82/14 Formannskapet

Aukra kommune Plan og utvikling Arkivsak: 2014/971-1 Arkiv: L40 Saksbeh: Kjell Lode Dato: 14.08.2014 Saksframlegg Utv.saksnr Utval Møtedato 82/14 Formannskapet 25.08.2014 Prinsippvedtak for bruk av utbyggingsavtalar Rådmannen si tilråding: I. Aukra formannskap viser til Plan- og bygnignslova 17-2 og godkjenner at følgjande prinsipp for bruk av utbyggingsavtalar i Aukra kommune blir kunngjort og sendt på høyring i 6 veker: Prinsipp for bruk av utbyggingsavtalar i Aukra kommune 1. Geografisk avgrensing: Vedtak om bruk av utbyggingsavtalar skal gjelde heile kommunen. 2. Aktuelle kommunale dokument: Følgjande kommunale dokument kan gi føringar for kommunen si utvikling og prioriteringar i høve utbygging av kommunale tenester, skulekapasitet og infrastrukturtiltak som hovudvegar, hovudanlegg for vatn og avløp, energi og grønt - struktur: a. Kommueplan, samfunnsdel og arealdel b. Kommunedelplanar c. Reguleringsplanar d. Økonomiplanear e. Ulike fagplanar f. Kommunale tekniske standardar for infrastruktur 3. Innhald i utbyggingsavtaler: a. Teknisk og annan naudsynt infrastruktur: Utbyggingsavtalar skal brukast der utbygging i høve arealplan (kommuneplanen sin arealdel eller reguleringsplan) med tilhøyrande føresegner føreset bygging, oppgradering eller tilpassing av offentlerg infrastruktur. Slik naudsynt infrastruktur kan vere vegar, turvegar, gang- og sykkelvegar, grøntareal, leikeplassar, vatn- og avløpsleidningar, kummar, skilting, lyssetting, støyskjerming og kabelanlegg for el, fjernvarme, tele, data og tv. Utbyggingsavtale kan også innehalde avtale om infrastruktur som er direkte knytt

til planlagt utbygging, men ligg utafor planområdet. Dette siste kan få særleg verknad ved etablering av reiselivstiltak og fritidsbusetnad. b. Bustadsosiale tiltak: Utbyggingsavtalar skal brukast der det frå kommune si side er ønskeleg å setje konkrete tal for bustader i eit område, storleik på bustad (største / minste) og utforming av bygg. Det same gjeld der kommunen skal ha forkjøpsrett til ein del av bustadane. c. Skilje mellom utbyggingstiltak: Ved krav om naudsynte tekniske og andre infrastrukturtiltak skal det takast omsyn til kva som er spesifikt for utbyggingstiltaket (bustader, offentlege bygg, industri, reiseliv, fritidsbustader / - tiltak). d. I utyggingsavtalar som føreset kommunal medverknad til bygging av infrastrukturtiltak, må tiltaka vere løyvde i årsbudsjett eller som prosjekt som kan vidareførast ut over årsbudsjettet. 4. Hovudprinsipp for fordeling av kostnader til naudsynt teknisk og annan infrastruktur: a. Innafor eit avgrensa utbyggingsområde: i. Utbyggar dekker alle planleggings- og utbyggingskostnader av teknisk og anna naudsynt infrastruktur. ii. Infrastrukturen skal opparbeidast i samsvar med gjeldande kommunal standard eller i høve særskilde krav frå den respektive etat. iii. Utbyggar dekker kostnad til kjøp av grunn til alle anlegg som seinare skal overtakast av kommunen eller andre offentlege organ. Inkludert er kostander i samband med eigedomsoverdraging. b. Utanfor avgrensa utbyggingsområde: i. Kostnader til ekstern infrastruktur skal delast ut frå kor stor del / nytte den aktuelle utbyggingsaka har i den eksterne infrastrukturen. 5. Gjennomføring av utbyggingsavtalar: a. Kommunestyret gjev rådmannen fullmakt til å tinge om og inngå utbyggingsvtalar. b. Utbyggingsavtale kan gjerast med ein grunneigar eller utbyggjar eller eit grunneigar- / utbyggjarsamarbeid. c. Det skal lagast standardavtale som utgangspunkt for tingingar om utbyggingsavtalar. II. Etter høyring skal rådmannen kome attende til formannskapet med eit endeleg forslag til prinsipp for bruk av utbyggingsavtalar med tanke på endeleg godkjenning i Aukra kommunestyre. Saksprotokoll i Formannskapet - 25.08.2014 Behandling Tilrådinga frå rådmannen vart samrøystes vedtatt.

Vedtak III. Aukra formannskap viser til Plan- og bygnignslova 17-2 og godkjenner at følgjande prinsipp for bruk av utbyggingsavtalar i Aukra kommune blir kunngjort og sendt på høyring i 6 veker: Prinsipp for bruk av utbyggingsavtalar i Aukra kommune 6. Geografisk avgrensing: Vedtak om bruk av utbyggingsavtalar skal gjelde heile kommunen. 7. Aktuelle kommunale dokument: Følgjande kommunale dokument kan gi føringar for kommunen si utvikling og prioriteringar i høve utbygging av kommunale tenester, skulekapasitet og infrastrukturtiltak som hovudvegar, hovudanlegg for vatn og avløp, energi og grønt - struktur: a. Kommueplan, samfunnsdel og arealdel b. Kommunedelplanar c. Reguleringsplanar d. Økonomiplanear e. Ulike fagplanar f. Kommunale tekniske standardar for infrastruktur 8. Innhald i utbyggingsavtaler: a. Teknisk og annan naudsynt infrastruktur: Utbyggingsavtalar skal brukast der utbygging i høve arealplan (kommuneplanen sin arealdel eller reguleringsplan) med tilhøyrande føresegner føreset bygging, oppgradering eller tilpassing av offentlerg infrastruktur. Slik naudsynt infrastruktur kan vere vegar, turvegar, gang- og sykkelvegar, grøntareal, leikeplassar, vatn- og avløpsleidningar, kummar, skilting, lyssetting, støyskjerming og kabelanlegg for el, fjernvarme, tele, data og tv. Utbyggingsavtale kan også innehalde avtale om infrastruktur som er direkte knytt til planlagt utbygging, men ligg utafor planområdet. Dette siste kan få særleg verknad ved etablering av reiselivstiltak og fritidsbusetnad. b. Bustadsosiale tiltak: Utbyggingsavtalar skal brukast der det frå kommune si side er ønskeleg å setje konkrete tal for bustader i eit område, storleik på bustad (største / minste) og utforming av bygg. Det same gjeld der kommunen skal ha forkjøpsrett til ein del av bustadane. c. Skilje mellom utbyggingstiltak: Ved krav om naudsynte tekniske og andre infrastrukturtiltak skal det takast omsyn til kva som er spesifikt for utbyggingstiltaket (bustader, offentlege bygg, industri, reiseliv, fritidsbustader / - tiltak). d. I utyggingsavtalar som føreset kommunal medverknad til bygging av infrastrukturtiltak, må tiltaka vere løyvde i årsbudsjett eller som prosjekt som kan vidareførast ut over årsbudsjettet. 9. Hovudprinsipp for fordeling av kostnader til naudsynt teknisk og annan infrastruktur: a. Innafor eit avgrensa utbyggingsområde: i. Utbyggar dekker alle planleggings- og utbyggingskostnader av teknisk og anna naudsynt infrastruktur. ii. Infrastrukturen skal opparbeidast i samsvar med gjeldande kommunal standard eller i høve særskilde krav frå den respektive etat.

iii. Utbyggar dekker kostnad til kjøp av grunn til alle anlegg som seinare skal overtakast av kommunen eller andre offentlege organ. Inkludert er kostander i samband med eigedomsoverdraging. b. Utanfor avgrensa utbyggingsområde: i. Kostnader til ekstern infrastruktur skal delast ut frå kor stor del / nytte den aktuelle utbyggingsaka har i den eksterne infrastrukturen. 10. Gjennomføring av utbyggingsavtalar: a. Kommunestyret gjev rådmannen fullmakt til å tinge om og inngå utbyggingsvtalar. b. Utbyggingsavtale kan gjerast med ein grunneigar eller utbyggjar eller eit grunneigar- / utbyggjarsamarbeid. c. Det skal lagast standardavtale som utgangspunkt for tingingar om utbyggingsavtalar. IV. Etter høyring skal rådmannen kome attende til formannskapet med eit endeleg forslag til prinsipp for bruk av utbyggingsavtalar med tanke på endeleg godkjenning i Aukra kommunestyre. Vedlegg 1 Vegleiar utbyggingsavtaler 2006 (Rådmannen gjer merksam på at vegleiaren er knytt til tidlegare utgåve av plan- og bygningslova, men at han framleis er gjeldande). 2 Plan- og bygningslova kap 17 Særutskrift: Bakgrunn: Aukra kommune har utført og skal i nær framtid gjennomføre nye store utbyggingsprosjekt. Private aktørar kan i ulikt omfang bli del av eller gjenomføre utbyggingane. Samarbeid mellom det offentlege og private utbyggjarar har eksistert i lengre tid. Der det offentlege ikkje hadde økonomi til utbygging eller der ei aktuell utbygging ikkje kunne realiserast før til dømes hovudutbygging av vass- og avløpsanlegg var gjennomført, kunne avtalar gjerast slik at ein privat utbyggar forskotterte og bygde ut på kommune sine vegne. Erfaringane frå slike samarbeid var varierte, og lovgivar fann det naudsynt å innføre reglar for samarbeidet for å sikre både det offentelege og dei private utbyggjararne sine interesser. Reglane vart samla i 64 i Plan- og bygningslova av 1985 og ført vidare i ny Plan- og bygningslov (PBL) av 2008. For å ta i bruk utbyggingsavtalar, med den sikringa desse gir for både ein offentleg tiltakshaver og ein privat utbyggar, må kommunen gjere eit prinsippvedtak. Det er dette denne saka handlar om. Den nye PBL har samla regelverket om utbyggingsavtalar i kapittel 17. PBL 17-1: Definisjon

Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan. Prinsippvedtaket går fram av PBL 17-2: Forutsetning for bruk av utbyggingsavtaler Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak fattet av kommunestyret selv som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen. Kommunen skal legge til rette for medvirkning av berørte grupper og interesser. Normalt skal det gjerast prinsippvedtak om bruk av utbyggingsavtalar ved: Utarbeiding av kommuneplan (samfunnsdel / arealdel, kommunedelplan, handlingsprogram) Utbyggingsprogram, utbyggingsstrategiar eller bustadbyggeprogram (henta frå Veileder utbyggingsavtaler, Kommunal- og regionaldepartementet, 2006, punkt 3.1) For kommunar som ikkje har slike prinsippvedtak knytt til overordna planar (som er tilfellet for Aukra), kan det gjerast eit eige særskild vedtak, og føra dette vidare ved rullering av arealdelen til kommuneplanen. Det er denne prosedyren Aukra kommune no må gjennom for å kunne gjere seg nytte av utbyggingsavtalar i tida framover. Då omfanget og innhaldet i ein utbyggingsavtale er viktig både for offentlege og private interesser, blir det lagt opp til at utforminga skal skje i samarbeid mellom kommunen og eventuelle framtidige private interessentar. Forslag til rammeverk for utbyggingsavtalar skal difor sendast på høyring. Til vanleg skjer dette etter normale høyringsfristar i PBL, minimum 6 veker. Då det er vanskeleg å skilje mellom private interessentar som skulle ha særleg interesse av medverknad, blir gjerne rammeverket for utbyggingsavtalar annonserte i dagspressa. Høyringssvar blir innarbeidde i seinare saksførebuing. Utgreiing: Rammene for utbyggingsavtalar går fram av PBL 17-3: Avtalens innhold En utbyggingsavtale kan gjelde forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealdelen til kommuneplan eller reguleringsplan. Avtalen kan også regulere antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til bygningers utforming der det er hensiktsmessig. Avtalen kan også regulere at kommunen eller andre skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris. Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og

forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen. Avtalen kan uansett gjelde forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Vegleiaren for utbyggingsavtalar, punkt 3.2, konkretiserer kva avklaringar prinsippvedtaket bør innehalde: Geografisk avgrensing (Tettsted / heile kommunen?) Kva sektorplanar og vedtak legg føringar (Rammeplan avløp? Vassforsyningsnett? Grønt - strukturplan? Andre dokument?) Hovudprinsipp for kostnadsdeling for teknisk infrastruktur. Kvar går grensa mellom intern og ekstern infrastruktur? Kva er utløysande for behovet? Forholdet til rekkefølgjekrav frå overordna mynde? Hovudprinsipp for kostnadsdeling for anna naudsynt infrastruktur. Kva omsyn, lokalt og nasjonalt, ligg attom når ein vurderer slike tiltak som naudsynte? Kva er utløysande faktorar? Bustadsosiale tiltak. Har kommunen ein bustadsosial plan? Prinsipp for kor stor del av planlagte hus som skal ha universell utforming, særskilt tilrettelagde bustader, variasjon i bustadmassen, energieffektivitet mv? Unntak? Konkret for Aukra kommune kan rådmannen tenke seg følgjande innhald som grunnlag for utbyggingsavtalar: 1. Geografisk avgrensing: Vedtak om bruk av utbyggingsavtalar skal gjelde heile kommunen. 2. Aktuelle kommunale dokument: Følgjande kommunale dokument kan gi føringar for kommunen si utvikling og prioriteringar i høve utbygging av kommunale tenester, skulekapasitet og infrastrukturtiltak som hovudvegar, hovudanlegg for vatn og avløp, energi og grønt - struktur: a. Kommueplan, samfunnsdel og arealdel b. Kommunedelplanar c. Reguleringsplanar d. Økonomiplana e. Ulike fagplanar f. Kommunale tekniske standardar for infrastruktur 3. Innhald i utbyggingsavtaler: a. Teknisk og annan naudsynt infrastruktur: Utbyggingsavtalar skal brukast der utbygging i høve arealplan (kommuneplanen sin arealdel eller reguleringsplan) med tilhøyrande føresegner føreset bygging, oppgradering eller tilpassing av offentlerg infrastruktur. Slik naudsynt infrastruktur kan vere vegar, turvegar, gang- og sykkelvegar, grøntareal, leikeplassar, vatn- og avløpsleidningar, kummar, skilting, lyssetting, støyskjerming og kabelanlegg for el, fjernvarme, tele, data og tv. Utbyggingsavtale kan også innehalde avtale om infrastruktur som er direkte knytt til planlagt utbygging, men ligg utafor planområdet. Dette siste kan få særleg verknad ved etablering av reiselivstiltak og fritidsbusetnad.

b. Bustadsosiale tiltak: Utbyggingsavtalar skal brukast der det frå kommune si side er ønskeleg å setje konkrete tal for bustader i eit område, storleik på bustad (største / minste) og utforming av bygg. Det same gjeld der kommunen skal ha forkjøpsrett til ein del av bustadane. c. Skilje mellom utbyggingstiltak: Ved krav om naudsynte tekniske og andre infrastrukturtiltak skal det takast omsyn til kva som er spesifikt for utbyggingstiltaket (bustader, offentlege bygg, industri, reiseliv, fritidsbustader / - tiltak). d. I utyggingsavtalar som føreset kommunal medverknad til bygging av infrastrukturtiltak, må tiltaka vere løyvde i årsbudsjett eller som prosjekt som kan vidareførast ut over årsbudsjettet. 4. Hovudprinsipp for fordeling av kostnader til naudsynt teknisk og annan infrastruktur: a. Innafor eit avgrensa utbyggingsområde: i. Utbyggar dekker alle planleggings- og utbyggingskostnader av teknisk og anna naudsynt infrastruktur. ii. Infrastrukturen skal opparbeidast i samsvar med gjeldande kommunal standard eller i høve særskilde krav frå den respektive etat. iii. Utbyggar dekker kostnad til kjøp av grunn til alle anlegg som seinare skal overtakast av kommunen eller andre offentlege organ. Inkludert er kostander i samband med eigedomsoverdraging. b. Utanfor avgrensa utbyggingsområde: i. Kostnader til ekstern infrastruktur skal delast ut frå kor stor del eller nytte den aktuelle utbyggingsaka har i den eksterne infrastrukturen. 5. Gjennomføring av utbyggingsavtalar: a. Kommunestyret gjev rådmannen fullmakt til å tinge om og inngå utbyggingsvtalar. b. Utbyggingsavtale kan gjerast med ein grunneigar eller utbyggjar eller eit grunneigar- / utbyggjarsamarbeid. c. Det skal lagast standardavtale som utgangspunkt for tingingar om utbyggingsavtalar. Økonomiske og administrative konsekvensar: Det er ikkje høve til å inkludere bygging av sosial infrastruktur som skular, barnehagar eller omsorgssenter i utbyggingsavtalar. Dette går tydeleg fram av forskrift til lova. Rådmannen går ikkje nærare inn på dette temaet her, men viser til kap 5 i Veileder utbyggingsavtaler som er vedlagt saka. Rådmannen vil understreke at utbyggingsavtalar ikkje kan skrivast slik at dei bind opp kommunen økonomisk. All utbygging som kommunen står for, skal ha grunnlag i budsjettvedtak. Det er difor tatt inn eit punkt 3 d, ovanfor, som skal presisere dette særleg med tanke på utbyggjarar som kanskje er mindre kjende med kommunale budsettreglar. Økonomiske konsekvensar knytt til denne saka er kostnader til annonsering. Ingrid Husøy Rimstad Rådmann Kjell Lode Plansjef