BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 200918788/2 Til: Byrådsavdeling for byutvikling, næring og klima Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 16.08. 2010 Emnekode: Saksbeh.: BBY 5121 KEN ARNA BYDEL, GNR. 295 BNR. 176 M.FL. LONE SENTRUM. FORSLAG TIL MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN, FREMLEGGELSE AV VEDTAK. R 16630101. Kort om planforslaget Opus Bergen og Link Signatur A/S fremmer på vegne av tiltakshaver Lone Utvikling A/S forslag til endring av reguleringsplan 16630100 Lone sentrum. I forhold til godkjent reguleringsendring fra 2007 er det foreslått en mindre endring fra bolig/forretning til forretning, og fra garasje/felles lekeplass/uteareal til felles parkeringsplass og gangvei. Bolig over forretning flyttes over til boligdelen. Overdekket parkering for boligdel endres til åpen parkeringsplass mellom boligdel og planlagt forretningsbygg. Det er avsatt 46 p.plasser til boligdelen som tilnærmet er i samsvar med parkeringsnorm for ytre by. De resterende p.plasser merket f p1 og f p2 blir som før og skal dekke parkeringsbehovet for forretningsdelen. Byggehøyde for boligdelen BB1 BB4 vil være uendret, mens byggehøyden for forretningsdelen (F1) reduseres fra kote +94 til kote +85. Utnyttelsen er endret fra %TU = 60% til % BRA= 65%. Planforslaget viser 4 boligblokker på maks 4 etasjer med til sammen 40 boenheter (tidligere samlet 48 enheter). Garasje/felles lekeplass/uteareal (G/flek1) endres til parkeringsplass (f P3). På f P3 skal det opparbeides parkeringsplasser for boligene i felt BB1 BB4. Regulerte gangveger sikrer trafikksikker forbindelse for myke trafikanter til boligblokkene i området. Det er videre foretatt en mindre arealjustering av boligfeltene BB1 BB4. I opprinnelig plan var det etablert lekeplass og uteareal på toppen av garasjeanlegget (G/flek1). I revidert forslag er lekearealene integrert i felles grøntområde f Ute05 og f Ute 06. Formålet med reguleringsendringen er å legge til rette for et første byggetrinn for utbygging av boligdelen i prosjektet. Det legges til rette for en midlertidig avkjørsel for byggetrinn 1, jf
boligene (BB1 BB4) fra dagens avkjørsel fra Hardangervegen. Midlertidig vei skal opparbeides med fortau. Ved byggetrinn 2 oppføres butikkdel med tilhørende parkering, og avkjørsel/tilkomstvei endres i henhold til plankart. Planforslag Planområdet/Plansituasjon Området, som i dag er ubebygget, ligger i Indre Arna og er ca. 13,5 daa, delvis flatt og delvis svakt skrånende. Planområdet grenser mot Hardangervegen i vest, en bensinstasjon i nord og Lone camping i sørøst. Planområdet består av en stor gresskledd kolle og noe løvskog. Ellers rimelig flate gressplener som har vært en del av campingplassen. Eksisterende reguleringsplan for Lone sentrum, p.nr. 16630100, ble vedtatt den 17.09.07. Foreliggende planforslag tar utgangspunkt i eksistrende godkjente plan som viser 4 boligbygg og ett bygg for forretning/bolig.
Kommuneplan I gjeldende kommuneplan er Lone definert som lokalsenter hvor det kan tillates bygg på 3-5 etasjer (maks 16 m) med en % TU inntil 250%. TIDLIGERE BEHANDLING PLANPROSESSEN FRAM TIL NÅ Innkomne merknader og uttalelser. Det er sendt ut nabovarsel til berørte parter den 19.10.09, i denne forbindelse er det ikke mottatt merknader. Tomteutnyttelse Utnyttingsgraden er satt til % BRA = 65 %. I arbeidet med søknad om mindre endring ble det påvist feil i beregningen av utnyttingsgraden i prosjektet. I opprinnelig plan var %TU satt til = 60 %, i ettertid har det imidlertid vist seg at utnyttelsesgraden var noe knapp i forhold til det viste prosjektet. Det legges ikke til grunn økning i tillatt boligareal men på grunn av tidligere feil i beregning av utnyttingsgraden har man satt utnyttingsgrad til % BRA = 65 %. Støy Det er blitt utarbeidet en støyrapport tidligere som omhandler utendørs trafikkstøy: Kilde rapport 2830-2 revidert april 2007. Nå er planen noe endret samtidig som det er kommet til nye høyere trafikktall for Rv 580 Hardangervegen. Ihht til støyrapport datert desember 09 ligger bygg B1 mest utsatt for støy med 67dB på fasade mot veg. De andre byggene ligger mer beskyttet og har større avstand fra veg. Her vil en kunne få støynivå ca 3-4 db lavere på mest utsatte fasader enn på bygg B1. Rapporten viser at en støyskjerm langs Hardangervegen har liten eller ingen effekt på de mest støyutsatte byggene. I en kost/nytte sammenheng anbefaler derfor Kilde Akustikk at det ikke bygges støyskjerm langs Hardangervegen. Avbøtende tiltak er derfor foreslått som fasadetiltak og lokal skjerming av private uteplasser (balkonger). Det foreslås derfor at alle balkongene på vestsiden i hus 1 bygges som vinterhage. Det vil si tett gulv, tak og vegger. Veggene kan med fordel bygges opp som skyvbare glassfelt. Det er viktig å sikre nødvendig ventilasjon i "vinterhagene" og det er viktig å nytte lydabsorberende himlingsplater. Det forutsetter at alle boligenhetene er gjennomgående og har en stille side (under 55 dba) Videre settes det i bestemmelsene bl.a. krav til at leilighetene skal ha lydklasse C ihht NS 8175 og balansert ventilasjon. Avfallshåndtering Krav til etablering av bossug erstattes av en generell bestemmelse til felles avfallsanlegg. Etablering av bossug ansees som lite hensiktsmessig i vist prosjekt, både med tanke på lokalisering og type utbygging. Prosjektet viser fire boligblokker med 10 enheter i hver blokk, hvor det er tilrettelagt for felles avfalls- og kildesoretering for boligene i hver blokk på plan 2 (bakkeplan fra parkeringsplass).
Fagetatens oppsummering og konklusjon. Kort gjengitt ønsker forslagsstiller å sløyfe boligdelen over forretningsdelen og at bebyggelsen i planområdet for boligdelen fordeles som tidliger på fire boligblokker på maks fire etasjer, men boligantallet reduseres fra 48 enheter til 40 enheter. Regulert garasje/felles lekeplass/uteplass endres til parkeringsplass for boligene. Formålet med endringen er å legge til rette for et første byggetrinn for utbygging av boligdelen i prosjektet. Bakgrunn for å legge til rette for byggetrinn 1 med kun boliger, og byggetrinn 2 med butikkdel, er at det pr. i dag er relativt stor kapasitet på forretningsareal og underskudd på boliger i dette området. Det legges til rette for en midlertidig avkjørsel for byggetrinn 1 i henhold til vedlagte illustrasjonsplan. Når byggetrinn 2 påbegynnes vil avkjørsel bli endret i henhold til plankart og butikkdel får sin parkering på parkeringsplass merket f P1 og f P2. Det forutsettes at samme antall parkeringsplasser (31 p.plasser) til forretningsdel opparbeides i henhold til planen ved trinn2. Dette er tatt med som rekkefølgekrav i bestemmelsene. I følge forslagsstiller var det regulerte parkeringsanlegget integrert i boligdelen og vegg i vegg med næringsdelen. Den var ikke under bakken, men under et lokk som også skapte uteareral til boligdel over næringsdelen. Fagetaten er skeptisk til at garasjekjeller er sløyfet og endret til overflateparkering. Dette medfører at en større del av det best egnete utomhusarealet dermed forsvinner. Fagetaten har likevel funnet å kunnet akseptere den omsøkte løsningen da arealet f Ute06 ligger solrikt og tilbaketrukket fra trafikk og tilfredstiller kravet til min. 25 m2. utomhusareal pr. boligenhet. Til tross for at området er definert som et lokalsenterområde, bør en også kunne ta hensyn til et begrenset boligmarked, og at markedet ikke etterspør en urbanisert boligløsning med de kostnader som dette vil medføre. Det er oppgitt et bebygget areal (målbart med fratrekk for trapper og heis) til 3449 m2. I henhold til parkeringsnormen vil dette utgjør 3449 m2 x 1,4/100 = 48 p.plasser. På illustrasjonsplan er det avsatt 46 p.plasser, som er 2 p.plasser mindre enn det som normen tilsier. Det forutsettes at dette rettes opp i forbindelse med søknad om rammetillatelse. Fagetaten anbefaler planforslaget vedtatt.
Anbefalt forslag fra fagetaten I medhold av plan- og bygningslovens 12-14 vedtas forslag til mindre endring av reguleringsplan: a. Arna bydel, g.nr. 295, b.nr. 176 m. fl. Lone sentrum. Plannr. 16630101 vist på plankart sist datert 15.12.09. b. Tilhørende planbestemmelser datert 30.04.10. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes Byggesakssjef Finn Wetteland Seksjonsleder Trykte bilag A Plankart datert 15.12.09 (dok.1, fil nr. 11) B Planbestemmelser, datert 30.04.2010. (dok. Nr. 3) C Utomhusplan datert 21.09.09. (dok. 1, fil nr. 4)