N otat Til : Kopi: Norconsult Frå : Markus Mohn Werner Arkivkode Arkivsaknr. Løpenr. Dato PLAN 1420-2016005 16 / 3284-1 10068 / 16 30.06.2016 Detaljreguleringsplan Hodlekve - Fosskambrinden 1420-2016005 Kommunehuset, Sogndal 14.06.2016 Til stades: Johannes Myrmel, Norconsult Even Hegbom, Sognefjorden Utvikling AS Markus Mohn Werner, Sogndal kommune Tiltakshavar Sognefjorden Utvikling AS har planar om å leggje ut resterande de lar av felt H8 og H11 i reguleringsplan Hodlekve - Stedjekammen, 25.1.2007. Dei nedre/sørlege delane av desse hyttefelta vart detaljregulert i reguleringsplan Hodlekve Rindabotn, 05.09.2013, sist vedteken 09.06.2016. Reguleringsplanen frå 2007 har tidlegar e vorte vedteke i 2005 og 2001. Bruken av Hodlekve - området har endra seg sidan 2007, mellom anna på grunn av nye skiheisar, hyttefelt og den store veksten innan frikøyring på ski. Målet med planarbeidet er å leggje til rette for utbygging av hyttefelt med vegar og andre tilhøyrande funksjonar, og løypenett innanfor planavgrensinga. Plankrav: Plankonsulent Norconsult har sjekka ut forholdet til overordna plan, og la fram i møtet at dei meiner det ikkje er krav om områdeplan for dette området. Kommunen hadde ikkje teke stilling til plankravet ved oppstartsmøtet, og vurderer plankravet slik: I arealdel til kommuneplanen ligg planområdet innanfor felt BK2 Hodlekve, kombinerte føremål bygningar og anlegg, jf. føresegn 2-1 j): 1. Område avsett til kombinerte føremål fritidsbustader, fritids - og turistføremål og idrettsanlegg i Hodlekve (BK2). For kvar av underføremåla gjeld dei tilhøyrande føresegnene i 2-1 b, c og h. Arealbruken i området skal avklarast i områdeplan, jf. omsynssone punkt 4-5. 2. Reguleringsplan skal vi se korleis nettet av køyreveger, parkeringsplasser, gang/sykkelveg, alpinanlegg med skiheisar, turdrag/skiløyper heng saman og eventuelle behov for opprustingar/omleggingar av vegane. Planområdet ligg under omsynssonene: 4-5 Soner med krav om felles planle gging for fleire eigedomar, jf. 11-8 e. Gjennomføringssone. Skianlegg Hodlekve Krav om områderegulering for områda avsett til kombinerte føremål i Hodlekve. Sjå føresegn 2-1 j. Side 1 av 5
4-6 Soner kor gjeldande reguleringsplan fortsett skal gjelde, jf. 11-8 f. Detaljeringssone. Omsynssonenamn: 1420-2007006 (PlanId) Føresegnene til detaljeringssona i kommuneplanen seier at gjeldande reguleringsplan fortsett skal gjelde. Planomtalen (s.37) utdjupar på dette punktet at: «Det er sett føresegner om tilhøvet mellom k ommuneplan og gjeldande reguleringsplanar i føresegn 1-2, med unntak gjeve i føresegn til dei ulike arealføremåla.» 1-2 Tilhøvet til gjeldande reguleringsplanar, jf. 1-5 og 11-6 Kommuneplanen gjeld føre reguleringsplan i den grad slik plan strir mot kom muneplanen sitt innhald, med følgjande unntak: 1. Reguleringsplanar og utbyggingsplanar yngre enn 10 år gjeld føre kommuneplanen. Etter unntak 1. i føresegn 1-2 gjeld reguleringsplanen i utgangspunktet føre kommuneplanen. Kommuneplanen sett likevel eit ein tydig krav i gjennomføringssona (4-5) om utarbeiding av områdeplan for Hodlekve - området. Det er difor eit misforhold mellom desse føresegnene, som ikkje har vore tilsikta ved utarbeiding av kommuneplanen sine føresegner. Intensjonen bak gjennomføringssona ligg i planomtalen til KPA s.37: Gjennomføringssona «er sett for å sikre ein heilskapleg planlegging av skianlegg med tilhøyrande funksjonar, hytteområde, turområde og andre føremål». Denne intensjonen samsvarer med planomtalen i gjeldande reguleringspla n Hodlekve - Stedjekammen, 25.1.2007: «Det overordna målet er at området også i framtida skal vera ein heilskap med både hytter, alpinsport, langrenn og landbruksdrift/beite, og at det skal takast omsyn til det generelle friluftslivet, m.a. turaktivitet somm ar som vinter.» Den endra bruken av Hodlekve sidan vedtak av reguleringsplanen i 2007 gir grunn til å sjå på bruken av området på nytt, slik at ikkje viktige kvalitetar i utfartsområdet vert nedbygt. Tiltakshavar ønskjer også å utvikle området heilskapleg, og har sett i gang arbeidet med ein områdeplan. Oppstartsmøte vart halde 20.08.2014. I reguleringsplanen frå 2007 er det sett krav i føresegnene for nye hytter, s. 20 pkt. c (manglar punkt - tilvising), at det skal utarbeidast utbyggingsplan, jf. pbl. 1985 28-2, før det vert gjeve løyve til tiltak. Utbyggingsplan svarar etter pbl. 2008 til detaljreguleringsplan. Detaljreguleringsplanen vil erstatte planen frå 2007 for områda innanfor planavgrensinga. Ved utarbeiding av ny reguleringsplan fell krava i kommu neplanen inn, og kravet til utarbeiding av områdeplan er difor gjeldande. Konklusjon: Arealbruken i området skal avklarast i områdeplan, jf. føresegn 2-1 j) og omsynssone i føresegn 4-5. Det kan likevel vere grunn til å framskunde vedtak av detaljregule ringsplanen for felt H8 og H11. Føresetnaden for dette er at planframlegget syner korleis nettet av dei tilgrensande løypene og eventuelt friområda er planlagd. Dette må vere i samsvar med korleis løypenettet er tenkt i områdeplanen, jf. føresegn 2-1 j) pk t. 2. Før detaljreguleringsplanen kan verte vedteke, må områdeplanen vere sendt på høyring. Vurdering av krav til planprogram og konsekvensutgreiing: Plankonsulent vurderer at planarbeidet ikkje krev planprogram og konsekvensutgreiing. Planområdet er om lag 125 dekar, og er sett av til utbyggingsføremål i gjeldande reguleringsplan og kommuneplan. Konsekvensane av tiltaket er tilfredsstillande utgreidd på overordna plannivå og reguleringsplanen er i samsvar med overordna plan, og planarbeidet fell difor ik kje inn under forskrift om konsekvensutgreiingar etter pbl. Planen utløyser ikkje krav til planprogram, jf. pbl. 4-1. Side 2 av 5
Særlege tilhøve: Terrengtilpassing: 1 Omtrentleg avgrensing av felt H8 og H11, hellingskart frå skredkart.ngi.no. 2 Tilpassing til terreng, rettleiar T - 1450 Planlegging av fritidsbebyggelse (Miljøverndepartementet 2005) Side 3 av 5
Områda er bratte, enkelte stader i H11 opp mot 35 o / 1:1.5, og kr ev svært god tilpassing av busetnaden til terrenget for å unngå å skape store landskapsverknader. Rettleiar T - 1450 Planlegging av fritidsbebyggelse (Miljøverndepartementet 2005) syner ei modell for tilpassing av hytte til terreng, som til samanlikning berr e tek føre seg terreng opp til 1:3. Det vil vere ei konflikt mellom bruken av dei brattaste areala til skikøyring utanfor løypene og utlegging til fritidsbustader. Planarbeidet må difor vurdere om ei anna avgrensing av felta vil vere ei betre løysing, jf. vurdering i områdeplanarbeid. Planavgrensinga bør difor varslast for eit stort nok område til å få med eventuelle endringar her. Det bør også særleg vektleggast i planarbeidet å setje føresegner som sikrar tilpassing av bygningar til terrenget og ikkje mot sett. Det kan vere aktuelt å fråvike kommuneplanen sine krav til maksimal høgde for hytter i dei bratte områda, dersom tilpassinga av busetnaden til terrenget er god. Ei føresetnad er at volumet av kvar hytte ikkje vert større enn føringane i kommuneplanen. Anna planarbeid: Reguleringsplan Hodlekve Rindabotn, vedteken 09.06.2016. Klagefrist 16.07.2016. Områdereguleringsplan Hodlekve, plan - ID 1420-2014005. Situasjonen kring avkøyring til Hodlekve frå Rv.5 vart lagt fram for Statens Vegvesen i møte 25.05.2016. Frå referatet: «Hodlekve. Utviding inntil 5-600 bueiningar. Varsel om oppstart av områdereguleringsplan kjem. Utfordringar knytt til topp - punkt for ut fart. Forbikjøringslomme ved kryss Rv.5, muleg flytting av avkøyringspunkt pga. stigningstilhøve på kommunal veg. Utbyggar er varsla om rekkjefølgekrav i høve forbetring av kryss. Vegvesenet nemner krav om rekkjefølge og fordeling av kostnader. Ansvarsford eling mellom utbyggar og vegeigar. Problemstillinga vert teke opp i samband med områdeplanarbeid.» Planområdet ligg i aktsemdsområde for snø - og steinskred og lausmasseskred (sjå www.skrednett.no ) og må vurderast av geolog, jf. TEK10 kap. 7. Lokale forskrifter og retningsliner som gjeld for planområdet: Dei generelle krava i arealdel til kommuneplanen - sjå særleg 1-6 om fysiske krav; 1-7 om miljø og samfunnstryggleik og 2-1 b) om arealføremål fritidsbustader. Elver og grø ver innanfor planområdet er del av Sogndalsvassdraget, verna etter verneplan IV for vassdrag, og RPR for verna vassdrag skal leggjast til grunn, jf. 3-2 d. Det skal leggjast spesielt stor vekt på å sikre at verneinteressene som ligg til grunn for vernet ik kje vert skada. Det er elles ikkje peikt på andre tilhøve som føreset særleg utgreiing eller vektlegging i planarbeidet, eller statlege planretningslinjer eller særlover som vedkjem planarbeidet. Krava til utgreiing etter naturmangfaldslova kap. 2 gjeld l ikevel. Krav til planforslaget Forslagsstillar er gjort kjent med rettleiar for utarbeiding av reguleringsplanar, og dei vedlegg kommunen ynskjer skal leggjast til grunn for vidare arbeid med planen. Forslagsstillar er gjort kjend med kva krav til kun nskapsgrunnlag og utgreiingar kommunen set for det vidare planarbeidet. Side 4 av 5
Kommunaltekniske anlegg Forslagsstillar er gjort kjend med kommunaltekniske anlegg som har følgjer for tiltaket. Tiltaket føreset utbygging / utbetring av det kommunaltekniske anlegg et. Det må etablerast høgdebasseng over felta. Tiltaket utløyser krav om utbyggingsavtale. Kommunale sakshandsamingsgebyr Forslagsstillar er gjort kjend med kommunale handsamingsgebyr, og om når han vil verta fakturert. Kommunale handsamingsgebyr skal sendast til: Sognefjorden Utvikling AS Oppstart av planarbeidet tilråding frå kommunen Kommunen tilrår ikkje oppstart av planarbeidet. Grunngjeving for negativ tilråding er: Vidare saksgang: Kommunen tilrår oppstart av planarbeidet. Plankonsulent sender utkast til varsel om oppstart til kommunen før utsending. Kartgrunnlaget Planframlegget skal presenterast på tilstrekkeleg oppdatert kartgrunnlag (basiskart) og vere i samsvar med kartforskrifta til 2-1 i pbl. Kommunen sender plandata til plankon sulent. Det er ikkje behov for nykartlegging i planområdet, og eigedomstilhøva i planområdet er tilstrekkeleg klarlagt. Stadfesting Informasjon frå kommunen er gjeve så langt det er mogleg på grunnlag av tilgjengeleg informasjon under oppstartsmøtet. Ver ken oppstartsmøtet eller referatet gjev rettar i den seinare sakshandsaminga. Stad, dato Referatet er godkjent og motteke: Representantar frå kommunen For forslagsstillar Side 5 av 5