Nord-Aurdal kommune Utvalgssak JournalID: 09/4404 Behandlet av Møtedato Saksnr. Saksbehandler Planutvalget 04.06.2009 049/09 WESKNU Planutvalget 11.03.2010 022/10 WESKNU Kommunestyret 25.03.2010 018/10 WESKNU Reguleringsplan for Tisleitinden hyttegrend (H18 i Tisleidalen) Vedlegg: Dok. dato Tittel Dok.ID 16.03.2010 Tisleitinden_plankart.pdf 51616 16.03.2010 Tisleitinden_RB.pdf 51618 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Nr T Dok.dato Avsender/Mottaker Tittel 1 I 08.01.2009 Oppland fylkeskommune O.fylkeskommune - oppstart av planarbeid for reguleringsplan H18 Svennes sameie 2 I 22.01.2009 Maren og Lars Løvvik Merknad til kommuneplan 1
4 U 19.06.2009 Maren og Lars Løvvik; TORE STRAND; ALF INGAR BRING; SVERRE STOKKE; HARALD RYE; NILS MAGNE FOLLINGLO; KNUT EIVIND FODNES; SVEIN ENGEBRETH FODNES; HALLGEIR KLEVGÅRD; SOLVEIG MARGRETHE HOVRUD; ANNE MARIE STEINSRUD; postmottak@fmop.no; postmottak@oppland.org;; Tisleidalen ferie- og fritidslag v/rolf Løkken Teisleitinden hyttegrend (H18) - reguleringsplan til offentlig ettersyn 5 U 24.06.2009 annonse@avisa-valdres.no Annonsebestilling 6 I 08.07.2009 Statens vegvesen Statens vegvesen - merknad til reguleringsplan for Tisleitinden 7 I 16.07.2009 Valdres Energiverk A.S Tisleitinden-Uttale til reguleringsplan 8 I 12.08.2009 Oppland fylkeskommune Oppland fylkeskommune - Reguleringsplan for Tisleitinden- Uttalelse 9 I 14.08.2009 Fylkesmannen i Oppland Fylkesmannen i Oppland - Reguleringsplan for Tisleitinden hyttegrend - Høring 10 I 07.12.2009 Oppland fylkeskommune Oppland fylkeskommune - merknad til reguleringsplan for Tisleitinden 11 I 03.02.2010 Oppland Fylkeskommune Oppland Fylkeskommune - Endelig uttalelse til reg.plan for Tisleitinden (Kulturminner) Saksordfører: Oppnevnes av planutvalget Saksopplysninger: Utmarksplan AS ved Knut Vidar Svanheld har på vegne av Tinden grunneierlag oversendt forslag til reguleringsplan for H18. Formålet med planforslaget er å legge til rette for fritidsboliger. PLANSTATUS 2
Kommunedelplanen for Svennes Planområdet er i kommunedelplanen for Svennes angitt som fritidsbebyggelse (H18). Figur 1: Utsnitt av kommunedelplanen for Svennes sameie. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Området ligger i Tisleidalen oppe på platået nordvest for Hovda fjellstue og Fjellbu, og mellom Gjølma og Brattstølen 3
Figur 2: Flyfoto av området Figur 3: Byggeområdet H18 i kommunedelplanen sett nordover fra Tinden. EIENDOMSFORHOLD Planområdet omfatter 26 grunneiendommer. Tinden grunneierlag består av 21 grunneiere. Fem grunneiere har altså valgt å ikke melde seg inn i grunneierlaget. 4
BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planavgrensningen for H18 i gjeldende kommuneplan er fulgt med hensyn til byggeområde, med unntak av areal allerede regulert i reguleringsplan for Tinden. Område avsatt til private hytter Kommunedelplan sier at H18 kan bebygges med 67 tomter. Av disse er 5 tomter plassert på teigen til 79/5, som tidligere er godkjent i egen reguleringsplan (reguleringsplan for Tinden). Denne var en del av H18. Slik sett åpner kommunedelplanen for 62 nye tomter i planområdet. Planen er fremma med 63, altså en for mye. Dette er begrunna med at planen har vært vurdert med forskjellige løsninger, der noe har vært lagt til, og noe trekt fra. Slik sett har det vært vurdert opp mot 90 tomter i feltet. Når en da har tatt vekk og endra strukturer, så stod en igjen med en struktur som ga 63 tomter. All en tid det ikke er noen av disse som er helt naturlig å kutte, så er planen fremma med 63 tomter. Ingen tomter er etablert over 2 daa. Gjeldende kommuneplan viser til maksimal utnyttelse i BYA tilsvarende 15 %, men maksimal T-BRA på 200 m 2 pr. tomt med høg standard. Denne planen ser bort frå bruken av BYA, og legger T-BRA = 200 m 2 til grunn for alle tomter. I tillegg er det tatt med 36 m 2 til to utendørs biloppstillingsplasser på tomt. Dette var ikke vanlig å inkludere i planene når kommunedelplan for Svennes sameige ble utarbeidet i 2003. Det er også lagt inn at uthus/ anneks ikke kan overstige BRA= 50 m 2. Det legges opp til høystandardområde, dvs. med vinterveg og innlagt vann. Kulturminner Omtrent 43 daa er regulert til verneområde kulturminner. I området R1 er det registrert en enkeltminne i form av ei kolgrop. I R2 er det registrert et jernvinneanlegg med tilhørende kolgroper. Alpin/ skiløyper Det er vist et område som alpinområde. Dette skal fungere som skli-inn/ skli-ut mulighet til Brattstølheisen. Det er også vist en skiløype i planen. Denne er kopla opp mot alpinområdet, og er tegna gjennom planområdet og ut via myra i nord. Der kan den gå videre til annet løypenett. Skiløypa har kun ei kryssing av veg, samtidig som det er lagt opp til at det kan etableres skiløyper i landbruksområdet. Vann- og avløp Vann- og avløp (ikke minst avløp) har vært et tema i Tisleidalen i flere år. Ledningsnett med renseanlegg har vært utreda av kommunen. Problemet har foreløpig vært finansiering. All den tid det fortsatt er uavklart om det kommer et ledningsnett i området i nær framtid, så er det ikke tatt endelig stiling i reguleringsplanen til v/a-løsning. Tomten er plassert slik at det er mulig å løse alle med et ledningsnett ned til dalen. Samtidig er tomtene lagt ikke alt for tett og ei heller på myr. Følgende bestemmelse er tatt inn i reguleringsplanen: Før det søkes om byggetillatelser skal utbygger utarbeide en samlet vann- og avløpsplan for planområdet. Denne planen skal framlegges for Nord-Aurdal kommune for godkjenning før byggetillatelser blir gitt. Dette medfører at dette spørsmålet må løses gjennom v/a-plan. 5
Rekkefølge: Området er delt opp i fem delområder (A-E). Grunnen til dette, er at planområdet er så stort og omfattende. Dersom hele området skulle vært bygd ut før første byggetillatelse blir gitt, ville det vært helt uholdbart å starte utbygging, da kostnaden ville bli alt for stor. Ved å dele feltet opp på denne måten, gjør dette grunnlaget for gjennomføring vesentlig bedre. Solforhold: Planområdet har helling mot øst. Likevel er området såpass flatt, at det vil være svært gode solforhold i hele feltet. Atkomst Atkomsten er planlagt fra den eksisterende stølsvegen som tar av rv.51 nede ved kapellet i Tisleidalen, og går på nordøstsida av Gjølma oppover i retning Gjølmyr. Som det går fram av plankartet, så forutsetter hovedatkomsten inn i området at en bygger bru over Gjølma, og at en bygger en veg i det bratte partiet fra elva og opp på platået. Denne vegen er plassert med stigningsforhold 1:10. Plassering av brukar er vurdert på en plass der det er berg/ fast grunn på begge sider av elva. Folk med lokal kjennskap til Gjølma viser til at denne har relativt stor vårflom, og slik sett er det viktig å bygge brukaret høyt nok. Basert på en vurdering av etablert vegetasjon langs elvekanten, ble lokaliteten for kryssing valgt. Høydeforskjellen fra bru og opp til platået, er 10 11 meter. Vegarealet er planlagt slik at all veg har stigning 1:10 eller bedre, men det skal bemerkes at det er partier på eksisterende stølsveg som nok har brattere partier enn 1:10. Det har vært jobbet mye med atkomst til dette feltet. Flere alternativer ble vurdert med å gå opp lia bak Hovda fjellstue og Fjellbu. Utgangspunktet ville da være felles avkjøring med Hovda fjellstue. Dette ble forkastet, basert på at en ville måtte ta så stor stigning og mange høydemetre, samt et par vanskelige svinger. En frykter også at det ville medført en betydelig terrenginngrep som i flere år ville bli oppfattet negativt i Tisleidalen. Atkomst fra stølsvegen medfører at vegen går på eiendommen til Lars G. Rime (gnr. 70/2). Denne atkomsten er klarert med Rime. Terrengtilpassing Som vist til i beskrivelse av atkomst, så går vegløsingen ned i en elvedal og opp på nevnte platå. Bakken fra platået og ned til elva er bevokst med granskog, og det er en del løsmasse i skråningen. En kan ikke se bart fjell, slik som en kan se antydning til på andre sida av elva. Når en kommer inn i selve H18, så er dette et flatt platå, som har et litt brattere parti opp mot Tinden, og noe brattere partier fram mot kanten ned mot dalbunnen. Dette gjelder den sørvestre delen. Det er likevel slik at her er det grunneiere som ikke har meldt seg inn i grunneierlaget, og det har da heller ikke blitt plassert ut tomter på disse teigene. Dersom en ser på bildet under, så ser en også at det er store myrområder innenfor planområdet. En har forsøkt i størst mulig grad å unngå disse. Den myra som ligger lengst nord, virker djup. De andre ser noe grunnere ut, ut fra vegetasjonen på dem. 6
Figur 4: Markslagskart PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Oppstart av planarbeidet ble annonsert i avisa Valdres i uke 46. Den 06.11.2008 ble varselbrev sendt alle naboer og private og offentlige instanser. Vurdering: Her følger administrasjonens vurdering av temaene renovasjon, vann- og avløp, terrengtilpasning, antall tomter og utnyttelsesgrad. Vann- og avløp og renovasjon Planforslaget legger opp til høystandard hytter, og det er derfor positivt at følgende rekkefølgebestemmelser er innarbeidet i planen (tilsvarende andre reguleringsplaner i Tisleidalen som legger opp til høystandard hyttefelt): Før det søkes om byggetillatelser skal utbygger utarbeide en samlet vann- og avløpsplan for området. Denne planen skal framlegges for Nord-Aurdal kommune for godkjenning før byggetillatelser blir gitt. Det vil ikke bli gitt byggetillatelser før tilknytning til strømforsyning, atkomstveg, avløpsanlegg og vannforsyning er sikret og anlegget ferdigstilt, samt at disse har fått 7
tilfredsstillende standard og er sikret i medhold av gjeldende lover, forskrifter og retningslinjer. Planen har ikke avsatt tomt til renovasjon. Administrasjonen vil i løpet av det offentlige ettersynet av planen avklare med VKR om det er behov for en renovasjonsplass i planen. Siden det ikke er eksisterende hytter i området vil det å regulere inn en renovasjonsplass etter det offentlige ettersynet, ikke kreve et nytt offentlig ettersyn av planen. Terrengtilpasning Administrasjonen vurderer at tomtene har en fornuftig plassering sett i forhold til terrenget og markslaget. Ingen av tomtene ligger slik til at det vil kunne oppstå uheldige silhuettvirkninger av hyttebebyggelsen. Det er positivt at det er innarbeidet en bestemmelse om at fyllinger og skjæringer skal målsettes både i plan og snitt, og at det ikke er tillatt bare å fylle opp skrånende tomter, men at det skal være noenlunde massebalanse i tverrsnittet. Det er positivt at følgende bestemmelse er innarbeidet i planen for å forebygge overdreven bruk av utebelysning: Utebelysning er ikke tillatt, unntatt funksjonell inngangsbelysning. Ingen emmiterende (lysende) overflater skal synes. Lyskilden skal avblendes nedover av en reflektor eller av selve armaturen som da må bestå av et opakt materiale (ikke transparent). Antall tomter Kommunedelplanen for Svennes sier at H18 kan bebygges med 67 tomter, hvorav 5 tomter allerede er godkjent i egen reguleringsplan (reguleringsplan for Tinden). Kommunedelplanen åpner derfor for 62 nye tomter i planområdet, mens planen er fremma med 63 tomter. Topografien og størrelsen på området tilsier at 63 tomter kan forsvares, men siden planutvalget i tidligere saker har ført en streng praksis om at antall tomter ikke skal overskride antallet angitt i overordnet plan, anbefaler administrasjonen at antallet tomter reduseres til 62 stk. Utnyttelsesgrad Planforslaget legger opp til at det kan bygges oppstue med mønehøyde på 5,5 meter ferdig grunnmur. Administrasjonen mener dette kan aksepteres, da planområdet ligger lite eksponert og siden det ikke er eksisterende støler eller annen bebyggelse rett i nærheten av planområdet. Konklusjon: Administrasjonen mener at plankartet må revideres før planen kan legges ut til offentlig ettersyn. Forslag til vedtak: Planutvalget vedtar at forslag til reguleringsplan for Tisleitinden hyttegrend må endres på følgende punkter: 8
Antall tomter må reduseres, slik at planforslaget blir i overensstemmelse med overordnet plan. Administrasjonen får fullmakt til å legge forslag til reguleringsplan ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens 27-1.2, når planen er endret som beskrevet i ovennevnte punkter. 04.06.2009 Planutvalget PU-049/09 Vedtak, enstemmig: Planutvalget vedtar at forslag til reguleringsplan for Tisleitinden hyttegrend må endres på følgende punkter: Antall tomter må reduseres, slik at planforslaget blir i overensstemmelse med overordnet plan. Administrasjonen får fullmakt til å legge forslag til reguleringsplan ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens 27-1.2, når planen er endret som beskrevet i ovennevnte punkter. Saksordfører: Trond Berg 11.03.2010 Planutvalget Vedlegg: Plankart og bestemmelser. Saksopplysninger: Planen ble lagt ut til 1. gangs offentlig ettersyn i perioden 25.06.2009 til 15.08.2009. Det kom inn tre merknader til planen. 1. 12.08.09 Oppland fylkeskommune, regional utvikling/kulturvern De har mindre plantekniske merknader til planen. Disse er ikke til hinder for at planen kan egengodkjennes. o Maksimal mønehøyde er i kommunedelplanen satt til 5,5 over ferdig planert terreng. I bestemmelse 1b) er dette endret til 5,5 meter over ferdig grunnmur. Den samme bestemmelsen er noe uklar mht. om oppstue er underlagt samme mønehøydebestemmelse som hytta ellers. Kommunen bør avklare disse forholdene slik at planen blir entydig. o Bestemmelsen i 2, vedrørende landbruksområder lyder slik: Skiløyper og stier, samt grøfter til VA-ledninger og strøm kan etableres fritt innenfor arealkategorien. De mener at denne bestemmelsen er i strid med arealbruksformålet landbruk fordi stier og løyper er friluftsformål, som ikke kan kombineres med landbruksformål. Bestemmelsen bør derfor omformuleres, evt kan aktuelle traseer avmerkes på plankartet som friluftsformål. o Atkomstvegen over Gjølma vil kreve store fyllinger og skjæringer. For å vise konsekvensene av planen bør lengde- og tverrprofil av vegen på dette partiet utarbeides. 9
o Område A5, tilførselsløype for alpinanlegget bør ha en bredere trase enn ca 10 m og at det ikke er noe til hinder for å bredde denne ut i planen. o Kulturvernmyndighetene mener bestemmelsen til kullgropa innenfor planområdet bør endres til: Innenfor spesialområde med formål bevaring ligger det en kullgrop (id 126220) som er avmerket på plankartet. Kullgropa er fredet etter lov om kulturminner 4b, 6 og 8. Formålet med spesialområdet er å sikre kulturminnet og miljøet rundt det. Alle tiltak i spesialområdet skal derfor sendes kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune for godkjenning. o Reguleringsbestemmelsene må omarbeides slik at vernet av kulturminnene sikres. Forslag til formulering av bestemmelser: Innenfor spesialområde R1 med formål bevaring ligger det en kullgrop (id 113474) som er avmerket på plankartet. Kullgropa er fredet etter lov om kulturminner 4b, 6 og 8. Formålet med spesialområdet er å sikre kulturminnet og miljøet rundt det. Alle tiltak i spesialområdet skal derfor sendes Kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune for godkjenning. Ved adkomstvegen inn til nordre del av planområdet er det registrert et automatisk fredet kulturminne i form av en kullgrop. Denne ligger slik til at tiltak i planen er i konflikt med kulturminnet. Reguleringsplanen må derfor sendes Riksantikvaren som søknad om dispensasjon etter kulturminnelovens 8 fjerde ledd. Fagenheten for kulturvern vil anbefale Riksantikvaren å gi dispensasjon for det berørte kulturminnet. Svar fra Riksantikvaren må foreligge før reguleringsplanen kan vedtas. Vurdering: Angående bestemmelse 1b, så har det siden overordnet plan ble vedtatt, kommet økt krav til blant annet tykkelse på tak. For at det skal være mulig å bygge hytter med oppstue, er det i bestemmelsene sagt at maksimal mønehøyde er 5,5m fra ferdig grunnmur. Det er et krav om at synlig grunnmur over terrengnivå ikke skal ha større høyde enn 0,5 meter. Disse bestemmelsene gjelder for både oppstue-hytter som for ordinære hytter. Angående bestemmelse 2, så foreslår administrasjonen følgende endring: Skiløyper og stier, samt grøfter til VA-ledninger og strøm kan etableres fritt innenfor arealkategorien, så fremt ikke dette er til hinder for bruken av området til landbruksformål Angående atkomstvegen over Gjølma, så har forslagsstiller av planen utarbeidet lengde- og tverrprofil av vegen som viser at det har blitt lagt vekt på en god terrengtilpasning av vegen og av krysningspunktet over Gjølma. Administrasjonen mener de øvrige merknadene bør imøtekommes. 2. 08.07.2009 Statens vegvesen Det må søkes om utvidet bruk av avkjørsel fra rv 51. SVV ber om at det innarbeides en rekkefølgebestemmelse til planen om at byggetillatelse ikke gis før Statens vegvesen har gitt tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel. Vurdering: Administrasjonen mener merknaden bør imøtekommes. 3. 14.07.2009 Valdres energiverk as (VEAS) 10
Valdres energiverk har ikke kapasitet i eksisterende lavspentnett til å forsyne planområdet med strøm. Det må derfor settes opp to nye trafokiosker inne på området, og de ber om at tomt for disse avsettes og tas med i reguleringsplanen. De ønsker at det tas inn i bestemmelsene at utbygger skal ta kontakt med nettselskapet for å avklare behov for nettutbygging og utforming av eventuell nettløsning. Vurdering: Administrasjonen mener merknaden bør imøtekommes. 4. 14.08.2009 Fylkesmannen i Oppland Fylkesmannen konstaterer at reguleringsplanen er i tråd med overordnet plan. Fylkesmannen ber om at utforming av ny bru gjøres slik at inngrep i elva blir minst mulig. Dersom elva er fiskeførende må det sikres at tiltak i og langs vassdraget ikke forringer livsmiljøet. Kryssing av elva må skje på en måte som ikke hindrer fiskens frie gang, og det bør tas inn i planbestemmelsene at arbeid som kan gi tilslamming av elva ikke utføres i tidsrommet 15.sept 15.juni. I den sørøstre delen av planområdet (felt B) er terrenget forholdsvis bratt. Det bes om at kommunen vurderer om det er hensiktsmessig å stille særskilte krav i denne delen av planområdet, for eksempel stille krav til maksimal bredde på bygninger eller redusere maksimal størrelse på enkeltbygg, for å unngå unødige terrenginngrep. Vurdering: Administrasjonen ser ikke behovet for å stille krav til maksimal bredde på bygninger eller redusere maksimal størrelse på enkeltbygg, da det allerede er innarbeidet følgende bestemmelser for å unngå unødige terrenginngrep: o Fyllinger og skjæringer skal målsettes både i plan og snitt. Høyde på fylling og dybde på skjæring kan maksimalt avvike 1,5 m fra eksisterende terreng. Det er ikke tillatt bare å fylle opp skrånende tomter, det skal være noenlunde massebalanse i tverrsnittet. Der det er nødvendig med støttemur skal denne utføres i naturstein. Maksimal høyde på støttemur er 1,2 m. o Nødvendige inngrep i terrenget skal skje så skånsomt som mulig. Eksisterende vegetasjon skal i størst mulig grad bevares som skjerm mellom utbyggingsområdene og mot tilstøtende arealer. Dispensasjon etter lov om kulturminner 8 fjerde ledd: Riksantikvaren har i brev av 03.02.2010 gitt dispensasjon etter lov om kulturminner for kullgrop med id 113472. Riksantikvaren har satt som krav om at utgravning av kullgropa før tiltak kan iverksettes i hht planen. I medhold av lov om kulturminner 10 skal arkeologiske undersøkelser bekostes av tiltakshaver. Følgende bestemmelser må innarbeides i planen: Før iverksetting av tiltak i henhold til plan skal det foretas arkeologisk utgraving av det berørte automatisk fredete kulturminnet, kullgrop id 113472 i planområdet. Det skal tas kontakt med Oppland fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske utgravingen kan fastsettes. 11
Konklusjon: Administrasjonen har korrigert planforslaget i samsvar med kommentarene til hver enkelt merknad. Administrasjonen vurderer at de endringene som er foretatt i planen ikke vil utløse et nytt offentlig ettersyn av planen. Administrasjonen anser at denne planen nå er klar for sluttbehandling. Forslag til vedtak: Kommunestyret egengodkjenner reguleringsplan med tilhørende bestemmelser for Tisleitinden, sist revidert 01.03.2010 Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2. 11.03.2010 Planutvalget PU-022/10 Vedtak, enstemmig: Planutvalget tilrår for kommunestyret å vedta rådmannens forslag til vedtak: Kommunestyret egengodkjenner reguleringsplan med tilhørende bestemmelser for Tisleitinden, sist revidert 01.03.2010 Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2.. 25.03.2010 Kommunestyret Saksordfører Trond Bergh orienterte om saken. KS-018/10 Vedtak, enstemmig: Kommunestyret egengodkjenner reguleringsplan med tilhørende bestemmelser for Tisleitinden, sist revidert 01.03.2010 Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2.. 12