SALGSPROSPEKT KREFTINGSGATE 43 46 Boligutviklingseiendom tett på Union Brygge Drammen
Innledning Malling & Co Drammen AS («MCD») er engasjert som eksklusiv megler til å avhende aksjene i DP Eiendom AS («Selskapet») med eiendommer Kreftingsgate 43-46, gnr. 110, bnr. 56, 65, 127, 812 og 813 i Drammen kommune («Eiendommene»). Dette Salgsprospekt er utarbeidet basert på opplysninger fra Selger og for øvrig fra kilder som anses å være pålitelige. MCD innestår ikke for at informasjonen i prospektet er presis eller fullstendig, og fraskriver seg ethvert ansvar (juridisk og økonomisk) for eventuelle feil eller ufullstendige opplysninger. I forbindelse med salgsprosessen er det opparbeidet link til vedlegg som potensielle budgivere vil få adgang til. Vedleggene er en integrert del av dette salgsprospekt, og det forutsettes at alle potensielle budgivere gjør seg kjent med informasjonen før budavgivelse. SALGET OMFATTER 1 MORSELSKAP MED FØLGENDE EIENDOMMER SELSKAP ORG.NR. ADRESSE MATRIKKEL DP Eiendom AS (Eies av AKA AS) 960 278 631 Kreftingsgate 46 Gnr. 110, bnr. 56 Kreftingsgate 46 Gnr. 110, bnr. 65 Kreftingsgate 43 Gnr. 110, bnr. 127 Kreftingsgate 43 Gnr. 110, bnr. 812 Kreftingsgate 43 Gnr. 110, bnr. 813
Hovedpunkter Kreftingsgate 43-46 er beliggende ved Union Brygge, som er et urbant område med etablert kontor, bolig, kultur, servering, handel og utdanning Eiendommen er pt. uregulert. I sentrumsplanen er eiendommen avsatt til «Kombinert formål bybebyggelse». Se vedlagt plankart fra Drammen Kommune Kommuneplanens arealdel 2014-2025 Utviklingseiendom sentralt i Drammen by, med mulighet for bolig- og kontor utnyttelse. Se vedlagt tre alternative skisser og volumstudier fra arkitekt Halvorsen & Reine: Alternativ 1 Bolig: Anslått totalareal ca. 6 320 m 2 BRAs Dette alternativet inneholder 11 rekkehus og 71 leiligheter. Alternativ 2 Bolig/kontor: Anslått totalareal ca. 7 280 m 2 Dette alternativet inneholder kontorbygg i 4 1/2 etasje på 2 900 m 2 BTA, 11 rekkehus på 1 210 m 2 BRAs og 44 leiligheter på 3 170 m 2 BRAs. Alternativ 3 Kontor: Anslått totalareal ca. 7 200 m 2 BTA Dette alternativet viser kun kontorer + parkering i deler av underetasje. Rekkehusene er skissert delvis lagt inn på Drammen kommunes eiendom mot Sundhauggata, tilsvarende ca. 750 m 2 tomtegrunn. Selger har dialog med Drammen Kommune vedrørende bruk av dette arealet. Videre er det tegnet inn ad komst/innkjøring på kommunal grunn. Selger har dialog med Drammen Kommune vedrørende bruk av dette tomtearealet, men er pt. ikke eier av dette. Eiendommens bygningsmasse er revet, og inneholder ingen leieforhold NØKKELINFORMASJON Adresser Martikkel Hjemmelshaver Tomtens areal Kreftingsgate 43 og 46 i Drammen kommune Gnr. 110 Bnr. 56, 65, 127, 812 og 813 i Drammen Kommune Dp Eiendom AS 110/56: 4 135,7 m 2 110/65: 891,0 m 2 110/127: 1 683,6 m 2 110/812: 128,3 m 2 110/813: 649,9 m 2 Totalt: 7 488,5 m 2 4
Beskrivelse av nærområdet Union Brygge Vinner av Cityprisen 2017. Et urbant område, hvor kultur, kunnskap og kunst er en del av hverdagslivet. Her ligger elvepromenaden, serveringssteder, hotell, høyskole og mye mer. Området har blitt attraktivt for både næringslivet og de som ønsker å bosette seg sentralt i byen og med en nærhet til elven. Daglig besøker omlag 7 8 000 mennesker bydelen og det huser over 100 næringsvirksomheter. Området strekker seg fra Statens Hus i øst til Øvre Sund Bru i vest på begge sider av gata Grønland. Pir 7 Pir 7 er det siste prosjektet på Union Brygge ved elvebredden, og ble ferdigstilt i slutten av 2013. Totalt 81 leiligheter, parkeringskjeller på 2 plan. Næring i 1. og deler av 2. etasje. Øvre Sund bru Øvre Sund bru forbinder Grønland og Hamborgstrøm. Brua utgjør en del av Fylkesvei 282 og Sentrumsringen, og åpnet 9. september 2011. Den er en del av Vegpakke Drammen og det siste prosjektet i Sentrumsringen. Gulskogen Gulskogen er bydelen som ligger nordøst for Union Brygge/Papirbredden, på sydsiden av Drammenselva. Bebyggelsen er blandet og består av større nærings- og handelsområder, samt småhusbebyggelse. Deler av det nærmeste området langs elven er avsatt til transformasjonsområde for byutvikling i kommuneplanens arealdel. Energibygget 7 etasjers moderne kontorbygg med solcellepaneler på deler av fasaden av bygget, og forsyner bygget med over 100 000 kwh i året. Vinner av Drammen bys byggeskikkpris, 2016. Papirbredden Papirbredden Drammen kunnskapspark. Kunnskapsparken rommer et mangfold av ulike virksomheter, organisasjoner og prosjekter som alle har fokus på kunnskapsutvikling og nyskapning: tre høyskoler, bibliotek, bokhandel, karrieresenter og et innovasjonsmiljø. Ypsilon Bro I januar 2008 ble gangbroen Ypsilon åpnet. Broen binder sammen bydelene Bragernes og Strømsø og leder rett til Papirbredden. 5
Ypsilon Bragernes Sentrum NSB og Flytog Union Brygge Øvre Sund bru Svært sentral plassering NÆROMRÅDET UTVIKLING I NÆROMRÅDET MULIGHET- OG KAPASITETSANALYSE BELIGGENHET & KOMMUNIKASJON 6
Union Brygge Papirbredden 1 Pir 7 1 683 kvm Comfort Hotel Drammen Kommune Energibygget Papirbredden 2 og 3 Entra Utviklingsprosjekt Union Eiendomsutvikling Utviklingsprosjekt 5 805 kvm NÆROMRÅDET UTVIKLING I NÆROMRÅDET MULIGHET- OG KAPASITETSANALYSE BELIGGENHET & KOMMUNIKASJON 7
Gulskogen Senter NSB/ fremtidig flytog ÅSSIDEN GULSKOGEN NÆROMRÅDET UTVIKLING I NÆROMRÅDET MULIGHET- OG KAPASITETSANALYSE BELIGGENHET & KOMMUNIKASJON 8
STRØMSØ SENTRUM Union Brygge NÆROMRÅDET UTVIKLING I NÆROMRÅDET MULIGHET- OG KAPASITETSANALYSE BELIGGENHET & KOMMUNIKASJON 9
Store utviklingsplaner i området Sundland Hageby Ca. 250 leiligheter Regulering pågår Kreftingsgate 43-46 Kreftingsgate 33 Potensielt kontor, skole, hotell og leiligheter (Entra) Strømsgodset Hageby Trinn 2-3, 4 60-70 boenheter Regulering pågår Transformasjonsområde Avsatt til transformasjonsområde for byutvikling i kommuneplanens arealdel. Kontor, skole og hotell Kreftingsgate 37 Potensielt kontor-/ boligprosjekt (Union Eiendomsutvikling) 10
Eiendommen KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2014 2025 Eiendommen er uregulert. I sentrumsplanen er eiendommen avsatt til «Kombinert formål bybebyggelse». Rød linje indikerer fremtidig Konnerudnedføring. 11
Alternativ 1 Boligformål: Mulighet- og kapasitetsanalyse Halvorsen & Reine har laget en mulighet- og kapasitetsanalyse for eiendommen. Kapasitetsanalyse rent boligprosjekt. Anslått totalareal ca. 6 320 m 2 BRAs Rekkehus: 11 rekkehus Leiligheter: 71 leiligheter Se vedlegg for utfyllende beskrivelse av premisser, forutsetninger og begrensninger 12
Alternativ 1 Boligformål: Mulighet- og kapasitetsanalyse 13
Alternativ 1 Boligformål: Mulighet- og kapasitetsanalyse 14
Alternativ 1 Boligformål: Mulighet- og kapasitetsanalyse 15
Alternativ 2 Kombinert bolig og kontor: Mulighet- og kapasitetsanalyse Halvorsen & Reine har laget en mulighet- og kapasitetsanalyse for eiendommen. Kapasitetsanalyse kombinasjon bolig kontor. Anslått totalareal ca. 7 280 m 2 Kontor: Bygget i 4 ½ etasje. Samlet bruttoareal 2 900 m 2. Rekkehus: 11 rekkehus med 1 210 m 2 Bra(S). Leiligheter: 44 leiligheter med samlet Bra(S) på 3 170 m 2. Se vedlegg for utfyllende beskrivelse av premisser, forutsetninger og begrensninger. 16
Alternativ 3 Kontorformål: Mulighet- og kapasitetsanalyse Halvorsen & Reine har laget en mulighet- og kapasitetsanalyse for eiendommen. Kapasitetsanalyse kombinasjon bolig kontor. Anslått totalareal ca. 7 200 m 2 Kontor: Skissene viser bygg på totalt ca. 7 200 m 2 Skissene viser kontorbygg på ca. 7 200 m 2 BTA + parkering i deler av underetasje. Se vedlegg for utfyllende beskrivelse av premisser, forutsetninger og begrensninger. 17
Beliggenhet 283 Drammen: Elvebyen Drammen er sentrum i en av de raskest voksende byregionene i Norge, som igjen er en del av storbyregionen omkring Oslo. Det bor ca. 68 000 innbyggere i kommunen (pr. 4. kvartal 2016), men byen er regionshovedstad for et område med 160 000 innbyggere, og er den niende største byen i landet. Arbeidsledighet (Buskerud): 2,8 % aug. 2016. SENTRUM Nærområdet: Strømsø/Grønland befinner seg sør for elven som deler Drammen i byområdene Strømsø og Bragernes. Strømsø har jernbanestasjon, idrettsanlegg, handel, kontorbygg, industri og skoler. Resten av Strømsø består i hovedsak av boligområder. Det er ca. 6-7 min gange fra eiendommen til Drammen jernbanestasjon, flytog og busstasjon. E18 E134 STRØMSØ 18
Drammen stasjon E18 Kommunikasjon Fire toglinjer er tilknyttet Drammen: Drammen Lillehammer (R10) Kongsberg Eidsvoll (L12) Skien Eidsvoll (R11) Drammen Dal (L13) Reisetider tog: Det går tog til Oslo ca. hvert 10. minutt i rushtiden Beregnet reisetid fra Oslo til Drammen er 34 minutter Flytoget til Gardemoen går hvert 20. minutt og bruker 60 minutter NÆROMRÅDET UTVIKLING I NÆROMRÅDET MULIGHET- OG KAPASITETSANALYSE BELIGGENHET & KOMMUNIKASJON 19
Befolkningsvekst i Drammen noe over snittet for landet Det bor ca. 68 000 innbyggere i Drammen pt. Befolkningsveksten i Drammen er høyere enn på landsbasis i perioden 2005-2013 I hovedsak skyldes dette en høy nettoinnflytting, og ikke et høyt fødselsoverskudd: Innflyttingen kan variere veldig I Drammen er omtrent 70 % nettoinnvandring. Drammen er et eksempel på sentralisering! Både Oslo og Drammens befolkningsvekst nådde en topp i 2007-08 men har siden dette sunket mot det generelle landsbasis nivået 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% Befolkningvekst 2000-2017 Q1 Drammen Oslo Norge 150% 100% 50% 0% Fordeling av befolkningsvekst 2000 2017 Q1 77% 51% 64% 23% 49% 36% Drammen Oslo Norge Fødselsoverskudd Nettoinnflytting 20
Andre forhold Kommunale avgifter: Kommunale avgifter: Se vedlegg Eiendomsskatt: Det er for tiden ikke eiendomsskatt i Drammen kommune. Heftelser: Eiendommen skal være fri for heftelser ved overtakelsesdato. Se for øvrig vedlagte grunnboksutskrifter for eiendommene. Konsesjonsforhold: Ved krav om konsesjon er dette kjøpers ansvar. Kjøpekontrakt: Det forutsettes at kjøpekontrakt baseres på NEF Meglerstandard salg av AS med oppgjørsansvarlig, oktober 2015. Forurensing: Det er ikke registrert grunnforurensning på tomten ifølge Klima- og forurensningsdirektoratet (www.klif.no). Kjøper oppfordres til selv å vurdere potensiell forurensing. NÆROMRÅDET UTVIKLING I NÆROMRÅDET MULIGHET- OG KAPASITETSANALYSE BELIGGENHET & KOMMUNIKASJON 21
Disclaimer Salgsobjektet er 100 % av aksjene i Dp Eiendom AS som eier og har hjemmel til eiendommene Kreftingsgate 43-46, gnr. 110, bnr. 56, 65, 127, 812 og 813 i Drammen kommune. Det enkelte tilbud må inneholde en referanse til eiendommen og til dette prospekt med vedlegg. Det legges til grunn at budgiver/interessenter er kjent med innholdet i prospektet før bud avgis. Eventuelle forbehold skal spesifiseres i budet. Bud på Selskapet/Eiendommen ønskes avgitt på basis av den informasjon som følger av dette prospekt med bilag. Budgiver/Kjøper gis også anledning til å foreta due diligence knyttet til avtaler som følger ved Eiendommen. Dersom slik due diligence skulle avdekke negative feil ved den informasjon som er gitt, eller andre forhold av negativ betydning for Eiendommen kan budgiver gjøre forholdet gjeldende. Dersom slike forhold foranlediger krav om mangelsbeføyelser og et eventuelt prisavslag, skal selger stå fritt til å gå fra avtalen uten at kjøper kan rette noe krav mot selger, med mindre Selger på frivillig basis aksepterer et slikt prisavslag. Budgiver kan ikke senere gjøre gjeldende som feil/mangel noe som ble eller burde blitt oppdaget gjennom due diligence. Ved bud på Selskapet skal budet angi den underliggende eiendomsverdi som skal danne grunnlag for beregning av kjøpesum for aksjene. Ved fastsettelse av den underliggende eiendomsverdien i budet skal budgiver hensynta eventuelle fradrag og tillegg basert på forskjeller mellom markedsverdi på Eiendommen og skattemessige saldoverdier på Eiendommen, fratrukket markedsverdi på tomten (rabattprosent og markedsverdi tomt spesifiseres). Bud skal sendes skriftlig og inneholde opplysninger om Selskapets navn, Eiendommens adresse, budsum, budgivers navn, adresse og telefonnr, eventuell finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold. Budet skal lyde på et bestemt kronebeløp. Avgitt bud er bindende og kan ikke tilbakekalles når det er mottatt hos megler eller på meglers kontor/e-post. Selger står fritt til å godta eller forkaste ethvert bud på ethvert tidspunkt, og forbeholder seg også retten til eventuelt å tilrettelegge en lukket budrunde og/eller gå i direkte forhandlinger med en eller flere budgivere. Selger forbeholder seg også retten til å endre fremdriftsplanen for salget underveis i prosessen. Omkostninger til det offentlige, knyttet til kjøpet dekkes av kjøper. Megleren (MCD) kan ikke binde oppdragsgiveren overfor tredjemann uten særskilt fullmakt, jfr. Lov om Eiendomsmegling av 29. juni 2007,nr. 73, 6-6.» Det forutsettes at kjøpekontrakt baseres på NEF Meglerstandard salg av AS med oppgjørsansvarlig, oktober 2015 Salgsprospektet er utarbeidet av MCD basert på opplysninger fra Selger og for øvrig fra kilder som anses å være pålitelige. MCD innestår ikke for at informasjonen i prospektet er presis eller fullstendig, og fraskriver seg ethvert ansvar (juridisk og økonomisk) for eventuelle feil eller ufullstendige opplysninger. Kravene i eiendomsmeglingsloven 6-7 fravikes, og salgsprospektet er således ikke ment å gi uttømmende og fullstendig informasjon. Informasjonen kan også omfatte vurderinger og subjektive oppfatninger fra eksterne konsulenter. MCD gjør særskilt oppmerksom på at eventuelle verdianslag, prognoser og estimater kan avvike fra faktisk fremtidig utvikling, og det forutsettes at kjøper/ budgiver selv vurderer disseforhold, samt for øvrig gjør undersøkelser av eiendommen. MCD tar også forbehold om eventuelle utilsiktede feil og mangler i prospektet. 22
Vedlegg 1. Grunnbokutskrift 2. Kommunal informasjon 3. Sentrumsplanen 4. Mulighet- og kapasitetsanalyse av Halvorsen & Reine 5. Regnskap for 2016 NÆROMRÅDET UTVIKLING I NÆROMRÅDET MULIGHET- OG KAPASITETSANALYSE BELIGGENHET & KOMMUNIKASJON 23
Petter W. Berger T: + 47 934 81 725 M: pwb@malling.no Stian Espedal T: + 47 93 60 19 10 M: ste@malling.no Malling & Co Drammen AS Besøksadresse: Erik Børresens allé 9, 3015 Drammen Postadresse: Postboks 361 Bragernes, 3001 Drammen T: +47 32 21 37 00 www.malling.no