Saksbehandler, innvalgstelefon Silje Aileen Hjortland Haukedal, 5557 2351 Vår dato 24.09.2013 Deres dato 17.07.2013 Vår referanse 2013/9908 423.1 Deres referanse 13/3348 Askøy kommune Postboks 323 5323 Kleppestø Askøy - gnr 14 bnr 410 - Krokås - oppføring av tomannsbolig og støttemur Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt her 19.07.2013. Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl) 1-9 treffer Fylkesmannen følgende vedtak: Fylkesmannen stadfester Askøy kommunes vedtak av 17.11.2012, sak 214/12. Bakgrunn Askøy kommune godkjente søknad om oppføring av tomannsbolig og støttemur på gnr. 14 bnr. 410, i vedtak DS 206/12, datert 16.02.2012. Vedtaket ble påklaget av flere naboer, og klagesaken ble behandlet av Utvalg for teknikk og miljø i møte 07.11.2012 sak 214/12, hvor det ble fattet følgende vedtak: «Utvalg for teknikk og miljø tar ikke klage fra nabo, mottatt 09.03.2012, til følge. Utvalg for teknikk og miljø godkjenner omsøkt tiltak i samsvar med vilkårene i DS 206/12, datert 16.02.2012, med den endring at tiltaket senkes fra topp mønehøyde kote +107,5 til kote +107 i samsvar med tegningsgrunnlag mottatt 24.10.2012. Saken sendes partene med klagerett. Dersom vedtaket påklages, må eventuelle merknader innsendes på nytt» Vedtak i sak 214/12 er påklaget av Peragjerdet Sameie, Egil Bekkelund og Anita Myklebust, eier av gnr. 14 bnr. 396, Oliver Howes Chipoco og Hilde Kjærgård, eier av gnr. 14 bnr. 390 snr. 1, Nikolai og Anges Haugland, eier av gnr. 14 bnr. 375 snr. 65, Tormod og Elna Jakobsen, eier av gnr. 14 bnr. 375 snr. 64, Jarle Berntsen og Therese Gundersen, eier av gnr. 14 bnr. 390 snr. 2, William og Gro Anita Dahle Spjeld, eier av gnr. 14 bnr. 375 snr. 66, samt Peragjerdet sameie, heretter kalt klagerne. Ansvarlig søker og tiltakshaver har kommet med merknader til klagene i skriv fra advokatfirmaet Riisa & Co. Klagen ble ikke tatt til følge og saken ble oversendt Fylkesmannen for endelig behandling. Fylkesmannen hadde befaring på eiendommen den 20.09.2013. Statens hus Kaigaten 9, 5020 Bergen Telefon: 55 57 20 00 Telefaks: 55 57 25 81 Kommunal- og samfunnsplanavdelinga Postboks 7310, 5020 Bergen Org.nr: 974760665 E-post: postmottak@fmho.no Internett: www.fylkesmannen.no/hordaland
Når det gjelder bakgrunnen for saken ellers viser vi til saksdokumentene som vi forutsetter at partene er kjent med. Fylkesmannen finner saken tilstrekkelig opplyst, jf forvaltningsloven (fvl) 17 første ledd. Fylkesmannens vurdering Fvl gjelder for Fylkesmannen sin behandling av saken. Etter fvl 34 kan Fylkesmannen prøve alle sider av saken, og ta hensyn til nye omstendigheter. Klageinstansen kan enten stadfeste, omgjøre eller oppheve kommunen sitt vedtak. Eiendommen er regulert ved reguleringsplan nr. 32, Del av nordre Krokås, stadfestet 10.07.1975. Det følger av reguleringsplanbestemmelse 3 at «[I] boligområde for åpen bebyggelse skal der kun oppføres eneboliger og tomannsboliger i inntil 2 etasjer, med tilhørende garasjer». Omsøkte tomannsbolig er i samsvar med reguleringsplanens formål, og kommer ikke i strid med gjeldende avstands- og høydekrav. Klagene går i hovedsak ut på uønsket innsyn, økt trafikk og støy, parkeringsproblemer, soltap, verditap og utsiktstap. Det følger av pbl 29-4 første ledd at: «Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12.» Regelen er en videreføring uten realitetsendring av 70 i plan- og bygningsloven av 1985. Det følger av forarbeidene at: «Godkjenning etter [ 29-4 første ledd] første punktum er begrenset til bygningens plassering på tomta, og gir ikke hjemmel til å avgjøre om en søknad i det hele tatt skal tillates.» 1 Det følger av forarbeidene til pbl av 1985 at: «[i] forarbeidene og senere rundskriv heter det at der ikke tungtveiende hensyn taler i mot skal den omsøkte plasseringen godkjennes.» 2 Kommunaldepartementet har også vist til at: «Bestemmelsen [tidligere pbl 70 nr. 1, nå 29-4] forutsettes praktisert slik at byggherrens ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f eks naboer og omkringliggende miljø.» 3 I forhold til utsiktstap har Sivilombudsmannen lagt til grunn at det i praksis skal «særdeles mye til» for at naboer i tettbebygd strøk skal bli hørt med klage over tap av utsikt. 4 Ulempevurdering Spørsmålet er om det foreligger tungtveiende hensyn som tilsier at ønsket plassering ikke kan godkjennes som omsøkt. 1 Ot.prp. nr. 45 (2007-08) pkt. 19.5.2 2 NOU 2005: 12 pkt. 19.2, side 338 3 I rundskriv H-18/90 4 Fra Sivilombudsmannens årsmelding frå 1987 s. 172 2
I forhold til vurderingen av om en bygning sin plassering kan tilpasses til terreng og eksisterende bygninger vil utsikt og lysforhold være relevante forhold. Videre vil hensynet til naboer, og hvorvidt de beholder tilsvarende kvaliteter, være relevante hensyn. 5 Fylkesmannen har vært på befaring på eiendommen. Eiendommen ligger i et boligområde som i all hovedsak er bygget ut med tomannsboliger og eneboliger, samt at det ligger rekkehus like over veien fra omsøkte eiendom. Området ligger i et lett skrånende terreng der utsikten vil være i sørvestlig retning, mens ettermiddags og kveldssol er i nordvestlig retning. Ettersom eiendommen er regulert til ene- eller tomannsbolig vil det være påregnelig for naboer at boligen vil føre med seg endringer både i form av tapt utsikt, solforhold og økt trafikk og innsyn. Når det gjelder utsiktstap og innsyn finner ikke Fylkesmannen at dette medfører ulemper som er større enn det som må påregnes i et boligområde. Det er særlig rekkehusene i bakkant av tomannsboligen som har anført utsiktstap mot sørvest. Fylkesmannen vil påpeke at tomannsboligen i denne retningen bare inneholder én etasje pluss loft på grunn av terrengtilpasningen. Når det gjelder solforholdene har særlig eier av gnr 14 bnr 390 og 396 anført at de vil miste ettermiddags- og kveldssol som følge av tomannsboligen. Fylkesmannen legger soldiagrammet til grunn for vurderingen. I forhold til gnr 14 bnr 396 viser soldiagrammet at tomannsboligen vil ta mest sol fra eiendommen i april og oktober kl 18.00. Soltapet er da på området utenfor inngangsdøren og kjøkkenet. Tomannsboligen vil ikke ta sol fra klagers terrasse, men grunnet plasseringen av denne vil den uansett ikke ha sol i den aktuelle perioden. I sommermånedene vil ikke omsøkte tomannsbolig ta sol fra klagers eiendom. Fylkesmannen finner etter en vurdering av saken at soltapet på gnr 14 bnr 396 er innenfor det man må tåle av ulemper i et boligområde. I forhold til gnr 14 bnr 390 viser soldiagrammet et større soltap. Det vil være soltap på grunn av tomannsboligen på bnr 390 i juni kl 18, juli kl 18, juli kl 20 samt august kl 18. Bnr 390 har uteplass både på fremsiden og baksiden av huset. Tomannsboligen vil klart bli mest dominerende og ta mest sol fra uteplassen på baksiden. Klagers eiendom ligger lavere i terrenget enn tomannsboligen og dermed vil den fremstå som større og mer dominerende enn den nødvendigvis er. Det er vanskelig å se nøyaktig ut i fra soldiagrammet om soltapet begrenser seg til en del av uteplassen på baksiden eller hele mister sol på grunn av tomannsboligen. Fylkesmannen har forståelse for klager og mener det klart er en ulempe at solen forsvinner på ettermiddag/kveld i sommerhalvåret. Det avhjelpes noe ved at klager også har en uteplass på fremsiden av huset. Fylkesmannen har videre forståelse av at denne ikke er like skjermet som uteplassen på baksiden og at klager dermed ønsker å beholde solen der. Omsøkte eiendom har imidlertid vært regulert til enebolig/ tomannsbolig siden 1975. Det er dermed påregnelig for klager at det kommer en bolig på tomten, og ettersom klagers bolig ligger lavere i terrenget enn tomannsboligen er det også naturlig at det vil bli et visst soltap for klagers eiendom. Fylkesmannen vil presisere at kommunaldepartementet har lagt til grunn en streng praksis der ulempene skal være betydelige. 6 Etter en grundig vurdering av saken 5 Rundskriv H-18/90 til pbl 1985 70 6 I rundskriv H-18/90 3
finner Fylkesmannen at soltapet på bnr 390 klart er en ulempe, men at det er innenfor det man må tåle i et boligområde. Etter en vurdering av saken finner Fylkesmannen at det ikke foreligger tilstrekkelig kvalifiserte ulemper og dermed ikke «tungtveiende hensyn» som tilsier at ønsket plassering ikke kan godkjennes som omsøkt. Videre anfører klagerne at boligen er dominerende og bryter med øvrig bebyggelse i området. Det følger av pbl 29-1 at «tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon». Videre følger det av pbl 29-2 at «tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering». Omsøkte tomannsbolig går over 2 etasjer der hver etasje skal utgjøre en boenhet. Videre finner Fylkesmannen at boligen passer godt inn i det aktuelle område bestående av eneboliger, tomannsboliger og rekkehus. Tomannsboligen er en halv meter lavere enn huset på gnr 14 bnr 394, og kan dermed ikke sies å fremstå som høyere enn omkringliggende eiendommer. Den er videre tilpasset terrenget på en fornuftig måte. Gnr 14 bnr 390 har stuevinduene i hovedsak i retning fremover, og kun et sidevindu i retning tomannsboligen, og bygget vil dermed være til liten sjanse fra dem. Det er vinduene fra kjøkken og soverom som vil ha mest utsyn mot omsøkte eiendom. Gnr 14 bnr 396 har inngang og kjøkkenvindu i retning tomannsboligen, mens stuevinduene er lagt motsatt vei. Tomannsboligen kan dermed heller ikke sies å være til sjanse i deres inneoppholdsareal. Fylkesmannens vurdering er at tomannsboligen ikke er dominerende eller at den bryter med øvrig bebyggelse i området. Omsøkte tiltak vurderes å være i samsvar med kravene i pbl 29-1 og 29-2. Angående klagernes påstand om manglende tilkomst viser Fylkesmannen til avtalen om veirett samt til kommunens øvrige behandling av spørsmålet. Fylkesmannen har ingen merknader til behandlingen. Angående parkeringsproblemene er dette et privatrettslig spørsmål som ikke er gjenstand for Fylkesmannens behandling. Eierne av gnr 14 bnr 390 klager videre på forstøtningsmuren som er godkjent i deres grense. Videre gjør de gjeldende at de trakk erklæringen der de gav tillatelse til oppføring av mur i grense, og at muren dermed ikke kan godkjennes som omsøkt. Som det går frem av kommunens klagebehandling ble erklæringen trukket før vedtaket i sak 214/12 ble truffet. Tiltakshaver søkte dermed om dispensasjon fra avstandskrav for muren. Kommunen gav tillatelse til mur, ved at de gav dispensasjon fra avstandskravet. At erklæringen har falt bort er derfor ikke av betydning for saken. Det er ikke klaget på at det er gitt dispensasjon fra avstandskravet og dette blir dermed ikke behandlet. 4
Angående murens utførelse viser Fylkesmannen til kommunens behandling der det fremgår følgende: «Derimot stiller klager spørsmål ved hvilke garantier man har for at utbygger setter opp "en flott mur i gråstein som vil følge terrenget", slik ansvarlig søker skriver i sine kommentarer til nabomerknader i DS 206/12. Administrasjonen har, i DS 206/12, stilt som vilkår at "Murer må oppføres som tørrmurer og ha en god estetisk utforming. Det må benyttes utvalg stein til tørrmuren,jfr. pbl. 29-2". Administrasjonen forutsetter at tiltakshaver oppfører tiltaket i samsvar med vedtaket.» Fylkesmannen slutter seg til kommens vurdering uten øvrige merknader. For øvrige anførsler viser Fylkesmannen til kommunens behandling og slutter seg til denne. Etter dette stadfester Fylkesmannen Askøy kommune sitt vedtak av 07.11.2012, sak 214/12, om å gi tillatelse til oppføring av tomannsbolig. Fylkesmannens vedtak på side én er endelig og kan ikke påklages videre, jf fvl 28 tredje ledd. Med hilsen Laila Pedersen Kaland e.f. seniorrådgiver Silje Aileen Hj. Haukedal rådgiver Brevet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Kopi til: Egil Bekkelund og Anita Myklebust Peragjerdet 9 5300 KLEPPESTØ Oliver Howes Chipoco og Hilde Kjærgård Peragjerdet 13 5300 KLEPPESTØ Hilleren Prosjektering AS Midstegen 5382 SKOGSVÅG Tormod og Elna Jakobsen Nipefjellet 8 5308 KLEPPESTØ Nikolai Haugland og Agnes Nove Nipefjellet 6 5308 KLEPPESTØ Storebotn Bygg AS Storebotn12 5309 KLEPPESTØ Advokatfirmaet Riisa & Co v/adv David Hilton Postboks 663 sentrum 5807 BERGEN Peragjerdet sameie v/cato Svellingen Peragjerdet 31 5300 KLEPPESTØ 5