skal søknaden avslås. Delingssamtykke gis utfra et samlet skjønn, og det eksisterer ikke noe krav om at delingssamtykke skal gis selv om ett eller begge forutsetningene er oppfylt. Landbruksforvaltningen mener at betingelse nr 2 kommer til anvendelse i denne saken, da det i realiteten er snakk om å splitte opp eiendommen helt, og tillegge den som tilleggsjord til naboeiendommer. Det blir derfor ikke igjen arealer på resteiendommen å vurdere avkastning ut fra. Tunet med gardsbebyggelsen vurderes kun som boligtomt med romslig areal. Denne forutsetningen kommer også til anvendelse i saker hvor det fradeles mindre arealer, og hvor resteiendommen (hovedbruket) kan oppebære tilstrekkelig avkastning på arealene. Målet er her å sikre at driftsenhetens ressursgrunnlag ikke blir redusert. I og med eiendommen opphører som selvstendig driftsenhet, kan vi vanskelig si at eiendommens avkastningsverdi blir ivaretatt. Ut fra dette alene skal søknaden avslås. Det sentrale er hensynet til bruket på lengre sikt. Til forutsetning nr 1; om det er samfunnsinteresser av stor nok vekt for å gi delingssamtykke, må flere forhold vurderes. Her er det naturlig å gi en oversikt over kjøpereiendommenes ressurser først.

4 E1, 167/2 har følgende ressurser. Fulldyrka jord 122 dekar Innmarksbeite 38 dekar Skog 851 dekar Annen mark, fjell 741 dekar Annet areal 17 dekar totalt 1769 dekar I tillegg har han 12 daa dyrkajord på setra, og han leier 30 dekar dyrkajord fra andre eiendommer. Drifta på eiendommen består av melkeproduksjon med kvote på ca 75 tonn, og seterdrift i Synnerdalen, samt skogsdrift. Eiendommen står foran overdragelse til neste generasjon. Det eksisterer planer om kraftforkrevende produksjon. Eiendommen har gode bygninger med driftsbygning for melkeproduksjon fra 1982, ikke løsdrift. I og med at han leier jordbruksarealer i dag, er det behov for leiejord for å holde oppe produksjonen. Leiejorda kan her erstattes med dyrkajord fra delingsobjektet til en viss grad. E1 får tilført ca 32 daa dyrkajord. I forhold til seterdrifta er det slik at denne eiendommens seterbebyggelse er oppført på eiendommen 167/1 sin setervoll i Synnerdalen. Det er derfor store fordeler med å la E1 få overta arealene på setervollen i Synnerdalen. Dersom denne setra til 167/1 er bruksrettsseter, kan den overføres til E1 gjennom fjellstyresystemet uten delingssamtykke fra kommunen. Disse spørsmålene blir ikke vurdert videre i denne saken. Det er ca. 10 daa med dyrkajord på setra. I utgangspunktet er det positivt å få tilført skogarealer til eiendommen. Dette vil styrke driftsgrunnlaget vesentlig og danne bedre grunnlag for god økonomisk drift i framtida på E1. Vi har ikke vurdert den økonomiske betydningen konkret, men i og med at arealet hovedsakelig består av produktiv skog, vil vi anta at dette vil utgjøre betydelige ressurser. Vi er noe usikker på hvor verdifull den tilførte dyrkajord er. E2, 166/6 og 7 har følgende ressurser. Fulldyrka jord 118 dekar Skog 174 dekar Annen mark 81 dekar Annet areal 2 dekar totalt 375 dekar Drifta på eiendommen består av kjøttproduksjon på storfe. Innovasjon Norge har samtykket i at melkekvoten kan selges. Husdyrholdet er pr. i dag 12 ammekyr og 24 øvrige storfe. Ut fra den husdyrproduksjon som er på eiendommen i dag, er vi i tvil om at det nødvendig å tilføre mer jordressurser for å oppbære produksjonen framover i tid. Han leier ca 120 dekar dyrkajord, inkl dyrkajordarealet på delingsobjektet. E2 får tilført ca 35 daa dyrkajord fra delingsobjektet. Ut over dette er det skogsareal og fjell. E2 er i utgangspunktet en relativt liten eiendom med begrensede utmarksressurser, spesielt i forhold til skogressurser. Det er positivt å få tillagt mer skog og utmarksressurser til eiendommen. Fjellarealet betyr mindre i økonomisk sammenheng, med unntak av verdien av villreintildeling og fordeling av utbytte i Krigsvoll/Bakken jaktvald. Samfunnsinteresser av stor vekt: (forutsetning nr 1) Hva skal til for at denne argumentasjonen får relavans? Her må det legges til grunn at tiltak som har stor verdi for allmennheten eller en større gruppe personer, går inn under regelen. Personlige og/eller private interesser av økonomisk art faller derfor utenfor. Dersom det ønskes fradeling av areal for etablering av idrettsanlegg eller industritiltak el, kan disse regnes som samfunnsinteresser av stor vekt.

5 a) Dersom bosettingshensynet er sterkt nok, kan dette ses på som en samfunnsinteresse av stor vekt. I denne saken kan det være slik at bosettingen på E1 og E2 styrkes gjennom at det blir tilført arealer. Dette gjør eiendommene mer interessante for framtidig drift, og det kan bidra til at ny generasjon flytter til eiendommen E1 og overtar denne. Tunet på delingsobjektet kan selges som egen boplass, og da blir bosettingsstrukturen styrket i området. b) Dersom det oppnås en god bruksrasjonalisering gjennom delingen, kan dette anses som en samfunnsinteresse av stor vekt slik at delingssamtykke kan gis på dette grunnlag. Det er vanskelig å si hvor stor rasjonalisering som skal til for å kunne si at det oppnås god nok rasjonalisering for å kunne gi delingssamtykke. Dersom det er felles grenser mellom eiendommene som kjøper og selger arealer, og det ikke oppstår nye gbnr inne i andre eiendommer, kan vi si at det skjer en god bruksrasjonalisering gjennom sammenføyning av eiendommer. Dette vil skje for eiendommen E1. I denne saken kan det se ut som om det må legges vekt på argumentasjon omkring bosetting og bruksrasjonalisering dersom det skal gis samtykke til deling. Landbruksforvaltningen har vurdert saken ut fra flere hensyn, og funnet at det er argumenter for både avslag og godkjenning av delingssøknaden. Ut fra dette legger vi fram en alternativ innstilling for politisk behandling. En deling som omsøkt vil kreve tillatelse både etter jordloven og plan- og bygningsloven. Hvis saken avslås etter særlov (jordloven) er et ingen mening i å behandle den videre etter plan- og bygningsloven. Hvis utvalget skulle komme til den konklusjon at søknaden kan gis tillatelse etter jordloven, er det ingen ting i veien for å gi en tillatelse etter plan- og bygningsloven. Det må da komme fram i vedtaket at det gis tillatelse etter både jordloven og plan- og bygningsloven. Dersom delingssamtykket blir gitt, kan konsesjonssøknadene behandles administrativt. Med bakgrunn i taksten, kan hele eiendommen selges for ,-. Det vil si at tunet med gårdsbebyggelsen kan selges for max kr ,-. Dette vil bli lagt inn som forutsetning i konsesjonssakene, sammen med krav om at eiendommene sammenføyes. Vi kan ikke se at delingen vil medføre drifts- miljømessige ulemper for landbruket i området. Rådmannens innstilling Alt 1: Midtre Gauldal kommune avslår søknaden om deling av eiendommen Bakken gbnr 167/1 med hjemmel i jordlovens 12. Dette begrunnes med at eiendommens avkastningsevne svekkes. Vi kan heller ikke se at det foreligger samfunnsinteresser av stor nok vekt som tilsier at deling kan aksepteres. Alt 2: Midtre Gauldal kommune innvilger søknaden og godkjenner oppdeling av eiendommen Bakken gbnr 167/1 med hjemmel i jordlovens 12 og plan- og bygningslovens 93 h som omsøkt i samsvar med kjøpekontrakter. Dette begrunnes med at samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, da bosettingen i området blir styrket, og saken fører til bruksrasjonalisering. Nabobruk får tilført jordressurser som gjør at ressursgrunnlaget på disse eiendommene blir vesentlig styrket.

6 Det settes som vilkår at arealene skal sammenføyes med kjøpernes eiendommer, og de skal nyttes i jord- og skogbruksformål.