Saksframlegg ABELS GATE 12B SØKNAD OM RAMMETILLATELSE FOR TILBYGG KLAGEBEHANDLING Arkivsaksnr.: 04/25037 Saksbehandler: Antonsen/Høeg Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 2675/04. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner ikke at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre ovennevnte vedtak. Klagen tas ikke til følge. Vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 2675/04 opprettholdes. Saken sendes til fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse. Kopi: Lusparken arkitekter as v/ Eva Helene Haanæs, Brattørgata 5, 7010 Trondheim. Marite Rygg, Abels gate 12B, 7030 Trondheim. Saksfremlegg - arkivsak 04/25037 1
Saksutredning Behandling i henhold til plan- og bygningsloven 15 av klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 2675/04, mottatt plan- og bygningsenheten 21.10.2004. Innledning/sammendrag Plan- og bygningsenheten mottok 14.07.2004 søknad om rammetillatelse for tilbygg på eiendommen Abels gate 12B, gnr./bnr.: 404/529. Tiltaket omfatter en enkel entré og et minimalt soverom. Tegninger og dokumentasjon mottatt plan- og bygningsenheten 14.07.2004 lå til grunn for behandlingen av søknaden (saksvedlegg 4). Tiltaket var tidligere framlagt byantikvaren for uttalelse. Plan- og bygningsenheten mottok uttalelse fra byantikvaren 13.05.2004 (saksvedlegg 3). I delegasjonssak nr. FBR IR 2675/04 datert 04.10.2004 ble ovennevnte tiltak avslått (saksvedlegg 1). Tiltaket ble avslått med hjemmel i plan- og bygningsloven 92, 3. ledd, jf. 74, 2. ledd og reguleringsplanen med tilhørende reguleringsbestemmelse 7. Plan- og bygningsenheten mottok 21.10.2004 klage fra Lusparken arkitekter as på vegne av tiltakshaver på vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 2675/04 (saksvedlegg 2). Klagen er fremsatt til rett tid og av klageberettiget person i saken, jf. forvaltningsloven 28, 29 og 30. Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplan 1001 f, stadfestet 09.12.1983. Eiendommen er regulert til bevaringsområde. I reguleringsbestemmelse 7 heter det blant annet at: - Eksisterende bygninger som inngår i bevaringsområdet kan istandsettes under forutsetning av at husenes opprinnelige målestokk, takform, fasader, vindusdeling, dør- og vindusutforming, fargebruk og materialvalg opprettholdes eller mest mulig tilbakeføres. - Det tillates ikke oppført tilbygg til eksisterende bebyggelse. Klagen Klager anfører at boligen er liten og har behov for en oppjustering i henhold til dagens krav til en bolig. Klager anfører at nye boliger i dag, med manglende eller små vindfang, ikke blir godkjent av bygningsmyndighetene. Klager anfører at det typegodkjente tilbygget vil virke meningsløst. Det anføres at tilbygget har et underlig format, med for liten grunnflate i forhold til høyden. Klager anfører at omsøkte tiltak bør behandles spesielt estetisk sett, siden boligen ligger i enden av husrekken. Det vises til at det typegodkjente tilbygget er tilpasset en tett situasjon mellom fasadene i rekken. Saksfremlegg - arkivsak 04/25037 2
Klager anfører at i tillegg til tilbygget kommer nødvendigvis en utvendig trapp, som må plasseres helt inntil det opprinnelige huset. Resultatet blir i følge klager ubehaglige addisjoner til hovedvolumet. Klager anfører at omsøkte tiltak er bedre tilpasset huset. Klager anfører at det ikke gis tilstrekkelig begrunnelse for avslaget etter pbl. 74 nr. 2. Det vises til klagen i sin helhet. Vurdering/begrunnelse 1. Dispensasjon fra reguleringsbestemmelse 7 Reguleringsplan 1001f for et område begrenset av Einar Tambarskjelves gate Udbyes gate Abels gate og Harald Hardrådes gate. I reguleringsbestemmelse 7 heter det blant annet at: - Eksisterende bygninger som inngår i bevaringsområdet kan istandsettes under forutsetning av at husenes opprinnelige målestokk, takform, fasader, vindusdeling, dør- og vindusutforming, fargebruk og materialvalg opprettholdes eller mest mulig tilbakeføres. - Det tillates ikke oppført tilbygg til eksisterende bebyggelse. Dispensasjon kan gis med hjemmel i plan- og bygningsloven 7. For at dispensasjon skal kunne gis, må det foreligge særlige grunner. Kravet til særlige grunner vurderes i forhold til de hensyn den konkrete bestemmelsen det skal dispenseres fra skal ivareta. Begrepet særlige grunner forutsetter ikke at det foreligger ekstraordinære omstendigheter for at dispensasjon skal gis. Det vil være tilstrekkelig at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Dersom man kommer frem til at det foreligger særlige grunner er det opp til forvaltningens frie skjønn å avgjøre om dispensasjon skal gis. Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de hensyn plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. De ulike bestemmelser og planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Omsøkte eiendom ligger på Marinevold som i gjeldende reguleringsplan er vist til spesialområde for bevaring. Omsøkte eiendom og omkringliggende bebyggelse er et nesten komplett bevart område med provisoriske småhusbebyggelse fra tiden like etter 1. verdenskrig. Det er derfor av vesentlig betydning at omsøkte bolighus bevares med den allerede eksisterende fasade. Bestemmelsen åpner bare for to muligheter. Enten å opprettholde dagens utforming eller å tilbakeføre mest mulig til en tidligere, dokumenterbar, utforming. Tilbygg til eksisterende bebyggelse tillates ikke. Rådmannen har ikke mottatt dokumentasjon som viser at det tidligere har vært et tilsvarende tilbygg på boligen. Tilbygget kan derfor ikke ses på som tilbakeføring. Det ble i bygningsrådet 21.08.1986 gitt en dispensasjon, som ble sagt å skulle betraktes som en Saksfremlegg - arkivsak 04/25037 3
typegodkjennelse for tilsvarende tilbygg for hele det regulerte bevaringsområdet. Typegodkjennelsen ble gitt for et tilbygg med grunnflate 1,5 x 2,5 meter; det vil si i underkant av 4 kvadratmeter i èn etasje. Dette gir plass nok til et vindfang med garderobe, før man kommer inn i eksisterende bygnings gang- og trapperom. Dette tilbygget adderer seg til hovedbygningskroppen midt på sidefasaden, slik at det er åpent omkring alle de 4 hjørnene på den opprinnelige bygningen. Rådmannen er ikke enig med klager i at det typegodkjente tilbygget er meningsløst. Da husene i bevaringsområdet er små og nøkterne, er det ved denne typegodkjenningen forutsatt at også inngangspartiene vil være nøkterne. Omsøkte tiltak blir etter rådmannens oppfatning for ruvende i forhold til resten av huset. Det vises til punkt 2 nedenfor. Da typegodkjenningen ble gitt ble det tatt et standpunkt til hvor stort tilbygg som ville passe til husene i området uten å ødelegge deres opprinnelige karakter. Rådmannen kan ikke se at synet på dette har endret seg i dag. Omsøkte tiltak ligger i et bevaringsområde, og husene er gamle. Rådmannen anser det derfor ikke som relevant at det ved nybygg i dag kreves store nok vindfang. Tilbygg til et bevaringsverdig hus og vindfang på et nybygg kan etter rådmannens oppfatning ikke sammenlignes som to like tilfeller som skal behandles likt. I følge byantikvarens uttalelse er det egentlig bare et bestemt type tilbygg som er akseptabelt, og det er et slikt tilbygg som tidligere er typegodkjent. Rådmannen vurderer det slik at en tillatelse vil kunne undergrave reguleringsplanens funksjon som styringsverktøy. En tillatelse vil i tillegg kunne skape uheldig presedens for tiltak på den omkringliggende bebyggelse. På bakgrunn av ovennevnte og den restriktive praktiseringen av reguleringsbestemmelsen gjennom tid finner rådmannen at tilbygget ikke er i samsvar med det som er tillatt etter reguleringsbestemmelse 7 og typegodkjenningen. Rådmannen kan ikke se at det er godtgjort at det foreligger særlige grunner som gir grunnlag for å dispensere fra gjeldende reguleringsbestemmelse i denne saken. 2. Plan- og bygningsloven 92, 3. ledd, jf. 74 nr. 2 Plan- og bygningsloven 92. 3. ledd sier at: Ved endring av bestående byggverk og ved oppussing av fasade gjelder pbl. 74 nr. 2 tilsvarende. Kommunen skal se til at historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som knytter seg til et byggverks ytre, så vidt mulig blir bevart. Plan- og bygningsloven 74 nr. 2 sier blant annet at: Kommunen skal se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Kommunaldepartementets rundskriv H-20/89 sier at skjønnet som utøves i forhold til pbl. 74 nr. 2 er et rettsanvendelsesskjønn, det vil si at vurderingen skal baseres på en ren lovanvendelse. Saksfremlegg - arkivsak 04/25037 4
I rundskriv H-7/97 fremgår det at Kommunaldepartementet ønsker å stimulere til økt og bedre bruk av "skjønnhetsparagrafen". Bestemmelsen gir hjemmel for å avslå et tiltak som gir et kvalifisert negativt visuelt inntrykk eller som ikke gir et positivt visuelt inntrykk. Loven legger imidlertid ikke opp til et svært strengt skjønnhetsbegrep, men det skal foretas en helhetsvurdering ut i fra de hensyn som det er rimelig å ta ut i fra de estetiske forhold i den aktuelle situasjon på stedet. Vurderingen av hva som er god og dårlig estetisk utforming er sterkt skjønnspreget, og det vil alltid kunne diskuteres hvilken løsning som er den beste. Det er imidlertid kommunen som er tillagt myndighet til å påse at lovens vilkår er oppfylt, jf. pbl. 74 nr. 2. Dersom kommunen finner at det ikke tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn i forhold til seg selv eller omgivelsene, skal tiltaket avslås etter 74 nr. 2. Rådmannen oppfatter at omsøkte tilbygg ikke passer til huset. Det er et lite hus, og tilbygget blir for stort i forhold til huset. Selv om tilbyggets grunnflate er på under 15 kvadratmeter, utgjør det på disse små husene en stor del av boligens totale grunnflate som er i underkant av 35 kvadratmeter. Rådmannen oppfatter at et tilbygg av denne størrelsen vil endre husets fasade og særegenhet i for vesentlig grad. Huset er verneverdig, og det er av vesentlig betydning at fasaden beholdes slik som den opprinnelig var. Likevel er det som nevnt ovenfor under punkt 1, gitt tillatelse til et noe mindre tilbygg ut i fra at man har sett behovet for et vindfang. Rådmannen finner et slikt tilbygg akseptabelt også i omsøkte tilfelle. Rådmannen vurderer det også som uheldig i forhold til eksisterende hus at omsøkte tiltak strekker seg forbi og danner en vinkel ved husets sydvestre hjørne. Ved typegodkjenningen ble det lagt vekt på at tilbygget adderer seg til hovedbygningskroppen midt på sidefasaden, slik at det er åpent omkring alle de 4 hjørnene på den opprinnelige bygningen. Rådmannen er ikke enig med klager i at det burde gjøres unntak i omsøkte tilfelle fordi huset ligger i enden av husrekken. Etter rådmannens oppfatning blir tiltaket likevel for stort i forhold til huset, jf. ovenfor. Rådmannen oppfatter ikke en trapp i tilknytning til tilbygget for å være i strid med pbl. 74 nr. 2, og er derfor ikke enig med klager i at dette medfører ubehagelige addisjoner i forhold til hovedhuset. Rådmannen viser til punkt 1 og vurderinger angående reguleringsbestemmelse 7 overfor. På bakgrunn av ovennevnte vurdering og begrunnelse finner rådmannen at omsøkte tiltak ikke oppfyller plan- og bygningsloven 92, 3. ledd, jf. 74 nr. 2. Rådmannen har i klageomgangen utdypet og supplert begrunnelsen for avslaget, og anser at kravet i forvaltningsloven 25 er oppfylt. Rådmannen kan ikke se at de anførte momenter fra klager tilsier at det er grunnlag for å omgjøre vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 2675/04. Saksfremlegg - arkivsak 04/25037 5
Konklusjon Rådmannen finner ikke at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 2675/04. Rådmannen i Trondheim, 16.08.2005 Håkon Grimstad kommunaldirektør Arnt Ove Okstad direktør Lisbeth Glørstad Aspås konst. bygningssjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 2675/04, datert 04.10.2004 Saksvedlegg 2: Klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 2675/04, mottatt 21.10.2004 Saksvedlegg 3: Uttalelse fra byantikvaren, mottatt 13.05.2004 Saksvedlegg 4: Tegninger og dokumentasjon avslått tiltak Abels gate 12B, mottatt 14.07.2004 Saksvedlegg 5: Tegning og dokumentasjon vedr. typegodkjent tilbygg Orienteringsvedlegg 1: Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser Orienteringsvedlegg 2: Situasjonskart, målestokk 1:500 Orienteringsvedlegg 3: Oversiktskart, målestokk 1:1000 Orienteringsvedlegg 4: Ortofoto, målestokk 1:500 Saksfremlegg - arkivsak 04/25037 6