SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Dag Præsterud Arkiv: GNR 29/4 Arkivsaksnr.: 14/4026 FRADELING AV KÅRBOLIG - KLAGE PÅ VEDTAK GNR 29 BNR 4 Rådmannens innstilling: Modum kommune opprettholder avslag på Frode Lien sin søknad om dispensasjon fra kommuneplanen om fradeling av kårbolig fra gnr. 29 bnr. 4 med hjemmel i jordlovas 12 og plan- og bygningslovas kapittel 19. Avslaget begrunnes med at: søknaden er i strid med kommuneplanens arealdel (LNF med spesielle kulturlandskapshensyn) det ved en fradeling vil medføre driftsmessige ulemper ved kårboligens beliggenhet kårboligen er en viktig ressurs for eiendommen det har ikke fremkommet nye og avgjørende momenter i saken Saksopplysninger: Behandling/vedtak i Hovedutvalg for teknisk sektor den 10.12.2014 sak 63/14 Behandling: Saken ble behandlet etter sak 66/14, da hovedutvalget ønsket å se i saksmappen vedr. verdivurdering. Nestleder i teknisk kunne ikke innhente opplysningene hovedutvalget ønsket i møtet. Utsetteleseforslag fremmet av Lars S. Grønhovd ble vedtatt med 5 (AP,SP) mot 1 (H) stemme. Behandling/vedtak i Hovedutvalg for teknisk sektor den 21.01.2015 sak 63/14 Behandling: Følgende fellesforslag fremmet av Vidar Weum (A), Anita Skretteberg (H) og Inger Marie Haveråen (Frp) falt med 3 mot 4 stemmer: Teknisk hovedutvalg i Modum innvilger fradeling av kårbolig på gnr. 29 bnr. 4 i Modum. Betingelse for fradeling er eierskifte og derfor må dette skje pararelt. Det har vært lignende tilfeller i Modum og denne sak skiller seg ikke spesielt ut i forhold til sammenlignbare tilfeller og derfor går vi for fradeling. Det bør vektlegges at det er familieoverdragelse og at overtageren er en ung og aktiv bonde. Teknisk hovedutvalg ser positivt på eierskifte og vil bidra til at dette kan gjennomføres.
Rådmannens innstilling ble vedtatt med 4 (2 Ap, 2 Sp) stemmer mot 3 (1 Ap, 1 H, 1 Frp) stemmer. Vedtak: Modum kommune avslår Frode Lien sin søknad om dispensasjon fra kommuneplanen om fradeling av kårbolig fra gnr. 29 bnr. 4 med hjemmel i jordlovas 12 og plan- og bygningslovas kapittel 19. Avslaget begrunnes med at: søknaden er i strid med kommuneplanens arealdel (LNF med spesielle kulturlandskapshensyn) det ved en fradeling vil medføre driftsmessige ulemper ved kårboligens beliggenhet kårboligen er en viktig ressurs for eiendommen Utredning: Saksopplysninger: Saken gjelder en søknad fra Frode Lien vedrørende fradeling av kårbolig, bygd i 1988, på Spone gnr. 29 bnr. 4, med tomt på ca. 1 dekar. Eiendommen (bebyggelse og dyrket mark) ligger mellom Heggenveien og Vikersund hoppsenter. Kårboligen ligger i LNF-område med spesielle kulturlandskapsinteresser, der spredt boligbygging ikke er tillatt. Søknaden er derfor en dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser, jfr plan- og bygningslovens kap. 19. En eldre boligeiendom er nærmeste nabo til kårboligen, fradelt nabogården i 1915. Det er registrert to bolighus/boenheter på eiendommen. Frode Lien og familien bor i kårboligen som nå søkes fradelt, med beliggehet ca. 150 meter sør for gårdstunet. I våningshuset bor hans mor, som har tinglyst borett. (se kart) Gnr. 29 bnr. 4 er på totalt om lag 977 dekar, herav ca. 46 dekar fulldyrka jord og 852 dekar produktiv skog. Jorda leies av sønnen Anders Lien, i tillegg til at han leier ytterligere 877 dekar, hovedsakelig til kornproduksjon. Årsaken til at Frode Lien nå ønsker å dele i fra kårboligen er at han mener det vil være avgjørende for at sønnen skal få råd til å overta eiendommen, siden den totale verdien på eiendommen blir redusert. Sønnen vil uansett ikke kunne tilflytte eiendommen før det blir en ledig bolig. I dag bor han i Vikerkleiva, ca. 2,5 km fra gården. Frode Lien fikk behandlet en identisk søknad i hovedutvalg for teknisk sektor i møte 17.03.2010 sak 16/10. Denne søknaden ble den gang avslått, med følgende begrunnelse: søknaden strider mot kommunplanens arealdel. en fradeling vil medføre driftsmessige ulemper ved kårboligens beliggenhet kårboligen er en viktig ressurs for eiendommen.
Saken ble den gang framlagt for Fylkesmannen til høring, som ga følgende konklusjon: «Fylkesmannen fraråder kommunen å gi dispensasjon til omsøkte fradeling av kårbolig. Vi viser til at kårboligen ligger som en integrert del av landbrukseiendommen og grenser til dyrka mark på tre sider. En frittliggende enebolig med denne plasseringen vil gi en dårlig arronderingsmessig løsning for landbrukseiendommen. Etter ny plan- og bygningslov 19-2 bør kommunen ikke gi dispensasjon når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden» Søknaden er ikke sendt på høring til Fylkesmannen på nytt, da det ikke foreligger nye opplysninger i saken. Nye saksopplysninger for denne behandlingsomgangen: Kommunen mottok klage på vedtaket 26. februar 2015 fra søkers advokat Stian Hatleberg. Da hadde allerede kommunen godtatt en forlenget klagefrist. Klagen ble mottatt innen ny frist, så kommunen aksepterer at klagesaken fremmes. Det henvises til vedlegg vedrørende klagens innhold. Vurderinger: Søknaden skal behandles etter jordlova og plan- og bygningsloven. Jordlovens 12 åpner for deling hvis det ikke går ut over de interessene bestemmelsen skal verne om. Det skal bl.a. legges vekt på om delinga: legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket verner om arealressursene fører til en driftsmessig god løsning fører til drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området ivaretar bosettingshensynet i området I søknader om fradeling av kårbolig skal eiendommens ressursgrunnlag og driftsform vektlegges jf sak 0031/06 Handtering av kårboligsaker i Modum kommune. Den omsøkte driftsenheten har ikke behov for kårbolig ut fra at det ikke er husdyr på eiendommen eller annen intensiv produksjon. Kårboliger kan imidlertid bidra til leieinntekter i den perioden det ikke bor flere generasjoner på gården. Kårboligen på Spone ligger som en integrert del av landbrukseiendommen og grenser inntil dyrka mark på tre sider, noe som kan skape konflikter mellom driften av landbruksarealene og framtidige eiere av den fradelte boligen. En frittliggende enebolig med denne plasseringen vil gi en uheldig arronderingsmessig løsning for landbrukseiendommen. Tunet ligger i LNF-område der spredt boligbygging ikke er tillatt. Fradelinga gjelder imidlertid en eksisterende bolig tilknyttet gården og en fradeling vil derfor medføre at kårboligen mister sin landbrukstilknytning. En fradeling av en boligtomt i samme område
ville vært vanskelig å gjennomføre, jfr. erfaring med fylkesmannens nylige klagebehandlinger i tilsvarende saker. Ved vurdering av fradeling av kårboliger beliggende i områder med nedgang i folketallet kan bosettingshensynet være et argument for å akseptere fradeling. Denne situasjonen har vi ikke i Modum generelt eller Heggenområdet spesielt, jfr. rundskriv M-1/2013. Det blir hevdet at kårboligen ikke er en viktig ressurs for eiendommen, men vanskeliggjør en overtakelse for sønnen. I følge søker er fradelig av kårboligen helt avgjørende for at sønnen skal få råd til å kjøpe eiendommen. Det foreligger en verdivurdering fra 2010, som beskriver verdiene på de enkelte delene av eiendommen. Enkelte verdikomponenter kan se ut som de er verdsatt kunstig høyt. Den mest verdifulle delen er driftsbygningen, som representerer 46 % av eiendommens verdi. Kronemessig er den satt svært høyt, uten spesiell dokumentasjon. Det kan også for andre verdikomponenter stilles spørsmål om grunnlaget for verdsettingen er korrekt, bl.a et innredet stabbur. Det ligger derfor store muligheter for å få nedjustert verdivurderingen ved å gå kritisk gjennom hver enkelt verdikomponent. Man skal ikke se bort fra at totalsummen på en enkel måte kan nedjusteres tilsvarende verdien på kårboligen, hvis viljen er til stede for at sønnen skal kunne overta til en gunstigere pris for ham. Nye vurderinger for denne behandlingsomgangen: I klagen betraktes kommunens vedtak i tre kulepunkter som uklare. Kommunen sendte saken på høring til Fylkesmannen ved søknadsbehandling i 2010. Kommunen har valgt å bruke fylkesmannens konklusjon som argumentasjon i den videre saksframstillingen: «Fylkesmannen fraråder kommunen å gi dispensasjon til omsøkte fradeling av kårbolig. Vi viser til at kårboligen ligger som en integrert del av landbrukseiendommen og grenser
til dyrka mark på tre sider. En frittliggende enebolig med denne plasseringen vil gi en dårlig arronderingsmessig løsning for landbrukseiendommen. Etter ny plan- og bygnigslov 19-2 bør kommunen ikke gi dispensasjon når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg regativt om dispensasjonssøknaden». Det blir også hevdet at denne søknaden ikke skiller seg spesielt ut i forhold til sammenlignbare saker. En kommentar til det er at alle søknader om fradeling av kårboliger blir vurdert isolert. Noen ganger mener vi det ligger til rette for en fradeling, andre ganger ikke, avhengig av arealstatus i kommuneplanen, beliggenhet og tidligere føringer. Vedlegg: Uttalelse fra Fylkesmann i 2010 Klage på vedtak