Gol kommune Arkivsak-dok. 16/01294-20 Saksbehandler Hanne Cecilie Nes Saksgang Utval for natur og næring Kommunestyret 2. GANGSBEHANDLING OG SLUTTBEHANDLING - REVIDERING AV DETALJPLAN FOR HEMSEDAL GOLFALPIN III (F8 OG F11) Saka vert avgjort av: Kommunestyret Vedlegg: Plankart og føresegner, sist datert 08.04.2017 og 30.03.2017 Signert Utbyggingsavtale, datert 23.06.2017 Referat frå møte med Hemsedal hyttetomter og Gol og Hemsedal kommunar, datert 15.06.2017 Dersom det er behov for innsyn i fleire dokument ta kontakt med Utbyggingsavdelinga eller sekretariatet. Dokument i saka: 1. Saksframlegg - 1.gongs handsaming i Gol 07.06.2016, sak 042/16 2. Vedtak, Hemsedal kommune sak 25/16 3. Vedtak, Gol kommune sak 46/16 4. Plankart, sist datert 08.04.2017 5. Føresegner, sist datert 30.03.2017 6. Planskildring, datert 10.05.2016 7. Kommentar til endringer ift vedtak, udatert 8. VA-Plan, udatert 9. Justering av plandokument frå DBC arkitektur datert 16.08.2016 10. Utbyggingsavtale med saksframlegg frå Hemsedal kommune inklusiv e- postkorrespondanse datert 09.05.2017 11. Innspel samla 12. Saksutgreiing frå Hemsedal v/kinga Bobinska, ferdigstillt 09.05.2017 13. Saksprotokoll UNN sak 33/17, datert 30.05.2017 (Saka utsett) 13. Signert Utbyggingsavtale, datert 23.06.2017 14. Referat frå møte med Hemsedl hyttetomter og Gol og Hemsedal kommunar, datert 15.06.2017 1
Saksopplysningar: DBC (endra namn til HR Prosjekt AS) har sendt inn framlegg til omregulering av detaljreguleringsplan for Hemsedal GolfAlpin II. Omreguleringa omfattar ei fortetting på 12 tomter fordelt på Hemsedal og Gol. Opphavleg var det 16 tomter i Hemsedal og 14 i Gol, nytt framlegg legg opp til 21 tomter i Hemsedal og 23 i Gol. Saka var oppe i kommunestyret som planførespurnad i sak 5/16, sidan det ikkje er i tråd med overordna kommuneplan når det gjeld tall tobehandla i Gol i Utval for natur og næring (UNN) i sak 42/16. Hemsedal kommune skriv delvis samla sak for begge kommunane. Planframlegget låg ute til offentleg ettersyn og høyring fram til 05.10.2016. Det er motteke 6 merknader. Denne saka gjeld 2.gangs behandling og eigengodkjenning av detaljreguleringsplan for Hemsedal GolfAlpin III. Innkomne merknader: Buskerud Fylkeskommune Dei informerer at det tidlegare vart utført registreringar i området i samband med den opphavlege reguleringsplanen for Hemsedal Golf Alpin, vedteken i Hemsedal kommune 06.05.2010. Det vart ikkje registrert kulturminne under registreringa då, og dei kjenner heller ikkje til automatisk freda kulturminna på aktuelt planområde. Fylkeskommune her dermed ingen merknadar til reguleringa når det kjem til kulturminner. Kommentar: Innspel tatt til orientering. Fylkesmannen i Buskerud Fylkesmannen meiner at det er positivt med differensiering av storleiken til hyttene ut frå storleiken og plassering til tomtene og at fjernverknaden av utbygginga vil vere mindre ved å sette klare retningslinjer, bevisste krav til terrengbehandling samt form- og materialbruk. Fylkesmannen visser elles til merknadane sendt til planforslaget i brev av 14. oktober 2013. Kommentar: Innspel tatt til orientering Statens Vegvesen Ingen merknad er komme Mattilsynet I følgje Mattilsynets registreringer er det 3 borebrønnar i fjell og en utjamningstank på 5 m 3 i feltet. Dei meiner at auke av magasinkapasiteten bør også vurderast som eit alternativ eller supplement til etablering av fleire borebrønnar. Ut over det har Mattilsynet ikkje fleire kommentarar. Kommentar: Forholdet er vurdert, og vert som VA-planen viser løyst med nytt borehol og ny buffertank på 20 m 3 i øvre del av planområdet. Dette vil gi ein vesentleg auke i bufferkapasiteten på vassforsyninga. Dag Aarli (eig tomt 22/88 i Gol) 2
Innspelet frå Dag Aarli understrekker at dokumentet om PE-vurderingar viser til analyser frå 2012 og anbefaler at det vert referert til gjeldande forskrifter og at dei vert følgt opp. Aarli meiner at ingen hytter og leilegheiter i GolfAlpin har mindre enn 6 sengeplassar og at PE-tall er svært lave anslag. I innspelet er det også uttrykt at det er viktig med kapasitetsvurdering når det kjem til avlaupsrør. Vidare er vegbreidder og manglande møteplasser beskrive som eit problem. Kommentar: VA-planen er nå godkjent av administrasjonen. Det er også komme ny rekkjefølgjekrav i føresegna som sikrar at PE-kapasiteten ikkje vert overskride før anlegget er utvida (sjå pkt. 2.1 i planføresegna). Når det gjeld vegbreidder og møteplassar er dette tema justert i planskildringa pkt.4.5. Guro og Svein Hoflandsdal (eig tomt 22/157 i Gol) Innspelet frå Guro og Svein Hoflandsdal rører ved problematikken rundt grøntareal. Dei har generelt ingen motforestellingar til deling av tomter og mindre grensejusteringar, men meiner at det ikkje skal i så vesentleg grad gå ut over grøntareal. Hoflandsdal ønskjer primært ikkje at tomt H33 vert godkjent. Dei viser til at område er nyleg regulert og at ein forventar ein viss forutsigbarheit som konsekvens av det. Vidare peiker dei på utviding av tomt H1-H3 inn på grøntareal for å lage plass til tomt H31-H33 og konstaterer at dei har problem med å akseptere tomt H33, sidan denne kjem på ein del av grøntareal dei ikkje såg for seg noko bygg på ved val av tomt og plassering av eigen hytte. Dei ønskjer samtidig at dersom det likevel vert opna for tomt H33, at det vert lagt føringar for maks kotehøgde på ferdig golv/topp ringmur på 640 moh og at møneretning vert satt til parallelt med grense mot H3 for å få til eit akseptabelt kompromiss. Kommentar: Rådmannen foreslår å ta tomt H33 ut frå planen, sjå under vurdering grøntareal og korridorar Leif Nerheim (eig tomt 51/169 i Hemsedal) Leif Nerheim har kommentarar til VA-delen av reguleringsplanen når det gjeld både PE vurdering og kapasitet på leidningsnettet og ber om at desse to punkta vert vurdert på nytt, og med større fagleg grunngjeving frå utbyggar si side (DBC), før konklusjon om utsleppsløyve vert gitt. Kommentar: VA-planen er nå godkjent av administrasjonen. Det er også komme ny rekkjefølgjekrav i føresegna som sikrar at PE-kapasiteten ikkje vert overskride før anlegget er Forhold til overordna plan: Gol kommune: Planområdet si avgrensing er i tråd med område F11 i arealdelen til kommuneplanen (planid 2009007, vedteke 19.9.2011). I kommuneplanen til Gol er det ikkje sett maks tal på tomter innafor området. Miljøkonsekvenser: Området er allereie regulert, planen gjeld i hovudsak oppdeling av tomter. Kunnskapsgrunnlaget for utgreiinga som blei gjort i høve til naturmangfald i gjeldande plan har ikkje endra seg, og området vert sett på som avklart i så måte. Det er eit område som 3
toler utbygging godt i høve til fjernverknad og terreng. Mindre tomter og einingar er i utgangspunktet positivt og kan vere lettare å plassere og tilpasse naturleg i eksisterande terreng. Det vil bli ei auke i trafikkmengda for naboar som ei gang har hatt «innarste» tomta. For dei vil dette naturlegvis vere ei ulempe. Helse-/miljø og beredskapstilhøve: Området er ikkje utsett for skred eller flaum. Det er tidlegare utarbeidd enkel ROS til opphavleg planforslag. Økonomiske konsekvensar: Kommunane er grunneigarar i området. Sal av tomter vil gje inntekt til kommunane. Dette vert regulert gjennom revidering av gjeldande utbyggingsavtale mellom kommunen og tidlegare Hemsedal GolfAlpin no Hemsedal Hyttetomter AS. Utbyggingsavtala var gjenstand for handsaming i Formannskapet sak 57/16. Planfremmar kom i høyringsperioden med forslag til ein del endringar og utbyggingsavtala må difor på nytt behandlast i Formannskapet i dei respektive kommunane. Endeleg godkjenning av utbyggingsavtala vert gjort av kommunestyret i samband og i same møte som eigengodkjenning av reguleringsplan Hemsedal GolfAlpin III. I skrivande stund er ikkje Utbyggingsavtale signert og returnert til Hemsedal og Gol kommunar Vurdering: Berre nye moment er vurdert i denne saka. Det vert elles vist til vurdering i 1.gongs behandling, sak 25/16 Hovudutval Plan & Ressurs i Hemsedal (dokument 2) og 46/16 i Utval for natur og næring i Gol (dokument 3). Grøntareal og korridorar Det vart vurdert ved 1.gongs behandling å auke i antal tomter ved å lage dei mindre. Det var likevel vurdert at ei slik auke ikkje skulle gå utover grønt areal og korridorar mellom tomtene sidan det allereie er lite som er satt av til dette formålet. Planfremjar la inn 2 smale korridorar på ca. 3m breidde, men optimalt sett bør ein legge seg på å behalde storleiken til korridorane frå eksisterande plan, skal dei ha den funksjonen dei er meint å ha, nemleg å sikre at det er mogleg å bevege seg i område utan å måtte gå langs vegen. Smale korridorar er ofte oppfatta som privat areal og det er difor naudsynt med ei bredde som gjer det tydeleg at område ikkje høyrer til tilgrensande fritidseigedommar. Det er sånn sett positivt med mindre einingar, og det er ikkje auke i tal tomter som er problematisk, men at det er spist av fellesområda/korridorane mellom tomtene. Det er difor foreslått å halde seg til breidde på opphavlege korridorar. Dette gjeld korridor mellom tomt H22 og H43 og mellom tomt H25 og H44 i planframlegget. Desse vert utvida til breidde på om lag 5m tilsvarande forholdsvis korridor mellom tomt H22 og H23 og tomt H24 og H25 i eksisterande plan (sjå figur 1). Totalt areal for fritidsbygg skal ikkje gå ut over grøntkorridorar og grøntareal ift. eksisterande plan. 4
Figur 1. Til venstre nytt planframlegg, til høgre gjeldande plankart. I Gol kommune er det tomt H33 som er foreslått å ta ut. Det er viktig at dei som allereie eig tomter i feltet kan rekne med en viss forutsigbarheit. Figur 2.Til venstre nytt planframlegg, til høgre gjeldande plankart. VA Jf. vedtak ved 1.gongs handsaming skal VA-plan vere godkjent før 2. gongs handsaming. Den totale planen utgjer ca. 850 pe. Løyvet gjeld for 800 pe. Difor er det naudsynt med ein plan for utbygging av renseanlegget. VA-planen er nå godkjent av administrasjonen. Det er også komme nye rekkjefølgjekrav i føresegna som sikrar at PE-kapasiteten ikkje vert overskride før anlegget er utvida: Før det vert gitt igangsettingsløyve til tomtene H21-H27, H42-H44 skal utsleppsløyve for felles reinseanlegg vere gitt. Renseanlegget er lokalisert I Hemsedal og VA-planen er berre behandla av Hemsedal kommune Føringar i planen som sikrar vegetasjon og tilbakestilling av areal som vert berørt av utbygging 5
Planfremmar framhevar at det er føringar i føresegna som sikrar vegetasjon og tilbakeføring av areal som vert rørt av utbygging. Planavdelinga i Gol og Hemsedal meiner at problemstillinga er ivareteke i planføresegna gjennom følgjande pkt.: 2.1 Rekkefølgjekrav «Etterbehandling av nye adkomstveger og ledningstraseer skal være utført før brukstillatelse blir gitt for dei tilgrensande eiendommer til veganlegget/ledningstraseen» 2.4 Bygningers plassering «Fyllinger og skjæringer skal tildekkes med matjord og/eller torv og tilsås.» 2.6.Ubebygd areal «Ved utbygging i området skal inngrepene i naturen gjøres så skånsomt sommulig. Eksisterende vegetasjon skal bevares så langt det lar seg gjøre.» 4.1. Generelt «Skuldre, fyllinger og skjæringer skal tilføres vekstmasse og tilsåes når de er etablert.» Jf. vedtak ved 1.gongs handsaming i Gol skulle det komme ny føresegn i plandokumenta: Saman med byggesøknad skal det ligge føre utgreiing av energireduserande løysingar, alternative energikilder og vassbåren varme. Det er lagt inn nytt kapittel - 4.15 Energivurdering i planskildringa der problemstillinga gjeldande energiløysingar er greidd ut. Planavdelinga i Gol og Hemsedal meiner at problemstillinga er ivareteke. Tilkomst til tomt H9, H10 og H36 Det viser seg at dei fortsette tilkomstane til tomt H9 og H10 er vanskeleg å gjennomføre. Vegen SV5 er difor utvida og det er tenkt at utvidinga skal dekke tilkomst til dei 2 tomtane. Når det gjeld tilkomst til tomt H36, ligg den i Gol kommune. Administrasjonen meiner at den vil vere for bratt og for stort inngrep. Det er derfor mest formålstenleg å flytte denne lenger ned. Kart Tilkomst til tomt H7 H8 og H34-35 er justert på plankartet for å samsvare med den reelle situasjonen. Intern tomtegrense mellom tomt H10 og H36 er justert. Administrasjonen ser ikkje at det er eit problem. Konklusjon: Planen kan sluttbehandlast med dei endringar som går fram av innstillinga. Utbyggingsavtala for området er returnert og signert, jf. saksdoknr. 13. I samsvar med reglane i kapittel 17 i plan- og bygningslova skal arealplanen vedtas før utbyggingsavtala. 6
Rådmannen si innstilling: I Gol kommunestyre vedtek detaljreguleringsplan for Hemsedal GolfAlpin III (plan ID 2012005) med heimel i plan- og bygningslova 12-4 og 12-12, med følgjande endringar: 1. Grøntkorridor mellom tomt H22 og H43 og mellom tomt H25 og H44 vert utvida til ei breidde på 5 meter. 2. Tilkomst til tomt H36 skal flyttast 1-2 meter lengre ned (mot sør) 3. H33 tas ut av plankartet, jf. uttale frå eigar av gnr.22 bnr.157 II Rådmannen blir gitt fullmakt til å foreta redigeringsmessige endringar og ferdigstille plandokumenta for endeleg kunngjering. 08.08.2017 Hege Mørk Rådmann Svein Eide Kommunalsjef 7