side 1.Økonomiske rammebetingelser.2 1.1.Rentesituasjon... 2 1.2.Forbrukervekst - inflasjon.... 3 1.3.Arbeidsledighet... 3 1.4.Aksjemarkedet - Olje - Handel.. 3 1.5.De børsnoterte eiendomsselskapene 4 2.Eiendomsmarkedet... 4 2.1.Generelt.... 4 2.1.1.Oslo sentrum.. 5 2.1.2.Oslo indre vest.. 6 2.1.3.Oslo indre nord. 6 2.1.4.Oslo indre øst.. 7 2.1.5.Oslo indre syd 7 2.1.6.Oslo ytre vest... 7 2.1.7.Oslo ytre nord... 8 2.1.8.Oslo ytre øst... 8 2.1.9.Oslo ytre syd... 9 2.1.10.Øvrige Stor-Oslo 9 2.2.Leieprisanslag... 10 2.2.1.Kontor. 10 2.2.2.Lager 10 3.De største eiendomsselskapene 12 3.1.Nøkkeltall for eiendomsselskapene.. 13 NÆRINGS- EIENDOM: 1/01 4.Oppsummering 13 5.Presentasjon av meglerne i NNM. 14 NNM på internett www.nnm.no Leiekalkulator finner riktig leiepris på dine lokaler Markedsrapporter Tips og råd Registrere behov
Markedsrapport nr. 1/01 side 2 INNLEDNING 2000 ble et konsolideringsår for norsk økonomi. Veksten i produksjon og sysselsetting ble svært moderat, og høykonjunkturen fra slutten av 1990- tallet ser ut til å være over. Ledigheten er imidlertid fortsatt lav, og det er betydelig knapphet på arbeidskraft i deler av arbeidsmarkedet. Vi merker i dag en lav ledighet av kontorarealer, spesielt i Oslo sentrum og i Oslo vest. I løpet av de neste par år vil det ferdigstilles mange eiendomsprosjekter som f.eks. Telenorbyggene på Fornebu. I tillegg flytter også andre store aktører ut fra sentrum. Dette kan føre til økt ledighet og en generell avkjøling i et nå overopphetet marked. har vært en svakt fallende pris på fastrentelån. Markedet forventer derfor at renten skal ned på sikt. Utviklingen i det norske rentemarkedet er også avhengig av utenlandske forhold. I USA er renten på full fart nedover. En amerikansk nedtur vil raskt smitte over til resten av verden og etter hvert også ramme Norge. Uten en økonomisk nedtur internasjonalt, vil det kanskje ikke være nødvendig for Norges Bank å kutte rentene her hjemme, siden etterspørselen fra utlandet da blir opprettholdt. Lange og korte renter 10 års statsobl. 3-mnds nibor Konjunkturavgiften er skrinlagt. Likevel har regjeringen har allerede kommet med nye sjokk for eiendomsbransjen med innføring av nye avskrivningssatser på næringsbygg. 16,00 14,00 12,00 10,00 Neste markedsrapport utkommer medio juni. 8,00 6,00 1. Økonomiske rammebetingelser 4,00 2,00 0,00 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Etter fjorårets renteøkninger regnet de fleste aktørene i markedet med at sentralbanken kom til å sette ned renten i 2001. Foreløpig har ikke disse renteøkningene virket godt nok til at dette har skjedd. Kilde: DnB Markets 8 % Realrente Statistisk sentralbyrå (SSB) konkluderer så langt med at den norske landingen har blitt myk. I år blir det oppsving i oljeinvesteringene, svak vekst, lavere inflasjon og muligens rentekutt. Utviklingen avhenger imidlertid av den økonomiske situasjonen i USA. I tillegg kan den kommende valgkampen i Norge legge en demper på Norges Banks vilje til å redusere styringsrentene med det første. 1.1 Rentesituasjonen I fjor stagnerte i følge SSB etterspørselen og produksjonen på fastlandet. Eksporten fortsatte å tape markedsandeler og oljeinvesteringene falt videre. Likevel forsvarer andre faktorer et relativt høyt rentenivå: Høy detaljomsetning, god inntektsvekst hos husholdningene, stramt arbeidsmarked og høye boligpriser. 6 % 4 % 2 % 0 % 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 «Realrente» definerer vi som differansen mellom langsiktig rente (lang stats-obligasjon) og utviklingen i KPI ( inflasjon). Tall for 2001 er dagens "lange stat" og anslått KPI for år 2001. Kilde: SSB 2001 Det som imidlertid er et godt tegn, og som også er viktig for eiendomsmarkedet, er at det jevnt over
Markedsrapport nr. 1/01 side 3 1.2 Forbruksvekst/ Inflasjon Husholdningene låner fortsatt mer, selv om veksten avtar. Norges Banks kredittindikator økte i 2000 med 12,5 prosent. Man ser at det er stor vilje til kjøp av bolig, og det tyder på høy etterspørsel etter varige forbruksgoder. Husholdningene er villige til å bruke penger. Det er først i inneværende år etterspørselen fra fastlandet faller. Høye nominelle og reelle renter demper husholdningenes etterspørsel, i tillegg til at bedriftenes investeringer blir reduserte. Fjorårets prisstigning på 3,1 prosent er den høyeste siden 1991. Justert for valutakursendringer, økte energipriser og avgifter var inflasjonen likevel i underkant av 2,0 prosent. I år regner SSB med en inflasjon på 2,5 prosent som justert for ulike bidrag også tilsvarer en prisstigning like i underkant av 2 prosent. Siden kursen på norske kroner er relativt stabil, har dessuten aktørene i pengemarkedet tillit til at inflasjonen i Norge blir holdt lav. 16 % 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 1975 1978 1981 1984 Inflasjon 1987 1990 1993 1996 1999 Inflasjonen fra 1975, her vist ved årlig %-vise endring i KPI. Tall for 2001 og 2002 er anslag. Kilde: SSB 1.3 Arbeidsledighet Å være arbeidstaker i Norge ser fortsatt ut til å by på mange muligheter. Arbeidsdirektoratet hevder sågar at arbeidsledigheten kommer til å synke noe i løpet av året. Dermed tror direktoratet at trenden med svakt økende arbeidsledighet som har virket siden bunnivået i 1998 er brutt. Det påpekes at det er store regionale forskjeller i landet. Faktisk har alle fylkene på Østlandet færre arbeidsledige nå enn for ett år siden. 2002 Bedriftledernes forventninger til fremtiden er fortsatt positiv. Det er dobbelt så mange som forventer økt sysselsetting i sin bransje i forhold til antallet som forventer økt ledighet. Størst optimisme finnes i Olje- og offshorebransjen. 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 0,00 % 1985 Arbeidsledige i % av arbeidsstyrken 1987 1989 1991 1993 1995 Kilde: SSB Tall fra 2001 er anslag. 1997 1.4 Aksjemarkedet / olje 1999 2001 De internasjonale aksjekursene falt kraftig i høst, og også i 2001 har det vært turbulent på verdens børser. Produksjon og sysselsetting stagnerer i USA og Japan. Man frykter derfor et kraftig tilbakeslag i verdensøkonomien, men samtidig kan de stadige rentenedsettelsene skape nye muligheter i aksjemarkedet. På den teknologitunge NASDAQbørsen har kursene falt kraftig siden toppnoteringene for et år siden, og dette preger også Oslo Børs. De enorme oljeinntektene som tilfaller landet preger samfunnsdebatten. Regjeringen er blant de som mener at den lave arbeidsledigheten gjør det vanskelig å bruke mer av oljepengene. Man frykter økt inflasjon og høyere renter. Oljeinntektene ser fortsatt ut til å holde seg stabilt høye. Medlemmene bestemte på Opec-møtet 17.januar å kutte produksjonskvotene med 1,5 millioner fat olje fra 1. februar for å holde oljeprisen innenfor et prisbånd på 22 til 28 dollar fatet. 17.mars vedtok OPEC-landene å kutte produksjonen med ytterligere 1 million fat. Om det blir flere kutt avhenger bl.a. av hvordan det går med den amerikanske økonomien. Foreløpig ser det ut til at OPEC har lykkes med å stabilisere oljeprisen innen det ønskede intervallet.
Markedsrapport nr. 1/01 side 4 1.5 De børsnoterte eiendomsselskapene Som vi har påpekt gjentatte ganger handles det lite eiendomsaksjer på børsen. To indekser offentliggjort av HolteProsjekt antyder at direkte investeringer i næringseiendom siden høsten 1998 har gitt langt høyere avkastning enn investeringer via børsen. Resultatene selskapene presterer er imidlertid gode. Olav Thon Eiendomsselskap fikk et resultat på 258,7 millioner kroner før skatt i 2000, mot et resultat på 163,0 millioner i 1999. Selskapet venter fortsatt positiv utvikling. Steen & Strøm fikk et resultat på 150,8 millioner før skatt i 2000, mot et resultat på 117,8 millioner kroner i 1999. Selskapet skal bli et rendyrket kjøpesenter- og eiendomsselskap, bl.a. ved å selge sine aksjer i Storebrand. Avantor-konsernet fikk et resultat på 399,8 millioner kroner før skatt i fjor, hvorav salgsgevinster utgjør 349 millioner, mot et resultat på minus 55 millioner kroner i 1999. Selskapet uttaler videre at kundemulighetene i Nydalen er så gode at selskapet trolig kan holde et høyere tempo i utbyggingen enn tidligere antatt. 2. Eiendomsmarkedet 2.1. Generelt For attraktive kontorarealer i Oslo sentrum er etterspørselen fortsatt større enn tilbudet. Siden mange leietakere har høy betalingsvillighet, stiger derfor prisene. Samtidig segmenteres markedet ved at eldre urasjonelle eiendommer, som ikke byr på effektive løsninger og tilfredsstillende inne miljø, blir vanskeligere å leie ut. Leietakerne fokuserer for tiden mer på kvalitet enn pris, og ledige lokaler blir ofte absorbert av eksisterende leietakere. Dette fører til at lokalene aldri blir presentert i markedet. Som nevnt er arbeidsmarkedet stramt, og vanskelighetene med å rekruttere fagfolk merkes spesielt godt i hovedstaden. Sannsynligvis er dette en av grunnene til at det er viktig å kunne presentere attraktive kontorlokaler. Ikke uventet bidrar IT-bransjen til sysselsettingsøkningen, men den gruppen som prosentvis øker mest er typiske tjenesteytende yrker som advokater, organisasjonskonsulenter og revisorer. Regjeringen har bestemt seg for å skrinlegge den foreslåtte konjunkturavgiften på nye næringsbygg. Dermed har regjeringen tatt advarslene fra byggenæringen på alvor. For å kompensere for konjunkturavgiftens bortfall forlenges investeringsavgiften ut mars 2002. Ved å utsette investeringsreformen med ekstra 3 måneder regner politikerne med at de kalkulerte inntektene på 1,5 mrd. fra konjunkturavgiften blir erstattet. Samtidig med dette er det vedtatt nye avskrivningssatser på næringsbygg. Reduksjonen i avskrivningssatsene, som går fra 2 til 0 prosent i sentrale strøk og fra 4 til 1 prosent i distriktene betegnes som et verre forslag enn konjunkturavgiften. Konsekvensen av dette vil bli økt skattetrykk for eiendomsbesitterne. Etter et rolig halvår tok syndikeringsmarkedet for næringseiendom seg opp igjen før jul. Stillstanden i høst, som følge av rentehevninger, politisk utforsigbarhet rundt konjunkturavgiften og fjerning av saldoavskrivninger ble ikke langvarig. Det meldes om at de største aktørene ikke har problemer med å fulltegne prosjekter i dag. Eiendomsbesittere i Vest - Europa kan være fornøyde. I snitt økte leieprisnivået i prestisjesegmentet for kontoreiendom med 22% i 2000. Best ut kom Stockholm med en økning i leieprisene på hele 47,5%. Lager - kombinasjonslokaler Etterspørselen etter lager- og kombinasjonslokaler er brukerstyrt og vi merker en liten men stabil aktivitet. Man foretrekker brukervennlige bygg med god logistikk og adkomst i segmentet over 1.000 m 2. Leienivå for denne type kombinertbygg ligger i størrelsesorden kr. 750 900,- pr. m 2 /år avhengig av beliggenhet. Byggebransjen: Entreprenørene ser igjen lysere på tilværelsen etter konjunkturavgiftens bortgang. En del prosjekter som ble skrinlagt høsten 2000 vurderes nå på nytt,
Markedsrapport nr. 1/01 side 5 men man frykter at prosjekter har måtte vike til fordel for andre investeringer. Av i alt 1.584 personlige konkurser står bygge og anleggbransjen for hver fjerde personlige konkurs. Ser man på foretakskonkursene innenfor bygg- og anlegg var det derimot en nedgang, fra 250 i 1999 til 212 i fjor. Handel: De 59 største kjøpesentrene i Norge omsatte i fjor for 4,2 milliarder kroner. Mot 1999 var dette en økning på 8,5%. På topp troner Kvadrat kjøpesenter i Sandnes etterfulgt av bl.a. Strømmen Storsenter, City Syd i Trondheim og Sandvika Storsenter. Oslo City er taperen blant de største kjøpesentrene med en omsetningssvikt på 5 % fra i fjor. Tekstiler representerer en vesentlig del av kjøpesentrenes omsetningen. Tall fra de 15 største sentrene viser at klær og sko står for over 30% av total omsetning. Samtidig som vi ser en økt konsentrasjon rundt kjøpesentrene holder Bogstadveien stand som Oslos handlegate nr. 1. Leieprisutviklingen har fulgt presset i markedet og vi kan stadig observere at forretningslokaler i handlegaten bytter leietakere. Bolig Etter korrigeringen boligmarkedet har vært igjennom høsten 2000, har året startet som forventet for boligmeglerne. Det er igjen god fart og høstens dempede aktivitet er borte. Boligmeglere kan melde om godt besøkte visninger og aktive budrunder. En prisoppgang kan forventes da utbud av bolig ikke står i samsvar med etterspørselen. Ferske tall fra SSB viser at det ble igangsatt 22.156 boliger de første elleve måneder i 2000. Dette er 22 prosent flere boliger sammenlignet med samme periode i 1999. Markedsrapporten og leiepristabellen angir markedspriser for hvert enkelt område. Leienivåene gjelder kontorlokaler med god standard. Kartet viser inndelingen av Oslo i de delene vi omtaler i den følgende beskrivelse. 2.1.1 Oslo sentrum Oslo sentrum er innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus I Oslo sentrum opprettholdes leiepresset etter moderne og effektive kontorer med sentral beliggenhet. Avstanden mellom tilbud og etterspørsel gjenspeiler seg i leienivået. Den lave arealledigheten i sentrum fører igjen til at selskaper på flyttefot med nedslagsfelt i sentrum må utvide sitt primære søkeområde for å finne alternativer. Mer enn noen gang merker man viktigheten av god beliggenhet. I et presset arbeidsmarked må selskapene lokke sine medarbeidere, ikke bare med lønninger, men også skape et helhetlig tilbud for sine ansatte. Utleiearbeid av 3.200 m 2 kontor i Thiisbygget, Haakon VII`s gt. 1 er i gang. Bygget er med sin unike beliggenhet og utforming et landemerke i Vika. Megler kan melde om meget god interesse og forhandlinger med aktuelle leietakere. Leienivå antas ligge i størrelsesorden kr. 2.500,- pr. m 2 as is. Skattefogden i Oslo og Akershus har tegnet kontrakt på 4.000 m 2 kontor i Nedre Vollgt. 11. Utleier kan melde om kvadratmeterpris på kr. 1.800,- pr. m 2.
Markedsrapport nr. 1/01 side 6 I Rådhusgt. 21 har Bare Suppe tegnet 5 års kontrakt for leie av forretnings/- serverings lokale. Leienivå er kr. 2.450,- pr. m2 tilpasset leietaker. Megler er i dialog med flere interessenter i forbindelse med utleie av totalt 4.200 m2 kontor i Akersgt. 18/Øvre Slottsgt. 9. Utleiearbeidet av 640 m 2 kontor i Dronning Mauds gt. 10, 10. etasje er i sluttfasen. Leienivå ligger i størrelsesorden kr. 2.700,- pr. m 2 as is. Leietaker betaler tilpasninger. Utleier er ferdig forhandlet på kontorarealene i Thons nye bygg paviljongen ved siden av hotell Opera i Bjørvika. Totalt er 2.574 m 2 kontor over 5. etasjer utleid til en bruker i 10 år med en snittleie i underkant av kr. 2.700,- pr. m 2 /år. Toppetasjen oppnådde en kvadratmeterpris på kr. 3.000,- pr. m 2. Det statlige eiendomsselskapet Entra Eiendom har kjøpt Postgirobygget for 530 millioner. Den 19.etasjer høye bygningen i Oslo sentrum skal totalrenoveres både ut- og innvendig. Posten skal leie de sju øverste etasjene, resten skal etter planen fylles med butikker, kafeer og kultur. Dermed har Entra Eiendom tatt nok et stort grep og blitt en av de største aktørene i Oslo sentrum. Stortinget må tåle kritikk for ikke å satse nok på utbyggingen i Bjørvika. Senketunnelen under Bjørvika står i beste fall ferdig i 2010, to år etter at operaen åpnes. Nærmeste nabo den første tiden kan derfor bli trafikkmaskinen E18. Mange mener likevel det er alvorligere at et knapt flertall i Stortinget avviser planene om Mosseveitunnelen, hvor private midler skulle fremskynde utbyggingen. Beregninger viser at bedre miljø, økt sikkerhet og effektivisert innfart til Oslo gjør prosjektet samfunnsøkonomisk interessant. *) Oslo sentrum, kontorer med god standard 4. kv. -00 1. kvartal - 2001 Snitt Min Maks Snitt Vika/ 2.300 1.900 3.300 2.350 Aker Brygge Øvrige sentr. 1.800 1.450 2.400 1.850 *) Vika/Aker Brygge betegner vi som et eget område på grunn av sitt høye prisnivå. Til dels hører også eiendommene rundt Rådhuset til dette segmentet. 2.1.2 Oslo indre vest Oslo indre vest består av områdene Bislett, Majorstuen, Frogner og Skillebekk. 1.500 m 2 kontor er utleid til Norsk Filmsentral i Holtegt. 26 til leienivå kr. 1.500,- pr. m 2 /år. Lokalene har ikke ventilasjon. Leiekontraktslengde 5 år. KPMG-bygget på Majorstuen som ferdigstilles ultimo 2001 har fremdeles ledige ca. 1.000 m 2 forretnings-/servicelokaler i byggets 1. etasje. Lokalet kan deles opp i 3-4 enheter og leieantydning er oppgitt til kr. 3.000,- pr. m 2 tilpasset leietaker. KPMG fremleier 3. etasjer i bygget, 14., 17. og 18. etasje, hver på ca. 1000 kvm. Utleier kan melde om pågående sluttforhandlinger på 2 av etasjene. I Bygdøy allé 4 er det utleid 400 m2 kontor til kr. 1.800,- pr. m2/år. Notar Eiendom AS besitter mesteparten av bygget. I Niels Juels gate 16 er det leid ut 460 m2 kontor til en leiepris av kr. 1.700,- pr m2/år. Lokalene er nyrehabiliterte og tilpasset leietaker. Tatler Bogstadveien 11 åpnet 22. februar. Varemagasinet fremstår med en eksklusiv profil og har leietakere som bl.a. urmaker Bjerke, Tatler, DKNY Esthetique m.fl. Eier av Ambassadeur Hotel i Camilla Colletts Vei velger å ikke selge, men bygger i stedet om de 41 hotellrommene til 25 leiligheter. Oslo indre vest, kontorer med god standard 4. kv. -00 1. kvartal 2001 Snitt Min Maks Snitt 1.700 1.500 2.000 1.750 2.1.3 Oslo indre nord Oslo indre nord består av områdene St. Hanshaugen, Alex. Kiellands pl., Grünerløkka. Stor interesse for utradisjonelle kontorarealer langs Akerselven og i eldre industrilokaler med særpreg. Kretative bransjer og IT er dominerende. Grünerløkka fremstår som et typisk nisjeomåde i utvikling av forretningsdrift.
Markedsrapport nr. 1/01 side 7 I Chr. Kroghs gate 32 har NCC for utleie totalt 4.500 m 2 kontor. Rehabiliteringen av gården har gått som forventet. Kontorarealene er skapt for virksomheter som jobber i team og åpne løsninger. Snittleie ligger i størrelsesorden kr. 1.500,- pr. m 2. Som et ledd i en større satsning på billige utleieboliger for ungdom, planlegges det å bygge 10-12 toromsleiligheter i Waldermar Thranes gate 3. Det eksisterer planer for 350 nye boliger på Grünerløkka og Sofienberg, 120 av dem er planlagt som studentboliger. Boligene fordeler seg på tre prosjekter i Gøteborggata 8/Teglverksgata 7, sannergata 27-29 og Trondheimsveien 13-15/Lakkegata 66. Riksantikvaren ønsker å frede 135 bygårder rundt parken ved Birkelunden på Grünerløkka. dette har vekt sterke reaksjoner hos beboerne i området som frykter redusert verdiøkning på gårdene. Oslo indre nord, kontorer med god standard 4. kv. -00 1. kvartal - 2001 Snitt Min Maks Snitt 1.200 1.000 1.400 1.250 Oslo indre øst, kontorer med god standard 4. kv. -00 1. kvartal 2001 Snitt Min Maks Snitt 1.100 900 1.300 1.150 2.1.5 Oslo indre syd Oslo indre syd består av områdene Sjursøya/ Bekkelaget, Nordstrand. Det er planer om utbygging av en containerhavn i fjellet under sjømannsskolen for å løse Oslos havneproblemer. Dermed kan de tilsynelatende uforenlige kravene om både containerhavn og boligbygging på Oslo havn forenes. Det registreres liten utvikling i området på næringseiendom. Oslo indre syd, kontorer med god standard 4. kv. -00 1. kvartal - 2001 Snitt Min Maks Snitt 1.100 950 1.300 1.150 2.1.4 Oslo indre øst 2.1.6 Oslo ytre vest Oslo indre øst består av områdene Grønland, Tøyen, Kampen/Vålerenga, Ensjø og Lodalen OBOS har kjøpt deler av Lodalen for utvikling av bolig. En del av eksisterende bygningsmasse er fredet og vil derfor bli stående. Det legges planer for utvikling av 150.000 m2 boliger fordelt på terrasseblokker og småhusbebyggelse. Planen med prosjektet er å skape Lodalen som en egen bydel. 540 m2 kontor er utleid i Grenseveien 65-67 for en leiepris på kr. 1.200,- pr. m2/år tilpasset leietaker. I Lørenveien 64 forventer utleier et leienivå i størrelsesorden kr. 1.500-1.600,- pr. m 2 for til sammen 20.000 m 2. Et 20 meter høyt, sirkelformet veksthus planlegges på sirkustomten utenfor Botanisk hage på Tøyen. Veksthuset skal bli et utstillingsvindu for Botanisk hage og universitetet. Oslo ytre vest består av områdene Fornebu, Lysaker, Skøyen, og Smestad. Det som er betegnede for Lysaker-området er stor byggeaktivitet og lite ledighet. Få store ledige arealer men en del fremleie av mindre arealenheter. UMTS selskapet Broadband Mobile ASA har leid seg inn i lokaler i Strandveien 15. Arealet er på til sammen 3.600 m 2 med opsjon på ytterligere 8.000 m 2. Leienivå kr. 1.950,- pr. m 2 /år og leietid er 10 år. Leietaker flytter inn i lokalene 1. mars 2001. Investra ASA har solgt byggetrinn I på Tjernsmyr Næringspark på Lysaker til ACTA. Byggetrinn I er under oppføring og vil bli ferdigstilt og overlevert til ACTA i september 2001. Hele byggetrinnet er leid ut til Software Innovation ASA. I Skøyenområdet opprettholdes den lave arealledigheten. Vi registrerer noe aktivitet på utleie av mindre areal.
Markedsrapport nr. 1/01 side 8 Vi har definert områdene Skøyen og Lysaker som egne prisgrupper. Områdene er hver i sær forskjellige fra resten av området Oslo ytre vest. 2.1.8 Oslo ytre øst Oslo ytre vest, kontorer med god standard 4. kv. -00 1. kvartal - 2001 Snitt Min Maks Snitt Ytre vest 1.550 1.400 1.900 1.600 Skøyen 1.850 1.650 2.400 1.900 Lysaker 1.750 1.600 2.300 1.800 2.1.7 Oslo ytre nord Oslo ytre nord består av områdene Gaustad, Ullevål, Nydalen, Kjelsås/Frysja, Sandaker/Storo, Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen. 1800 m2 kontor er leid ut i Sandakerveien 78. Leienivå er kr. 1.200,- pr. m2/år as is. Telenors eiendom Kyrre Greppsgt. 19 med en bygningsmasse på totalt 5.500 m2 er solgt i januar for kr. 40,4 mill. Eiendommen var gjenstand for stor interesse og har et utbyggingspotensial på 5.000 m2 til boligformål. Avantor ASA har tegnet en leiekontrakt med Radisson SAS Hotels & Resorts om leie av et nytt hotell sentralt i Nydalen. Med denne kontrakten i havn er et viktig element på plass i Avantor`s planer for videreutviklingen av Nydalen. Leiekontrakten er på 20 år med rett til forlengelse. Videre er leien omsetningsbasert. Åpning av hotellet er planlagt våren 2003. Dette utgjør ca 50 % av Avantors nye prosjekt, Torgbygget, som ved siden av hotellet vil inneholde butikker, helsetilbud, kontorer, parkering og T-banestasjon. Prosjektet ble igangsatt høsten 2000 i et felles prosjekt med Samferdselsetaten, som bygger T-baneringen gjennom Nydalen. Oslo ytre nord, kontorer med god standard 4. kv. -00 1. kvartal - 2001 Snitt Min Maks Snitt Ytre nord 1.200 1.000 1.400 1.250 Nydalen 1.550 1.350 1.900 1.600 Oslo ytre øst består av områdene Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Alnabru/ Furuset og Groruddalen. 1.100 m 2 kontor er leid ut i Bullbygget på Fyrstikktorget. Leiekontrakt er tegnet for 6 år og leienivå er kr. 1.550,- pr. m 2 inkludert parkering. Norsk Medisinal Depot har utvidet sine lokaler på Kaldbakken med 4.800 m 2 høytlager. Lageret har gode løsninger med bl.a. kjøreporter og rampeløsninger. Innflytting skjedde 1. januar då. Leienivå ligger i størrelsesorden ca. kr. 850,- pr. m 2 /år. Leiekontraktens lengde er 8 år. 3.300 m 2 kontor ledigstilles i Karoline Kristiansens vei på Helsfyr etter Novit. Utleier kan melde om stor interesse, men opplever å måtte konkurrere mot gode alternativer på Skøyen og Nydalen. Selv om Helsfyr kan tilby godt kommunikasjonsnett og gunstigere leiepriser, så oppleves interessentene ikke så prisbevisste. Beliggenhet og firmaets profilering blir sett på som viktigere. Leienivå anslås til kr. 1.400,- pr. m2/år med mindre tilpasninger. I Ole Deviks vei 4 er det tegnet kontrakt på 675 m 2 kontor til en pris av kr. 1.200,- pr. m 2 /år. Leiekontraktslengde er 7 år. NCC`s Helsfyr Panorama som utgjør totalt 17.800 m 2 fordelt på 17. etasjer er fremdeles ledig. Antatt ferdigstillelse årsskiftet 2002/ 2003. Møllers prosjekt i Teisen Terrasse er nå ferdig regulert, og det ventes på rammetillatelse fra Planog bygningsetaten. På Ammerud kan mellom 100 og 150 nye boliger kan bli bygget på Kurlandstomten ved Apalløkka skole. Planen er at det settes opp rekkehus, lavblokker eller småhus, og arbeidet starter tidligst neste vår. Oslo ytre øst, kontorer med god standard 4. kv. -00 1. kvartal - 2001 Snitt Min: Maks: Snitt Ytre øst 1.250 1.100 1.500 1.300 Helsfyr/Bryn 1.500 1.250 1.700 1.550 Kombikont.* 1.200 1.000 1.500 1.250
Markedsrapport nr. 1/01 side 9 2.1.9 Oslo ytre syd Oslo ytre syd består av områdene Ryen, Skullerud, Bjørndal og "Næringskorridor Syd". I Telenors anlegg på Skullerud er man i sluttforhandlinger med en bruker på totalt 5.000 m 2 med hovedvekt på kontorarealer. Leienivået forhandles i størrelsesorden kr. 1.100 1.200,- pr. m 2 /år ferdig tilpasset. Ryen-området, selv med sin gode beliggenhet i forhold til utfartsårer, har mye arealledighet i kontorsegmentet. Flere store kontorarealer står ledig og utleiere kan bekrefte at det vises liten interesse i markedet. Her ligger store prosjekter i støpeskjeen. Dette antas å sette Ryen på kartet som et mer attraktivt kontorområde, og øke snittleiene. Oslo ytre syd, kontorer med god standard 4. kv. -00 1. kvartal 2001 Snitt Min Maks Snitt 1.150 1.000 1.400 1.200 2.1.10 Øvrige Stor-Oslo Sandvika-området Statkraft fraflytter 12.000 m2 kontor i Veritassenteret. Arealene ledigstilles medio 2002. Veritassenteret utgjør totalt 81.000 m2 bygningsmasse og 26.000 m2 parkeringsanlegg. BI har signert leieavtale på 5.200 m2 i Elias Smiths vei 14 i Sandvika. Lokalene skal brukes til undervisning, kontorer og studentaktiviteter. Jernbaneverket skal i nærmeste fremtid starte byggingen av nytt dobbelspor Skøyen Asker. Første byggetrinn er parsellen Sandvika Jong. Planleggingen av det nye dobbeltsporet er samordnet med senterutviklingen nær kollektivknutepunkter. Grini Næringspark: Det kan meldes om stabile leietakere og ikke mye bevegelse i dette markedet. De som allerede er etablert i næringsparken fornyer sine eksisterende leieforhold.
Markedsrapport nr. 1/01 side 10 2.2 Leieprisanslag 2.2.1 NNM s anslag av leienivå 1. kvartal 2001 - kontorlokaler i Osloområdet Minimum Maksimum Gj.snitt Andel (*) A: Prestisje lokaler: 2 250 3 300 2 700 3 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: 1 750 2 400 2 150 15 % C: Høy standard, forøvrig: 1 400 1 850 1 600 30 % D: Ordinære lokaler: 1 050 1 450 1 250 30 % E: Umoderne, mangelfulle lokaler: 750 1 000 800 15 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 550 800 650 7 % Beløpene er oppgitt pr. m²/år eksklusiv andel felleskostnader. Andel av fellesareal prises overensstemmende med selve lokalleien. Vi får et "Oslo-gjennomsnitt" på kr 1.424,- pr m²/år for vårt utvalg av markedet. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C), blir gjennomsnittsleien kr 1.841,- pr m²/år. (*)Andel: NNM har fordelt bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. På denne måten kan vi definere et "Oslo-gjennomsnitt" på markedsleien for kontorlokaler. Oslo-gjennomsnittet vil da fange opp både endringer i markedsleien og forskyvninger i det enkelte segment. Vi ser en tendens til at de øverste segmentene vil ta en øket andel av totalmarkedet. NNM s anslag av leienivå sammenlignet med siste tids utvikling Kontorlokaler i Oslo området - gjennomsnittspriser 4.kv 1.kv Endringer siden: 1988 1993 2000 2001 1988 1993 4.kv 00 A: 2 500 1 600 2 600 2 700 8 % 69 % 4 % B: 2 100 1 300 2 100 2 150 2 % 65 % 2 % C: 1 800 950 1 550 1 600-11 % 68 % 3 % D: 1 400 700 1 250 1 250-11 % 79 % 0 % E: 1 300 450 800 800-38 % 78 % 0 % F: 900 350 650 650-28 % 86 % 0 % NNM s anslag av leienivået på kontorlokaler i Oslo området pr. 1. kv. 2001 sammenlignet med toppåret 1988, bunnåret 1993 og pr. foregående rapport, 4. kv. 2000. Pilene indikerer tendenser (prognoser). Tallene er ikke inflasjonsjusterte. 2.2.2 NNM s anslag av leienivå 1. kvartal 2001 - lagerlokaler i Oslo området, samt tilsvarende priser fra markedsrapport 4/00. 250 m² 250-750 m² 750-5000 m² 5000 m² 4. kv. 00 1. kv. 01 4. kv. 00 1. kv. 01 4. kv. 00 1. kv. 01 4. kv. 00 1. kv. 01 X: Lager, høyde 3,5 m 500-650 500-650 500-650 500-650 450-650 450-650 - - Y: Lager, høyde 3,5-6 m 550-700 550-700 600-700 600-700 650-750 650-750 650-850 650-850 Z: Lager, høyde 6 m - - 600-800 600-800 650-850 650-900 650-850 650-900 X: Nesten uavhengig av beliggenhet. Vareheis eller rampe eller u.etg i industribygg. Y: En eller flere porter. Oftest rampe. Få søyler.
Markedsrapport nr. 1/01 side 11 Z: Spesialtilpasset. Stort antall ramper/porter. Kommentarer / utfyllende opplysninger: Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Andre viktige momenter i denne sammenheng er "myke verdier" som leietakersammensetning, profil og miljø, samt "hardware" som tekniske og komfortmessige kvaliteter. Prestisjebetegnelsen setter ofte krav til at lokalene er pusset opp i løpet av de senere år. Prestisjebetegnelsen kan også benyttes på deler av bygg. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo og tildels Lysaker etc. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen bl.a i "hovedgatene" i området fra Vika til Stortorget. Avgjørende faktorer er; beliggenhet, plassering i kvartalet, eiendommens omdømme og sammensetning av leietakere. Eiendommen kan ha en "prestisje"-beliggenhet, men mangle muligheten for standardhevning, f.eks. pga. arealeffektivitet. På samme måte kan bygget ha meget høy teknisk og visuell standard, men være litt hemmet av områdets totalattraktivitet, eller den interne beliggenhet i området, f.eks. utsiktsretning. Mest attraktiv beliggenhet kan eksempelvis være området innenfor: Rosenkrantzgate, C.J. Hambros pl. Nationaltheateret, Ruseløkkveien og Vika Atrium. Deler av kvadraturen og sentralstasjonen omfattes også. Skøyen og Lysaker hører også til dette segmentet. C. Høy standard: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon med kjøling, og øvrige tekniske fasiliteter på et høyt nivå. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den "riktige" beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C-eiendommer. Dersom man skal løfte eiendommen tilbake til C, må det som regel en kraftig rehabilitering til. Denne rehabiliteringen vil ofte komme som en konsekvens av at markedet generelt sett har begynt å stige, eller at området som eiendommen ligger i skifter karakter. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga den mangelfulle beliggenhet/område/miljø. Segmentet har til dels "falt ut av markedet". Noen har hatt langtidsledighet. Det kan være et potensiale å ta ut av eiendommen. F. Eldre urasjonelle lokaler: Dette segmentet har "falt ut av markedet". Eiendommene er ofte saneringsmodne, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. Forklaring til lagermatrisen: Matrisen forutsetter at valg av lagerlokaler skjer på bakgrunn av funksjon og størrelse. Vi har med hensikt unnlatt å skille på beliggenhet, da det etter vårt skjønn er mindre viktig for prissettingen av lager/kombilokaler, enn feks. for kontorlokaler. Lager med lav takhøyde finner færre brukere enn høytlagre. Lavtlagre er ofte lokalisert i underetasje og har derfor ofte kortere søyleavstand, vanskeligere adkomst og færre porter/ramper. Få lagerbrukere er i stand til å utnytte takhøyde over 8 meter. De som kan utnytte dette potensialet rasjonelt er villig til å betale godt for det.