BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 18.07.2014 Saksnr.: 201007856/71 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: ULSA ÅSANE, GNR. 171, BNR. 107 OG 108, HYLKJEBAKKEN. REGULERINGSENDRING. FORSLAG TIL DETALJREGULERING, 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Helland Eiendom AS v/asplan Viak AS har fremmet forslag til endring av reguleringsplan for Hylkje Industriområde, vedtatt 06.09.1999. Reguleringsendringen gjelder i hovedsak flytting/omregulering av isolasjonsbeltet som deler eiendommene / areal i gjeldende reguleringsplan. Dette i tillegg til tilrettelegging for nytt bygg med dagligvarebutikk. Næringseiendommene i gjeldende plan er delt i to av isolasjonsbelte da det på reguleringstidspunktet var forutsatt at området skulle utvikles som to separate eiendommer. Forslagstiller har i etterkant kjøpt begge eiendommene og ønsker å utvikle de to eiendommene som en næringseiendom. Arealet som søkes endret utgjør totalt 4,8 daa, medregnet isolasjonsbelte. Området grenser mot regulerte og hovedsakelig ferdig utbygde områder. Det grenser mot fellesområde i nordøst og mot næringsområde/blandet formål i sør og vest. Boligområdet i øst er regulert og delvis utbygd, reguleringsplanen for dette området ble vedtatt i 2009. Det er en trafo på arealet regulert til blandet byggeformål. Innenfor planområdet er det i dag oppført ett bygg på bnr. 108. Planforslaget legger til rette for nybygg på bnr. 108 med 2450 m2 BRA. Planforslaget er i utgangspunktet behandlet som en mindre reguleringsendring etter plan- og bygningslovens 12-14, 2. ledd. Byrådet vedtak planforslaget den 16.8.2012. Byrådets vedtak ble imidlertid opphevet av Fylkesmannen den 28.10.2013 etter klagebehandling. Fylkesmannen mente at planforslaget ikke kunne behandles som en mindre reguleringsendring. Planforslaget er derfor behandlet, og lagt ut på nytt til offentlig ettersyn etter de alminnelige bestemmelser om utarbeiding av ny plan, jf. plan og bygningslovens 12-14, 1, ledd Side 1 av 5
Oversiktbilde planområde fra planbeskrivelsen Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 02.3.2014-29.4.2014. Det kom inn til sammen 9 private merknader og uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Endringen mht. flytting av isolasjonsbeltet vil medføre betydelig økning av tillatt byggehøyde, og bryter med hensynene til høydevirking i gjeldende reguleringsplan. Dette er heller ikke i samsvar med kommuneplanbestemmelsene pkt. 23 om tilpasning til strøkskarakteren Endring av åpningstidsbestemmelsene kan medføre økt trafikk og støy, og må konsekvensutredes etter plan- og bygningslovens 4-2. Planforslaget avviker fra retningslinjene i kommuneplanen om krav til utarbeidelse av støyanalyse Planforslaget er i strid med kommuneplanens bestemmelser om detaljhandel. Dette tema krever konskevensutredning og som ikke er utført. Planforslaget er videre i strid med regionale føringer for etablering av detaljhandel. Planforslaget medfører økt trafikk med ulemper for naboer mfl. Det er for få parkeringsplasser, og dette kan medføre fremmedparkering utenfor tilrettelagt parkeringsareal. Avkjørsel til E39 Steinestøvegen tåler ikke trafikkmengden. Tomten anbefales omregulert til boliger. Side 2 av 5
Planforslaget er ikke i samsvar med føringene i påbegynt planarbeid med Kommundelplan for Haukås Påpeking av viktigheten av tilrettelegging for varelevering, henting av avfall mv. Opplysning om at det pågår arbeid med lysregulering av krysset Hylkjebakken/E39 Steinestøvegen, som vil bedre trafikkavviklingen i dette krysset Endringer etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn Det er ikke foretatt endringer i plankart og reguleringsbestemmelser etter offentlig ettersyn. Fagetatens vurdering : Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C, og fagnotat vedr. mindre reguleringsendring, vedlegg E. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet og hovedgrepet i planforslaget med hensyn til flytting av isolasjonsbelte, og tilrettelegging for dagligvarebutikk. Fagetane vurderte planforslaget på følgende måte i fagnotat vedr. mindre reguleringsending datert Fagetaten har ingen prinsipielle innvendinger til at det regulerte isolasjonsbelte flyttes nordøst for planlagt næringsbygg slik omsøkt, dette under forutsetning av at bredden på isolasjonsbeltet opprettholdes. Ved flytting av isolasjonsbeltet vil det bli større avstand til nærmeste boligbebyggelse mot nordøst. Dette vil innvirke positivt for eksisterende bebyggelse mot nordøst, og det samme for tilhørende fellesområdet hvor del av området er opparbeidet med ballplass. Det vises også til vedlagte soldiagrammer som viser bygning i gjeldende plan og endret plan. Imidlertid vil endringsforslaget medføre at bebyggelse mot sørøst får det planlagte bygg noe nærmere, det vil også bli en lengre "sammenhengende vegg" på denne siden. Dette må likevel vurderes som en akseptabel endring av gjeldende reguleringsplan. Tilkomsten til næringsområdet blir som i gjeldende plan, men endringen gjør at felt 1 og 2 kan samkjøre parkering og tilkomst. Forslagsstiller ønsker dagligvareforretning med størrelse på ca. 1300 m2 i øvre nivå i byggefelt 2 med vareleveranse fra felt 1. Bakgrunn for dette, er at det blir vanskelige snumuligheter for større kjøretøy på nedre nivå. Formålene får en annen angivelse da reguleringsendringen lages etter ny planlov. Planforslaget er ikke i tråd med intensjonen i kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer utenfor senterområde. Det siteres: "Detaljhandel med bruksareal over 1500 m2 skal lokaliseres i kommuneplanens senterområde." For øvrig er planforslaget i strid med gjeldende reguleringsbestemmelse 4.1 som siteres:"større dagligvaresenter tillates ikke". Formålet i seg selv er i tråd med gjeldende reguleringsplan og detaljhandelen blir fordelt på to eiendommer som i gjeldende reguleringsplan er regulert til forretning. Slik at planforslaget medfører ikke endring av reguleringsformålet, men en omrokkering av isolasjonsbeltet. Fagetaten er av den oppfatning at den omsøkte endring er med å styrke nærbutikken og det er i dag kun en dagligvarebutikk i nordre del av Åsane. Det vises til vedlagt handelsanalyse. Side 3 av 5
Det forventes over tid at nærområdet blir utbygget videre. Vedlagte trafikkvurdering tilsier at en dagligvarebutikk til i området ikke vil medføre større trafikkendring i tilkomstvei og kryss. Fagetaten finner etter samlet vurdering herunder befaring på stedet å kunne anbefale en butikk for detaljhandel i byggets 2.plan i felt 2 og flytte isolasjonsbelte slik omsøkt. Det vektlegges vegkontoret sin uttalelse og innsendt trafikkanalyse, samtidig er ny dagligvarebutikk med å kunne styrke nærbutikken. Det forutsettes at antall parkeringsplasser opparbeides i henhold til gjeldende parkeringsnormer for Bergen, og at en henholder seg til gjeldende plan hva angår utnyttelse og høyde på planlagt bygg. Byrådet vedtak som nevnt forslaget som mindre endring den 16.8.2012. Fagetaten kan ikke se at det gjennom nytt offentlig ettersyn er fremkommet merknader/innvendinger mot planforlaget som gir grunn til en annen vurdering enn tidligere vurdering. Det er ikke tema i planforslaget som medfører vesentlige virkninger for miljø og samfunn, og av den grunn utløser krav til konsekvensutredning etter plan- og bygningsloven 4-1. Det er redegjort for beregning av utnyttelsesgrad og byggehøyder i planbeskrivelsen side 20-21, vedlegg C. Maksimal byggehøyde er på 9,5 meter etter reguleringsbestemmelsen, og denne bestemmelsen endres ikke gjennom planforslaget. Beregning av høyder følger ellers av TEK 10 6-2. Det vises for øvrig til forslagstillers kommentarer til de enkelte merknadene, vedlegg D. Konklusjon Fagetaten anbefaler planforslaget vedtatt. Forslag til vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, og i henhold til delegert myndighet, vedtas følgende forslag til reguleringsendring/detaljreguleringsplan : - Åsane, gnr. 171, bnr. 107 og 108, Hylkjebakken - Reguleringsendring, vist på plankart sist datert 11.5.2012, med tilhørende bestemmelser datert/revidert 11.5.2012 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 4 av 5
Vedlegg: A. Plankart datert 11.5.2012 B. Reguleringsbestemmelser, datert 11.5.2012 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 4.2.2014 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert 30.6.2014 E. Fagnotat datert 12.6.2012. F. Illustrasjonsplan G. Snitt Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/ snr 201007856 Side 5 av 5