Utgående - Elektronisk post Til: Nordvik & Partners Majorstuen, jt@nordvikpartners.no, Fra: Nora Elise Wennberg Dato: 02.05.2017 Saksnummer: 17/1199-2 Markedsføring av bolig - utelatelse av vesentlige opplysninger Forbrukerombudet fører tilsyn med at de næringsdrivendes markedsføring, handelspraksis og avtalevilkår i forbrukerforhold er i samsvar med markedsføringsloven (mfl). Les mer om dette på våre internettsider www.forbrukerombudet.no. Forbrukerombudet er kjent med at Nordvik & Partners Majorstuen ved ansvarlig megler John Theodorsen markedsfører en leilighet i Hammerstadsgate 11 i Oslo på finn.no (kode 94905047), se vedlegg 1. Boligen markedsføres som en «lys og lekker 4 roms i 3. etg». Det opplyses at leiligheten har et P-rom på 93 kvadratmeter, og at dette inkluderer et «garderoberom (soverom 3)» som vender «mot stille bakgård». På s. 25 i salgsoppgaven, under «Ferdigattest/brukstillatelse» gir megler følgende opplysninger (vedlegg 2): «Garderoberom i leiligheten var tidligere del av fellesareal (trapperom/baktrapp). I 1992 ble det søkt om at deler av trapperommet på leilighetsplanet skulle innlemmes i leiligheten for etablering av en alkove og et kott. Arbeidet er byggemeldt og godkjent, og ferdigattest er utstedt fra kommunen i 1992. Byggemeldte tegninger og ferdigattest følger vedlagt. I dag er hele trapperommet på leilighetsplanet innlemmet i leiligheten, denne siste innlemmelsen er ikke byggemeldt eller godkjent hos bygningsmyndighetene. Ved søk i kommunen og hos Statens Kartverk kan vi ikke se at noen av de overnevnte innlemmelsene av trapperom formelt sett er gjort til del av leiligheten ved reseksjonering.» Forbrukerombudet kan ikke se at disse risikoopplysningene om boligen fremkommer i markedsføringen på finn.no. Dette reiser spørsmål etter mfl. 8 jf. 6, som oppstiller et forbud mot villedende utelatelser. *** Side 1 av 5
Det følger av mfl. 8 at en handelspraksis er villedende dersom den «utelater eller skjuler vesentlige opplysninger som forbrukerne ut fra sammenhengen trenger for å kunne ta en informert økonomisk beslutning» eller «presenterer opplysningene på en uklar, uforståelig, tvetydig eller uhensiktsmessig måte». Det er Forbrukerombudets vurdering at nevnte opplysninger er «vesentlige opplysninger». Det er etter det vi kan se gjort søknadspliktige endringer i boligen som påvirker både leiligheten og fellesarealer i gården, uten at dette er søkt om eller godkjent. Som nevnt er disse opplysningene utelatt fra markedsføringen på finn.no. Eiendomsmegler har inntatt både plantegning og bilder av det aktuelle rommet i annonsen, uten å gi opplysninger om at det er gjort søknadspliktige endringer. Et garderoberom med gjesteseng, alternativt et tredje soverom, vil etter vår vurdering virke kjøpsmotiverende for forbrukere på boligjakt. Ved markedsføringen av sentrumsnære leiligheter vil det ha stor betydning om en bolig omtales som en treroms eller fireroms. Videre vil antall kvadratmeter P-areal være avgjørende for mange interessenter, både av praktiske og økonomiske grunner. Leiligheten i Hammerstandsgate 11 er markedsført med en kvadratmeterpris på 81 238 kr. Lovlighetsmangelen utgjør en klar risiko for potensiell boligkjøper. Kommunen kan fatte vedtak om tilbakestillelse, noe som medfører utbedringskostnader samt tap av areal. Dersom kjøper ønsker å bo i en godkjent enhet og beslutter å igangsette en søknadsprosess, vil dette være både kostbart og risikofylt. Forbrukerombudet stiller også spørsmålstegn ved hvorvidt en endring som påvirker gårdens trapperom kan ha betydning for byggets brannsikkerhet og rømningsveier. Etter Forbrukerombudets syn er det svært uheldig at eiendomsmegler fokuserer på garderoberom med mulighet for et tredje soverom i markedsføringen, uten å samtidig opplyse om at det er gjort endringer som kan påvirke hvorvidt rommet lovlig kan benyttes - og at risikoen for dette påhviler boligkjøper. Megler har inntatt to standardformuleringer for ansvarsfraskrivelse i annonseteksten. Under «Boligens areal» får interessenter opplyst at «arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene». Under «Diverse» får interessenter vite at det «kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente». Forbrukerombudet ønsker å presisere at bruk av denne type standardformuleringer ikke fritar eiendomsmegler fra å gi dekkende informasjon om konkrete forhold megler har kjennskap til. Der megler vet at det er utført arbeider på boligen som ikke er byggemeldt og godkjent, skal dette fremkomme på en klar og forståelig måte i markedsføringen. Forbrukerombudet er kjent med at ansvarlig megler har solgt en leilighet i samme bygård tidligere, med tilsvarende lovlighetsmangel noe som bør tilsi at megler har god kjennskap til forholdet og dets alvorlighetsgrad. For å få kjennskap til lovlighetsmangelen, må forbrukerne klikke på «Bestill prospekt fra tilbyder», gi fra seg personopplysninger og få salgsoppgaven tilsendt per e-post fra meglerforetaket. Etter Forbrukerombudets vurdering er dette en «uhensiktsmessig måte» å formidle vesentlige opplysninger av stor økonomisk betydning på. Side 2 av 5
Forbrukerombudet påpeker at eiendomsmegler ikke har plassbegrensninger i annonsen på finn.no som tilsier at sentral informasjon må utelates. Det fremstår etter vår mening tvert imot som lite skjønnsomt at megler har valgt å bruke annonseplass på å gi detaljerte beskrivelser av kjøkkeninnredning og fasiliteter i nærområdet på Majorstuen, mens opplysninger om kjøpers risiko for ikke godkjent boareal bare fremkommer på s. 25 i et prospekt som må bestilles særskilt. Avslutningsvis ønsker Forbrukerombudet å presisere at eiendomsmegler er den profesjonelle part i bolighandelen. Megler er den næringsdrivende som er underlagt markedsføringsloven, og det er meglers ansvar at boligannonseringen oppfyller lovens krav. I vedlagte salgsoppgave under «Diverse» (s. 27-28) har ansvarlig megler inntatt følgende: «Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg, da bl.a. internettannonser kan være mangelfulle. Evt. avvik er budgivers/kjøpers ansvar.» Forbrukerombudet ser alvorlig på at meglerforetaket forsøker å plassere risikoen for mangelfulle internettannonser/avvik hos forbrukeren. *** Etter vår vurdering er vesentlige opplysninger utelatt i markedsføringen av Hammerstadsgate 11. Denne praksisen er etter vårt syn egnet til å påvirke forbrukerne til å treffe en økonomisk beslutning som de ellers ikke ville ha truffet, jf. mfl. 8 annet ledd. Markedsføringstiltaket anses derfor også som en urimelig og dermed forbudt handelspraksis etter mfl. 6 fjerde ledd jf. første ledd. Forbrukerombudet minner om at Finanstilsynet har slått fast at brudd på markedsføringsloven også er brudd på god meglerskikk.1 Forbrukerombudet ber om en bekreftelse på at Nordvik & Partners Majorstuen vil endre eksisterende og fremtidig markedsføring i samsvar med våre standpunkter i denne saken. Ombudet ønsker meglerforetakets kommentarer til overnevnte, og imøteser et svar i saken fra meglerforetaket så snart som mulig og senest innen 2 uker fra dags dato. Med vennlig hilsen for Forbrukerombudet Nora Elise Wennberg juridisk rådgiver 1 Side 3 av 5
Vedlegg 1 http://www.finanstilsynet.no/global/venstremeny/foredrag_vedlegg/2016/eiendom_norge_innlegg_210916.pdf Side 4 av 5
Vedlegg 2 Side 5 av 5