Klager på fortetting hvor går tålegrensen? Et par ferske saker fra Hamar og Ringsaker som gjelder fortetting/økt utnytting i reguleringsplan Plan- og bygningslovkonferansen i Hedmark 2017 Magne Djup
Nasjonale forventninger Samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Kommunene sikrer høy arealutnyttelse rundt kollektivknutepunkt Potensialet for fortetting og transformasjon utnyttes før nye utbyggingsområder tas i bruk. Fortetting med kvalitet, dvs. hensynta arkitektur, kulturminner, tilgjengelighet, blå og grønne verdier m.v. Hva med omkringliggende bebyggelse hvor det ikke legges opp til transformasjon?
Fylkesmannen - et mangehodet troll Høringsinstans formidle statlig og regional politikk Sektormyndighet - innsigelseskompetanse Klageinstans ivareta rettssikkerhet
Stafsbergvegen 76 - Hamar Ca 35 boliger i opp til 5 etasjer + dagligvare på 1500 m2
Fra offentlig ettersyn Fm: «Vi merker oss positivt at intensjonen med planen er å legge opp til en fortetting og økt utnyttelse. Dette er i tråd med nasjonal politikk og andre overordnede regionale og kommunale planer, og føringer i kommuneplanen» Hf: «..bør legges opp til høy arealutnyttelse på denne type sentrumsnære tomter. Samtidig må utnyttelsen balanseres mot hensyn til god bokvalitet. Vektingen av nevnte hensyn er krevende. Likevel stiller vi spørsmål ved om det i dette tilfellet, blant annet ut fra strøkskarakteren, legges opp til en utnyttelse som er for høy.»
Illustrasjon av hovedetasje med forretning og parkering. 2 innkjørsler fra Maths Ped. gate
6.3.3 Grad av utnytting Utnytting er begrenset ved plasseringen innenfor formåls- og byggegrenser. I tillegg er utnytting begrenset ved fastsatt grense for maksimal bebygd areal (%-BRA). Planlagt forretning: 1.467 m2 Planlagt boligbebyggelse: 3.700 m2 Planlagt parkering i kjeller: 1.392 m2 Planlagt overbygd parkering 1.etasje: 1.371 m2 Planlagt BRA: 7.930 m2 Tomteareal (BFK): 4.268 m2 Planlagt %-BRA: 186 % Regulert %-BRA: 195%
Fra Fylkesmannens klageavgjørelse Fylkesmannen har forståelse for at naboer vil kunne oppleve regulert tiltak som massivt, sammenlignet med dagens situasjon. Planens tiltak vil påvirke omgivelsene både mht. lys, utsikt, trafikkøkning mm. Tiltaket etableres i overgang mellom blokkbebyggelsen bak og eneboliger ellers i området, og vil bidra til å endre en del av strøkets karakter. Det er forståelig at naboene har innvendinger. I denne saken vil tiltaket også fremstå eksponert slik eiendommen ligger i terrenget. Fylkesmannen ser at fylkeskommunen har et poeng med sin merknad under høringen der det stilles spørsmål ved om det i denne saken legges opp til en utnyttelse som er for høy. Hva man må tåle av tomteutnyttelse bør ses i sammenheng med hvor sentralt eiendommen ligger.
Reguleringsplan for Vold og Lund
Reguleringsplan for Vold og Lund
Reguleringsendring Lund Søndre Gjeldende plan åpner for konsentrert småhusbebyggelse i 2-3 etasjer. Formålet med planendringen er å legge til rette for økt TU og byggehøyde slik at delområdene B2, B3, B5 og B6 kan bebygges med lavblokker på inntil 4 etasjer. Ikke ren fortettingssak men økt utnyttelse av planavklart område Gjenboerklager og spørsmål om Fylkesmannens prøvingskompetanse ved klagebehandling av reguleringsplan
Fra offentlig ettersyn Fylkesmannen var positiv ut fra nasjonale forventninger Fylkeskommunen påpekte at endingen medførte avvik på vesentlige punkter, bl.a. boligområdets karakter og funksjon Hamar kommune mente planendringen ville forrykke videre utbygging og at Hamar derfor måtte fristilles fra utbyggingsrekkefølge i overordnet plan Flere gjenboere og vel var kritisk til økt byggehøyde og en økning av antall boenheter fra ca. 100 til ca. 190
Fra Fylkesmannens klageavgjørelse «Reguleringsplan for Vold og Lund er en relativt ny plan som ble vedtatt etter en omfattende planprosess i et samarbeid mellom Hamar kommune og Ringsaker kommune. Endring fra 3 til 4 etasjer fremstår som vesentlig fordi den vil bidra til å endre områdets karakter, og Fylkesmannen finner ikke at vedtaket fremstår som tilstrekkelig veloverveid. Kommunens skjønnsutøvelse fremstår som ensidig og dermed vilkårlig. Skjønnsutøvelsen virker ikke å være i samsvar med formålet og de bærende prinsipper i plan- og bygningsloven. Kommunens begrunnelse om at endringen er i samsvar med nye nasjonale føringer kan heller ikke få avgjørende betydning da gjeldende plans grad av utnytting samsvarer med dagens krav til antall boenheter pr. dekar. (4) Fylkesmannen finner at hensynet til naboer og øvrige berørte, samt innrettelseshensynet, ikke er tilstrekkelig ivaretatt. Hensynet til det kommunale selvstyret kan ikke tillegges avgjørende vekt i denne saken, fordi den gjeldende plan fra 2012 er utarbeidet i samarbeid med Hamar kommune og en endring vil uthule hele plangrunnlaget som verktøy for arealstyring og skape presedens for resten av planområdet og fremtidige planendringer.»
«Rådmannen har gått grundig igjennom Fylkesmannens vurdering og konklusjon i saken, og er av den oppfatning at saken både er skjevt fremstilt og dårlig drøftet og begrunnet.» «Kommunen opplever ved Fylkesmannens vedtak at kommunestyrets skjønn og det lokale selvstyret blir satt til side,» De to kommunene er ikke enige om vedtatt reguleringsendring som derved vil kunne rokke ved den videre utvikling av området. Reguleringsplanen fra 2012 oppfyller fortsatt nasjonale forventninger til høy arealutnyttelse ved nedbygging av jordbruksarealer Viktig å begrunne hvorfor det skal gjøres endringer i eksisterende plan og hvorfor boligtyper og byggehøyder skal være forskjellig i Ringsaker og Hamar kommuner på noe som er et felles utbyggingsområde Vi venter nå på KMDs avgjørelse Kommunene har presentert en mulighetsstudie for videre utbygging på Vold og Lund
Oppsummering Fylkesmannen har full prøvingskompetanse også i reguleringsplanklager men vi vektlegger selvsagt det kommunale selvstyret (Er prosessreglene fulgt, høringsinnspill vurdert og resultat begrunnet i relevante planfaglige hensyn, vil vi stadfeste kommunens vedtak) Fylkesmannen har tatt en intern runde på hvordan vi bør uttale oss i høringsrunden («minner om fortetting med kvalitet») Jo mer sentrumsnært, jo høyere er tålegrensen for naboer Kommunen bør vurdere fortettingens konsekvenser for eksisterende bebyggelse og synliggjøre (i planbeskrivelsen) hvordan disse berøres og hensyntas mht å beholde bokvalitet. Vi anbefaler at berørt omkringliggende bebyggelse sikres medvirkning i tidlig planfase