ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no/dinside Lund Og Laastad Arkitekter AS Strandgaten 50 5004 BERGEN Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Katrine Ve 201621932/11 131016 Dir. tlf.: 5556 6477 AVSLAG PÅ SØKNAD Eiendom : Gnr 105 Bnr 236 Adresse Tiltakshaver Tiltaket : Okshammarvika : Jan Willy Rasmussen : Fasadeendring fritidsbolig Vi viser til søknad mottatt 24.06.2016 og tilleggsdokumentasjon mottatt 30.06.2016. 1. Søknaden gjelder: Fasadeendring mot nord på eksisterende fritidsbolig, herunder 3 vinduer/ytterdør. Nytt letak på nordsiden av fritidsboligen, med dybde 1.75 meter og lengde 9.7 meter. Underbygging av fritidsbolig, 33 m² BRA, for etablering av 2 soverom og ett bad under eksisterende fritidsbolig og i bakkant av eksisterende naust i hyttens underetasje. Oppføring av uthus(1), 16 m² BRA, sørøst på tomten. Oppføring av uthus(2), 16 m² BRA, vest på tomten. Etablering av ny terrasseplatting på terreng, ca. 12 m², på østsiden av fritidsboligen. Anlegging av flytebrygge(ca. 19 m²), med bredde 2.25 meter og lengde 8.5 meter pluss landgang. Etablering av nytt tredekke eksisterende kai, og utvidelse av kai mot vest og syd. Utvidelsen berører ca. 40 meter av strandlinjen på eiendommen. Tiltakene er allerede oppført, ref. SAK 201200403, og må sees i sammenheng med søknad om tiltak på naboeiendom, ref. SAK 201621981. Tiltakene krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 4.1 med hensyn til byggeforbud i strandsonen. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsen(e). Omsøkte tiltak er behandlet i to uavhengige vedtak, herunder ett Avslag og en Rammetillatelse. De tiltak som ikke er behandlet i dette vedtak er behandlet i Rammetillatelse i samme sak.
I søknadsskjema er det opplyst at det søkes om fravik fra byggteknisk forskrift for eksisterende byggverk(jf. pbl 31-2). For øvrig er det ikke redegjort for hvilke krav som ikke kan oppfylles eller uforholdsmessige kostnader m.m. Følgelig har vi ikke anledning til å ta stilling til eventuelt fravik fra tekniske krav. Der det ikke er gitt fravik skal gjeldende krav følges. 2. VEDTAK Søknad om tillatelse til: oppføring av uthus(2), 16 m² BRA, vest på tomten, anlegging av flytebrygge, med bredde 2.25 meter og lengde 8.5 meter pluss landgang, utvidelse av kai mot vest og syd, avslås, jf. plan- og bygningsloven 29-2 Visuelle kvaliteter og kommuneplanens arealdel punkt 4.1 Byggegrense langs sjø. 2.1. Dispensasjoner Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 4.1 om byggegrense langs sjø avslås, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Avslag dispensasjon omhandler uthus(2), flytebrygge og utvidelse av kai. 2.2. Ansvarsretter Følgende foretak har erklært ansvarsrett: Foretak Org.nr Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde Lund Og Laastad Arkitekter AS 912430936 SØK t.kl 1 Ansvarlig søker Lund Og Laastad Arkitekter AS 912430936 PRO t.kl 1 Arkitektur og utomhus 3. BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 3.1. Planstatus Eiendommen er ikke regulert. I kommunedelplan for Mildehalvøya er eiendommen vist som fritidsbebyggelse med byggerestriksjoner. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som bebyggelse og anlegg på land og hovedsakelig bruk og vern av sjø og vassdrag i sjø, og den ligger innenfor hensynssonen funksjonell strandsone og gul sone for flystøy. 3.2. Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og bekrefter at det ikke er mottatt noen merknader. 3.3. Visuelle kvaliteter Et hvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven 29-2. Etter vårt syn er disse forhold ikke tilstrekkelig ivaretatt for omsøkte tiltak. Kai-utvidelsen og uthus har etter vår vurdering ikke tilstrekkelig gode visuelle kvaliteter i forhold til de bygde og naturlige omgivelser og plassering. Tiltakene medfører etter vår vurdering en uheldig Side 2 av 7
nedbygging av strandsonen, fra naturlandskap til et landskap preget av kunstige konstruksjoner. Det vises for øvrig til dispensasjonsvurderingen i punkt 3.5. 3.4. Andre uttalelser eller vedtak Grønn etat har gitt uttalelse datert 03.08.2016, som gjengis her: Fylkesmannen i Hordaland har gitt uttalelse datert 21.07.2016, som gjengis her: Side 3 av 7
Bergen og omland havnevesen har gitt uttalelse datert 27.05.2016, som gjengis her: Søknaden er sendt Fylkeskommunen for uttalelse, det er ikke mottatt noen tilbakemelding. 3.5. Dispensasjon Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens arealdel punkt 4.1 med hensyn til forbud mot tiltak innenfor en byggegrense på 25 meter langs sjø. Det søkes om etablering av flytebrygge, utvidelse av kai og oppføring av uthus(2), der samtlige kommer i strid med byggegrensen langs sjø. Side 4 av 7
Dispensasjon kan bare gis dersom verken hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak byggeforbudet langs sjø og vassdrag er å verne strandsonen mot byggetiltak og terrenginngrep for å sikre natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmennhetens interesser, samt å hindre at tilgjengeligheten til sjø og vassdrag reduseres. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon med at det allerede er godkjent og oppført bygninger på eiendommen, at omkringliggende eiendommer også er tett bebygget samt at allmenn tilkomst ikke hindres av tiltakene. Søker anfører at ny kaifront og flytebrygge vil øke og lette all adkomst til eiendommen. I denne konkrete saken ligger fritidsboligen med tilhørende anlegg like ved innløpet til Okshammarvika. Eiendommen inngår i hensynssonen «funksjonell strandsone langs sjø», der det er et overordnet mål å ta vare på og videreutvikle kvaliteter knyttet til eksempelvis landskap og allmenn ferdsel. Arealet i sjø der både flytebrygge og utvidelse av kai er omsøkt, vist som «bruk og vern av sjø og vassdrag». Like nord for eiendommen, lenger inn i viken, inngår arealene i sjø i formålet «småbåthavn». I kommuneplanens arealdel er det dermed tatt stilling til hvor det kan tillates noe mer tilrettelegging av strandsonen i Okshammarvika, og det er tatt stilling til at det ikke kan tillates i tilknytning til gjeldende eiendom. Hva gjelder småbåthavner, så fremgår det av kommuneplanens retningslinjer at disse kan inneholde kaier, flytebrygger og manøvreringsareal. For øvrig står det at kaier skal stå i forhold til naustets bruk som vil si tilkomst til naustet samt oppbevaring av båtutstyr og redskaper. Store kaier, plattinger og lignende skal ikke tillates. Da gjeldende eiendom ligger like i nærheten av et område avsatt til småbåthavn finner vi det ikke urimelig å se til retningslinjene for småbåthavner i en dispensasjonsvurdering. For øvrig synes omsøkte utvidelse av kai, uthus plassert direkte på kaien og flytebryggen å være tiltak som heller ikke sammenfaller med de tiltak som kan vurderes akseptert innenfor småbåthavnene. Kai-utvidelsen strekker seg langsmed sjølinjen og langt utover det som kan påregnes for tilkomst til naust eller oppbevaring av utstyr/redskaper. For flytebrygger, som i utgangspunktet kun skal vurderes tillatt i areal avsatt til småbåthavn, så overskrider også omsøkte flytebrygge den anbefalte størrelsen på 12 m² slik det fremgår av retningslinjene til Bergen kommune(kpa). Omsøkte flytebrygge har et areal på ca. 19 m². Omsøkte tiltak, spesielt utvidelsen av kai og oppføring av uthus, fremstår i stor grad som økt privatisering av sjølinjen. Kai-utvidelsen og uthus medfører etter vår vurdering også en uheldig nedbygging av strandsonen ut fra et landskapshensyn. Tiltakene vurderes til å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Fordelene ved å dispensere fra byggegrensen vurderes av søker til at uthus i stor grad er oppført for å dekke til og sikre utvendige fjellknatter og å kunne bruke utearealet i større grad gjennom hele året, at eiendommen blir lettere tilgjengelig og at eiendommen estetisk sett samles til ett tun som sees i sammenheng. Søker har også anført at hytten i større grad vil tåle natur-, miljø- og flomforhold dersom det gis dispensasjon. Ulempene vil være at det skapes presedens for å etablere flytebrygger også utenfor arealer avsatt til småbåthavn, som i tillegg vesentlig overskrider kommunens egne retningslinjer for størrelse, samt at tiltakene medfører økt privatisering av strandsonen. Dette gjelder spesielt for etablering av uthus på kaien og Side 5 av 7
utvidelse av kai mot syd og langs tilnærmet hele strandlinjen på eiendommen. Hva gjelder natur-, miljø- og flomforhold, så kan vi ikke se hvordan etablering av uthus og kai langs tilnærmet hele sydsiden av eiendommen vil føre til at hytten i større grad vil tåle eventuelle naturpåkjenninger. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene. 4. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Katrine Ve - Saksbehandler Glenn M. Kristensen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Jan Willy Rasmussen, Øyjordsveien 26, 5038 BERGEN Fylkesmannen I Hordaland, Postboks 7310, 5020 BERGEN Side 6 av 7
Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven 21-10 og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 7 av 7