Byrådssak 290/14 Ytrebygda gnr 34, bnr 2, 53, 140, m.fl. Søreide / Dolviken. Reguleringsplan planid 61340000. Planforslag til andre gangs behandling NIHO ESARK-5121-200913927-56 Hva saken gjelder: Planområdet på 71 da ligger øst for Ytrebygdsvegen mellom Dolvikbakken og kollektivterminalen i Dolvik. I reguleringsplan for Ringveg vest er planområdet satt av til boligformål, og i Kommuneplanens arealdel (2010) er arealet vist med formål bebyggelse og anlegg. Den nordlige delen av planforslaget er utarbeidet av ABO Plan & Arkitektur AS med Bergen Tomteselskap AS som forslagsstiller og stor grunneier. Den sørlige delen er utarbeidet av Rambøll Norge AS med Bentley AS som forslagsstiller. REMA Eiendom Vest AS har kjøpt Bentley AS etter at planprosessen startet, men formelt står Bentley AS fortsatt som forslagsstiller. Det er i dag 14 eksisterende boenheter innenfor planområdet. Dette er eneboliger, med unntak av en tomannsbolig i vest. Bygningene har 1-2 etasjer med kjeller og/eller loft. Planen foreslår en blanding av frittliggende småhusbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse. Det planlegges å bygge 70-85 nye boliger fordelt på 50 60 boenheter i fem blokker og resten som rekkehusbebyggelse. På eiendommen gnr 34, bnr 53 blir det foreslått dagligvareforretning og drivstoffautomat. Forretningen er planlagt med et areal på 1800 m 2, av dette er 300 m 2 reservert til kontor og lager. I tilknytning til dagligvareforretningen og drivstoffautomaten er det planlagt 38 parkeringsplasser for bil og 9 parkeringsplasser for sykkel. Planområdet i Dolviken, Søreide Lengst sør i planområdet foreslås reguleringsformål næring/tjenesteyting (N/T). Det planlagte bygget får maks BRA=1980 m 2 fordelt på fire etasjer pluss parkeringskjeller. Dette tilsvarer % BRA = 220 %. I planbeskrivelsen foreslås det at bygget kan brukes av håndverksbedrifter, til kurs- eller undervisningslokale, utstillingslokale eller lignende. Adkomst til planområdet vil bli utviklet trinnvis, i takt med videre utbygging av Ringveg vest. Ny hovedadkomst til området vil i første omgang bli bygget fra sørøst (o_kv1), samtidig som eksisterende adkomst fra nordøst stenges. Når byggetrinn 3 på Ringveg vest blir gjennomført, vil eksisterende Ytrebygdsveg (Dolvikbakken) bli lokal kjøreveg, og nye hovedadkomster vil da bli flyttet til vestsiden av området (o_kv5 og f_kv6). Samtidig blir den midlertidige hovedadkomsten på østsiden stengt. Det er 1
planlagt fortau langs hele eksisterende Ytrebygdsvegen ved ferdigstillelse av byggetrinn 3 på Ringveg vest. Planområdet er i stor grad berørt av rød og gul støysone for vegtrafikkstøy, jf. Kommuneplanens arealdel (2010) og retningslinje T-1442 om støy i arealplanlegging. Av støyfaglig rapport utarbeidet av Sweco Norge (3. juni 2013), framgår det at planområdet er støybelastet fra flere sider med støynivåer opp mot L den =71 db på den mest utsatte fasaden i nordvest mot Dolvikbakken. Som en konsekvens av dette er bygninger og lekeområder utformet og plassert slik at alle leilighetene i alle blokkene får en «stille side» med støynivåer lavere enn grenseverdien på L den =55 db. Støynivået på de planlagte felles utearealene er betydelig lavere enn grenseverdien, og ligger for store deler av området 6-9 db under grenseverdien. Utsnitt av støykart som viser at blokkenes fasader mot veg ligger i rød støysone 2 I kommuneplanen er det forutsatt at det innenfor de definerte lokalsenterområdene under visse forutsetninger kan bygges nye boliger med utendørs støybelastning opp mot L den =70 db, jfr. punkt 13 i kommuneplanens bestemmelser. I den støyfaglige rapporten blir det vist til at planområdet ikke ligger i et av kommuneplanens senterområder, men at det i denne plansaken likevel bør kunne tillates boligbygging. Den støyfaglige rapporten viser blant annet til at boligene ligger svært nær et kollektivknutepunkt, og at de valgte løsningene med å plassere bygningene ut mot ytterkanten av planområdet, medfører skjermede uteområder på solsiden av blokkbebyggelsen og rekkehusene. Planforslaget viser store sørvendte felles lekeområder som til sammen utgjør mer enn 50 m 2 per enhet. I støyrapporten vises det også til at prosjektet tilfredsstiller alle andre kommuneplanbestemmelser for støy fullt ut, og utfordringene med høye støynivåer på fasaden mot veg, er løst på en god måte i planforslaget. I støyrapporten pekes det også på at det må velges løsninger som medfører at minst halvparten av alle soverommene i hver leilighet har vindu på stille side, og at private uteområder (terrasser) må legges til stille side av bygningene. I planbeskrivelsen foreslås det å «glasse inn» private utearealer med åpningsbare innglassingssystemer, slik at de private utearealene eventuelt kan plasseres på den støyutsatte siden. Planforslaget samsvarer således på dette punktet ikke fullt ut med anbefalingene i den støyfaglige rapporten. For boligene i blokkene vil parkering være i kjeller. Parkering for rekkehusene vil være på overflaten innenfor byggeområdene. Det går fram av planbeskrivelsen at det er behov for 70-85 parkeringsplasser innenfor BB1-BB3. Reguleringsbestemmelsene stiller krav om at parkeringsdekningen skal samsvare med kommuneplanens bestemmelser.
Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn fra 1. april til 29. mai 2012. Det kom inn 7 private merknader og 7 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg K, og det vises for øvrig til fagetatens vurdering av merknadene. Etter høringen er det gjort noen mindre endringer i planforslaget, blant annet i bestemmelsene om støy og parkering. Fylkesmannen har fremmet innsigelse til planforslaget på følgende grunnlag: - Vegtrafikkstøy er ikke tilfredsstillende håndtert i reguleringsplankartet og i reguleringsbestemmelsene - Parkeringsdekning for forretning må strammes inn slik at bestemmelsene harmonerer med kommuneplanens bestemmelser Forslagsstiller ønsker at reguleringsplanen sendes til politisk behandling i bystyret, selv om det fortsatt hefter innsigelse ved planforslaget fra Fylkesmannen. Dersom det ikke oppnås enighet mellom kommunen og Fylkesmannen, må planen eventuelt stadfestes i Kommunal- og moderniseringsdepartementet. Fagetaten mener de foreslåtte løsningene i planen er gjennomtenkte, men har likevel en rekke merknader til planforslaget. Fagetaten mener det ikke kan anbefales at støyfølsomme rom i enkelte blokker er plassert på støyutsatt side. Siden planområdet ikke ligger i et senterområde, mener fagetaten at «innglassing» ikke bør benyttes for å oppnå tilfredsstillende støynivå på balkongene. Balkongene bør eventuelt legges til stille side av bygningene. Fagetaten mener det er tvilsomt om det i denne plansaken er grunnlag for å fravike kommuneplanens bestemmelser om støy, siden kommuneplanen ikke anbefaler innglassing av private uteplasser utenfor senterområdene. Fagetaten tviler også på om planområdet kan anses å ligge i nærheten av et kollektivknutepunkt, selv om bussterminalen i Dolvik ligger i umiddelbar nærhet. Fagetaten legger i denne sammenheng størst vekt på at avstanden til nærmeste byanestopp, blir en kilometer. Reguleringsplanens sørlige del som viser forretning og drivstoffautomat på arealet KBA og næring/tjenesteyting på arealet N/T Fagetaten mener planbestemmelsene må rettes til 10 15 parkeringsplasser pr. 1000 m 2 BRA for forretningsformål, i tråd med kommuneplanens bestemmelser for parkeringssone 4. Dagligvarebutikken og drivstoffautomaten på KBA sør i planområdet, er planlagt med et bruksareal BRA på 1800 m 2, av dette utgjør kontor og lager 300 m 2. Fagetaten mener dagligvarebutikken må reduseres til 1500 m 2, slik at bygningens areal kommer innenfor kommuneplanens bestemmelser. En større butikk i dette området vil etter fagetatens vurdering svekke senterområdene Fanatorget og Søreide. Fagetaten mener utnyttingsgraden i boligområdene kan anbefales, men er kritisk til at tomten til forretningsformål (KBA) er for svakt utnyttet. Illustrasjonsplanen viser store 3
ubebygde flater, og fagetaten anbefaler derfor at formålsgrensen og forretningsbygget flyttes sørover for å bevare kollen som skjermer mot boligområdet i nord. Fagetaten kan ikke anbefale foreslått utnyttingsgrad i område N/T lengst sør i planområdet. Arealet er eksponert mot vegkrysset i sør, og det bør ikke bygges fire etasjer over bakkenivå på dette arealet. Fagetaten mener det foreslåtte formålet næring/tjenesteyting bør erstattes med en vegetasjonsskjerm, for å sikre god overgang mot vegen. Alternativt anbefaler fagetaten en kraftig nedjustering av byggehøyder og utnyttingsgrad på arealet N/T. I planforslaget har arealet fått en høyere utnyttingsgrad og byggehøyde enn omkringliggende arealer. Prinsippet om universell utforming skal legges til grunn for prosjektering og utforming av nybygg, og i området KBA skal 5 % av parkeringsplassene være utformet og reservert for funksjonshemmede. Fagetaten mener det også må innarbeides i bestemmelsene at 5 % av parkeringsplassene i tilknytting til boligblokkene skal reserveres og utformes for funksjonshemmede. Utbyggingen vil i liten grad påvirke solforholdene for eksisterende boliger i planområdet, men fagetaten påpeker at bebyggelsen på område BK3 ikke må lage skygge for Skraneveien 76, jf. fagetatens forslag til ny bestemmelse 5.6.2. Forslagsstiller mener at dagens utsikt for naboer i hovedsak er i vestlig retning, mens fagetaten vurderer utsikten til i hovedsak å være mot nord. Flere eksisterende eneboliger i planområdet vil i større eller mindre grad få redusert utsikt som følge av ny blokkbebyggelse. Fagetaten vurderer imidlertid dette til å være innenfor det som må aksepteres i bynære strøk, bortsett fra blokken på område BB1 som vil medføre at eneboligen på gnr 34, bnr 128 vil miste deler av utsikten mot Grimstadfjorden i nord. Fagetaten vurderer utsikten mot nord som en viktig kvalitet for denne boligen, og anbefaler derfor at den regulerte byggehøyden for boligblokken på BB1 reduseres med en etasje. Fagetaten har utarbeidet alternative reguleringsbestemmelser, jf. vedlegg A. Fagetaten fremmer bestemmelsene som et alternativ til forslagsstillers formelt innsendte bestemmelser til 2. gangs behandling. Fagetaten oppsummerer sine merknader med at planforslaget må endres på i alt 16 punkter, og det vises i denne sammenheng til vedlagte fagnotat datert 31.12.2013. Grønn kolle er vist med stiplet linje. Barn og unges interesser Grønn etat konkluderer med at det ikke er vesentlige grønne interesser innenfor planområdet. Av planbeskrivelsen framgår det at området ikke er i bruk til lek, og at nærmeste ballplass er lokalisert 500 meter vest for planområdet. Fagetaten påpeker imidlertid at høringsinnspill kan tyde på at barn i området bruker de grønne områdene, blant annet kollen som er vist med stiplet linje på kartutsnittet. Fagetaten mener kollen i større grad bør bevares ved at forretningsområdet (KBA) blir redusert i nordvest. Dette vil også medføre en større buffer mellom eksisterende bebyggelse og nytt forretningsområde. 4
Byrådets merknader: Byrådet slutter seg til hovedformålet boliger, forretning og næring/tjenesteyting i planforslaget. Arealformålene samsvarer med kommuneplanen og reguleringsplan for Ringveg vest, og planområdet er lokalisert med god tilgjengelighet fra hovedvegsystemet og kollektivterminalen i Dolvik. Gang- og sykkelvegene er godt utbygd og de nye boligene vil få gang- og sykkelavstand til flere dagligvarebutikker og andre servicetilbud i området. Byrådet mener området ligger godt til rette for fortetting med kvaliteter som på viktige områder samsvarer med kommunens fortettingspolitikk. Illustrasjonsplanen og støyrapporten viser at uteområdene får støybelastning med til dels betydelig lavere nivåer enn kravene i kommuneplanens arealdel. Uteområdene er dessuten for det meste sørvendte med bra solforhold. Den støyfaglige rapporten viser at planområdet er støybelastet fra flere sider med nivåer opp mot L den =71 db på den mest utsatte fasaden i nordvest mot Dolviken. Av kommuneplanen framgår det at boligbygging normalt ikke tillates i områder med utendørs støynivå over L den =55 db, jf. kommuneplanens bestemmelser punkt 13. Kommuneplanen åpner likevel opp for å heve grenseverdien til L den =70 db i lokalsenterområdene og L den =73 db i bydelssentrene, dersom det kan dokumenteres god kvalitet på fasadetiltak, inneklima og stille side (støysituasjon, luftkvalitet og lysforhold), og dersom de avbøtende tiltakene fastsettes i reguleringsplan. Byrådet har i denne plansaken funnet å kunne slutte seg til anbefalingen i den støyfaglige rapporten om å tillate utbygging, selv om støynivået på den nordvendte fasaden på det høyeste punktet er beregnet til L den =71 db. Byrådet har ved denne vurderingen særlig lagt vekt på at alle utendørs fellesarealer er plassert på stille side med støynivåer til dels langt under grenseverdien på 55 db, og at den øvre grenseverdien i kommuneplanen på L den =73 db ikke overskrides. Det er dessuten en forutsetning at innendørs støynivåer ikke overstiger grenseverdiene, og det må i tillegg vurderes om det kan gjennomføres skjermingstiltak langs nordsiden av utbyggingsområdet. Byrådet anbefaler å innarbeide i bestemmelsene at de leilighetene som har støy på fasaden over L den =55 db, skal være gjennomgående. Minst halvparten og minimum ett av soverommene i hver boenhet skal ha vindu mot stille side. Boenheter som får soverom eller stue på støyutsatt side, skal ha balansert ventilasjon, jf. byrådets forslag til bestemmelser punkt 1.5.1 1.5.4. Behov for solavskjerming eller kjøling skal avklares i den videre prosjekteringsfasen. Byrådet vil understeke at selv om det anbefales å vedta denne reguleringsplanen med boligbygging i rød støysone, så er ikke det et signal om endret praksis for andre utbyggingsområder. Byrådet vil i den kommende rulleringen av kommuneplanen vurdere gjeldende bestemmelser i lys av målene for boligbygging og fortetting. Byrådet mener spørsmålet om bygging i støyutsatte områder, også må vurderes ut fra planløsninger, avbøtende støytiltak og om prosjektet for øvrig har de kvalitetene som kommuneplanen vektlegger. I denne plansaken mener byrådet det i tillegg til effektiv støyskjerming, også må legges vekt på nærhet til bussterminal, et godt utbygd gang- og sykkelvegnett, nærbutikk i nabolaget og korte avstander til lokalsentrene Søreide og Fanatorget. Byrådet kan slutte seg til fagetatens vurdering om at en kilometer til nærmeste bybanestopp er i overkant av akseptabel gangavstand, men avstanden er likevel etter byrådets oppfatning innenfor komfortabel sykkelavstand og med god kollektivdekning med buss. De nordvendte arealene i rød støysone er for det meste brattlendte og lite egnet som utearealer. Under forutsetning av at innendørs støynivå kan løses i tråd med gjeldende retningslinjer, kan byrådet vanskelig se at vegtrafikkstøy i nevneverdig grad vil kunne redusere bokvaliteten i de nye boligene. Byrådet legger også til grunn at støysituasjonen for boligene som vender mot Dolvikbakken, vil bli bedre nå trafikken føres gjennom tunnelen som inngår i tredje byggetrinn på Ringveg vest. Tidspunktet for gjennomføring av byggetrinn tre er ikke avklart, siden byggetrinn tre på Ringveg vest foreløpig ikke er prioritert innenfor Bergensprogrammets økonomiske rammer. Utsikten mot nord og nordvest er en viktig kvalitet som bør vektlegges og ivaretas. Den detaljerte løsningen for de private utearealene må derfor vurderes nærmere under den videre detaljplanleggingen. I 5
denne plansaken mener byrådet at det kan åpnes for innglassede private balkonger, dersom dette ut fra en totalvurdering vil gi de beste løsningene. Det vil være naturlig å vurdere private utearealer på begge sider av blokkene, med innglassing på støyutsatt side mot nordvest og terrasser i friluft på stille side mot sørøst. Erfaringene med innglasset privat uteplass kombinert med skjermet felles uteplass, er etter byrådets oppfatning overveiende positive. Byrådet har derfor innarbeidet i bestemmelsenes punkt 1.5.2 at det kan åpnes for innglassing av private uteplasser. Byrådet slutter seg til fagetatens anbefaling om at bygget på BB1 må reduseres i høyde med en etasje av hensyn til naboeiendommen gnr 34, bnr 128, og anbefaler at dette innarbeides i bestemmelsenes punkt 1 a). Byrådet kan ikke se at det er behov for å presisere ytterligere forhold knyttet til utsikt, og anbefaler derfor at bestemmelsenes punkt 5.4 utgår. Byrådet mener dagligvarebutikken på KBA må reduseres til 1500 m 2, slik at bygningens areal kommer innenfor kommuneplanens bestemmelser. Byrådet slutter seg til fagetatens vurdering om at en større butikk i dette området vil kunne svekke lokalsentrene Fanatorget og Søreide. Den planlagte butikken må ha som primær funksjon å forsyne nærområdet med dagligvarer. Byrådet mener det bør kunne tillates oppføring av et bygg med formål næring/tjeneste (N/T) på arealet helt sør i planområdet. Den viste vegetasjonsskjermen må opparbeides og økes i bredde med 3-5 meter, samtidig som utnyttingsgraden reduseres til % BRA=100 %. Selve bygget må ikke bygges i mer enn to etasjer over bakkenivå, med mønehøyde inntil kote 61 meter, tilsvarende som nabobygget på nordsiden. Tallet på parkeringsplasser må tilpasses kommuneplanens bestemmelser. Byrådet har merket seg at kollektivterminalen i Dolvik mangler et tilbud på innfartsparkering. Byrådet mener det må vurderes å etablere ca 10 parkeringsplasser på arealet helt nord ved dagens innkjørsel, i planen vist som o_gs4. Dette forslaget vil bli tatt opp med Hordaland fylkeskommune som er ansvarlig myndighet for innfartsparkering. Byrådet vil for øvrig slutte seg til fagetatens merknader til planforslaget, og anbefaler at planen vedtas med fagetatens reviderte forslag til bestemmelser med noen justeringer. Dette innebærer at forslagsstillers formelt innsendte reguleringsbestemmelser datert 13.11.2013 (vedlegg B) utgår og erstattes med fagetatens alternative reguleringsbestemmelser datert 29.12.2013 (vedlegg A). Byrådet legger til grunn at Fylkesmannens innsigelse til reguleringsplanens bestemmelser om parkering i forretnings- og næringsområdene kan frafalles, siden tallet på parkeringsplasser nå samsvarer med kommuneplanens bestemmelser. Når det gjelder Fylkesmannens innsigelse til håndteringen av boligbygging i rød støysone, vil byrådet før planforslaget legges fram for bystyret, ta initiativ til meklingsmøte i medhold av plan- og bygningsloven 12-13, jf. rundskriv H-2/14. Dersom det ikke oppnås enighet mellom kommunen og Fylkesmannen, må planen etter bystyrets behandling sendes til Kommunal- og moderniseringsdepartementet for stadfesting. Under forberedelse av byrådssaken har Tomteselskapet opplyst at boligeiendommen gnr 34, bnr 237 på felt BB3 nord i planområdet, ikke er ervervet av Tomteselskapet. Reguleringsplanen viser ikke at bygningene på eiendommen gnr 34, bnr 237 må rives, noe som medfører at det kan bli vanskelig å gjennomføre reguleringsplanen slik illustrasjonsplanen viser. Byrådet vil understreke at kravene til støyskjerming av utearealene må opprettholdes. Tomteselskapet har derfor lagt fram et notat 9. september 2014 med nye støyberegninger, der det vises en løsning som medfører at boligeiendommen gnr 34, bnr 237 kan bestå. Notatet følger som vedlegg til byrådssaken. Det framgår av notatet at dersom blokken lengst i nord ikke bygges slik illustrasjonsplanen viser, må det bygges en 1,2 meter høy skjerm over planert terreng for å oppnå tilfredsstillende støynivåer på utearealene. Øvrige tiltak mot støy gjennomføres slik det er forutsatt i støyrapport datert 3. juni 2013. 6
Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens 12-12 er det bystyret som vedtar reguleringsplaner. Komite for miljø og byutvikling avgir innstilling i plansaker. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 vedtas: 1. Ytrebygda, gnr. 34, bnr. 53 m. fl., Søreide / Dolviken, planid 61340000, vist på plankart datert 09.01.14, med følgende endringer: a) Maksimal tillatt byggehøyde på kote +59 reduseres tilsvarende en etasje innen feltet BB1. b) Feltet KBA må reduseres i nordlig del, slik at større deler av eksisterende kolle blir bevart som grøntstruktur / vegetasjonsskjerm. c) Feltet f_kv4 utgår og erstattes med en adkomst-pil som plasseres over eksisterende avkjørsel fra o_kv2. d) Feltet N/T får redusert utnyttingsgrad til % BRA=100 %. Bredden på vegetasjonsskjermen økes med 3-5 meter e) Innfartsparkering med adkomst fra avkjørsel til o_gs4 skal vurderes innarbeidet i planen. 2. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert 29.12.2013 (vedlegg A), med følgende endringer: a) Punkt 1.5.1 utgår og erstattes med nye punkter 1.5.1 1.5.4: 1.5.1 Utendørs oppholdsareal for bolig skal ikke ha støynivå over L den = 55 db og arealet skal være minst 25 m 2 i snitt per leilighet. 1.5.2 Privat oppholdsareal skal være minst 6 m 2 og ikke overstige L den = 55 db. Vinterhager er tillatt. 1.5.3 Boenheter med støynivå over L den = 55 db på utvendig fasade, skal være gjennomgående. Minst halvparten og minimum 1 av soverommene i hver boenhet skal ha vindu mot stille side, dvs. side som har støynivå L den = 55 db eller lavere. 1.5.4 Boenheter som får soverom eller stue på støyutsatt side skal ha balansert ventilasjon, og behov for solavskjerming eller kjøling skal avklares. b) Tillegg til punkt 3.2.1: Felt N/T: Vegetasjonsskjerm på arealet N/T skal være etablert før bygget på N/T kan tas i bruk. c) Punkt 5.4 utgår. d) Nytt punkt 5.9: Næring / tjenesteyting (N/T). På arealet N/T kan det etableres et bygg på inntil to etasjer med mønehøyde inntil kote + 61 meter og % BRA=100 %. Antall parkeringsplasser skal være i tråd med kommuneplanens bestemmelser. 3. Før bystyrets vedtak kan kunngjøres, må plankart, planbeskrivelse, illustrasjonsplan og tilhørende bestemmelser korrigeres i samsvar med bystyrets vedtak. 7
Dato: 16. september 2014 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Ragnhild Stolt-Nielsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat 31.12.2013 Støyrapport, Sweco 9. september 2014 A. Fagetatens forslag til reguleringsbestemmelser, datert 30.12.13 (vedlegg A) B. Forslagsstillers forslag til reguleringsbestemmelser, datert 13.11.13 (vedlegg B) C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 30.08.13 D. Plankart, datert 09.01.14 E. Illustrasjonsplan, datert 09.01.13 F. Sol-skygge studie, datert 29.08.13 G. Snitt A-E H. Snitt F-G I. Støyrapport, datert 03.06.13 J. Merknadsskjema, datert 13.06.13 K. Merknadskart L. VA-rammeplan Dolvikbakken 8