HAMAR KOMMUNE BESTEMMELSER TIL Martodden B8 Arkivopplysinger: Saksbeh.: Geir Cock Arkivsaknr.: 10/5907 Opplysninger om bestemmelsene: Datert: 26.08.11 Sist revidert: 09.01.12 Opplysninger om plankartet: Datert: 26.08.11 Sist revidert: 05.01.2012 KOMMUNESTYRETS Behandling/saknr.: 43/12 VEDTAK: 29.02.2012 Hamar kommunestyre vedtar detaljreguleringsplan for Martodden B8 med bestemmelser slik den foreligger i vedlagte reguleringsplankart og bestemmelser. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningslovens 12-12. Enstemmig vedtatt. Kommunestyrets vedtak bekreftes: ordfører Side 1/7
BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR Martodden B8 0. INNLEDNING Hensikten med reguleringsplanen Hovedintensjonen med å lage dette planforslaget er å legge til rette for etablering av gode boområder i tråd med intensjoner i vedtatt reguleringsplan for Martodden. Forholdet til overordnede planer I tillegg til denne reguleringsplanens bestemmelser gjelder kommuneplanens arealdel med generelle bestemmelser som bl.a. beskriver krav til arkitektur, estetikk og byform, krav til boligbebyggelse og arealer for lek og rekreasjon. Området reguleres til følgende formål: PBL 12-5 AREALFORMÅL: BEBYGGELSE OG ANLEGG ( 12-5, 2 ledd, nr. 1) - Boligbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse (1112) - Renovasjonsanlegg - Uteoppholdsareal - Lekeplass SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR ( 12-5, 2 ledd, nr 2) - Kjøreveg (2011) - Gatetun - Parkeringsplasser (2082) GRØNNSTRUKTUR ( 12-5, 2 ledd, nr. 3) - Grønnstruktur Pbl.. 12-6 HENSYNSSONER HENSYNSSONER ( 11-8, 2 ledd, pkt a) - Frisikt 1. FELLESBESTEMMELSER 1.1 Om utførelse av ubebygde områder. 1. Kommunen skal påse at terrengforming, opparbeidelse, beplantning m.v. i byggeområder foretas med sikte på god kvalitet. Utearealene opparbeides med vekt på god kvalitet i løsninger og materialer samt utstrakt bruk av vegetasjon som romdannende og trivselsfremmende elementer. Det legges vekt på å tilpasse materialvalg og løsninger til lokale forhold. 2. Nedskjæringer og fyllinger i forhold til eksisterende terreng og forstøtningsmurer med høyde over 0,5 m, skal vises i situasjonsplan og søknad om byggetillatelse. 3. Murer, kanter og dekker skal i størst mulig grad utføres med stedegne materialer av god kvalitet. For å ta terrengforskjeller skal avtrapping vurderes. Side 2/7
1.2 Utomhusplan Sammen med søknad om rammetillatelse skal det vedlegges utomhusplan i målestokk 1:200 eller 1:500. Sammen med søknad om igangsetting skal det leveres utomhusplan i målestokk 1:200. Det skal også redegjøres nærmere for retningslinjer for formgiving, materialbruk, farger og andre prinsipper som skal følges for å ivareta innbyrdes harmonisering mellom ulike deler av bebyggelsen. Utomhusplanen skal for øvrig fastlegge følgende: plassering av bebyggelse, gangareal, parkeringsareal for bil og sykkel, plassering og angivelse av minste uteoppholdsareal (MUA) kjørevegens/avkjørings bredde og stigningsforhold i minimum10 meters avstand fra regulert offentlig kjøreveg. gangarealets bredde og stigningsforhold, markering av ledelinje og angivelse av materialbruk mellom offentlig kjøreveg, parkeringsplass, uteoppholdsareal (postkasse, renovasjonsordning, lekeplass, møteplass/sittegruppe) og hovedinnganger, samt høyde ved inngangspartiet plassering av postkasser, renovasjon med innbygging/skjerming, belysning, skilt, benker, gjerder, lekeapparat, areal til snølagring og andre installasjoner skjæring og fylling i forhold til eksisterende terreng, samt mur med høyde over 0,5 m. Ved grense mot offentlig trafikkområde skal retningsgivende høyder, jf. 3 angis. hekk med åpninger mot offentlig trafikkområde/friområde plassering av trær som skal bevares støysone(-r) og plassering av støyskjermingstiltak Funksjonskrav til punktene ovenfor fremgår av øvrige bestemmelser og arealdel (for eksempel plassering, antall og utforming av parkeringsplass). 1.3 Tilgjengelighet og universell utforming Det skal sikres god tilgjengelighet for hele befolkningen, herunder bevegelseshemmede, orienteringshemmede og miljøhemmede. Arealene skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av en så stor del av befolkningen som mulig. Ny bebyggelse skal plasseres slik at det tilrettelegges for et oversiktlig, trafikksikkert og lett orienterbart gangvegnett med korte avstander mellom parkeringsplasser, uteoppholdsareal og hovedinnganger. Krav til boligbebyggelse: Det skal legges vekt på å utvikle gode og funksjonelle boliger. Variasjon i boligtyper, standard og størrelse, herunder tilgjengelige boenheter, skal vektlegges. Minst 20 % av boenhetene skal være tilgjengelige boenheter i henhold til definisjonen i TEK10. I søknad om igangsettingstillatelse skal det redegjøres for hvordan bebyggelsen og uteområdene tilfredsstiller kravene til tilgjengelighet for alle og universell utforming. I Hamar dokumenter\planbestemmelser_vedtatt_290212.doc Side 3 av 7
kommune har Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne eller de til enhver tid utnevnte representanter for UU, rett til å uttale seg til søknader om rammetillatelse for hvert gatetun. Universell utforming av utearealer reguleres av TEK-10. For at mennesker med nedsatt orienteringsevne og svaksynte skal kunne orientere seg, er det viktig at boenhetene er gjenkjennelige og skiller seg visuelt fra hverandre. Det legges derfor opp til en variasjon i dimensjoner, materialer og fargevalg, spesielt ved inngangsoner. Krav til utomhusplan /situasjonsplan: Gangareal skal ikke ha større stigning enn 1:20. Der dette ikke er gjennomførbart kan kommunen tillate kortere partier med stigning maksimalt 1:12. Gangareal skal opparbeides med tilstrekkelig bredde, fast dekke eller belegg som ikke gir for stor friksjon og uten nivåforskjeller for rullestolbrukere og personer med ganghjelpemidler. Det må være adkomst for utrykningskjøretøy (brannbil, sykebil) til inngangsparti. Renovasjonsordning tillates ikke etablert, slik at gangareal må benyttes av kjøretøy. Dette av hensyn til trafikksikkerhet og for å opprettholde kvalitet på gangveg. For blinde og svaksynte skal det etableres naturlige eller spesiallagde ledelinjer mellom adkomstveg, parkering, uteoppholdsareal og inngangspartiet. Der gangareal ender ut i, krysser eller ligger langs kjøreareal må overgang markeres med ledelinje. Det skal ikke plasseres benker, skilt mm. i eller for nær gangareal, slik at disse bryter ledelinje eller er til hinder eller fare for blinde og svaksynte (på/over bakken). Kontraster i materialer er viktige for svaksynte. Det skal være nok lys for å lette orienteringen og øke sikkerheten uten å blende. Det skal redegjøres for hvordan utforming av postkasse, renovasjon, belysning, skilt, benker, lekeapparat, andre installasjoner, type beplantning med mer ivaretar universell utforming. Utomhusområder må dimensjoneres for vintervedlikehold og for bruk over lang tid. Planter og trær som kan gi allergiske reaksjoner skal ikke brukes. Dette gjelder særlig or, bjørk og hassel som har store pollenutslipp. I område med vanskelig topografi/spesiell naturkvalitet/hensyn til kulturminner må grad av universell utforming vurderes om kan fravikes. 1.4 Områder med støy Støyfølsom bebyggelse og bruksformål skal støyskjermes slik at gjeldende grenseverdier for støy i rundskriv T-1442 overholdes både i forhold til innendørs støy og skjermet uteplass. Ved søknad om igangsettingstillatelse i byggesaker skal det dokumenteres at støykrav blir tilfredsstilt. dokumenter\planbestemmelser_vedtatt_290212.doc Side 4 av 7
Ved avvik fra støygrenser skal alle boenheter ha en stille side og tilgang til egnet privat/felles uteplass (jf. definisjon i T-1442) fastsatt til 25 m² /boenhet med tilfredsstillende støyforhold. Støyfølsom arealbruk tillates ikke etablert i rød støysone. Det tillates ikke etablert støyskjermingstiltak, voll eller skjerm, langs offentlig trafikkområde -kjøreveg. Lokale skjermer som er nødvendige for å oppnå tilgang til egnet uteplass skal vises i forslag til detaljregulering og ved søknad om rammetillatelse. Det skal ikke etableres lokale installasjoner (for eksempel ballbinge, skaterampe, høytalere og lignende) som kan belaste støyfølsom arealbruk med plagsom støy. Rekkefølgebestemmelsene i 1.9 fastlegger tidspunktet for etablering av støyskjermingstiltak. 1.5 Avfallshåndtering Det skal tilrettelegges for at framtidige beboere skal kunne kildesortere husholdningsavfall i det antall fraksjoner som kommunal renovasjon kan motta på tidspunktet for den enkelte søknad. Hvert gatetun / utbyggingsområde skal ha sentralt plasserte avfallsstasjoner. Løsning på avfallssystem og tilgjengelighet skal ha universell utforming og tilfredsstille krav til adkomst og betjening i forbindelse med tømming. Det skal i størst mulig grad benyttes undergrunnsbaserte containersystem i moduler. 1.6 Områder inntil nye offentlige trafikkområder Langs alle nye trafikktiltak, skal det avsettes et areal på 5 meter fra offentlig trafikkområde som kan disponeres i anleggsperioden. Innenfor noen av disse områdene må ny terrengforming påregnes (skjæring/fylling/mur). Dette areal fremkommer ikke på reguleringsplanen. 1.7 Om utnyttelse. Bruksareal (BRA) Øvre grense for samlet BRA = 3700 m 2. Av dette skal 250 m² BRA tilgodeses feltet a_abk5. Areal er beregnet i henhold til TEK10, 5-4. Nedenfor gis utfyllende bestemmelser til tekniske forskrifter til TEK: Målbare plan som har himling høyere enn 1,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen regnes med i bygningens bruksareal med 100 % av planets bruksareal. Målbare plan som har himling lavere enn 1,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen regnes med i bygningens bruksareal med 50 % av planets bruksareal. Målbare plan som har himling lavere enn 0,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen, regnes ikke med i bygningens bruksareal. Nødvendig parkeringsareal som løses i bebyggelse følger beregningsreglene for målbare plan (se ovenfor). Nødvendig parkeringsareal som dekkes opp på overflaten uten overbygning medtas i beregningsgrunnlaget. Bruksareal for åpent overbygd areal inngår i beregningsgrunnlaget. Maksimal tillatt gesimshøyde for bygning er angitt på reguleringsplanen. Gesimshøyde er fastsatt i meter over planert terreng, om ikke annet presiseres. Mindre tekniske dokumenter\planbestemmelser_vedtatt_290212.doc Side 5 av 7
installasjoner tillates på takflaten inntil 1,0 meter over gesims (også over maksimal tillatt høyde for bygning). Minste uteoppholdsareal (MUA): Gjennomsnittlig MUA = 25m 2 /boenhet på bakkeplan. Uteoppholdsareal skal kunne opparbeides med nødvendig utstyr for lek for barn og unge, sittegruppe og beplantning. Arealet skal gi rom for både rolig opphold og støyende aktivitet, være skjermet fra trafikkfare og visuell støy, samt tilfredsstille støygrenser, jf. 1.4. MUA tillates ikke kun løst som smale striper rundt bygningene. 1.8 Om oppstillingsplasser for bil og sykkel Det skal etableres parkeringsplasser iht. vedtatt reguleringsplan for Martodden: For boenhet med bruksareal under 70 m² skal det etableres 1.0 biloppstillingsplass pr boenhet For boenhet med bruksareal over 70 m² skal det etableres 1.5 biloppstillingsplass pr boenhet 5-10 % av biloppstillingsplassene skal tilrettelegges for bevegelseshemmede. Parkeringsplass skal plasseres nærmest mulig hovedinngang. Utforming må tilrettelegges for bevegelseshemmede, ved å tilrettelegge for lengde minimum 5,0 meter, bredde minimum 3,8 meter, ha trafikksikker utgang i en ende av parkeringsplassen. Der det er krav til overbygning av biloppstillingsplass må tilstrekkelig høyde sikres i garasjeanlegg. Parkeringen skal dekkes innenfor eget felt. Hver bolig skal ha en overdekket biloppstillingsplass. Parkering skal skje på bakkeplan. Gjesteparkeringsplasser skal fortrinnsvis legges utenfor gatetun der det er mulig. Dersom det dokumenteres mindre parkeringsbehov enn normen tilsier, kan planutvalget akseptere at det avsatte parkeringsarealet til gjesteparkering inntil videre ikke opparbeides med flere plasser enn det er behov for. Kjøreadkomst inne i gatetunet skal skje på fotgjengernes premisser og være tydelig avgrenset fra opparbeidete lekeplasser. Det er krav til minimum 1,5 sykkeloppstillingsplass pr. bruksenhet for bolig. 1.9 Rekkefølge 1. For generelle rekkefølgebestemmelser henvises det til reguleringsplan for Martodden. 2. Offentlig tilgjengelige utomhusområder (adkomster, parkeringsarealer, grøntarealer mv.) skal være ferdig opparbeidet ved innflytting av siste rekkehus, eller senest innen utgangen av sommersesongen etter innflytting. 2. BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL 12, 5 Nr. 1) 1. På byggeområdet kan det oppføres bygninger for boligformål. Kommunen kan tillate andre bygninger med tilknytning til driften av boligene. dokumenter\planbestemmelser_vedtatt_290212.doc Side 6 av 7
2. Maksimal tillatt gesimshøyde for bygning, i forhold til ferdig planert terreng, er angitt på plankartet innenfor de enkelte byggegrensene, med følgende tilleggskrav: På områder med boligformål tillates det mindre bygningsmessige konstruksjoner som carporter, sportsboder, skillevegger, pergolaer med mer utenfor byggegrensen. For felt a_abk2, langs byggegrense mot a_au1 skal minimum 30 % av bebyggelsen i en sone på fire meter fra byggegrensen, være maks en etasje. Øvrig bebyggelse i denne sonen skal begrenses til mindre bygningsmessige konstruksjoner som sportsboder, skillevegger med mer. På feltene a_abk1 og a_abk2, langs gang- og sykkelvei gjennom området, skal minst 75 % av bebyggelsen ligge i byggegrensen. Det tillates 3. etasje med takterrasse på inntil 30 % av boenhetene innenfor felt B8. For delfelt a_abk4 tillates det takterrasse på inntil 60 % av boenhetene. For de øvrige delfeltene tillates det takterrasse på inntil 20 % av boenhetene. For 3. etasje tillates gesimshøyde økt med inntil 3,5 meter utover det som er definert i plankart. Mindre bygningsmessige elementer, som overlys eller lignende kan bryte angitt gesimshøyde med inntil 1,5m. Utforming av boder og carporter skal tilpasses bolighusene. 3. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL 12.5 Nr. 2). 3.1 Kjøreveg, gatetun og parkeringsplasser 1. Anlegg og trafikkinnretninger skal utformes og anlegges med god teknisk og estetisk kvalitet. Sidearealer og rabatter skal opparbeides parkmessig og der det er naturlig skal det plantes trær og busker. 2. Vegbane skal skilles fra areal avsatt til parkering, visuelt eller ved materialbruk. 3. Avkjørsler innenfor planområdet mot interne veger kan plasseres slik det er mest hensiktmessig for å betjene bygningene. 4. For parkeringsplassene i feltene f_sp3 og f_sp4 kan det oppføres carport. 3.2 Frisiktsone ved veg 1. Innenfor frisiktsoner skal det ikke være vegetasjon eller andre sikthindringer høyere enn 0,5 m over vegbanens nivå. Oppstammede trær kan tillates. --- 000 --- dokumenter\planbestemmelser_vedtatt_290212.doc Side 7 av 7