Saksframlegg Fortetting i eksisterende boligområder - utvikling av strategier og retningslinjer Saksbehandler Arkiv ArkivsakID Leif Sølve Bjørkevoll FE - 144, HIST - 13/19 14/746 Saksnr Utvalg Type Dato 13/15 Det faste utvalg for plansaker PS 22.04.2015 Rådmannens forslag til innstilling/vedtak: 1. Forslag til strategier og retningslinjer for fortetting i eksisterende boligområder datert 27.03.15, sendes til grunneiere og beboere i Tornerudområdet og Magnhildrudområdet til uttalelse. 2. Strategier og retningslinjer som skal vedtas nå omfatter Tornerudområdet og Magnhildrudområdet. Ved behandling av kommuneplanens arealdel skal det fastsettes strategier og retningslinjer for fortetting som skal omfatte hele kommunen. 3. Forslag til fortettingsplan for Askim kommune fra Askim Venstre, datert 23.03.15, tas med som innspill til det kommende arbeidet med kommuneplanens arealdel. Saken gjelder: Forslag til strategier og retningslinjer for fortetting i eksisterende boligområder (Tornerudområdet og Magnhildrudområdet). Politisk saksordfører: Bjørn Arild Jørgensen (Frp) Denne saken skal sluttbehandles av bystyret etter at det er innhentet uttalelser fra grunneiere og beboere i Tornerudområdet og Magnhildrudområdet og etter at det faste utvalg for plansaker har vedtatt innstilling. Bakgrunn og saksopplysninger: Da denne saken ble igangsatt var det forutsatt informasjon og dialog med grunneiere og beboere i de to utvalgte områdene Tornerud og Magnhildrud om alternativer for fortetting og om forslag til strategier og retningslinjer for fortetting. Alternativene går fram av vedlagte kartskisser datert 28.03.14. Alternativene er basert på tre ulike typer fortetting: Fradeling fra en stor eneboligtomt for å bygge en ny enebolig (endring til opp mot 2 boliger
pr. dekar «eplehagefortetting»). Bygging av rekkehus i to etasjer på en eller fler eneboligtomter (endring til 3-4 boliger pr. dekar). Bygging av nye boliger med tre eller fler etasjer på en eller fler eneboligtomter (endring til mer enn 4 boliger pr. dekar). De alternative kartskissene ble sendt til beboere og grunneiere og det ble gjennomført to møter i Askim Kulturhus i september 2014. Tilbakemeldingene fra møtene og i 28 skriftlige uttalelser forteller oss at vi må være mer restriktive når det gjelder fortetting enn vi har vært til nå. Mange er positive til fortetting med rekkehus i to etasjer (inntil 3 boliger pr. dekar). I det faste utvalg for plansakers møte 11.02.14, sak 07/15 ble det fattet følgende vedtak (4 mot 3 stemmer): 1. Fradeling fra en stor eneboligtomt for å bygge en ny enebolig (endring til opp mot 2 boliger pr. dekar "eplehagefortetting"). 2. Bygging av rekkehus i 2 etasjer på en eller flere eneboligtomter. Mindretallets (3 stemmer) forslag er vist på vedlagte kartskisse fra Askim Høyre. Ved tidligere behandling av denne saken er det forutsatt at grunneiere og beboere skal få mulighet til å utale seg til forslag til strategier og retningslinjer for fortetting før sluttbehandling i bystyret. Vedtaket i det faste utvalg for plansaker i sak 07/15 omfatter forslag til to strategier for fortetting. Vedtaket fastsetter ikke forslag retningslinjer om hvilke forhold som skal vurderes og hvilke hensyn som skal tas i saker/søknader om fortetting. Saken legges derfor fram på nytt for å få vedtatt forslag til retningslinjer. Deretter skal grunneiere og beboere i områdene Tornerud og Magnhildrud informeres om forslag til strategier og retningslinjer og få anledning til å uttale seg. Etter innhenting av uttalelser er gjennomført er det klart for sluttbehandling i det faste utvalg for plansaker med vedtak om innstilling til bystyret. Med utgangspunkt i de to vedtatte strategiene i sak 07/15 er det utarbeidet forslag til strategier og retningslinjer datert 27.03.15, for fortetting i eksisterende boligområder. Askim Venstre har ved brev datert 23.03.15 lagt fram Forslag til fortettingsplan for Askim kommune, med fire kartvedlegg med ulike soner, samt et vedlegg som beskriver forutsetningene for de ulike sonene. Dette forslaget omfatter forutsetninger for tetthet og etasjehøyder, forutsetning om parkeringshus og parkering under bakken og forutsetning om prioritering av gang-/ og sykkelveier til ungdomsskolen og til videregående skole. Askim venstre ber om administrativ og politisk behandling av forslaget og at det vedtas en langsiktig plan (2015-2050) for hvordan fortetting i eksisterende bebyggelse skal gjennomføres. Rådmannen viser for øvrig til vedlagte dokumenter. Vurdering av alternativer og konsekvenser: Tverrfaglige vurderinger: Hensikten med denne saken er å legge til rette for en effektiv bruk av de bebygde arealene i Askim. I tillegg må det legges til rette for gode boliger og omgivelser for både nåværende og nye beboere i
områder der det skal legges til rette for fortetting. Med bakgrunn i forventet befolkningsvekst i Askim og i statlige og regionale forutsetninger og føringer må framtidig boligbygging i Askim baseres på følgende forutsetninger: Boliger i nye byggeområder. Nye boliger ved fortetting i eksisterende boligområder. Nye boliger i sentrumsområdene. De to strategiene som det faste utvalg for plansaker vedtok i sak 07/15 tilsvarer i stor grad det som er praktisert i de fleste saker/søknader om fortetting til nå. Sett på bakgrunn av enkelte tidligere saker vil forslaget til strategier i sak 07/15 representere en innskjerping. I det vedlagte forslaget til strategier og retningslinjer datert 27.03.15 beskriver retningslinjene hvilke forhold som skal vurderes og hensyn som skal tas, ved behandling av forslag og søknader om fortetting: Plantype: Vurdere om det er behov for ny områdereguleringsplan eller detaljreguleringsplan. Plantype fastsettes med utgangspunkt i områdestørrelse, boligtyper, tetthet, byggehøyder og/eller om det er behov for å se et større område i sammenheng. Dispensasjon: Vurdere om det er gode grunner for dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Boligbehov: Dokumentere behovet for den type boliger som ønskes bygget i det aktuelle området, eller om behovet kan dekkes i andre områder. Omkringliggende bebyggelse: Dokumentere hvordan forslag til nye boliger påvirker og tar hensyn til omkringliggende område (estetikk, strøkets karakter, eksisterende boligers bokvalitet, sol, innsyn- og utsiktsforhold og andre særskilte forhold som er aktuelle i det enkelte omkringliggende område). Uteoppholdsarealer: Dokumentere behov som kan løses internt i det aktuelle byggeområdet eller som må løses i eksterne områder. Trafikksikkerhet: Dokumentere om eksisterende trafikksikkerhetstiltak er tilfredsstillende eller om det er behov for nye trafikksikkerhetstiltak. Adkomst: Dokumentere tilknytning til kommunal hovedvei/adkomstvei eller til privat vei, rettighet til privat vei og mulig behov for nyanlegg/utvidelse/oppgradering i kommunal eller privat regi. Vann og avløp: Dokumentere tilknytning til kommunalt eller privat ledningsanlegg, rettighet til privat ledningsanlegg og mulig behov for nyanlegg/oppgradering i kommunal eller privat regi. Deltakelse og medvirkning: Gjennomføre dialog med eiere og beboere på berørte naboeiendommer i alle deler av behandlingen, slik det er forutsatt i plan- og bygningsloven. Strategier og retningslinjer som skal vedtas i denne saken vil i første omgang omfatte områdene Tornerud og Magnhildrud. Ved behandlingen av kommuneplanens arealdel (oppstart høsten 2015) må det vurderes om strategier og retningslinjer for fortetting som vedtas i denne saken skal gjelde for alle boligområder. I hvor stor grad det blir nødvendig å fortette må avklares i kommuneplanens arealdel. Forslag til fortettingsplan for Askim kommune fra Askim Venstre, datert 23.03.15, omfatter forslag til forutsetninger for fortetting, etasjehøyder og parkering i store deler av tettstedet. Rådmannen vil for sin del ikke anbefale at forslaget fra Askim Venstre tas med som innspill til det kommende arbeidet med kommuneplanens arealdel. Kommuneplanens arealdel skal vedtas som en langsiktig overordnet plan for arealbruken i Askim, med plankart, bestemmelser og retningslinjer. Arbeidet
med kommuneplanens arealdel blir startet opp etter sommerferien 2015. Forutsetninger for fortetting i kommuneplanens arealdel vil være avhengig av statlige og regionale krav om arealeffektivitet, framtidig befolknings- og arbeidsplassvekst og i hvor stor grad det blir mulig å utvide tettstedsarealene ved å sette av og ta i bruk nye byggeområder. Retningslinjene i forslag datert 27.03.15 er utarbeidet slik at de kan benyttes selv om nye strategier i kommuneplanens arealdel legger til rette for mer omfattende fortetting enn forslag til strategier vedtatt av det faste utvalg for plansaker i sak 07/15. Vurderinger av etikk og samfunn, herunder omdømme: Fortetting og høy arealeffektivitet er nødvendig for å få til et kompakt tettsted med korte avstander til kollektivknutepunkt, for å redusere klimagassutslippene og for å redusere nedbyggingen av dyrka mark. Nye boliger ved fortetting er utfordrende for grunneiere, beboere og utbyggere som blir berørt. Saker om fortetting er også utfordrende for de politiske og administrative vurderings- og beslutningsprosessene. Strategier og retningslinjer som forstås og oppfattes som riktige gir muligheter for en effektiv og forutsigbar plan- og byggesaksbehandling. Dette har betydning for Askim kommunes omdømme mot grunneiere, beboere, utbyggere og regionale og statlige myndigheter. Vurdering av økonomi og organisasjon: Fortetting i eksisterende boligområder kan medføre behov for ny intern og ekstern teknisk og grønn infrastruktur. Gjennomføringsansvar og økonomisk ansvar må fastsettes i reguleringsplaner og i utbyggingsavtaler mellom utbyggere og Askim kommune. Klare og tydelige forutsetninger i planer og avtaler må sikre at Askim kommune ikke blir påført unødige utgifter. Gjennomføring av arbeidet med strategier og retningslinjer i denne saken og i arbeidet med kommuneplanens arealdel utføres av team arealutvikling i Strategienheten. Reguleringsplaner med detaljerte og operative forutsetninger og de endelige forutsetningene for fortetting skal utføres av byggesak og regulering i Strategienheten. Aktuelle planer, vedtak og dokumenter: I den nåværende regjeringens statlige planretningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging er et av målene å fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer. Den vedtatte fylkesplanen legger til rette for høy befolkningsvekst i Østfold og i Indre Østfold. Fylkesplanen stiller dessuten krav om fortetting, transformasjon og økt arealeffektivitet. I Askim kommunes Visjonsplan 2006-2017 er målsettingen en årlig befolkningsvekst på 100-200 nye innbyggere. I kommuneplanens arealdel 2008-2019 for Askim kommune er det lagt opp til høyere arealeffektivitet og fortetting enn i tidligere planer. Planen forutsetter at det skal stimuleres til fortetting og høy arealutnyttelse i eksisterende boligområder. Det forutsettes en veiledende tetthet
på tre boliger pr. dekar i nye boligområder og at det i sentrumsområdene skal tilstrebes en høyere tetthet. Det faste utvalg for plansaker - 13/15 PLANUTV. - behandling: Hans-Olaf Pedersen (H) la fram følgende forslag til vedtak: 1. Forslag til fortettingsplan for Askim kommune etter forslag fra Askim Venstre med endringer foreslått av Askim Høyre, datert 22.04.15, sendes til grunneiere og beboere i Tornerudområdet og Magnhildrudområdet til uttalelse: a. SONE A Tornerud (se kart): Tillates inntil 2 etasjer. Der det kan tilpasses terrenget kan det tillates inntil 3 etasjer. God kommunikasjon må sikres til/fra. b. SONE S (se kart): Grønn markering (Unntatt Askimtorget, området i reguleringsplan Gimming Kulturparken og pågående reguleringsplan for Stasjonsområdet): I denne sonen gis et redusert krav til utearealer. All parkering til bolig der det er mulig, under bakken. Tillates inntil 7 etasjer. 2. Strategier og retningslinjer som skal vedtas nå omfatter Tornerudområdet og Magnhildrudområdet. Ved behandling av kommuneplanens arealdel skal det fastsettes strategier og retningslinjer for fortetting som skal omfatte hele kommunen. 3. Forslag til fortettingsplan for Askim kommune fra Askim Venstre, datert 23.03.15, tas med som innspill til det kommende arbeidet med kommuneplanens arealdel i resten av Askims sentrumsnære områder. 4. Pågående områdereguleringer i sentrum berøres ikke av vedtaket i denne saken. Votering: Punkt 1, punkt 1 a), punkt 2, punkt 3 og punkt 4 enstemmig vedtatt. Punkt 1 b) vedtatt mot to stemmer (Sigmund Gonzaga (Ap) og Jørn Thon (Ap)). PLANUTV. - vedtak: 1. Forslag til fortettingsplan for Askim kommune etter forslag fra Askim Venstre med endringer foreslått av Askim Høyre, datert 22.04.15, sendes til grunneiere og beboere i Tornerudområdet og Magnhildrudområdet til uttalelse: a. SONE A Tornerud (se kart): Tillates inntil 2 etasjer. Der det kan tilpasses terrenget kan det tillates inntil 3 etasjer. God kommunikasjon må sikres til/fra. b. SONE S (se kart): Grønn markering (Unntatt Askimtorget, området i reguleringsplan Gimming Kulturparken og pågående reguleringsplan for Stasjonsområdet): I denne sonen gis et redusert krav til utearealer. All parkering til bolig der det er mulig, under bakken. Tillates inntil 7 etasjer. 2. Strategier og retningslinjer som skal vedtas nå omfatter Tornerudområdet og Magnhildrudområdet. Ved behandling av kommuneplanens arealdel skal det fastsettes strategier og retningslinjer for fortetting som skal omfatte hele kommunen. 3. Forslag til fortettingsplan for Askim kommune fra Askim Venstre, datert 23.03.15, tas med som innspill til det kommende arbeidet med kommuneplanens arealdel i resten av Askims sentrumsnære områder. 4. Pågående områdereguleringer i sentrum berøres ikke av vedtaket i denne saken.
Vedlegg: Forslag til strategier og retningslinjer fortetting 27 03 15 Kartskisser, datert 28. mars 2014 Forslag fra Askim Høyre lagt fram i FUP-møte 110215 Forslag til fortettingsplan for Askim kommune Vedlegg 1 - Kart Vedlegg 2 - Kart Vedlegg 3 - Kart Vedlegg 4 - Kart Vedlegg 5 - Plan for fortetning i Askim by 2015