Vår dato: Vår referanse: Sak nr D- 25.09.2017 2017/685-23330/2017 Vår saksbehandlar: Direkte telefonnr.: Dykkar dato: Dykkar referanse: Linda Djuvik 53423156 Abo plan & arkitektur AS SVAR PÅ SØKNAD OM OPPSTART AV REGULERINGSPLAN FOR BUSTADER OG NAUST SKJENABERG 108/66 M.FL. STAVLAND PLANID 201709 Bømlo kommune, Utval for areal og samferdsel handsama søknad om oppstart av detaljreguleringsplan for bustad- og naustområde Skjenaberg 108/66 m.fl. Stavland i møte 06.09.2017 sak PS 84/17. Utval for areal og samferdsel gjorde samrøystes slikt vedtak: 1. I samsvar med 12-3 i Plan- og bygningslova vil rådmannen rå til at gnr. 108, bnr. 66 m.fl. Skjenaberg, Stavland i Bømlo vert teke opp til regulering til naust- og bustadføremål med tilhøyrande tilkomstveg, parkeringsplassar, leikeareal, kaiar, flytebrygger og båtplassar. Forslagsstillar skal melde oppstart av planarbeidet i samsvar med Plan- og bygningslova 12-8. 2. Som ein del av arbeidet med detaljreguleringsplanen skal det i samsvar med sjekklistene vist i Akseptkriterium ROS-analyse i arealplanlegging i Bømlo kommune dato 06.02.2013 gjennomførast ein risiko- og sårbarhetsanalyse. Eventuelle tiltak og avbøtande tiltak skal innpassast i føresegnene til detaljreguleringsplanen og takast omsyn til ved utbygging. 3. Bømlo kommune set ikkje krav om konsekvensutgreiing av reguleringsplanen jf. 10 i forskrift om konsekvensutgreiing. Saksutgreiinga ligg ved. Faktura på gebyr vert sendt Kjell Stenersen i eigen sending. Ber om at kopi av vedtak og saksutgreiing frå politisk møte vert sendt til alle høyringspartar i samband med oppstartsmelding. Med helsing Bømlo kommune Linda Djuvik Dette brevet er godkjent elektronisk og har derfor inga underskrift Adresse: Rådhuset, Leirdalen 1, 5430 BREMNES Telefon: 53 42 30 00 Organisasjonsnr.: 834 210 622 postmottak@bomlo.kommune.no Telefax: 53 42 30 01 Bankgiro: 3201.61.51687 www.bomlo.kommune.no Postgiro for skatt: 6345.06.12199
Side 2 av 6 Saksutgreiing til folkevalde organ Dato: Arkivref: 16.08.2017 2017/685-19414/2017 / 504 Saksbehandlar: Linda Djuvik 53423156 linda.djuvik@bomlo.kommune.no Sak nr i møte Utval Møtedato 84/17 Utval for areal og samferdsel 06.09.2017 PRINSIPPSØKNAD FOR Å MELDE OPPSTART AV REGULERINGSPLAN FOR BUSTADER OG NAUST SKJENABERG 108/66 M.FL. STAVLAND PLANID 201709 Rådmannen sitt framlegg til vedtak: 1. I samsvar med 12-3 i Plan- og bygningslova vil rådmannen rå til at gnr. 108, bnr. 66 m.fl. Skjenaberg, Stavland i Bømlo vert teke opp til regulering til naust- og bustadføremål med tilhøyrande tilkomstveg, parkeringsplassar, leikeareal, kaiar, flytebrygger og båtplassar. Forslagsstillar skal melde oppstart av planarbeidet i samsvar med Plan- og bygningslova 12-8. 2. Som ein del av arbeidet med detaljreguleringsplanen skal det i samsvar med sjekklistene vist i Akseptkriterium ROS-analyse i arealplanlegging i Bømlo kommune dato 06.02.2013 gjennomførast ein risiko- og sårbarhetsanalyse. Eventuelle tiltak og avbøtande tiltak skal innpassast i føresegnene til detaljreguleringsplanen og takast omsyn til ved utbygging. 3. Bømlo kommune set ikkje krav om konsekvensutgreiing av reguleringsplanen jf. 10 i forskrift om konsekvensutgreiing. Saksprotokoll i Utval for areal og samferdsel - 06.09.2017 Vedtak: Utval for areal og samferdsel gjorde samrøystes vedtak i samsvar med rådmannen sitt framlegg. Dokument i saka: Brev frå ABO plan & arkitektur AS v/haga dato 14.08.2017 Bakgrunn for saka: I brevet av 14.08.2017 står det:
Side 3 av 6 På vegne av tiltakshavar, Kjell Stenersen m.fl., sender vi her prinsippsøknad for melding av oppstart av detaljregulering av gbnr. 108/66 m.fl. Skjenaberg. Avgrensing og arealomfang Planområdet er om lag 33 daa, og omfattar følgande heile eigedomar: Gbnr.: 108/2, 17, 18, 22, 23, 24, 34, 35, 65, 66, 69, 80, 89, 95, 97, 112, 121, 201, samt gbnr.: 109/494, 558. Planområdet omfattar òg delar av gbnr.: 108/3, 14, 27, 28, 35, 36, 40, 49, 51, 52, 54, 56, 57, 60, 73, 88, 113, 127, 129, 193, samt gbnr. 109/9. Området er i kommuneplanens arealdel avsett til kombinert byggje- og anleggsformål - bustad og naust. Arealet er omfatta av båndleggingssone H710_35 (båndlegging for regulering etter plan- og bygningslova). Innanfor område med bandleggingssone skal ikkje frådeling eller bygging finna stad før reguleringsplan er stadfesta. Storparten av arealet er ikkje regulert i frå før, og tilgrensande området er avsett til bustader (R-88 Stavlandsneset, R-50 Bremnes sentrum del 1). Ny reguleringsplan vil erstatte delar av R-88 Stavlandsneset. Føresegnene til kommuneplanen gir ikkje eigne byggjegrenser for det kombinerte føremålet byggje- og anleggsformål kombinert bustad og naust, og vi viser dermed til vedtak gjort i Utval for areal og samferdsel i møte 03.06.2015, punkt 2: "Av føresegnene 3.5.6 i kommune- planen framgår det at arbeid og tiltak i nye og eksisterande naustområde, samt frådeling til slike føremål, følgjer byggjegrensa langs sjø føremålsgrensa for naustområde. Ein vil difor rå til at det ved evt framtidig søknad om oppstart av planarbeid, evt tiltak og dispensasjon frå plankravet 11-6 i plan- og bygningslova og dispensasjon frå byggjegrense, 1-8, 3. ledd i plan- og bygningslova vil vera naturleg at denne byggjegrensa vert lagt til grunn også i høve til bustad då det ikkje er sett av byggjegrense for kombinert føremål bustad/naust i føresegnene til kommuneplanen. Fram- tidig bustad kan då plasserast i bakkant av nausta.» For område B (eigedomane gbnr. 108/22, 23, 24, 121 og 109/9, 494, 558) vil det derfor i tråd med vedtaket planleggjast kombinert føremål naust/bustad, med byggjegrense til sjø som fylgjer føremålsgrensa. Føremålsgrensa vil mot sjø her følgje tomtegrensa. For område A vil planlagde bustadar plasserast i bakkant av nausta. Sjå vedlagte skisser. I utgangspunktet ønskte Kjell Stenersen eit mindre planområde som dekka planlagt utbygging av bustader og naust i eit mindre, meir avgrensa område. I oppstartsmøtet la kommunen fram ei anna planavgrensing, som omfattar heile arealet bandlagt i kommuneplanen med krav om regulering (sjå utsnitt av kommuneplanen over. Ein har gått med på å utvide planområdet, til å omfatte areal for leikeplass på Skjenaberg, samt å innlemme krysset til fv. 14 og tilkomstveg over Skjenaberg til fv. 14, som i dag ikkje stettar krav til m.a. sikt og stigning. Dette for å stette krav til leikeareal i planområdet, for å betre trafikktryggleiken i området, samt tilpasse avgrensinga til arealet bandlagt i kommuneplanen. Dette utgjer ei utviding på om lag 14 daa. Ein har ikkje teke med eit areal i sør, då det her er starta opp ein eigen prosess med reguleringsplan for gbnr. 108/117 Knausen, med føremål bustad og naust. I referat i frå oppstartsmøte for denne reguleringsplanen er det ikkje nemnd at heile det bandlagte arealet i kommuneplanen må inn- lemmast i planen. Føremål Føremålet med detaljreguleringsplanen er å utvikle området i tråd med kommuneplanen, og leggje til rette for 9 bustader og 15 naust (Område A, jf. vedlegg 2), i tillegg til at det på gbnr. 108/22, 23 og 24 er tenkt ei urban utvikling av det sjø- og sentrumsnære området, med tre naust på grunnplan og bustader i dei andre etasjane. Dei øvre høgdene kan, om mogleg, kople seg på terrenget mot vest. Arealføremål i
Side 4 av 6 planen vil være bustadar, naust og leikeplass, i tillegg til tekniske anlegg (veg, annan veggrunn m.m.). Sjå vedlagte illustrasjonar av den planlagde utviklinga av området. Som illustrasjonane viser, vil bustadane innordne seg landskapet, og tilføre området ei positiv utvikling i tråd med kommuneplanen. Dei tre eigedomane som ein ønsker ei urban ut- vikling på, er i dag eit planert areal med kai mot aust og ein høg utsprengd bergvegg mot vest. Denne skjeringa er om lag 10 meter høg, og framstår no som eit sår i landskapet. Ei utbygging som innordnar seg denne skjeringa, med ei nedtrappa utbygging frå nord mot sør, og vest mot aust, vil komplettere området. Ein skal leggje til rette for gange i strandsona langs heile plan- området, som skal være tilgjengeleg for ålmenta. Andre omsyn i området Offentlege tilgjengelege databasar syner ingen treff kva gjeld trua artar eller naturtypar, SEFRAKbygningar, kulturminne eller forureina grunn. Området er ikkje innanfor aktsemdområde for skred. Vi håpar på ei snarleg og positiv handsaming av søknaden. Vurderingar: Det omsøkte området er på gnr. 108, bnr. 66 m.fl. og på gnr. 109, bnr. 9, 494 og 558. Søknaden gjeld løyve til oppstart av detaljreguleringsplan for å regulere området til 9 bustader og 15 naust med tilhøyrande tilkomstveg, parkeringsplassar, leikeareal, kaiar, flytebrygger og båtplassar. Tiltakshavar må etter oppmoding frå kommunen ta med heile området som er bandlagt i kommuneplan. Dette er gjort med bakgrunn i ei planfagleg vurdering for å få klare føringar for område i sjø med tanke på grenser og avklaring i høve til behov for parkeringsareal, veg og ein total samla heilhet ved utbygging. Jmf. føresegner 2.6.2 til kommuneplan som seier «Kommunen definerer plangrensene, men kan administrativt overlate dette til tiltakshavar der planavgrensing er uproblematisk». Plangrensa er difor sett av kommunen. Planområdet utgjer ca. 33 daa. Området er ikkje regulert tidlegare. I gjeldande kommuneplan er området vist som kombinert føremål bustad- og naustområde med krav til reguleringsplan. Området er i dag eit planert areal med kaiar, naust, eksisterande tilkomstvegar og eitt eldre fritidsbygg. Tiltaket vil såleis vere i tråd med gjeldande kommuneplan. Det vert lagt til rette for urban utvikling av området. På området i nord gnr. 108, bnr. 22, 23 og 24 ynskjer ein å byggje einingar med naust på grunnplan og bustad i dei andre etasjane. I dette området er det planert areal med kai i aust og ein høg utsprengd fjellvegg i bakkant. Ein ynskjer her ei utbygging som innordnar seg denne skjeringa. Det vert lagt til rette for ålmenn tilgjenge i strandsona gjennom heile planområdet. Planen skal utarbeidast som detaljregulering jmf. 12-3 i plan-og bygningslova. Etter vår vurdering utløyser ikkje detaljreguleringsplanen krav om konsekvensutgreiing etter forskrift om konsekvensutgreiing 10, første ledd bokstav a-d, og 10, andre ledd bokstav a-h. Kommunen har vurdert denne planen til å ikkje ha vesentleg verknad for miljø og samfunn. 1-8 i plan- og bygningslova har eit generelt forbod mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Forbodet gjeld så langt ikkje anna byggegrense er fastsett i kommuneplanens arealdel eller i reguleringsplan. Føresegner til kommuneplan 3.5.3 og 3.5.6 seier dette om avstand til sjø: «Arbeid og tiltak i eksisterande byggjeområde for bustad-/fritidsbygg, samt frådeling til slike formål, er ikkje lov nærare enn 25 meter frå sjø»
Side 5 av 6 «For arbeid og tiltak i nye og eksisterande naustområde, samt frådeling til slike føremål, følgjer byggjegrensa langs sjø føremålsgrensa for naustområde». Det må leggjast inn byggegrense langs sjø for bustad- og naustområde i reguleringsplan. Rådmannen meiner at visst ein i området for bustader nærast sjø legg til rette for ei urban utvikling så vil ein kunna opna for å byggja nærare enn 25 meter til sjø. Det må gå klart fram av planforslaget at ein legg til rette for ålmenta i strandsona. Det kan visast gjennom ålment tilgjengeleg promenade og tilkomst mellom bustadane. Føresegner til kommuneplan 4.4.1 seier dette om flytebryggje: «Innanfor føremålet sett av til naust kan det byggjast naust, landfast flytebryggje m/landgang, utliggar og kai. Naust og tilhøyrande kai kan ikkje byggjast lengre ut enn 3 meter frå kystkonturen. Flytebryggja kjem i tillegg til dette og kan ha maks storleik på inntil 15 m² og maks breidde 2,5 meter. Den skal ikkje hindre fri ferdsel». Føresegner til kommuneplan 3.3.4. seier dette om utforming og estetikk: «I nye naustområde skal det etablerast felles løysingar for småbåtanlegg. I eksisterande naustområde kan det opnast for enkeltbryggjer der det ikkje er rom for felles løysingar». Dette må takast omsyn til i planarbeidet. Føresegner til kommuneplan skal følgjast i planarbeidet. Omsøkt areal grensar i nord til gjeldande reguleringsplan R-50 Bremnes sentrum del 1 og vil erstatte delar av denne planen. I sør grensar den til pågåande reguleringsplan bustad- og naustområde Knausen 108/117 planid 201707. Økonomiske konsekvensar: Utbyggjar skal dekka alle kostnadane med utbygginga. Miljømessige konsekvensar: Det er ikkje registrert viktige naturtypar i planområdet. Området er heller ikkje avsett til viktig viltområde. Beredskap- og samfunnstryggleik: Som ein del av arbeidet med detaljreguleringsplanen skal det i samsvar med sjekklistene vist i Akseptkriterium ROS-analyse i arealplanlegging i Bømlo kommune dato 06.02.2013 gjennomførast ein risiko- og sårbarhetsanalyse. Eventuelle tiltak og avbøtande tiltak skal innpassast i føresegnene til detaljreguleringsplanen og takast omsyn til ved utbygging. Folkehelse: Vert omtala i reguleringsplanen. Oppsummering og konklusjon: I kommuneplan for Bømlo er et avsett eit område til kombinert føremål bustad- og naust på Stavland. No har ABO plan og arkitektur v/ Haga på vegne av Kjell Stenersen med fleire søkt om løyve til å starta opp arbeidet med detaljreguleringsplan for området. Sidan området er avsett til bustad- og naustføremål i kommuneplan er det ikkje trong for konsekvensutgreiing av reguleringsplan. Rådmannen finn å tilrå oppstart av arbeidet med detaljregulerinsplan for dette området.
Side 6 av 6