REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR GBNR. 220/1515, 220/1202 SAMT DELER AV 220/138 PÅ SKOGPLASSENE Datert: 29.05.2015 Revidert: 22.02.2016 1 GENERELT 1.1 Hensikten med reguleringsplanen Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette oppføring av småhusbebyggelse med tilhørende infrastruktur på eiendommene. 1.2 PBL 12-5 Arealformål i reguleringsplan Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse B Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse BKS1 BKS 4 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse BFS1 BFS4 Felles lekeareal FL1-FL3 Energianlegg, trafo E1 Samferdsel og teknisk infrastruktur Kjøreveg, offentlig o_veg1 Kjøreveg, felles privat f_veg1 f_veg2 Annen veggrunn - grøntareal Grønnstruktur Turveg/sti Sti1 Sti3 Vegetasjonsskjerm VS1 2014005 Egengodkjent 12.05.2016 Side 1
2 FELLES BESTEMMELSER 2.1 Rekkefølgekrav Før det gis rammetillatelse for tiltak etter pbl 20-1 innenfor planområdet skal det foreligge: Godkjent landskapsplan for delfelt som omsøkes Godkjente tekniske planer for veg, vann og avløp, inkl. overvannsplan Detaljerte geotekniske vurderinger Dokumentasjon av innhold i oppfylte masser i planområdet Før det gis igangsettingstillatelse for tiltak innenfor planområdet: Dersom dokumentasjon av innhold i oppfylte masser i planområdet viser at det er nødvendig å gjøre tiltak, skal pkt. 3.3 i notat fra Grunnteknikk AS, datert 12.03.2015, følges. Før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for boliger på områdene BKS1 til BKS 4 eller BFS1 til BFS 4 skal følgende tiltak være ferdig opparbeida/gjennomført i samsvar med godkjente planer: Offentlig kjøreveg o-veg_1. o_veg1 kan opparbeides i etapper i forhold til hvilke felt som bygges ut først, og det skal da etableres midlertidige vendehammere. Hvitsteinvegen fra Gamle Bjørntvedtveg til plangrense (er regulert i annen plan) Før det gis brukstillatelse for ett eller flere av byggene innenfor planområdet skal det foreligge: Tinglyst tilgjengelighet, bruksrett og gjennomgang for allmennheten for område FL1, Sti1, Sti2 og Sti3. Før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for den første boenheten innenfor planen skal følgende tiltak være ferdig opparbeida/gjennomført i samsvar med godkjente planer: Felles lekeareal FL1 (nærlekeplass og sandlekeplass) med minst 3 lekefunksjoner (eksempelvis klatrefunksjon, sklifunksjon, huskefunksjon) og sittebenker Stier i areal Sti1 og Sti 2 Før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for første bolig på områdene BKS2, BKS3, BFS1, BFS2 eller BFS3 skal følgende tiltak være ferdig opparbeida/gjennomført i samsvar med godkjente planer: Felles lekeareal FL2 (sandlekeplass) med tilhørende grønttraseer mot veg o_veg1 2014005 Egengodkjent 12.05.2016 Side 2
Før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for første bolig på området BKS4 eller BFS4, skal følgende tiltak være ferdig opparbeida/gjennomført i samsvar med godkjente planer: Felles lekeareal FL3 Før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for første bolig på område BKS3 skal vegetasjon i VS1 være sikret eller reetablert, og sti i areal Sti3 være etablert. 2.2 Dokumentasjonskrav Før det gis rammetillatelse for tiltak etter pbl 20-1 innenfor planområdet, skal følgende dokumentasjon legges fram og godkjennes av kommunen: 1. Landskapsplan for det delfelt som omsøkes som skal vise: - Avkjørsel og adkomst for gående og syklende - Areal for parkering, inkludert handicap-parkering og sykkelparkering - Interne veger med adkomster, snuplasser og gangveger - Utforming av utearealer herunder lekeplass, felles uteareal og stier - Materialbruk og vegetasjon - Terrengsnitt med planlagt nytt terreng - Evt. midlertidig opparbeidelse av vendehammer - Nye tomtegrenser ved frittliggende småhusbebyggelse 2. Detaljerte geotekniske vurderinger med krav til materialbruk, behov for videre oppfylling og utlegging og anleggsteknisk rekkefølge for grunnarbeider. De geotekniske vurderingene skal også omfatte fundamenteringsmetoder. 3. Tekniske planer for veg, vann og avløp. Teknisk plan skal også omfatte overvann. Overvannet skal i hovedsak føres nordover til kommunal overvannsledning nederst i Hvitsteinvegen. Overvannsanlegget skal utformes slik at noe overvann kan infiltreres i sandsetningen nord for boligfeltet. Ved kraftig regn og snøsmelting skal toppene i overvannsavrenningen føres på bakken nordover til Hvitstenvegen. Atkomstvegen fra nord skal derfor ha fall mot nord. 4. Dokumentasjon av innhold i oppfylte masser i planområdet. 2.3 Automatisk freda kulturminner Om det viser seg først mens arbeidet er i gang at det kan virke inn på et fredet kulturminne, skal Telemark fylkeskommune kontaktes og arbeidet stanses i den utstrekning det kan berøre kulturminne. Kulturminnemyndighetene avgjør snarest mulig og senest innen 3 uker om arbeidet kan fortsette og vilkårene for det. Fristen kan forlenges når særlige grunner tilsier det (jf. kulturminneloven 8 andre ledd). 2.4 Universell utforming Ved planlegging, utbygging og gjennomføring av tiltak, skal det sikres god tilgjengelighet for alle befolkningsgrupper, herunder bevegelseshemmede, orienteringshemmede og miljøhemmede. Håndbok V129 Universell utforming skal legges til grunn for utforming av offentlige kjøreveger. 2014005 Egengodkjent 12.05.2016 Side 3
2.5 Miljøforhold Radon Ved ny bebyggelse skal gulvkonstruksjonen nærmest bakken, samt veggkonstruksjonen i kjellervegger med fyllmasse inntil, utføres slik at radon hindres i å trenge inn. Under kjellergulv skal det være innretninger som effektivt kan lufte ut radongass. Konsentrasjon av radongass i oppholdsrom skal ikke overstige 100Bq/m 3. Støy For boligområder gjelder at ekvivalent støynivå skal være maks 55 db (A) på uteoppholdsarealer og maks 30 db(a) i oppholdsrom innendørs, jfr. Miljødepartementets retningslinje T-1442. Kapittel 4 i T-1442/2012 skal være gjeldende for anleggsperioden. Husholdningsrenovasjon Det må avsettes tilstrekkelig plass for dunker/containere til husholdningsrenovasjon nært inntil kommunal vei (maks 7m). For areal med konsentrert småhusbebyggelse skal det etableres felles renovasjonsstasjoner. 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 Felles bestemmelser Byggegrense Garasje kan tillates plassert 2 meter fra regulertformålsgrense mot offentlig veg dersom garasjen har kjøreretning parallelt med vegen. Krav til parkering Det skal avsettes plass for biler og sykler på egen grunn som tilfredsstiller kravet i den til enhver tid gjeldende kommuneplanens arealdel. Krav til uterom for bolig Det skal avsettes egnet leke- og uteoppholdsareal som tilfredsstiller kravet i den til enhver tid gjeldende kommuneplanens arealdel. Kabler Alle kabler skal føres fram som jordkabler. Krav til boligtetthet Det skal etableres minimum 2 boenheter per dekar beregnet ut fra totalareal for BKS1- BKS 4, BFS1-BFS4, UT1-UT2 og interne veier. I felt BKS1 skal det etableres minimum 7 boenheter. I felt BKS2 skal det etableres minimum 8 boenheter. I felt BKS3 skal det etableres minimum 5 boenheter. I felt BKS4 skal det etableres minimum 14 boenheter. I felt BFS1 skal det etableres minimum 5 boenheter. 2014005 Egengodkjent 12.05.2016 Side 4
I felt BFS2 skal det etableres minimum 3 boenheter. I felt BFS3 skal det etableres minimum 1 boenhet. I felt BFS4 skal det etableres minimum 4 boenheter. Dersom det etableres flere boenheter i et felt enn minstekravet, kan dette gi tilsvarende reduksjon i annet felt. Boliger over minstekravet skal da være igangsatt. 3.2 Områdene BKS1, BKS2, BKS3 og BKS4 - konsentrert småhusbebyggelse 1. Arealene kan bebygges med konsentrert småhusbebyggelse. 2. Maksimal tillatt grad av utnytting er %BYA=50 %. 3. Det tillates flate tak, pulttak og saltak på boligene. Innenfor hvert felt skal det være samme takform. 4. Maksimal tillatte byggehøyder BKS1 Ved flatt tak, maksimal gesimshøyde 6,5 m. Ved saltak, 7,5m mønehøyde og 6,5m gesimshøyde. Ved pulttak, 7,5m gesimshøyde for høyeste gesims og 6,5m for laveste gesims. Ved pulttak kan ikke høyeste gesims være mot øst. Høydene skal måles ut fra gjennomsnittlig planert terrengnivå rundt bygningen. OK grunnmur skal stå i sammenheng med høydenivå på adkomstvegen. Maksimal byggehøyde i BKS1 er kote +62 60,5 Maksimal tillatte byggehøyder i BKS2 og BKS3: Ved flatt tak, maksimal gesimshøyde 6,5 m. Ved saltak, 8,5m mønehøyde og 6,5m gesimshøyde. Ved pulttak, 8,5m gesimshøyde for høyeste gesims og 6,5m for laveste gesims. Høydene skal måles ut fra gjennomsnittlig planert terrengnivå rundt bygningen. OK grunnmur skal stå i sammenheng med høydenivå på adkomstvegen. Maksimal byggehøyde i BKS2 er kote + 62. Maksimal byggehøyde i BKS3 er kote +70. Høydene er fastsatt med utgangspunkt i illustrasjonsplan datert 22.02.2016. Illustrasjonsplanen skal være førende for terrengbehandlingen. 2014005 Egengodkjent 12.05.2016 Side 5
5. BKS4 Ved flatt tak, maksimal gesimshøyde 8 m. Ved saltak, 9,5m mønehøyde og 8 m gesimshøyde. Ved pulttak, 8,5m gesimshøyde for høyeste gesims og 7,5m for laveste gesims. Høydene skal måles ut fra gjennomsnittlig planert terrengnivå rundt bygningen. Høyde på OK grunnmur skal stå i sammenheng med høydenivå på adkomstvegen. Maksimal byggehøyde i BKS4 er kote +70. Høydene er fastsatt med utgangspunkt i illustrasjonsplan datert 22.02.2016. Illustrasjonsplanen skal være førende for terrengbehandlingen. Bebyggelsen skal trappes oppover i terrenget mot vest. Det skal skapes oppbrudd i fasaden innenfor feltet slik at en unngår en lang sammenhengende bygning. Det skal skapes variasjon i byggelinje/fasade mot veien. 6. Arker og takoppløft kan tillates når disse er under 1/3 av takets lengde. 7. Der terrenget tillater dette, skal boliger som kan ha alle hovedfunksjoner på inngangsplan, bygges med trinnløs adkomst fra parkering og slik at de er egnet for bevegelseshemmede. 3.3 Områdene BFS1, BFS2, BFS3 og BFS4 frittliggende småhusbebyggelse 1. BFS1-BFS 4 kan bebygges med frittliggende småhusbebyggelse, i form av eneboliger og tomannsboliger. 2. Maksimal tillatt grad av utnytting er %BYA = 35 %. 3. Det tillates flate tak, pulttak og saltak på boligene. Innenfor hvert felt skal det være samme takform. 4. Maksimal tillatte byggehøyder BFS1, BFS2 og BFS3: Ved flatt tak, maksimal gesimshøyde 6,5 m. Ved saltak, 8,5m mønehøyde og 6,5m gesimshøyde. Ved pulttak, 8,5m gesimshøyde for høyeste gesims og 6,5m for laveste gesims. Høydene skal måles ut fra gjennomsnittlig planert terrengnivå rundt bygningen. Maksimal byggehøyde i BFS1 er kote +65. Maksimal byggehøyde i BFS2 er kote +66. Maksimal byggehøyde i BFS3 er kote +70,5 2014005 Egengodkjent 12.05.2016 Side 6
5. Maksimal tillatte byggehøyder i BFS4: Ved flatt tak, maksimal gesimshøyde 6,5 m. Ved saltak, 7,5m mønehøyde og 6,5m gesimshøyde. Ved pulttak, 7,5m gesimshøyde for høyeste gesims og 6,5m for laveste gesims. Ved pulttak kan ikke høyeste gesims være mot øst. Høydene skal måles ut fra gjennomsnittlig planert terrengnivå rundt bygningen. OK grunnmur skal stå i sammenheng med høydenivå på adkomstvegen. Maksimal byggehøyde i BFS4 er kote +60,5 Høydene er fastsatt med utgangspunkt i illustrasjonsplan datert 22.02.2016. Illustrasjonsplanen skal være førende for terrengbehandlingen. 6. Arker og takoppløft kan tillates når disse er under 1/3 av takets lengde. 7. Der terrenget tillater dette, skal boliger som kan ha alle hovedfunksjoner på inngangsplan, bygges med trinnløs adkomst fra parkering og slik at de er egnet for bevegelseshemmede. 3.4 Felles lekeareal, nærlekeplass og sandlekeplass FL1 Det skal opparbeides et felles lekeareal i FL1. Minimum 150 kvm av arealet skal være egnet for småbarnslek (sandlekeplass). Det skal også tilrettelegges for lek for større barn i form av etablering av minst 3 lekefunksjoner (eksempelvis klatrefunksjon, sklifunksjon, huskefunksjon) og sittebenker. Det skal etableres en fysisk avskjerming mot vei. Universell utforming skal ligge til grunn for opparbeidelse av lekearealene. FL1 er felles areal for alle byggeområdene i planen. 3.5 Felles lekeareal FL2 og FL3 Innenfor arealene skal det etableres sandlekeplass for de minste barna. FL2 og FL3 er felles areal for alle byggeområdene i planen. 4 SAMFERDSEL OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 Fellesbestemmelse Offentlige trafikkområder skal opparbeides i henhold til kommunens tekniske norm og etter godkjenning fra kommunen. 4.2 Offentlig kjøreveg o_veg1 Regulert vegbredde for o_veg1 er 7,0 meter og minimum kjørebanebredde skal være min. 4,5 meter inkl. skulder. Der det er regulert inn breddeutvidelser skal dette etableres. 2014005 Egengodkjent 12.05.2016 Side 7
4.3 Felles privat veg, f_veg1 og f_veg2 Felles private veger skal etableres med asfaltert bredde på minimum 3 meter. Regulert totalbredde er 5 meter. 4.4 Annen veggrunn Arealene skal være offentlig vegarealer. Innenfor arealene kan det etableres tekniske anlegg i form av VA-ledninger, kabler, veglys etc og grøftearealer. 5 GRØNNSTRUKTUR 5.1 Vegetasjonsskjerm VS1 Innenfor arealet skal eksisterende vegetasjon beholdes i størst mulig grad, eller det skal etableres ny vegetasjon. VS1 er fellesareal for BKS3 og BFS2. 5.2 Sti 1 Sti innenfor areal Sti 1 skal opparbeides med grus, slik at den kan benyttes av så stor del av befolkningen som mulig. 5.3 Sti 2 og Sti 3 Stier innenfor arealene kan opparbeides som sti for gående. 2014005 Egengodkjent 12.05.2016 Side 8