SAKSFRAMLEGG Arkivsaksnummer.: 09/1880 Arkivnummer: SNR gnr. 154 bnr. 9 Saksbehandler: Dag Præsterud SØKNAD OM DELING AV GRUNNEIENDOM GNR. 154 BNR. 9 RÅDMANNENS FORSLAG: I medhold av jordlovens 12 og plan- og bygningslovens 63 innvilger Modum kommune innvilger fradeling av tunet på Gundhus gnr. 154 bnr. 9 med en tomt på om lag 3 dekar. Avgrensninga av parsellen skal i nord og vest følge grense mot dyrket mark, mot øst grense mot gnr. 154 bnr. 18, mens avgrensinga mot sør skal gå langs traktorvei. I medhold av plan- og bygningslovens kapittel 19 gir Modum kommune dispensasjon fra kommuneplanens plankrav i LNF 2-områder. Vedlegg: I mappe: 1. 2. 3. Vedlegg til søknad om fradeling Uttalelse fra Fylkesmannen vedr. fradeling av tunet på gnr 154 bnr. 9 Kart omsøkt fradelt areal Søknad om deling Gjenpart av nabovarsel Diverse kart Høringsbrev til Fylkesmannen OPPLYSNINGER OM EIENDOMMEN: Kommune Modum Gnr 154 Bnr 3 og 9 Fnr Eiendommens navn Gundhus Parter: Erverver: Dag Kjellevold Olslundveien 5 3370 Vikersund Eiendommens arealer, dekar: Fulldyrka Overfl. Produktiv dyrka/gjødsla skog beite 140 650 Annet skogareal Bebygd areal Total areal 62 8 960
SAKSUTREDNING: Søknaden fra Dag Kjellevold gjelder fradeling av tunet på Gunnhus gnr. 154 bnr. 9 som han nylig fikk konsesjon på som tilleggsareal. I tillegg til tunet ønskes fradelt også i overkant av 3 dekar dyrket mark. Kjellevold eier fra før naboeiendommen gnr. 154 bnr. 3 (hjemgården), der søkers foreldre har borett. Eiendommen Gundhus gnr. 154 bnr. 3 og 9 består i dag av 2 gårdstun, 140 dekar dyrket mark og ca. 650 dekar produktiv skog. Den dyrka marka leies ut, med unntak av et mindre areal som er tilplantet med kirsebær, mens skogen drives av eier. Tunet som ønskes fradelt ligger i et hjørne på eiendommen med egen adkomst fra felles gårdsvei. Det er avgrenset av dyrket mark på tre sider. Bebyggelsen består av hovedhus, stabbur, bryggerhus og garasje. Driftsbygningen ble revet for flere år siden. Bygningene trenger betydelig vedlikehold og hovedhuset er etter mange års fritidsbruk moden for en betydelig standardheving. Søker skrev i vedlegget til sin konsesjonssøknad at hovedhuset kunne være aktuelt som utleieobjekt sommerstid. Han ønsker i stedet å dele i fra tunet for salg. Saken er sendt på høring til Fylkesmannen. Uttalelse fra denne instansen foreligger. VURDERINGER: Jordlovas 12 inneholder et generelt forbud mot å dele eiendommer som brukes eller kan brukes til jord- eller skogbruk. Det kan gjøres unntak fra forbudet dersom samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, eller delinga er forsvarlig ut fra hensynet til eiendommens avkastning. Sjøl om et eller begge vilkåra for unntak er oppfylt gir dette likevel ikke automatisk rett til fradeling. Om et eller begge vilkåra er oppfylt skal det i den videre avgjørelsen tas hensyn til om delinga kan føre til drifts- og miljømessige ulemper for landbruket. Det skal tas hensyn til godkjente planer for arealbruken etter plan og bygningslova og hensynet til kulturlandskapet. Det foreligger i dette tilfellet ingen sterke samfunnsinteresser som tilsier at fradeling bør skje. Søknaden er begrunna ut fra et privat ønske. Det har i det seinere blitt delt fra flere tun i Modum. Likevel bør en være noe varsom med en slik praksis. Gårdstuna blir i mange tilfeller liggende som øyer i jordbruksområdene, noe som kan skape konflikter spesielt når bebyggelsen endrer status fra å være landbruksbebyggelse til boligbebyggelse. Det omsøkte tunet ligger i ytterkant av eiendommen. En fradeling vil i dette tilfellet trolig ha begrensa driftsmessige eller praktiske ulemper. Eiendommene Gunnhus gnr. 154 bnr. 3 og 9 regnes som en driftsenhet etter kjøpet av bnr. 9. Tunet på bnr. 9 kan dermed regnes som bolig nr. 2 på driftsenheten. Eiendommens ressursgrunnlag og driftsform vil være en viktig del av vurderinga om bolig nr. 2 skal deles fra eller ikke. Krever driftsforma stor arbeidsinnsats og mye tilsyn, som ved husdyrhold, vil det være vanskeligere å dele i fra. Driftsenheten er ingen stor eiendom, og det vil ikke være behov for bolig nr. 2 ut fra den drifta det er pr i dag. Bolig nr. 2 kan imidlertid bidra til leieinntekter, i den perioden det ikke bor to generasjoner på gården.
Søker bor ikke bor på gården fordi det ikke er kårbolig der. Da kan det være et tankekors at han ønsker å selge tunet m/bolighus på en nyervervet naboeiendom. Hvis det i utgangspunktet hadde vært ønske om å oppføre bolig nummer to på eiendommen ville vår innstilling vært negativ, ut fra de kriteriene for drift og størrelse som skal legges til grunn for vurdering av behovet for kårboliger. Gunnhus er selv etter sammenslåingen ingen stor driftsenhet, og det vil ikke være behov for to boenheter på der ut fra dagens drift. Siden det nå plutselig har blitt to boenheter på eiendommen kan man legge samme vurdering til grunn for en fradeling som til behovet for kårbolig. Søkers ønske om fradeling av tunet baserer seg i hovedsak på to argumenter: 1. Behovet for to boenheter på eiendommen er ikke til stede 2. Salg av tunet vil gi kapital som trengs for vedlikehold og investering av øvrig bygningsmasse. Hovedhuset på tunet som ønskes fradelt trenger en omfattende og kostbar oppgradering for å bli en tidsmessig helårsbolig. Etter administrasjonens vurdering vil det være urimelig å forlange at søker oppgraderer et hus som det driftsmessig ikke er behov for. I forhold til oppfyllelse av boplikt vil sikkert Kjellevold tilflytte eiendommen når hans foreldre av ulike årsaker ønsker å flytte. Administrasjonen er ut fra dette positiv til søknaden fra Dag Kjellevold om prinsippet rundt fradeling av tunet på gnr. 154 bnr. 9. Søknaden omfatter deling av et bebygd tun på ca. 2,7 dekar og et dyrka areal på ca. 4 dekar. Ved deling av tun er det viktig å lage gode arronderingsmessig løsninger. I dette tilfellet vil tillegget av dyrka mark spise av et godt arrondert jorde. Det anbefales at det i tillegg til tunet legges til et dyrka areal på ca. 0,3 dekar mot sør. Det vil gi den omsøkte parsellen en naturlig avgrensning mot dyrka mark og vei. Gunnhus ligger i LNF-2 område der spredt husklyngebebyggelse er tillatt. Ved en deling for oppføring av nye boliger ville man her kreve en bebyggelsesplan. Ved deling av eksisterende bolig/tun vil man kunne dispenserer fra plankravet, etter plan- og bygningslovens kap. 19. Fylkesmannens vurdering: Fylkesmannen støtter kommunen i vurderingen om at det ikke er behov for to tun på enheten og har ingen merknader til at det ene tunet blir fradelt. Det forutsettes at landbruksarealet rundt blir liggende som tilleggsareal til søkers driftsenhet, og i minst mulig grad legges til tunet som ønskes fradelt.