Arkiv: 57/80 Arkivsaksnr: 2016/2496-8 Saksbehandler: Johan Forbord Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging 2/17 12.01.2017 57/80 - Sørnesset - deling og dispensasjon Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 og 20-1, jf. 11-6, avslås søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av 1,5 dekar til ny boligtomt på eiendommen Sørnesset, gnr. 57 bnr. 80, jf. utredning og vurdering av søknaden. Med hjemmel i jordloven 12 avslås søknad om fradeling av 1,5 dekar til ny boligtomt på eiendommen Sørnesset, gnr. 57 bnr 80, jf. utredning og vurdering av søknaden. Vedlegg: Oversiktskart Sørnesset 57/80 57/80 - Søknad om dispensasjon 57/80 - Karlslystvegen 127 (Sørnesset) - Søknad om tiltak - deling 57/80 - NVEs kommentarer til søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel - Fradeling Uttalelse - dispensasjon fra kommuneplanens arealdel - fradeling - Sørnesset - Malvik 57 80 57/80 - Sørnesset i Malvik kommune - fradeling og dispensasjon på høring sendt fra Statens vegvesen Saksdokumenter (ikke vedlagt): Kommuneplanens arealdel med retningslinjer og bestemmelser. Rundskriv M-1/2013 fra Landbruks- og matdepartementet
Saksopplysninger Anne Britt Schevig har søkt om fradeling av en parsell på 1,5 dekar skogsmark til ny boligtomt på eiendommen Sørnesset, gnr. 24 bnr. 1. I kommuneplanens arealdel er dette området avsatt til LNF-formål, det vil si et område hvor det ikke tillates spredt utbygging. Sørnesset 57/80 ligger i Hommelvik,mellom Homla og E6 og like nordøst for Hommelvikbrua og østre innløp til Stavsjøtunnelen. Eiendommens totale areal er ifølge gårdskart fra Nibio på ca. 58 dekar med følgende fordeling: Fulldyrka jord ca. 1 dekar Produktiv skog ca. 39 dekar Annet areal ca. 18 dekar Det fremgår av gårdskartet at ca. 17 dekar er dyrkbart areal, og dette er delvis noe brattlendt med helling 1:4 1:6. På 60-tallet hadde eiendommen ca. 18 dekar fulldyrka jord, jfr. økonomisk kartverk. Det har ikke vært jordbruksdrift på eiendommen på lang tid og dyrkajorda er nå tilvokst med skog, bortsett fra en liten flekk. I delinggsak fra 2000 oppgis eiendommen å ha 32 dekar jordbruksareal som de senere år har vært bortleid til beite. Gårdsbebyggelsen består i hovedsak av ett våningshus. Den omsøkte parsellen ligger: ca. 15 meter sørøst for våningshuset på hovedeiendommen ca. 40 meter fra Vegvesenet sin eiendom og ca. 55 meter fra dagens vegkant på E6 før vegutbygging og helt inntil støysone fra E6 ifølge støysonekart. innenfor 100 meters-beltet til Homlavassdraget som verna vassdrag. i et kartlagt potensielt område for jord- og flomfare i et kartlagt og svært interessant helhetlig kulturlandskapsområde, jfr. Naturbasen Hele den omsøkte parsellen er dyrkbar ifølge gårdskart fra Nibio og består av ca. 0,2 dekar annet areal og 1,3 dekar produktivt skogareal av høy bonitet. Adkomst til parsellen er Karlslystvegen og videre gjennom tunet på hovedeiendommen og videreføring med ny veg ca. 20 meter over annet areal. I kommuneplanens arealdel inngår parsellen i område avsatt til LNF-formål. Det er gitt vegrett til Karlslystvegen. Søker har opplyst at avløpet på omsøkte parsell skal tilknyttes renseanlegget på nabotomten, som er dimensjonert for en husstand til. Søker opplyser at Sørnesset 57/80 er tilknyttet offentlig vannverk og at omsøkte parsell skal gjøre det samme. Dispensasjonssøknaden er begrunnet med at: kjøper av tomta (søkerens sønn) har hatt tilknytning til eiendommen siden han flyttet dit som 14 åring. søkerens datter fikk fradelt boligtomt i 1994.
parsellen ligger tett opp til eksisterende bebyggelse parsellen er ikke egnet og har aldri vært benyttet til landbruk området har ingen allmenn ferdsel og blir ikke benyttet til natur- eller friluftsområde av noen art Saken har vært ute på til høring hos regionale instanser, som har avgitt høringsuttalelser. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag fraråder at det gis dispensasjon for fradeling. Dersom kommunen likevel gir tillatelse til tiltaket forutsetter Fylkesmannen at: 1. Det kan oppnås tilfredsstillende støyforhold i henhold til T-1442/2012 ved utvidelse av E6. 2. Det gjøres en vurdering av skredfaren i området. 3. NVEs retningslinjer og anbefalinger legges til grunn i behandling av søknaden. Sør-Trøndelag fylkeskommune har ingen merknader til dispensasjonssøknaden ut i fra de interesser de skal ivareta. Statens vegvesen vil vurder å påklage en eventuell dispensasjon og ber derfor om at vedtak i saken oversendes. Vegvesenet er kritisk til dispensasjoner i LNF-områder og påpeker at eiendommen i dag i gjeldende støyvarselkart er på grensen til å være støyutsatt. Ut fra støyberegninger gjennomført i forbindelse med regulering E6 Ranheim Værnes, vil eiendommen imidlertid være betydelig støyutsatt med støynivå på mellom 55 dba 65 dba. Vegvesenet forutsetter at støynivå ved fasade og ved uteplass dokumenteres, og at nødvendige støydempende tiltak i henhold til «Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging» (T- 1442/2012) dokumenteres og sikres i eventuell byggesak. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) har følgende kommentarer: «I kommunens oversendelsesbrev er det gjort flere vurderinger som fraråder fradeling med bakgrunn i flere faktorer, også skred og vannhensyn. Fradeling ligger innenfor 100 metersbeltet til Homla, som er et varig verna vassdrag. Det er positivt at kommunen er bevisst vannhensynet og NVE vil fraråde kommunen å tillate bygging innenfor denne sonen for å ivareta verneinteressene. Skred I NVEs kartdatabase er omsøkt fradeling innenfor aktsomhetsområde for flomskred. Dette er datagenerert kart som viser potensielle fareområder. Disse aktsomhetskartene kan ikke brukes direkte i arealplanlegging men temaet må vurderes nærmere. Statens vegvesen arbeider med ny E6 mellom Ranheim og Værnes som går like sør for tiltaksområdet. I den forbindelse er det gjort funn av sensitiv leire i stor utstrekning i nærliggende områder, også utenfor registrerte kvikkleiresone 871 Sandmark og 872 Sandvang. I følge NGUs løsmassekart ligger tiltaksområdet på elveavsetninger fra Homla, men med store arealer med marin avsetning rundt. Det er naturlig å anta at det finnes marine avsetninger også under elveavsetningene. Formålet med fradelingen er å sette opp ny bolig. For å tilfredsstille kravene i plan- og bygningslovens 28-1 om sikker byggegrunn mot naturfare samt TEK 10 kap. 7 må det gjennomføres geoteknisk vurdering av tiltaket i en eventuell byggesak.»
Vurdering I saker som berører naturmangfold skal en legge til grunn retningslinjene i naturmangfoldloven 8 til 12, jf. naturmangfoldloven 7. Vurderingene skal så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap, og vurderingene skal gå fram av vedtaket. Omsøkt parsell ligger i sin helhet innenfor 100 metersbeltet til Homla, et varig verna vassdrag, og etablering av boligtomt kommer derfor i konflikt med verneinteressene, jf. verneplan for Homla. Parsellen ligger ellers helt i søndre avgrensning av et svært interessant kulturlandskapsområde ved Karlslyst som kartlagt naturtype, jf. Naturbasen. Kunnskapsgrunnlaget anses dermed å være tilstrekkelig i denne saken. Saken behandles etter jordloven 12 og plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 og 20-1 bokstav m. Den omsøkte fradelingen innebærer at areal går over fra LNF-formål til boligformål. Den omsøkte fradelinga er i strid med bestemmelsene til kommuneplanens arealdel, slik at det er nødvendig med dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2. Etter plan- og bygningsloven 20-1 bokstav m er det nødvendig med tillatelse til opprettelse av ny grunneiendom mv. Det skal ikke opprettes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i pbl 26-1. Formålet med jordloven er at arealressursene skal brukes på den måten som best gagner samfunnet og yrkesutøverne i landbruket. Rundskriv M-1/2013 gir retningslinjer for behandling av søknader om omdisponering og fradeling av areal på landbrukseiendommer. Ved vurdering av delingssamtykke, skal det etter jordloven 12 blant annet legges vekt på om delingen legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur og om deling kan føre til drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området. Etablering av boliger i jordbruksområder vil kunne føre til at boligeiere opplever ulemper i form av for eksempel lukt, støy, støv og avdrift samt at det kan bli konflikter knyttet til gjerdehold, forstyrrelser av husdyr på beite og lignende. Vanligvis vil dette innen visse grenser være tålelig, men slike boliger er fritt omsettelige og erfaringsmessig fører slike forhold til konflikter som vil svekke mulighetene til å drive jordbruk. Kommuneplanens arealdel er det viktigste styringsverktøyet for arealbruken i kommunen. Kommunestyret vedtok 20.06.2011 kommuneplanens arealdel for perioden 2010 2021 etter grundige prosesser og der alle interesser og myndigheter har fått anledning til medvirkning. For at dispensasjon skal gis, må fordelene være klart større enn ulempene. Ved avveining av fordeler og ulemper er det først og fremst de allmenne interessene og ikke private eller personlige forhold som skal vurderes. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt i disse vurderingene. Det omsøkte arealet består av produktiv skogsmark, er dyrkbart og inngår i dyrkbart ca. 17 dekar dyrkbart areal og tidligere jordbruksareal på eiendommen, som senere er tilvokst med skog på grunn av opphørt drift. Arealet er brattlendt og anses mest aktuell til beitebruk ved eventuell fjerning av skog eller oppdyrking. I hele kommunen og den bynære regionen er det stor interesse for kjøp av spesielt små landbrukseiendommer for landbruksdrift som hobby/fritidssyssel. Sørnesset 57/80 anses i denne sammenheng å være en attraktiv, sentral liten landbrukseiendom med muligheter for gjenopptak av landbruksdrift. Fradeling vil svekke disse mulighetene i vesentlig grad ut i fra parsellens beliggenhet og arrondering. Etter jordloven 12 fjerde ledd kan det legges vekt på bosettingshensynet. Det er ikke nedgang i folketallet i området, og det er derfor ikke grunnlag for å legge vekt på bosettingshensyn ved behandling av jordlovsspørsmålet. Rådmannen mener at fradeling av omsøkt areal ikke er i tråd med jordloven 12.
Ettersom Sørnesset 57/80 er LNF-område og en nokså marginal landbrukseiendom, kan andre formål vurderes ved revidering av kommuneplanens arealdel, om dette er mulig ut i fra blant annet verneinteresser, grunnforhold og støynivå. Den omsøkte tomta er 1,5 dekar og langt større enn «romslig tomt» i området. Kommuneplanens arealdel med retningslinjer og bestemmelser kan tillate utbygging av boligtomter på et område i Mostadmark, men tomtestørrelsen er der begrenset til inntil 1 dekar. Det er all grunn til å anta at parsellen vil bli betydelig støyutsatt ifølge Statens vegvesen sin høringsuttalelse, spesielt ved utbygging av E6. Vegvesenet vil også vurdere å påklage et eventuelt positivt dispensasjonsvedtak. Ved eventuell fradeling må Statens vegvesen sine forutsetninger om grunnforhold samt støynivå ved fasade og ved uteplass dokumenteres og at nødvendige støydempende tiltak og grunnforhold sikres i eventuell byggesak. NVE uttrykker bekymring for grunnforholdene i området. For å tilfredsstille kravene i plan- og bygningslovens 28-1 om sikker byggegrunn mot naturfare samt TEK 10 kap. 7 uttaler NVE at det må gjennomføres geoteknisk vurdering av tiltaket i en eventuell byggesak. Det følger av plan- og bygningsloven (pbl) 27-2 at «Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal bortleding av avløpsvann være sikret i samsvar med forurensningsloven. Rettighet til å føre avløpsledning over annens grunn, alternativt til å knytte seg til felles ledningsnett, skal være sikret ved tinglyst dokument eller på annen måte som kommunen godtar som tilfredsstillende.» Ved en eventuell godkjent fradeling må søker dokumentere at man har de nødvendige rettigheter til å knytte seg til nabos renseanlegg, samt dokumentasjon på at renseanlegget har tilfredsstillende rensegrad (typegodkjent) etter dagens standarder og at det er dimensjonert for tilstrekkelig antall husstander (pe). Kommunen har ikke oversikt over private stikkledningene i området, men bemerker at nærmeste kommunale vannledning er på Neset (ved Nessvegen 61), over 200 meter unna i luftlinje. Det følger av pbl 27-1 at: «Bygning må ikke føres opp eller tas i bruk til opphold for mennesker eller dyr med mindre det er forsvarlig adgang til hygienisk betryggende og tilstrekkelig drikkevann, samt slokkevann. Det samme gjelder opprettelse eller endring av eiendom for slik bebyggelse. Rettighet til å føre vannledning over annens grunn, alternativt til å knytte seg til felles ledningsnett, skal være sikret ved tinglyst dokument eller på annen måte som kommunen godtar som tilfredsstillende.» Ved en eventuell godkjent fradeling må søker dokumentere ledningstrase for tilknytning til kommunal vannledning og innhente nødvendige rettigheter. Dispensasjonssøknaden er også begrunnet med at arealet aldri har vært benyttet til landbruk og at området har ingen allmenn ferdsel og ikke benyttes til natur- eller friluftsområder. Arealet er dyrkbart, har tidligere vært jordbruksareal og inngår i 100-meterssonen til Homla som verna vassdrag. Verdiene bak vernet av Homla skal ivaretas i henhold til ST.prp. nr. 75 (2003-04) Supplering av Verneplan for vassdrag (2005)(123/2 Homla). Der utdypes det at området har store naturinteresser og har stor verdi i friluftsammenheng. Dette er derfor forhold som taler mot dispensasjonssøknaden. Personlige forhold som tilknytning til eiendommen mv. skal ikke tillegges særlig vekt. Det kan heller ikke legges vekt på at omsøkt parsell ligger tett opp til eksisterende bebyggelse, da dette er våningshuset på landbrukseiendommen Sørnesset 57/80.
Rådmannen frarår på dette grunnlag at det gis dispensasjon for fradeling, da dette vil være i strid med formålet med plan- og bygningsloven og bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. Ved en dispensasjon blir planen vesentlig tilsidesatt og fradeling og dispensasjon gir langt større ulemper enn fordeler, jf. regionale høringsuttalelser.