Verditakst med kontantstrømanalyse et Røstad 7600 LEVANGER Gårdsnr. 274 Bruksnr. 17 LEVANGER KOMMUNE Utført av: Steinar Flatås Oppdrag Befaringsdato:
Verditakst et Røstad 7600 LEVANGER Gårdsnr. 274 Bruksnr. 17 LEVANGER KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Andre forutsetninger/opplysninger Oppdrag: Undertegnete takstmenn har fått i oppdrag å fastsette eiendommens markeds og låneverdi. Forutsetninger: På bakgrunn av befaring og innhenting av opplysninger stipulere eiendommens markedsverdi sammenholdt med andre kjente omsetningsverdier i området. Areal er beregnet i h.h.t. NS3940, utgave 1986. Sammendrag/konklusjon Sammendrag: Anmerkning og vurdering av takstobjektet: Taksert eiendom er et næringsbygg oppsatt i 1999. Bygget inneholder bl.a. kontorlokaler, møterom, laboratorium, seminarrom, biovarmeanlegg med tilhørende utstyr, etc. Eiendommen ligger på Røstad, ca. 1,5 km nord for Levanger sentrum med alle funksjoner. Eiendommen ligger nært stoppested for jernbane, og har god adkomst fra offentlig veg. Ligger noe tilbaketrukket og er ikke eksponert mot offentlig veg, men er ideel for næringsvirksomhet med besøksvirksomhet. Bybuss i skoletiden. Bygget er på 2 etasjer med støpt plate på mark. Bygget er oppsatt med ringmur av betong, yttervegger av treverk, etasjeskillere av prefabrikert betong og tak av selvbærende stålplater, isolert og tekket med folie. Bygget har en overbygd hovedinngang, men har også flere biinnganger. Fra møterom i 2. etasje er det utgang til en overbygd veranda, også utgang til delvis overbygd takterrasse fra korridor i 2. etasje. Egen adkomst til biovarmeanlegg via leddheiseport med dør. Også innvendig adkomst til biovarmeanlegg, men denne delen var avlåst ved befaring og er ikke besiktiget. Biovarmeanlegget har utvendig anlegg for påfylling av flis. Dette ligger på nordøstsiden av bygget og har adkomst for kjøretøy. Det planlegges også kjøreadkomst på byggets nordvestside, til mattilsynets laboratorium, for innkjøring av evt. smittefarlig materiale. 2 av 11
Generell markedsvurdering: Annet: Bygget er et såkalt "intelligent" bygg. Individuelt styrte soner med varme, ventilasjon og lys. Vannbåren varme i golv, forvarmet, samt ventilasjonsluft, varmet av vannbåren varme, begge deler oppvarmet av biovarmeanlegg med flisfyrt fyrkjel med automatisk mating. Anlegget forskyner også resterende deler av Røstadanlegget. Eiendom med stor tomt og bygg av nyere dato med av bra kvalitet. Bygget ble i utgangspunktet utformet etter de leietakere som fantes på byggetidspunktet, dette gjaldt også de tekniske anleggene. Byggets noe spesialtilpassede utforming/innredning, gjør at en anser at bygget ikke er like lett omsettbart som et ordinært utleiebygg. Øvrig utleie kan kreve en del tilpasninger. Deler av bygget leies i dag ut til HUNT3, Helseundersøkelsen i NordTrøndelag. Det betales ikke leie på dette arealet. Arealet vil bli fraflyttet i løpet av høsten 2007. Markedsverdi Konklusjon markedsverdi: 16 000 000 06.08.2007... Steinar Flatås... 3 av 11
Rekvirent Rekvirert av: Levanger Boligforvaltning v/wenke Knudtsen Besiktigelse, tilstede Dato: Wenke Kundtsen Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Situasjonskart Reguleringsplaner Tegninger Utleiekontrakter Andre dok./kilder: Eier Utskrift fra Norges Eiendommer Vedlegg Nr 1 2 3 4 5 Eiendomsdata Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Forsikringsforhold Kommentar: Dokument/beskrivelse Reguleringsplaner Situasjonskart Tegninger Utleiekontrakter Utskrift fra Norges Eiendommer Ant. sider Levanger kommune Eiet tomt. Areal 8 420 m² Nei Offentlig Offentlig Offentlig Regulert område Opplysninger om forsikring er ikke oppgitt. Andre opplysninger Tomtens anvendelse: Miljø/forurensning: Utbyggingspotensiale: Tomta ligger i idylliske omgivelser på Røstadområdet, og er pent opparbeidet og beplantet. Asfalterte veger og plasser. Godt med parkering. Gangarealer langs bygget er belagt med belegningsstein og heller. På tomta er det også oppført et sykkelskur. Det er ikke kjent at det er drevet miljøforurensende virksomhet på eiendommen. Tomta er regulert til blandet formål forretning, kontor og industri. Tomta har en utnyttelsesgrad på 45 %, og har således gode muligeheter for utvidelse av bygningsmassen. 4 av 11
Bygninger på eiendommen Byggeår: 1999. Oppgitt ved befaring Gjenstående arbeider/vedlikehold Gjenstående arbeider: Det er ingen gjenstående arbeider på eiendommen. Arealer og anvendelse Etasje 1. etasje 2. etasje Sum bygning Bruttoareal BTA m² Anvendelse 1 230 Inngang, kontorer, gangararealer, møterom, laboratorium, sosiale rom og tekniske rom etc. 480 Gangarealer, kantine, teknisk rom, resepsjon og kontorer. 1 710 KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 200 210 221 224 225 227 233 Bygning, generelt Tak, takbeslag, fasader etc, er kun besiktiget fra bakkenivå. Ved befaring var bygget i bruk, og faste innredninger, møbler, etc, ble ikke flyttet på i forbindelse med befaring. Opplysninger gitt i takst om innbygde konstruksjonsdeler som ikke kan kontrolleres, er opplyst på befaring. Det samme gjelder eventuelle opplysninger om årstidenes virkning på bygningen. Det er ikke foretatt vurderinger/målinger vedr. inneklima. Grunn og fundamenter, generelt Bygget er fundamentert med betongsåler på leire. Det er boret ned kalkstabiliserende peler. Gulv på grunn Støpt golv på grunn. Frittbærende dekker Etasjeskiller av prefabrikerte betongelementer. Yttervegger Yttervegger av isolerte trekonstruksjoner, delvis forblendet med tegl, delvis pålagt plane semensteinplater. Takkonstruksjoner Taket er et lettak av selvbærende stålplater, isolert og tekket med folie. Renner og nedløp av stål med avløp til grunnen. Vinduer Vinduer har 2-lags isolerglass, med trerammer, utvendig aluminiumsbeslått. Inn- og utvendig solskjemering for vinduer på flere rom mot nordøst, øst og sørvest, automatisk. 5 av 11
235 240 245 253 261 262 270 300 Ytterdører og porter Bygget har flere innganger. Alle dører er av glass i aluminumsrammer. I hovedinngang er det selvåpnende dører, 2 dører med vindfang mellom. Utadslående tett aluminiumsdør til laboratorium mot vest. Til denne inngangen er det planlagt egen adkomstveg for innkjøring, på grunn av smittefare. Leddheiseport i aluminium med dør til Biovarme. Trykkimpregnert platting med rampe foran inngang mot sørvest. Fra h.h.v. møterom og korridor i 2. etasje, er det utadslående balkongdører, med 2-lags glass, til overbygd/delvis overbygde verandaer. Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt Veggene har generelt malt mur og malt strie. Mellom kontorer i 1. etasje er det foldevegger mot nabokontor. Himlinger inklusive taklister Himlinger har i hovedsak systemhimling og noe malte plater. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister På golvet er det banebelegg. Trapper og ramper Hovedtrapp mellom etasjer med trappeløp i stål, repos av betong belagt med belegg. Spiraltrapp i tre mellom kontorlokaler i 1. og 2. etasje. 3 stk trappestige av stål med strekkmetall i trinn, som tilleggsadkomst til 2 tekniske rom, samt til "messanin" over rengjøringssentral. Balkonger Veranda i 2. etasje med utgang fra møterom med golv av impregnerte terreassebord. Bæring av stålkonstruksjoner. Rekkverk av stål. Fra korridor i 2. etasje er det utgang til delvis overbygd takterrasse i betong. Rekkverk av stål. Fast inventar, generelt Spise/møterom i 1. etasje har foliert kjøkkeninnredning. Mekanisk avtrekk. I 1. etasje er det også et eget kjøkken med foliert kjøkkeninnredning og utslagsvask i stål med veggarmatur. Prefabrikert kjølerom med belegg på golv, adkomst fra 2 sider i 1. etasje. Kjøkken ved kantine/møterom i 2. etasje med folierte innredning. Mekanisk avtrekksvifte. VVS-installasjoner, generelt Vanninntak med vannmåler og stoppkran på kjøkken i 1. etasje. Synlige isolerte rør i kobber. Vannrør med rør-i-rør system. 2 sk. varmvannsberedere på 380 liter fra 1999 forsynet hele bygget med varmvann. plassert i rom 105, sammen med pumpe og trykktank. I tillegg er det en varmvannsbereder på 198 liter fra 1999 i 1. etasje. I 1. etasje er det 6 stk wc med servanter, hvorav 2 er handicap wc. I 2. etasje er det 2 stk wc. 6 av 11
320 330 360 400 442 520 621 Varme, generelt Bygget er et såkalt "intelligent" bygg. Individuelt styrte soner med varme, ventilasjon og lys. Vannbåren varme i golv, forvarmet, samt ventilasjonsluft, varmet av vannbåren varme, begge deler oppvarmet av biovarmeanlegg med flisfyrt fyrkjel med automatisk mating. Anlegget forskyner også resterende deler av Røstadanlegget. Egen utvendig gassentral. Brannslokking, generelt Det er merkede rømingsveger. Brannslage og brannslukkingsapparat etc. montert. Brannsikring er ikke kontrollert i detalj. Luftbehandling, generelt Balansert ventilasjonsanlegg. 2 adskilte aggregat. Det er montert aircondition. I mørkerom og et kontor i 1. etasje er det punktavsug. Elkraft, generelt Det er ikke foretatt kontroll av det elektriske anlegget. Hvis dette er ønskelig anbefales det at dette gjøres av det stedlige el.tilsyn eller andre med samme fagkompetanse. Belysningsutstyr Alle rom har automatisk styrt belysning med bevegelsessensorer. Integrert kommunikasjon, generelt Fordelingstavle for data/telefon i kopirom 1. etasje. Uttak for data og tele i alle kontorer, møterom, etc. Heiser Heis for persontransport, 400 kg, for 5 personer. Direkte varsling til heisansvarlig ved stopp. 7 av 11
KONTRAKTER/AREALER Oversikt over leiekontrakter Bygning/areal Etg. m² Leie pr år /m² Opphør mnd/år Reg. % 498 95 672 434 124 540 1 350 1 311 12/2009 12/2007 58 651 75 480 872 454 1 301 Løpende /m² Leie pr år beregnet Fra mnd/år Reg. % 1/2010 1/2008 - Administrasjon, kontor Mattilsynet Høgskolen i NordTrøndelag - Biovarme Biovarme Sum: Markedsleie/ledige lokaler Bygning/areal Etg. m² faktisk - Administrasjon, kontor Mattilsynet Høgskolen i NordTrøndelag Div. utleieareal - Biovarme Biovarme Sum: 498 96 1 200 1 200 597 600 115 200 948 1 200 1 137 600 58 1 600 1 301 75 480 1 925 880 8 av 11
TOMTEVERDI Tomteareal: Tomteverdi: Tomteareal: Tomteverdi: 8 420 m² 3 400 000 30 000 000 30 000 000 2 400 000 27 600 000 3 400 000 31 000 000 VERDIGRUNNLAG - TEKNISK VERDI Normale byggekostnader Normale byggekostn.: Beregnet for hvert bygg med takstdagens byggepris. Teknisk verdi Grunnlag: Sum normale byggekostnader: Fradrag for gjenst. arbeider, alder, forskriftskrav ol.: Teknisk verdi uten tomtekostnader: Tillegg for normale tomtekostnader: Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet: VERDIGRUNNLAG - NETTOKAPITALISERING Rentegrunnlag Forutsetning og begrunnelse for valg av kapitaliseringsrente: Renterisiko er fast i henhold til instruks. Objektrisiko henspeiler seg på den risiko som ligger i investeringer i fast eiendom generelt (1%-2%) Markedsrisiko henspeiler seg på den risiko som ligger i leieavtaler og leiepriser på denne eiendommen. (0%-2 %). Byggrisiko reflekterer forhold ved bygningen på eiendommen med hensyn til tilstand, kurans, attraktivitet, eksponering, utseende m.m. (0% - 4%). Rentegrunnlag: Effektiv risikofri rente, 10 års statsobl.: - Inflasjon: Realrente: kalkulert 2,93 %, avrundet: Renterisiko Objektrisiko Markedsrisiko Byggrisiko Kapitaliseringsrente/realavkastningskrav: 5,25 % -2,25 % 3,00 % 3,00 % 1,00 % 1,00 % 1,00 % 9,00 % 9 av 11
Brutto leieinntekter Arealtype Eiendommens arealtyper Leiekontrakter m² /m² Leie pr år Markedsleie/ledige lokaler m² /m² Leie pr år faktisk ansatt beregnet 1 542 1 200 1 850 400 58 1 301 75 480 1 600 1 925 880 Administrasjon, kontor 593 1 344 796 974 Biovarme 58 1 301 75 480 Sum: 651 872 454 Fradrag i brutto leieinntekter Brutto leieinntekter: 1 925 880 Fradrag: Alle fradrag er anslått. Det betales i dag ikke eiendomsskatt på bygget. Det er her lagt inn en sum for dette. Off. avgifter og ev. eiendomsskatt: -70 000 Forsikringspremie: -60 000 Forvaltningskostnader pr år: -50 000 Avsetninger til løpende vedlikehold pr år: -150 000 Sum normale eierkostnader: -330 000 Tap ved ledighet, 10 % av markedsleie: -190 000 Sum: -520 000-520 000 Inntektsoverskudd: Eiendommens inntektsoverskudd: 1 405 880 Beregning av kapitalisert verdi Kapitalisert verdi: Eiendommens inntektsoverskudd 1 405 880 kapitalisert med 9,0 % gir (avrundet) 15 620 000 10 av 11
VERDIGRUNNLAG - KONTANTSTRØMANALYSE Nøkkeltall Nøkkeltall Inntektsutvikling: Kostnadsutvikling: Realavkastningskrav: Diskonteringsrente: Generell ledighet: Generell ledighet fom år: Beregning av nåverdi År Leieinnt. 2007 1 346 432 2008 2 045 708 2009 2 091 736 2010 2 058 800 2011 2 105 123 2012 2 152 489 2013 2 200 920 2014 2 250 440 2015 2 301 075 2016 2 352 849 Sum beregnet nåverdi: Restverdi (ansatt restverdi): Nåverdi av restverdi: Sum beregnet nåverdi: Normale eierk. 137 500 337 425 345 017 352 780 360 717 368 834 377 132 385 618 394 294 403 166 Spesielle kostn. 2,25 % 2,25 % 9,00 % 11,25 % 10,00 % 2007 Gener. ledighet 134 643 204 571 209 174 205 880 210 512 215 249 220 092 225 044 230 108 235 285 Endring likv. Beregn. nåv. 1 074 289 1 503 712 1 537 545 1 500 140 1 533 894 1 568 406 1 603 696 1 639 778 1 676 673 1 714 398 1 074 289 1 351 651 1 242 304 1 089 511 1 001 372 920 361 845 906 777 472 714 576 656 767 9 674 209 17 164 989 5 910 760 15 584 969 KONKLUSJON MARKEDSVERDI Grunnlag for verdifastsettelsen: Markedsverdi: Tomteverdi: 3 400 000 Normale byggekostnader: Teknisk verdi: Kapitalisert verdi: Beregnet nåverdi: 30 000 000 31 000 000 15 620 000 15 584 969 På bakgrunn av ovenstående settes markedsverdien til: 16 000 000 11 av 11