VESTVANG NÆRING AS HANDELSSEKSJON PÅ GJERDRUM. Side 0

Transkript

1 VESTVANG NÆRING AS HANDELSSEKSJON PÅ GJERDRUM Side 0

2 HEILO EIENDOM AS PRESENTERER MULIGHET FOR KJØP AV HANDELSEIENDOM MED REMA 1000 SOM ANKERLEIETAKER Nyoppført handelseiendom Beliggende i Ask sentrum, Gjerdrum kommune Annualisert brutto leie 2018E MNOK 4,5 Rema 1000 står for 66 % av leieinntektene Vektet gjenværende løpetid på ca. 11 år 100 % KPI-regulering I dette dokument med vedlegg presenteres eiendommen Salgsobjektet vil være 100 % av aksjene i Vestvang Næring AS TENTATIV FREMDRIFTSPLAN SALGSPROSESSEN Utsendelse av salgsprospekt Markedsføring og befaringer Budprosess og kontrakt Oppgjør og overtakelse Mai Innen Etter avtale Side 1

3 GARDERMOEN INNHOLDSFORTEGNELSE SAMMENDRAG SIDE 1 JESSHEIM BELIGGENHET SIDE 3 BOLIGUTVIKLING I OMRÅDET LEIEINNTEKTER OG LEIETAKEROVERSIKT SIDE 4 SIDE 6 NITTEDAL ASK, GJERDRUM KLØFTA OM EIENDOMMEN OG EIERKOSTNADER SIDE 8 TRANSAKSJONS- OG SELSKAPSINFORMASJON SIDE 14 MANDAT OG SALGSBETINGELSER SIDE 15 LILLESTRØM OSLO LØRENSKOG Side 2

4 VESTVANG NÆRING AS BELIGGENHET GJERDRUM KOMMUNE Det bor i overkant av mennesker i Gjerdrum kommune. Kommunen er blant de raskest voksende i Norge, noe som skyldes beliggenheten mellom Oslo og Oslo Lufthavn Gardermoen. Gjerdrum kommune ønsker en fremtidig vekst og fortetning i Ask sentrum på ca. 60 boliger i året. Administrasjonssenteret i Gjerdrum kommune er Ask, hvor mesteparten av de kommunale og private servicetilbud er plassert. I Ask finnes et godt og variert utvalg av blant annet kulturhus, idrettshall, hotell, et utvalg kaféer og spisesteder og nisjebutikker. Romeriksåsen grenser til Ask og tilbyr et stort nettverk av skiløyper, turveier og stier, samt flere badevann og fiskevann. Riksvei 120 er en viktig transportåre nordover fra Skedsmokorset og forbi Ask. Dette gjør Ask sentrum til en gjennomfartsåre for pendlertrafikk, noe som også vises i en ÅDT (årsdøgntrafikk) på hele kjøretøy. OFFENTLIG KOMMUNIKASJON Området har god offentlig kommunikasjon via buss og flybuss. Med buss / bil tar det rundt 20 minutter til Gardermoen og rundt 30 minutter inn til Oslo. BOLIGUTVIKLING På neste side er det listet opp et utvalg av nybyggprosjektene i området som har vært i markedet det siste året, og kjente prosjekter som kommer i markedet. Prisene som er oppgitt er utbyggers listepriser per BRA-S. Side 3

5 BOLIGUTVIKLING I OMRÅDET 5 EIENDOMMEN Bolig/forretning/kontor Boligbebyggelse Grønnstruktur Side 4

6 PROSJEKTER I MARKEDET KOMMENDE PROSJEKTER 1 VIERVANGEN Utvikler Bo Klokt AS 4 VESTVANG 2 Utvikler Bunde Eiendom/Ask Leiligheter / solgt 73 / 98 % Antall leiligheter Ca. 137 Snittpris per BRA-S NOK Status Rammesøkt jan. 18 OM PROSJEKTET BundeEiendom har i samarbeid med grunneier, Hans Olav Ask, rammesøkt et boligprosjekt på nabotomten til Eiendommen. 2 SKJØNHAUGTUNET Utvikler Gjerdrum Boliger AS Leiligheter / solgt 33 / 61 % Totalt regulert område på ca. 80 mål. Første del av utbyggingen ble rammesøkt i januar Tilbakemelding fra kommunen er at prosjektet må bearbeides ytterligere før tillatelse kan gis. Snittpris per BRA-S NOK Kartet viser det totale utviklingsområdet med påtegnelse av formål avsatt i kommuneplanens arealdel. 3 KNIPLIA Utvikler Kniplia Utvikling AS 5 URBANIUM ASK Utvikler Urbanium Leiligheter / solgt 8 / 25 % Antall leiligheter Ca. 200 Rekkehus / solgt 18 / 0 % Antatt salgsstart Våren 2018 Snittpris per BRA-S NOK Side 5

7 VESTVANG NÆRING AS LEIEINNTEKTER LEIETAKERNE Rema 1000 som en sterk ankerleietaker, med 13 års gjenværende leietid, og 66 % av brutto leieinntekter (minimumsleie). Rema 1000 har en omsetningsbasert leie på 2,9 %. Samtlige leiekontrakter har 100 % indeks. Sprek AS er eneste leietaker som driver ikke mva-pliktig virksomhet. Vektet gjenværende leietid er på ca. 11 år. Boots apotek har forlengelsesopsjoner på samme vilkår, mens de resterende leietagerne har opsjoner på markedsvilkår, se leietakeroversikt for fullstendig oversikt. LEDIGE AREALER OG LEIERABATT Det er for tiden ca. 72 kvm handelsareal ledig. Det arbeides med utleie og selger garanterer leie i 3 år til NOK per kvm + andel felleskostnader. Det er i 2018 gitt en leierabatt på ca. TNOK 463, og i 2019 på ca. TNOK 200. Fra 2020 er alle trappetrinnsleiene opphørt. Leierabattene er spesifisert i leietakeroversikten på neste side. Selger dekker rabattene frem til utløp, slik at annualisert brutto leieinntekt for 2018 vil være NOK ESTIMERT BRUTTO LEIE 2018 FORDELT PÅ LEIETAKERE (EKSKL. TRAPPETRINN) Bohemen Frisør - 4 % Boots Apotek - 11 % NordVæst - 7 % LEIETAKERNE REMA FRANCHISE NORGE AS Rema Franchise Norge er selskapet som samtlige Remaleiekontrakter er inngått med. Rema 1000 sine butikker omsatte i 2016 for NOK 41,3 mrd, og er den dagligvareaktøren med størst snittomsetning per butikk med ca. MNOK 73 i BOOTS APOTEK AS Boots Apotek, tidligere Alliance Apotek, har 159 apotek i Norge. Kjeden eies i dag av Walgreens Boots Alliance, etter en fusjon i Selskapet er børsnotert på Nasdaq SPREK AS Sprek Gjerdrum er et delvis ubemannet treningssenter, åpent alle dager fra 05:00-23:00. Treningssenteret hadde i 2017 en omsetning på 3,7 MNOK, og et driftsresultat på 0,7 MNOK. Ligger stabilt på rundt medlemmer. NORDVÆST AS NordVæst åpnet i oktober 2017, og ble beskrevet som en «ny stjerne på restauranthimmelen» i Romerikes blad desember 2017, med terningkast 5 fra anmelderne. Rema % Sprek - 12 % BOHEMEN FRISØRER AS (BAROKK) Frisøren, som allerede var etablert et annet sted på Gjerdrum, satset og etablerte seg i Eiendommen under navnet Barokk. Side 6

8 VESTVANG NÆRING AS LEIETAKEROVERSIKT Leietaker Areal, kvm (BTA) Leie / kvm Leie 2018 E Leie 2019 E Leie 2020 E Utløp Durasjon (år) KPI Opsjon 1) Kommentar Rema Franchise Norge AS ,0 100 % (M) Omsetningsleie 2,9 % Rema Franchise Norge AS ,0 100 % (M) Omsetningsleie 2,9 % Rema Franchise - leierabatt Sum Rema Franchise 2) ,0 Sprek AS ,7 100 % 5 (M) Sprek AS - leierabatt Sum Sprek AS ,7 100 % Boots Apotek Gjerdrum ,4 100 % 5+5 (S) + 5 (M) Sum Boots Apotek ,4 100 % NordVæst AS ,7 100 % 5+5 (M) NordVæst AS leierabatt NordVæst AS utstyr ,7 Annuitet Sum NordVæst AS ,7 Bohemen Frisør AS ,8 100 % 5 (M) Bohemen Frisør AS - leierabatt Bohemen Frisør AS - parkering ,8 100 % 2 p-plasser Sum Bohemen Frisør AS ,8 100 % Ledig handelsareal ,0 100 % Garantileie 3 år Leierabatt som dekkes av Selger SUM / VEKTET SNITT ,5 100 % 1) S = samme vilkår, M = markedsvilkår 2) Rema betaler felleskostnader for 1 693,4 kvm Side 7

9 På forespørsel fra NordVæst, har gårdeier godkjent at det søkes kommunen om sesongbasert uteservering ved siden av parkeringssted for handlevogner Side 8

10 Side 9

11 VESTVANG NÆRING AS OM EIENDOMMEN OG EIERKOSTNADER EIENDOMMEN Eiendommen er oppført i 2016, og de første leilighetene ble overlevert sommeren Eiendommen har totalt 60 leiligheter, over 5 etasjer, i tillegg til kjeller. Bruttoarealet er fordelt på kvm bolig, og kvm næring. (Bygg.no) Leilighetene er oppført i moduler, mens parkeringskjelleren og rålokalene for næring er plasstøpt av BundeBygg. Eiendommen disponerer ca. 40 utendørs p-plasser og 2 p-plasser i kjeller. FORURENSNING OG RADON I følge miljostatus.no er det ikke registrert forurensning i grunn. Det er også gjennomført grunnundersøkelser av Løvlien Georåd i Når det gjelder radon, så er Eiendommen klassifisert som lys gul, moderat til lav aktsomhet, på kartet til Geonorge. NØKKELINFORMASJON Hjemmelshaver Vestvang Næring AS, org.nr Adresse Vestvang 2,4,6,8, 2022 Gjerdrum Matrikkel Gnr. 42, bnr. 95, snr. 61 og 62 (ideell andel 2/73) Sameiebrøk Snr 61: 2643/7666, Snr 62: 245/7666 Selveiet tomt Brutto areal (BTA) Annualisert brutto leie 2018E 5 630,2 kvm Ca kvm 4,5 MNOK Utleiegrad (areal) 100 % Gj.værende leietid vektet Gjeldende regulering 10,5 år Bolig, forretning & kontor SEKSJONERING OG SAMEIE Sameiet består totalt av 63 seksjoner, hvorav seksjon 1-60 er boligseksjoner, seksjon 61 er næringsseksjonen som følger med transaksjonen, og seksjon 62 er parkeringskjeller hvor Eiendommen har 2/73 andel (2 p-plasser). Seksjon 63 er bodseksjoner. Seksjonene er organisert i Vestvang Boligsameie og sameiets vedtekter følger av vedlegg 5. EIERKOSTNADER Selgers og Heilos anslag for selskapets eierkostnader er vurdert før egen administrasjon. Det er p.t. ikke eiendomsskatt i Gjerdrum kommune. I leiekontrakt med NordVæst er det avtalt at leietaker skal dekke forholdsmessig andel av eventuell eiendomsskatt. Kostnadene er oppsummert i tabellen under og stipulert til totalt TNOK 151. Forsikring (forsikringspremie næringsdel 2018) Eiers andel løpende vedlikehold (anslått ca. NOK 50 per kvm) Sum eierkostnad før egen administrasjon Side 10

12 VESTVANG NÆRING AS Lager + BK 2 x WC Side 11

13 REGULERINGSKART FV. 120 Områdeplanen legger til rette for to nye veilenker: Fjellinna og Vestlinna. Fjellinna vil forlenges og knytte sammen fv. 427 og fv. 120, samt være en avlastningsvei for fv Vestlinna vil være en samlevei for det kommende utviklingsområdet og gå rett forbi Eiendommen. EIENDOMMEN FV. 427 VESTLINNA FJELLINNA Side 12

14 Side 13

15 VESTVANG NÆRING AS TRANSAKSJONS- OG SELSKAPSINFORMASJON SELSKAPSSTRUKTUR BundeEiendom AS Org.nr % Vestvang Næring AS Org.nr % Selger Gnr. 42, bnr. 95, snr. 61 og 62 Salgsobjekt / hjemmelshaver Eiendommen VESTVANG NÆRING AS BALANSE PER NOK EIENDELER Tomter, bygninger og annen fast eiendom Sum anleggsmidler Andre fordringer Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD Aksjekapital Overkurs / annen egenkapital Sum egenkapital TRANSAKSJONSSTRUKTUR Salgsobjekt er 100 % avaksjene i Vestvang Næring AS (org.nr ). Selskapet ble stiftet i 2017 og har aldri hatt ansatte. Merk at dagens grunnbok for gnr. 42, snr 62 spesifiserer at seksjonen har ideell andel 4/73. To av p-plassene vil selges før overtakelse, slik at ideell andel ved overtakelse vil være 2/73 slik beskrevet tidligere i prospektet. Selger og Heilo forbeholder seg retten til å akseptere eller avslå ethvert bud og avslutte salgsprosessen på ethvert tidspunkt uten forutgående beskjed og uten å begrunne avgjørelsen. Utsatt skatt Øvrig langsiktig gjeld Leverandørgjeld Sum gjeld SUM GJELDOG EGENKAPITAL SKATTEMESSIGE VERDIER ESTIMERT PER SATS NOK I Bygg og anlegg 2 % J Tekniske installasjoner 10 % K Tomt 0 % Sum skattemessige verdier Side 14

16 VESTVANG NÆRING AS MANDAT OG SALGSBETINGELSER (1) Mandat Heilo Eiendom AS er engasjert av eier av Salgsobjektet og eiendommen som megler i forbindelse med tilrettelegging av et mulig salg. Heilo Eiendom AS fraskriver seg ethvert ansvar for informasjonen i dette salgsprospektet, og kan under ingen omstendighet holdes ansvarlig for tap som følge av opplysninger som måtte være misvisende, feilaktige eller ufullstendige. Kravene i eiendomsmeglingsloven 6-7 fravikes, og salgsprospektet er således ikke ment å gi uttømmende og fullstendig informasjon. Heftelser Det forutsettes at kjøper setter seg inn i eiendommens grunnbøker og eierselskapet og overtar disse slik de fremstår. Salgsvilkår, ansvar og forbehold Det har ikke vært foretatt en egen vurdering av eiendommens tekniske tilstand av dagens eier forut for salget, og interesserte kjøpere oppfordres til selv å besiktige eiendommen sammen med kompetente fagfolk, samt gjennomføre teknisk, juridisk, miljømessig og økonomisk due diligence av selskapet. Selskapet/eiendommen selges som den er. Ved en eventuell mangelsvurdering vedrørende eiendommen (avhendingsloven) og/eller selskapet (kjøpsloven) vil prinsippene i henholdsvis avhendingsloven og kjøpsloven bli lagt til grunn. Kjøpslovens 19 / avhendingslovens 3-9 fravikes imidlertid slik at det kun skal kunne gjøres gjeldende at det foreligger mangel i følgende tilfelle: dersom selger har forsømt sin opplysningsplikt,jfr. reguleringen i avhendingslovens 3-7 jf. kjøpslovens 19 b) dersom selger har gitt uriktig informasjon/opplysninger, jfr. reguleringen i avhendingslovens 3-8 jf. kjøpslovens 19 a) Risikoen for eventuelle skjulte feil mv. tilligger etter dette kjøper. Selger kan ikke holdes ansvarlig for indirekte tap slik dette er definert i avhendingslovens 7-1 og kjøpslovens 67 (2). Avhendingslovens 4-19 (2) fravikes også, slik at den endelige reklamasjonsfristen settes til 1 år etter overtakelse, dog gis det 3 års reklamasjonsfrist for skatt og avgift. Eventuelle konsesjoner og tillatelser er kjøpers ansvar og risiko. Informasjonen i denne salgsinformasjonen er innhentet av Heilo Eiendom AS fra selgeren og det offentlige etter beste skjønn. Det gjøres uttrykkelig oppmerksom på at salgsinformasjonen ikke er ment å gi fullstendig eller uttømmende informasjon om eiendommen eller eierselskapet. Avhendingslovens 3-7 og 3-8 fravikes i forhold til informasjonen i prospektet slik at kjøper ikke skal kunne gjøre gjeldende at eventuell uriktig/mangelfull informasjon i dokumentene utgjør en mangel. Kjøper skal ha anledning til å gjennomføre en teknisk, økonomisk og juridisk due diligence av eiendommen/selskapene. Kjøper får tilgang til et elektronisk data-rom opprettet av megler på vegne av selger, hvor sentral informasjon om eiendommen, leieforholdene og eierselskapet foreligger. Budgivere oppfordres til selv å gjennomgå denne informasjonen, samt innhente og gjennomgå eventuell ytterligere informasjon som kjøper anser at bør gjennomgås. Side 15

17 VESTVANG NÆRING AS MANDAT OG SALGSBETINGELSER (2) Budgivning Bud på selskapet ønskes avgitt på basis av den informasjon som følger av dette prospekt med bilag. Etter tilbud og aksept vil budgiver få anledning til å gjennomføre en normal, tidsbegrenset due diligence for å verifisere den informasjon som er mottatt i salgsprosessen. Bare dersom budgiver gjennom slik due diligence skulle avdekke negative feil ved den informasjon som er gitt, eller andre forhold av negativ betydning for selskapet/eiendommen kan budgiver gjøre forholdet gjeldende. Dersom slike forhold foranlediger krav om mangelsbeføyelser og et eventuelt prisavslag, skal selger stå fritt til å gå fra avtalen, med mindre han på frivillig basis aksepterer et slikt prisavslag. Budgiver kan ikke senere gjøre gjeldende som feil/mangel noe som ble eller burde blitt oppdaget gjennom due diligence. Bud som inngis må gjelde aksjene i eierselskapet, alternativt bud på eiendommen direkte. Ved bud på selskapet skal budet angi den underliggende eiendomsverdi som skal danne grunnlag for beregning av kjøpesum for aksjene/andelene. Ved fastsettelse av den underliggende eiendomsverdien i budet skal budgiver hensynta eventuelle fradrag og tillegg basert på forskjeller mellom markedsverdi på eiendommen og skattemessig saldoverdi på eiendommen ( rabattprosent spesifiseres). Bud skal sendes skriftlig og inneholde opplysninger om selskapets navn, eiendommens adresse, budsum, budgivers navn, adresse og telefonnr, eventuell finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold. Budet skal lyde på et bestemt kronebeløp. Avgitt bud er bindende og kan ikke tilbakekalles når det er mottatt hos megler eller på meglers kontor/telefaks/e-post. Selger står fritt til å godta eller forkaste ethvert bud på ethvert tidspunkt. Selger forbeholder seg også retten til å endre fremdriftsplanen for salget underveis i prosessen. Omkostninger til det offentlige, knyttet til kjøpet, dekkes av kjøper. VEDLEGG VEDLEGG 1: GRUNNBOKSUTSKRIFTER VEDLEGG 2: PLANTEGNINGER OG AREALSKJEMA VEDLEGG 3: LEIEAVTALER VEDLEGG 4: REGULERINGSPLAN OG -KART VEDLEGG 5: SEKSJONERINGSBEGJÆRING OG SAMEIEVEDTEKTER VEDLEGG 6: UTKAST TIL KJØPEKONTRAKT Klikk her for elektronisk tilgang til vedlegg. Side 16

18 LEIF-ERIK HALLEEN TROND SEJERSTED BØDTKER Heilo Eiendom AS Bankplassen 1A 0151 Oslo Side 17