SAKSFREMLEGG Saksnr.: 12/2575-12 Arkiv: PLNID 20120013 Sakbeh.: Reidar Andre Olsen Sakstittel: REGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FOR ALTAHØYDEN SØR NÆRINGSOMRÅDE UTLEGGING AV PLANPROGRAM TIL OFFENTLIG ETTERSYN Planlagt behandling: Planutvalget Administrasjonens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-3 mfl, samt forskrift om konsekvensutredninger 2 og 7, vedtas forslag til planprogram for Altahøyden sør næringsområde, datert 15.08.13 lagt ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Følgende forutsetninger legges til grunn for vedtaket: 1. Planutvalget stiller seg positiv til den bilrelaterte delen av prosjektet, da dette vurderes å være i tråd med intensjonene i kommuneplanens arealdel. Planprogrammet inneholder imidlertid elementer (opplevelsessenter) som vurderes å være i direkte strid med kommuneplanen, og Planutvalget vil allerede nå signalisere at man vil komme til å kreve dette elementet tatt ut av planprogrammet før dette vedtas. Når det gjelder det beskrevne utstillingspaviljongbygget oppfordres forslagsstiller å konkretisere hvilke funksjoner som planlegges integrert i dette før planprogrammet vedtas. 2. De særlig kompliserte utfordringene knyttet til å finne gode trafikale løsninger stiller store krav til en aktiv og god dialog med de impliserte partene. Forslagsstiller oppfordres derfor til å innlede et tett samarbeid med vegmyndighetene (Alta kommune, Statens vegvesen og Finnmark fylkeskommune) samt Coop. 3. Planprogrammet vurderes å være relativt lite fleksibelt utformet mht at størstedelen av feltet «låses» til rene bilforretninger, noe som vil gi lite handlingsrom dersom «bildelen» i prosjektet ikke skulle la seg realisere slik forslagsstiller håper og tror. Før planprogrammet fremmes til sluttbehandling oppfordres forslagsstiller til å vurdere en justering av planprogrammet, slik at også annen næringsvirksomhet (innenfor rammer gitt i kommuneplanen) kan tillates innenfor deler av området. 4. Planprogrammet må også inneholde en oversikt over viktige elementer som er vurderert, men hvor videre utredning ikke er nødvendig. Saksutredning:
Vedlegg: 1. Planprogram datert 15.08.13 Andre saksdok.: Dokumenter på arkivsak 12/2575 (ikke vedlagt) Bakgrunn: Selskapet Altahøyden Utbygging AS ønsker å etablere et nytt større næringsområde for samlokalisering av bilforretninger og annen bilrelatert virksomhet innenfor området Altahøyden sør på Thomasbakken. Prosjektet er av en så vidt omfattende karakter at det utløser krav til utarbeidelse av reguleringsplan med tilhørende konsekvensutredning (KU). Som ledd i konsekvensutredningen skal det utarbeides et planprogram (= plan for planprosessen) før planleggingen tar til. Konsulentselskapet Verte har på vegne av forslagsstiller utarbeidet et forslag til planprogram som nå er fremmet kommunen for utlegging til offentlig ettersyn, se vedlegg 1. Kort om prosjektet og planprogrammet: I planprogrammet gis det en beskrivelse av hva som planlegges etablert og innenfor området, hvilke tema som skal utredes og vurderes videre samt hvordan selve planprosessen skal gjennomføres. Nedenfor gis en kort oppsummering av de viktigste tiltakene som planlegges etablert innenfor planområdet: Ny bygningsmasse: Det skal etableres; 12 store tomter for bilforretninger/bilforhandlere (til sammen 27 000 m 2 BRA), et område med 5-8 mindre tomter for verksted og bilutstyrs-/delesalg (til sammen 8000 m 2 BRA), en utstillingspaviljong fellesbygg primært for bilforhandlerne i området, men tilrettelagt for utleie til annen virksomhet herunder utstilling/annet salg (til sammen 750 m 2 BRA), et opplevelsessenter med lekeland, Café og overnatting/motell (til sammen 2000 m 2 BRA) samt en bensinstasjon (til sammen 750 m 2 BRA). Omlegging av eksisterende vegnett: Eksisterende vegkryss mellom Altahøyden (Fv.14) og Kautokeinovegen (Rv 93) forutsettes fjernet, og erstattet av et nytt vegkryss om lag 300 meter lengre sør. Fra den nye avkjørselen skal det etableres en ny felles atkomstveg mellom Rv 93 og hele Thomasbakkenområdet, jfr. kartutsnitt på side 21 i planprogrammet. Økonomiske konsekvenser: I planprogrammets punkt 4.5 gis det et anslag av forventede investeringskostnader som tilsier at det skal investeres nærmere 1 mrd knyttet til realiseringen av prosjektet (bygninger + teknisk infrastruktur).
Vurderinger: Generelt: Utvikling av større feltutbygginger av næringsareal har tradisjonelt vært initiert og realisert av Alta kommune. At private aktører for første gang satser på en større feltutbygging av næringsareal i Alta, vurderes derfor som svært spennende og viser at man har et offensivt næringsliv i kommunen. Tilgang på byggeklart næringsareal har vært en betydelig flaskehals de siste årene, noe som blant annet har resultert i at kommunen har måttet utarbeide relativt strenge tildelingskriterier for hvem som skal få tildelt tomter innenfor de kommunale næringsområdene. At private nå satser på å realisere felt i egen regi, bidrar til å bedre tilgangen på tilgjengelig næringsareal samtidig som kommunen får frigjort ressurser til å planlegge andre områder, eksempelvis Skillemo og Bukta. Privat utvikling av næringsområder vil påvirke dagens «tradisjonelle» system, gjennom at kommunen ikke lengre selv vil ha styring med tildelingen (salget) av tomtene og heller ikke kunne styre fremdriften i arbeidet med realiseringen av feltene på samme måte som tidligere. Hvilke ulemper og evt fordeler dette på sikt vil kunne gi er vanskelig å forutse, men det er viktig at kommune har et bevist forhold til dette «sceneskiftet» i forbindelse med utarbeidelse av rammebetingelsene (reguleringsplaner/utbyggingsavtaler) for slike områder. Prosjektets forhold til kommuneplanen: Området som planlegges er i kommuneplanen avsatt som fremtidig næringsområde for servicenæringer med plankrav. Begrepet servicenæringer er i kommuneplanen gitt følgende definisjon (jfr. bestemmelsenes punkt 2.8.2): «Disse områdene reserveres næringsvirksomhet som har noe publikumshenvendelse, men som på bakgrunn av bla vareutvalget ikke faller inn under detaljhandelsbegrepet. Eksempelvis kan dette omfatte verksteder, bilforretninger, trelasthandel, engrossalg og lignende. Salg av dagligvarer, klær og andre detaljvarer inngår ikke i begrepet servicenæringer». Når det gjelder Altahøyden konkret er det i kommuneplanbestemmelsene tilføyd følgende retningslinje: «deler av Altahøyden skal planlegges og forbeholdes etablering av bil- og motorrelaterte virksomheter». Prosjektet som beskrives i planprogrammet vurderes i all hovedsak å ligge innenfor rammene gitt i gjeldende kommuneplan (arealdelen). Grepet med å etablere et «samleområde» for byens bil- og motorrelaterte virksomheter har lenge vært ønsket fra kommunens side, da man ser flere fordeler/synergier ved dette både for forhandlerne og kundene. En samling av bil- og motorbransjen vil også kunne bidra til styrke Alta som målpunkt for utenbygdsboende og således bidra til å styrke Alta som et attraktivt handelssenter. Prosjektet inneholder imidlertid også noen elementer som planadministrasjonen mener enten er direkte eller delvis i strid med kommuneplanens bestemmelser. Nedenfor gis en oversikt over disse: o Opplevelsessenter med lekeland, Café og overnatting/motell: Planadministrasjonen vil bemerke at forslagsstiller ikke tidligere har skissert dette som en del av konseptet, jfr., planoppstartsmøte + notatet Bilbyen (se planbeskrivelsens vedlegg). Planmyndighetene vurderer slike funksjoner til å ligge utenfor rammene av hva begrepet servicebasert næringsvirksomhet slik det er definert i kommuneplanen. Dette er funksjoner som ikke har noen direkte sammenheng med «bildelen» i prosjektet og som isolert sett vil kunne bidra til å generere til dels betydelig mertrafikk inn til området. Dette må kunne sies å
være publikumsintensive virksomheter, som bør etableres innenfor kommunens 3 definerte sentrumsområder (Elvebakken, Bossekop og Alta sentrum) for å styrke disse, jfr. Kommuneplanens bestemmelser punkt 2.4.1 hvor det heter: «som sentrumsformål defineres forretninger, kontorer og andre publikumsintensitive virksomheter/tjenesteytinger som eksempelvis hoteller, frisørsalonger, helse- og velværetjenester, kjøpesentre med mer». o Utstillingspaviljong: Dette er beskrevet som et fellesbygg primært for bilforhandlerne i området, men tilrettelagt for utleie til annen virksomhet herunder utstilling/annet salg (til sammen 750 m 2 BRA). Av beskrivelsen i planprogrammet fremstår det uklart hvilke konkrete funksjoner utover bilforhandlernes egen bruk dette bygget er ment å romme. Det forutsettes at funksjonene som tenkes etablert innenfor bygget ligger innenfor rammene som er definert gjennom kommuneplanens bestemmelser. o Bensinstasjon: Gjeldende kommuneplan åpner i utgangspunktet ikke for etablering av bensinstasjon innenfor det aktuelle området. Dette er en relativt kundeintensiv funksjon som i tillegg genererer stor biltrafikk. Planmyndighetene ser imidlertid at det er en naturlig kobling mellom denne funksjonen og de øvrige bilrelaterte virksomhetene som planlegges etablert innenfor området og vil med bakgrunn dette være innstilt på å kunne godkjenne en slik etablering. Trafikale utfordringer og forholdet til reguleringsplan for ny avlastningsveg og Alta handelspark, samt fremtidig boligområde i Skoddevarre. Den største planmessige utfordringen i prosjektet ligger å finne en langsiktig og helhetlig trafikal løsning som vil fungere for hele Thomasbakkenområdet (boligområder og næringsområdene). Vedtatt kommunedelplan for den nye avlastningsvegen legger opp til at det skal etableres ny vegtrasé mellom Hjemmeluft og Alta sentrum. Detaljreguleringsplanarbeidet for den aktuelle vegstrekningen, som for 2 år siden ble igangsatt og senere utsatt, er nylig gjenopptatt av Statens vegvesen. Endelig planavklaring for vegprosjektet er forventet å foreligge i løpet av ca. et til halvannet års tid. Den aktuelle reguleringsplanen vil innebære at det vil måtte etableres et nytt hovedkryss, trolig i form av en 4-armet rundkjøring mellom den nye avlastningsvegen og Rv 93, om lag 200 nord for eksisterende avkjørsel til Thomasbakken. Coop arbeider på sin side med utarbeidelse av reguleringsplanforslag for et nytt kjøpesenter/handelspark på tomta som grenser inntil den nye avlastningsvegen. Det er forventet at planforslag for dette prosjektet vil bli fremmet til Alta kommune for førstegangsbehandling rundt årsskiftet 2013/2014. Foreløpig oversendt planmateriale fra Coop viser at de ønsker å etablere en ny rundkjøring til sitt område i tilknytning til eksisterende avkjørsel. Statens vegvesen har frem til nå i planprosessen gitt tydelige signaler om at man ønsker å samle trafikken til Thomasbakken via et felles avkjørselspunkt, og at eksisterende avkjørsel (som Coop ønsker) blir liggende for tett opptil den nye rundkjøringa på avlastningsvegen. All de tre mest sentrale sektormyndighetene (Fylkesmannen, Fylkeskommunen og Statens vegvesen) har alle varslet mulig innsigelse til prosjektet, og det må med bakgrunn i dette kunne sies at det er knyttet betydelig usikkerhet til hvorvidt Coop sine planer vil la seg realisere eller ikke. Planmyndighetene og Statens vegvesen har ved flere anledninger invitert de to private planaktørene (Coop og Altahøyden utbygging) til å opprette dialog for å se om man klarer å finne en felles omforent løsning som begge aktørene kan gå for uten å lykkes. Dette synes å
resultere i at begge planaktørene hver for seg, nå fremmer de løsningene de selv synes er best for sitt prosjekt. Kartutsnitt som viser avgrensning av planområdet for Altahøyden sør, planområdet til Coop, den nye avlastningsvegen samt fremtidig boligområde ved Lille Skoddevarre/Lille Skoddevarre. Planadministrasjonen og Statens vegvesen har frem til nå i planprosessene signalisert tydelig at de vegløsningene som etableres i området må utformes og dimensjoneres på en slik måte at de kan håndtere både den fremtidige bolig- og næringsutviklingen på Thomasbakkenområdet (øst for Rv. 93), men også utbyggingen av det fremtidige boligområdet på Lille Skoddevarre/Skoddevarremyra (vest for Rv. 93). Sistnevnte område utgjør kommunens desidert største fremtidige enkeltboligområde og vil i praksis bli for en ny bydel å regne. Usikkerheten rundt hvorvidt Coop sine planer vil la seg realisere, medfører at vegsystemet for Altahøyden sør vil måtte utformes på en slik måte at den vil kunne etableres uavhengig av om førstnevnte prosjekt blir realisert. Etter en helhetlig vurdering har planadministrasjonen og Statens vegvesen frem til nå vært av den oppfatning at den beste løsningen er at det etableres et nytt felles avkjørselspunkt for hele Thomasbakkenområdet og at dette krysspunktet også på sikt må vurderes benyttet som atkomst til fremtidige boligfelt i Skoddevarreområdet. Basert på foreløpige vurderinger anser planmyndighetene at løsningen som skisseres i planprogrammet vil gi den beste løsningen og vil derfor anbefale at det jobbes videre med denne løsningen fra forslagsstilleres side.
Potensielle utfordringer mht realisering av næringsområdet: Planens hovedintensjon er å samle byens bil- og motorforhandlere innenfor et område, og størstedelen av området forutsettes regulert til tomter (12 stk) for bilforhandlere. En mulig utfordring vil imidlertid kunne ligge i at flere av byens «større bilforhandlere» i nyere tid har gjort tyngre investeringer knyttet til sine eksisterende bilforretninger som gjør at de på kort sikt trolig ikke vil vurdere det som aktuelt å flytte til Thomasbakken. Realiseringen av «bilbykonseptet» slik det er beskrevet i planprogrammet vil derfor kunne ta lang tid (mange år før feltet er fylt opp) og kreve langsiktighet til tenkingen fra utbyggers side. All den tid utbygger vil måtte legge ned store initialkostnader knyttet til realiseringen av feltet (grunnerverv + teknisk infrastruktur) vil det ligge et incitament til å få inntjening på disse investeringene raskest mulig. Slik konseptet er beskrevet i planprogrammet, er det relativt lite fleksibelt for utbygger, i den forstand at det nesten kun åpnes for direkte bilrelatert virksomhet. Skulle det vise seg at «bildelen» i prosjektet ikke lar seg realisere i det omfang eller i den hastighet utbygger ønsker, er det et spørsmål det vil være mer formålstjenlig å utforme planen på en noe mer fleksibel måte, slik at også annen næringsvirksomhet (innenfor rammer gitt i kommuneplanen) kan tillates innenfor deler av området. Forslagsstiller oppfordres til å vurdere dette nærmere og evt komme med innspill til eventuelle justeringer/endringer av planprogrammet før dette fremmes for endelig stadfesting. Økonomi/utbyggingsavtale: Planens omfang og kompleksitet tilsier at det vil måtte utarbeides en utbyggingsavtale mellom utbygger og Alta kommune og evt øvrige impliserte parter knyttet til gjennomføring av planens innhold. Som følge av at planen innbefatter omlegging av riks- og fylkesvegnettet vil det samtidig måtte gjøres økonomiske avklaringer mot de respektive vegmyndighetene (Statens vegvesen og Finnmark Fylkeskommune). Det vil også måtte gjøres avklaringer sett opp mot pågående reguleringsplanarbeid for Coops kjøpesenteretablering på tilgrensende område. Som grunnlag for inngåelse av en utbyggingsavtale forutsettes det derfor at forslagsstiller utarbeider kostnadsoverslag for de ulike tiltakene som forutsettes gjennomført. Utbyggingsavtalen baseres på vedtatt reguleringsplan og bestemmelsene der vil inneholde spesifikke rekkefølgebestemmelser som danner grunnlag for utbygging. Alta, dato 25.10.13 Oddvar Konst Kommunalleder Samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan
Saksprotokoll Utvalg: Planutvalget Møtedato: 06.11.2013 Sak: PS 50/13 Resultat: Innstilling m/ tillegg vedtatt Arkiv: PLNID 20120013 Arkivsak: 12/2575-14 Tittel: SP - SP - REGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING FOR ALTAHØYDEN SØR NÆRINGSOMRÅDE UTLEGGING AV PLANPROGRAM TIL OFFENTLIG ETTERSYN Planutvalgets behandling: Behandling: Følgende forslag fremmet: Omforent forslag: I pkt 1 endres setningen «Planutvalget vil allerede nå signalisere at man kan komme til å kreve dette elementet tatt ut av planprogrammet før dette vedtas.» Forslaget vedtatt enstemmig. Planutvalgets vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-3 mfl, samt forskrift om konsekvensutredninger 2 og 7, vedtas forslag til planprogram for Altahøyden sør næringsområde, datert 15.08.13 lagt ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Følgende forutsetninger legges til grunn for vedtaket: 1. Planutvalget stiller seg positiv til den bilrelaterte delen av prosjektet, da dette vurderes å være i tråd med intensjonene i kommuneplanens arealdel. Planprogrammet inneholder imidlertid elementer (opplevelsessenter) som vurderes å være i direkte strid med kommuneplanen, og Planutvalget vil allerede nå signalisere at man kan komme til å kreve dette elementet tatt ut av planprogrammet før dette vedtas. Når det gjelder det beskrevne utstillingspaviljongbygget oppfordres forslagsstiller å konkretisere hvilke funksjoner som planlegges integrert i dette før planprogrammet vedtas. 2. De særlig kompliserte utfordringene knyttet til å finne gode trafikale løsninger stiller store krav til en aktiv og god dialog med de impliserte partene. Forslagsstiller oppfordres derfor til å innlede et tett samarbeid med vegmyndighetene (Alta kommune, Statens vegvesen og Finnmark fylkeskommune) samt Coop. 3. Planprogrammet vurderes å være relativt lite fleksibelt utformet mht at størstedelen av feltet «låses» til rene bilforretninger, noe som vil gi lite handlingsrom dersom «bildelen» i prosjektet ikke skulle la seg realisere slik forslagsstiller håper og tror. Før planprogrammet fremmes til sluttbehandling oppfordres forslagsstiller til å vurdere en
justering av planprogrammet, slik at også annen næringsvirksomhet (innenfor rammer gitt i kommuneplanen) kan tillates innenfor deler av området. 4. Planprogrammet må også inneholde en oversikt over viktige elementer som er vurderert, men hvor videre utredning ikke er nødvendig. Postadresse: Besøksadresse: Postboks 1403 Sandfallveien 1 Telefon: 78455114 9506 ALTA ALTA Telefaks: 78455016