Saksframlegg Arkivsak: 15/44-57 Sakstittel: KOMMUNEDELPLAN FOR HARESTAD - MULIGHETSSTUDIE OG PRINSIPPAVKLARING PLANID 2015001 K-kode: PLAN 2015001 Saken skal behandles av: Kommuneplanutvalget Rådmannens tilråding til vedtak: Det videre arbeidet med kommunedelplanen for Harestad baseres på følgende grep: 1. Det jobbes ikke videre med hestesportanlegg, ridesti og interkommunal svømmehall. 2. Arealet øst for E39, delområde 4 og 5, settes av til boliger, barnehage og grøntstruktur. 3. Trafostasjon og teknisk lager plasseres i delområde 3. 4. Det settes av et grøntområde innenfor delområde 2. 5. Det settes av grøntstruktur og gang- og sykkelløsning mellom Torvmyrveien og Harestadveien som tar utgangspunkt i eksisterende gårdvei. Langs strukturen etableres det møteplasser og soner for forskjellige typer aktiviteter/idretter. Det ses på om bygninger (SEFRAK-registrerte bygg) langs g/s-veien kan bevares. 6. Det jobbes videre med vurdering av idrett, hundelufting, vei (inkl. snarveier), landbruk, næring, boliger og avgrensing av områdene på vestsiden av planområdet. Det ses på om eksisterende boliger kan bevares. Grunnlagsdokumenter: 1. Mulighetsstudie (arealformål) 2. Planprogram for Kommunedelplan for Harestad (Utgave 4 vedtatt i KST 25.06.15) Andre dokumenter: - KST-sak 49/15 (fastsettelse av planprogrammet) Bakgrunnen for saken: Rådmannen har begynt arbeidet med kommunedelplanen for Harestad i henhold til fastsatt planprogram, jf. KST-sak 49/15. I planprogrammet er det angitt mange arealformål som skal vurderes. Derfor er det utarbeidet et mulighetsstudie for å kunne vurdere hvilke muligheter som finnes i planområdet. For å avklare veien videre for planarbeidet, bør det avklares hvilke grep planen skal ta og hvilke arealformål som skal være med i planen. Rådmannen legger opp til at dette gjøres i to eller flere runder. I denne runden tas det opp hvilke arealformål som skal vurderes videre og om det kan gjøres noen tidlige grep om
arealdisponeringen. Når dette er blitt bearbeidet, fremmer rådmannen en ny sak der det tas endelig stilling til planens hovedgrep. Neste sak vil danne grunnlag for arbeidet med et planforslag. Saksopplysninger: Mulighetsstudiet Dette er en kort oppsummering av mulighetsstudiet. For fullstendig gjennomgang av dokumentet, vises det til vedlegg 1. Analysene er basert på at fremtidig E39/Harestadkrysset og områderegulering for Randaberg sentrum øst er utbygde. Analyse: Det er laget en form for landskapsanalyse for planområdet. Følgende utredningstema fra planprogrammet inngår i grunnlaget for analysen: Landskap og arkitektur, nærmiljø og friluftsliv, naturmangfold, og naturressurser og jordvern. Planområdet karakteriseres av å være et landbruksområde med dyrka marker, som ligger mellom et grøntdrag (regionalt grøntdrag) og bebygde omgivelser (boligfeltet på Grødem). Etter hvert som E39/Harestadkrysset og planområdet bygges ut, vil landsbyen bli tilknyttet bybåndet. Området er delt i to landskapsrom. Det ene rommet ligger mellom nordøstsiden av Odnaberget og opp mot Kjelvå / toppen av «Harestadbakken». Deler av rommet ligger nede i en liten «gryte» bak Odnaberget, og deler høyt i terrenget på toppen av Kjelvå. Rommet er innovervendt og har et små-middelsskala preg. Det andre rommet er mye større og ligger nede på flaten mot Torvmyrveien og E39 og boligfeltet på Grødem. Rommet trapper seg ned til boligfeltet ved Grødem/Harestadvika. Den viktigste orienteringsretningen er derfor ut mot fjordlanskapet i øst. Dette rommet kan håndtere store bygningsvolum. Romstrukturen på restarealene i østre del av planområdet, kan håndtere små-middelsskala bebyggelse. Figur 1: Steder i utredningsområdet. Landskapet ligger som flater/platåer som trapper ned mot fjorden. I landskapet er det flere skogkledte koller som stikker opp. Andre særegne elementer er blant annet gårdsveien ved Foren, steingardene, og enkelte byggverk/driftsbygninger som stikker opp som landemerker i landskapet. Kollene fungerer som avgrensinger/vegger i landskapet.
Figur 2 og 3: T.v.: Landformer: Flater, koller og terrengavgrensninger i landskapet. Pilene indikerer viktige orienteringsretninger. T.h.: Identitetsskapende elementer. Grøntområder og skogkledte koller, bygninger som kommer frem som landemerker og SEFRAK-registrerte bygg, gårdsveier i planområdet, lekeområder. Området med høyest landskapsverdi er høydedraget ved Todnem, som fortsetter nordover. Det regionale grøntdraget ved Odnaberget og «gryta» nord for Odnaberget er også viktige landskapsområder. Landbruksområdene i sør har middels landskapsverdi. Fremtidig E39- veianlegg forventes å ha en liten verdi. Figur 4 og 5: T.v.: Verdikart Landskap. T.h. Verdikart - Nærmiljø og friluftsliv. Stor Middels- Stor Middels Liten- Middels Som et nærmiljø- og friluftslivområde har planområdet liten verdi. Det inneholder ikke funksjoner som gjør at folk oppholder seg i området, utenom beboere. Dette skyldes at det er et landbruksområde med dyrkede arealer hvor det ikke er fri ferdsel. De fleste funksjonene finnes i sentrum og i boligfeltene på Grødem. Ifølge barnetråkkregistreringene er det tilnærmet ingen lekeområder innenfor planområdet. Kun i østre del av planområdet, nær boligbebyggelsen, er det registrert to lekeområder om sommer/vinter, og en bakke som brukes om vinteren. Planområdet grenser til regionalt grøntdrag som har store nærmiljø og friluftslivverdier. Planområdet har liten verdi med hensyn til naturmangfold. Ved siden av planområdet, ved Odnaberget og Harestadmyra, er det registrert to naturtyper (viktig naturbeitemark og lokalt viktig kystlynghei) og et viltområde (leveområde for spurvefugl og beiteområde for rådyr, viltvekt 2-3). Liten
Stor Middels- Stor Middels Liten- Middels Liten Figur 6 og 7: T.v.: Verdikart Naturmangfold. T.h. Verdikart Naturressurser og jordvern (landbruk). Jordbruksområdene i planområdet har god jordkvalitet, men restarealene på østsiden preges av dreneringsproblemer. Det er to områder på vestsiden som har potensiale for videre drift. I skråningen mellom Harestadveien ned mot Odnaberget, og nede på flaten ved Kjelvå. Områdene er store og har ikke dreneringsproblemer. Planområdets dyrka marker ligger hovedsakelig utenfor langsiktig grense for landbruk / kjerneområdet for landbruk. Vurdering av arealformål: Planprogrammet angir flere arealformål som skal vurderes i planprosessen. Disse er: bolig, næring, barnehage, teknisk lager, friområde/grønt, hundeluftingsområde, idrett (inkl. svømmehall), hestesportanlegg, veistruktur, transformatorstasjon, og landbruk. Se mulighetsstudiet for en fullstendig gjennomgang av egnetheten til arealformålene i planområdet. Det er hovedsakelig vestre del av planområdet som er uavklart og hvor det må gjøres prioriteringer. Østre del av planområdet består av små teiger hvor det er mest naturlig med bolig, barnehage og grønnstruktur. Figur 8: Sammenstilling av områder med viktige verdier. Vestre del av planområdet består av to landskapsrom. Det ene i skråningen nord for Odnaberget opp mot Harestadveien. Det andre er nede på flaten ved Kjelvå og Foren. Deler av av området nord for Odnaberget oppe ved Harestadveien ligger høyt i terrenget. Området kan egne seg til boligbebyggelse i små-middels skala volum. Boligbebyggelsen kan tilpasses landskapet. Området har i tillegg potensiale til å fortsette med landbruk, slik som nevnt ovenfor. Dette gjelder selv om området ligger i en lomme og utenfor kjerneområdet for landbruk. Det flate partiet nede på Kjelvå/Foren kan håndtere arealkrevende formål med store bygningsvolum. Dvs. næringsbebyggelse, teknisk lager, trafostasjon, hestesportanlegg og svømmehall. Likevel er ikke området stort nok til å håndtere alle arealformålene og dermed er de i konflikt med hverandre.
I Randaberg kommune kan det være behov for å etablere næringsområde(r) i kategori 2 (allsidig virksomhet) og kategori 3 (arealkrevende virksomheter), som ikke er sjørelaterte. I arbeidet med kommuneplanen, skal det bestilles en næringsanalyse. Blant annet for å avklare arealbehovet frem til 2030. I henhold til planprogrammet skal kommunedelplanen for Harestad vurderes til næringsvirksomhet. Planområdet har en fordel mhp. nærhet til kollektiv og til stamveinettet for transport. Flaten som kan egne seg til næring er på 33 daa. Dette er lite sammenlignet med næringsområder som ofte er flere hundre dekar. Dersom hele vestre siden av planområdet avsettes til næring, har det en størrelse på ca. 115 daa. Dette vil imidlertid kreve store terrenginngrep. Dessuten vil de store næringsbyggene ruve i landskapet, siden området opp mot Harestadveien ligger høyt i terrenget. Lyse påpeker et sterkt behov for å anlegge transformatorstasjonen i planområdet. De mener lokaliseringen er gunstig pga. nærheten til fremtidig strømkrevende tiltak, som Rogfast. Foren (flaten) kan være et egnet område til trafostasjonen. Dersom trafoen ikke etableres i området er det en fare for at den havner i LNF-områder som er innenfor langsiktig grense for landbruk. Østsiden av planområdet egner seg ikke til trafo. Det er vanskelig å plassere anlegget innenfor de små teigene og anlegget ville ha kommet tett inntil boligbebyggelsen. Dessuten er området ved Kjelvå, på vestsiden, mer åpent for å føre ledninger/kabler frem til anlegget fra flere retninger. Basert på arealer ser det ut til at trafostasjonen kan kombineres med teknisk lager. I behandlingen av mulighetstsudiet for sentrum, hvor det ble vedtatt at teknisk lager skal flyttes, påpekte rådmannen behovet for å ligge nær sentrum, jf. KST-sak 72/10. Andre formål som konkurrer om plassen er hestesportanlegg og svømmehall. Det viser seg at etablering av hestesportanlegg er problematisk med hensyn til allergispredning. Siden det ikke er ridemiljøer i nærheten av planområdet, er det lite hensiktmessig med ridesti gjennom området. Hvis behovet for ridesti kommer senere, kan det antakelig være mulig gjennom det regionale grøntdraget. En svømmehall med internasjonal standard kan bli ca. 10 daa i fotavtrykk, tilsvarende Aleksander Dale Oen Arena i Bergen. Dvs. at det blir et stort bygningsvolum. Pga. størrelsen egner et slikt byggverk seg på flaten på Kjelvå. Behovet for hestesportanlegg og interkommunal svømmehall anses som lavere enn de andre arealformålene. Pga. ovennevnte grunner anbefales det ikke avsette arealer til hesteportanlegg eller svømmehall. De er derfor ikke arbeidet med videre i planalternativene. Flaten ved Kjelvå har også gode egenskaper til å fortsette med landbruksdrift, men tilknytningen til kjerneområdet for landbruk er dårlig. Planalternativene belyser muligheter og konflikter mellom arealformålene. Planalternativene gjennomgås etter foreslåtte grep i planen. Det er mulig å etablere en sammenhengende grønnstruktur i planområdet. Grønnstrukturen kan ta utgangspunkt i allerede skogkledte koller. Hundeluftingsområder kan etableres inni grønnstrukturen. Det er et ønske at kommunen skal tilby et bredere utvalg til flere typer idretter. I planen forventes andre typer idrettsaktiviteter enn det som finnes i tilgrenset plan - områderegulering for Randaberg sentrum øst. Det foreslås å fokusere på lavterksteltilbud.
Grøntstrukturen kan være egnet til å fylles med enkelte områder/soner eller mindre installasjoner, som tilbyr idretter som ikke er plasskrevende eller kan samordnes/overlappes. Områdene kan for eksempel opparbeides som fleksible og multifunksjonelle flater for provisoriske baner til forskjellige idretter/spill. Eksempler på dette kan være: Frisbeegolf, streetbasket («gatebasketball»), parkour, osv. Grep og inndeling i delområder: I planen forslås følgende grep: 1. Fremtidig Harestadkryss og nytt stamveinett vil medføre store inngrep i landskapet og svekke forbindelsene i retningene øst-vest. I planen foreslås det derfor å forsterke infrastrukturen i området for å binde sammen vest- og østsidene. 2. På østsiden foreslås det å etablere snarveier fra eksisterende boligfelt til ny g/s-vei langs Mekjarvikveien. I tillegg etableres det grønne fellesområder sammen med snarveiene. 3. På vestsiden foreslås det at grønnstrukturen som er på de skogkledte kollene bevares. Den kan dessuten fungere som en buffer mot stamveinettet.
4. Gårdsveien forlenges til Harestadveien og blir del av den grønne infrastrukturen. 5. Det etableres hotspots (møtesteder) langs gårdsveien og i grøntstrukturen. De største møtestedene legges ved kryssene. Møtestedene kan videre programmeres med småskala idrettsaktiviteter. 6. Eksisterende SEFRAK-bygg som ligger langs gårdveien bevares. 7. Grøntområdene kobles i et nettverk med omkringliggende grøntstruktur.
Planområdet deles inn i delområder basert på landskapsrom, grøntområder og ny infrastruktur. Inndelingen er omtrentlig. Delområdene og grepene ovenfor gir grunnlag for ulike planalternativer. Planalternativer: Nedenfor presenteres ulike planalternativer. Det er inndelt i tre hovedalternativer som har ulike fokus og prioriteringer; alternativ 1 fokuserer på LNF; alternativ 2 fokuserer på bolig; alternativ 3 fokuserer på næring. Under hvert hovedalternativ vises forskjellige løsninger. Alternativ 1a (LNF) Delområde 1: Landbruk (LNF) Delområde 2: Friområde / Grønnstruktur / Idrett Delområde 3: Landbruk (LNF) Alternativ 1b (LNF, teknisk lager og trafo) Delområde 1: Landbruk (LNF) Delområde 2: Friområde / Grønnstruktur / Idrett Delområde 3a: Trafostasjon Delområde 3b: Teknisk lager
Alternativ 1c (LNF og næring) Delområde 1: Landbruk (LNF) Delområde 2: Friområde / Grønnstruktur / Idrett Delområde 3: Næring Alternativ 2a (Bolig, teknisk lager og trafo) Delområde 1: Bolig Delområde 2: Friområde / Grønnstruktur / Idrett Delområde 3a: Trafostasjon Delområde 3b: Teknisk lager Alternativ 2b (Bolig og næring) Delområde 1: Bolig Delområde 2: Friområde / Grønnstruktur / Idrett Delområde 3: Næring Alternativ 3a (Næring, teknisk lager og trafo) Delområde 1: Næring Delområde 2: Næring Delområde 3a: Trafostasjon Delområde 3b: Teknisk lager
Alternativ 3b (Næring) Delområde 1: Næring Delområde 2: Næring Delområde 3: Næring Alternativenes fordeler og ulemper: Alternativ Fordeler 1a (LNF) 1b (LNF, teknisk lager og trafo) Bevarer gode landbruksområder Bidrar til positiv opplevelse av grøntdraget (nærmiljø/friluftsliv) Bidrar til å bevare landskapsverdier Nye fri-/grøntområder Bevarer godt landbruksområde Løser viktige behov mhp. trafo og teknisk lager Nye fri-/grøntområder Teknisk lager ligger nært sentrum Ulemper Løser ikke andre viktige behov som trafo, teknisk lager, næring Kan føre til større konsekvenser ved at f.eks. trafo havner i kjerneområder for LNF Godt landbruksområde bygges ned Noe negativ konsekvens for landskap og regionalt grøntdrag 1c (LNF og næring) Løser til en viss grad næringsbehovet Godt landbruksområde bygges ned Bevarer godt landbruksområde Nye fri-/grøntområder Noe negativ konsekvens for landskap og regionalt grøntdrag Løser ikke viktige behov mhp. trafo og teknisk lager Kan føre til større konsekvenser ved at f.eks. fare for at trafo havner i kjerneområder for LNF Næringsområdet er svært lite sammenlignet med andre næringsområder
Alternativenes fordeler og ulemper: Alternativ Fordeler 2a (Bolig, teknisk lager og trafo) 2b (Bolig og næring) 3a (Næring, teknisk lager og trafo) 3b (Næring) Boligbebyggelsen kan tilpasses terrenget Positivt som et nærmiljøområde Nye fri-/grøntområder God kollektivdekning Teknisk lager ligger nært sentrum Løser viktige behov mhp. trafo og teknisk lager Boligbebyggelsen kan tilpasses terrenget Positivt som et nærmiljøområde Nye fri-/grøntområder God kollektivdekning Kan løse næringsbehovet God tilknytning til stamveinett og kollektiv Teknisk lager ligger nært sentrum Løser viktige behov mhp. trafo og teknisk lager Kan løse næringsbehovet God tilknytning til stamveinett og kollektiv Ulemper Gode landbruksområder bygges ned Boligområdet ligger noe for seg selv Noe negativt for opplevelsen av regionalt grøntdrag Gode landbruksområder bygges ned Boligområdet ligger noe for seg selv Noe negativt for opplevelsen av regionalt grøntdrag Løser ikke viktige behov mhp. trafo og teknisk lager Kan føre til større konsekvenser ved at f.eks. fare for at trafo havner i kjerneområder for LNF Gode landbruksområder bygges ned Medfører vesentlig negativ konsekvens for landskapet Lite positivt for regionalt grøntdrag Næringsområdet er lite sammenlignet med andre næringsområder Gode landbruksområder bygges ned Medfører vesentlig negativ konsekvens for landskapet Lite positivt for regionalt grøntdrag Næringsområdet er lite sammenlignet med andre næringsområder
Alternativenes fordeler og ulemper: Alternativ Fordeler Ulemper Løser ikke viktige behov mhp. trafo og teknisk lager Kan føre til større konsekvenser ved at f.eks. fare for at trafo havner i kjerneområder for LNF Rådmannens vurdering: Det er behov for noen avklaringer for veien videre med planen. Det er vanskelig å kombinere alle arealformålene som skal vurderes etter planprogrammet. Det er i tillegg presentert viktige grep som må avklares om det skal jobbes videre med. Grepene om grøntstruktur og nye forbindelser bygger opp om stedsidentiteten til planområdet og bidrar med nye kvaliteter i området. De har en positiv effekt på restarealene etter «ødeleggelsene» fra utbyggingen av Harestadkrysset og ny stamvei. Delområdene på østsiden av planområdet er relativt små til videre landbruksdrift. De har begrenset størrelse og form for store tiltak og bygninger. På grunn av nærheten til boliger egner de seg best til bolig og barnehage. I tillegg bør det jobbes videre med snarveier og grøntområder i disse områdene. Vestsiden av planområdet har flere muligheter, men også flere arealformål som kan være i konflikt med hverandre. Ved å sette av friområde/grøntområde i delområde 2, kan det fungere som en buffer mot E39. I tillegg kan det gi mulighet for å bevare eksisterende boliger innenfor delområdet. Dette bør vurderes videre i planarbeidet. Trafostasjon bør prioriteres innenfor planområdet. Det er et stort behov for å finne en plass til ny transformatorstasjon. Plasseringen i delområde 3 er gunstig mht. tilføring av kabler fra flere retninger og nærhet til fremtidig strømkrevende anlegg, som Rogfast. Dersom trafostasjonen ikke etableres i planområdet, må det finnes et annet sted i kommunen. Da kan det være en fare for at trafostasjonen havner i LNF-områder innenfor langsiktig grense mot landbruk. Teknisk lager egner seg også godt i område 3. Teknisk lager krever et stort område og mulighet til et stort lagerbygg. Delområdet kan håndtere større bygningsvolum. Plasseringen vil sikre nærhet til infrastruktur og relativ nærhet til sentrum. Det er begrenset med gode alternativer til denne plasseringen. Det bør jobbes videre med å kombinere trafo og teknisk lager innenfor delområde 3. Teknisk lager og trafo eksluderer muligheten for et stort og sammenhengende næringsareal innenfor planområdet. Næring passer dårlig inn i landskapet i områdene 1 og 2. Områdene ligger høyt og terrenginngrepene blir store. Bygningsvolumene vil bli svært dominerende.
Mulighetene for mindre næringsareal skal vurderes videre. Behov for næringsareal ses i sammenheng med kommuneplanen. Delområde 1 kan egne seg til både landbruk og bolig/barnehage, ev. visse typer småskala idrett. Bruken av området vurderes i det videre arbeidet, når det er avklart hvilke arealformål som skal vurderes i planen. Etter rådmannens vurdering bør det ikke jobbes videre med hestesportanlegg og svømmehall i planarbeidet. Begrunnelsen for dette er at hestesportanlegg er krevende pga. spredningen av «sinte» allergener fra hest. Begge arealformål er arealkrevende. Svømmehall for internasjonal konkurransestandard blir et stort bygningvolum og egner seg best i delområde 3. Det kommer da i konflikt med trafo og teknisk lager. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at det videre arbeidet med kommunedelplan for Harestad baseres på følgende grep: 1. Det jobbes ikke videre med hestesportanlegg, ridesti og interkommunal svømmehall. 2. Arealet øst for E39, delområde 4 og 5, settes av til boliger, barnehage og grøntstruktur. 3. Trafostasjon og teknisk lager plasseres i delområde 3. 4. Det settes av et grøntområde innenfor delområde 2. 5. Det settes av grøntstruktur og gang- og sykkelløsning mellom Torvmyrveien og Harestadveien som tar utgangspunkt i eksisterende gårdvei. Langs strukturen etableres det møteplasser og soner for forskjellige typer aktiviteter/idretter. Det ses på om bygninger (SEFRAK-registrerte bygg) langs g/s-veien kan bevares. 6. Det jobbes videre med vurdering av idrett, hundelufting, vei (inkl. snarveier), landbruk, næring, boliger og avgrensing av områdene på vestsiden av planområdet. Det ses på om eksisterende boliger kan bevares. Saksbehandler: Einar Serigstad Tjenesteområdesjef: Anne-Kristin Gangenes Hvilke planer har dette konsekvenser for: Kommunedelplan for Harestad Kommuneplanen Detaljregulering av Øvre Grødem Særutskrift: