Saksframlegg HAVSTEIN VESTRE, GNR 96 BNR 20, GOLFANLEGG KLAGEBEHANDLING Arkivsaksnr.: 04/01331 Saksbehandler: Kirsti Rusten Antonsen/ Lise Høeg Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR BU2 0674/04. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner ikke at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre ovennevnte vedtak. Klagen tas ikke til følge. Vedtak i delegasjonssak nr. FBR BU2 0674/04 opprettholdes. Saken sendes til fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse. Saksfremlegg - arkivsak 04/01331 1
Saksutredning Behandling i henhold til plan- og bygningsloven 15 av klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR BU2 0674/04, mottatt plan- og bygningsenheten 07.04.2004. Innledning/sammendrag Det ble holdt oppstartsmøte for igangsetting av privat reguleringsplanarbeid for Havstein Vestre, 23.01.2004. Plan- og bygningsenheten mottok 27.04.2004 søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, jf. plan- og bygningsloven 7. Arbeidet gjaldt anlegging av golfbane på eiendommen Havstein Vestre, gnr. 96 bnr. 20. Tegninger og dokumentasjon mottatt plan- og bygningsenheten 27.02.2004 lå til grunn for behandlingen av søknaden (saksvedlegg 3). Naboer og gjenboere er ikke varslet på lovbestemt måte. Naboer har imidlertid blitt invitert til åpne informasjonsdager på Havstein. I delegasjonssak nr. FBR BU2 0674/04 datert 26.03.2004 ble ovennevnte tiltak avslått (saksvedlegg 1). Tiltaket ble avslått med hjemmel i plan- og bygningsloven 20-6 og 23. Plan- og bygningsenheten mottok 07.04.2004 klage fra tiltakshaver på vedtak i delegasjonssak nr. FBR BU2 0674/04 (saksvedlegg 2). Klagen er fremsatt rettidig av klageberettiget person i saken jf. forvaltningsloven 28, 29 og 30. Planstatus Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt av bystyret 27.03.2003, sist endret 19.02.2004. Eiendommen er vist som båndlagt område, og det foreligger krav om reguleringsplan. I retningslinjene til kommuneplanens arealdel 16.1 står det videre at området avgrenset på plankartet ved Havstein, båndlegges for regulering og avgrensning av kirkegård, samt for avklaring av øvrig arealbruk. Det skal søkes en samlet utnyttelse av området som er i samsvar med kulturlandskapsverdiene, samfunnsmessige behov og allmennhetens rekreasjonsbehov. Planprogram for Havstein ble vedtatt i bygningsrådets møte 18.03.2003. Området er her vist som område med formål som opprettholder åpent landskap. I vedtaket forutsettes dette som et utgangspunkt for videre reguleringsplanlegging. Klagen Klager krever at det gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, vedrørende krav om utarbeidelse av reguleringsplan, jf. plan- og bygningsloven 20-6 og 23, jf. 7. Klager anfører at Planprogram for Havstein langt på vei har gitt de avklaringer som er nødvendige for å ivareta konkurrerende arealinteresser, selv om programmet ikke er juridisk bindende. Klager anfører at rådmannen tidligere har meddelt at det ikke blir stilt krav om konsekvensutredning for anlegget. Klager kan ikke se for seg at en planprosess endrer konsekvensene. Konsekvensene kommer enten de er beskrevet eller ikke. Saksfremlegg - arkivsak 04/01331 2
Klager anfører at han er klar over at en reguleringsplan kan bidra til å avklare plansituasjonen for området. Og at man på denne måten vil få stadfestet deler av Planprogram for Havstein. Klager mener likevel at andre deler må på plass først, før golfanlegget kan reguleres inn. Klager anfører at hvis det kommer mange klager på trafikk, sikkerhet, støy eller andre forhold, så avslutter han driften. Klager anfører at en reguleringsplan vil kunne skape konflikt mellom naboene i området. Klager anfører at det ikke medfører riktighet at anlegget ikke er et midlertidig anlegg. Havstein golfanlegg er i følge klager ikke en vanlig golfbane, men skal drives som et Pay & play - anlegg. Klager anfører at golfbanen skal anlegges på en meget forsiktig måte i forhold til kulturlandskapet. Klager viser til at dersom anlegget skal bygges på grunnlag av en reguleringsplan, så vil dette medføre at det blir gjort større endringer. Dette fordi et planarbeid er omfattende og kostbart. Klager ønsker å beholde jorda som uregulert LNF- område for å gi alle en angrefrist. Klager viser til at et område med en slik planstatus ikke vil stenge for annen utnyttelse i framtiden. Klager anfører at fylkesmannen og fylkeskommunen tidligere har gitt klare signaler om at det ønskes golfanlegg på Havstein. På bakgrunn av dette anser klager ikke lokalisering som et tema. Klager anfører at fylkesmannen og fylkeslandbruksstyret etter jordloven 9 har gitt tillatelse til midlertidig omdisponering av ca. 85 mål dyrket mark på eiendommen, tillatelsen gjelder inntil det foreligger en godkjent reguleringsplan for området. Klager anfører at med en omregulering og høye kostnader, må det rettssak og dom til for at prosjektet skal avsluttes. Det vises til klagen i sin helhet (saksvedlegg 2). Vurdering/begrunnelse 1. Dispensasjonsvurderingen etter plan- og bygningsloven 7 Eiendommen er båndlagt i kommuneplanens arealdel med sikte på regulering. Plan- og bygningsloven 23 nr. 1 sier at: Det skal utarbeides reguleringsplan for de områder i kommunen hvor det er bestemt i arealdelen av kommuneplanen at utbygging m.v. bare kan skje etter slik plan og for områder hvor det skal gjennomføres større bygge- og anleggsarbeider. Tillatelse etter 93 kan ikke gis for større byggeog anleggsarbeider før det foreligger reguleringsplan. Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdels krav om utarbeidelse av reguleringsplan. En dispensasjon forutsetter at det foreligger "særlige grunner", jf. plan- og bygningsloven 7. Kravet til særlige grunner vurderes i forhold til de hensyn den konkrete bestemmelsen det skal dispenseres fra skal ivareta. Begrepet særlige grunner forutsetter ikke at det foreligger ekstraordinære omstendigheter for at dispensasjon skal gis. Det vil være tilstrekkelig at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for Saksfremlegg - arkivsak 04/01331 3
dispensasjon. Dersom man kommer frem til at det foreligger særlige grunner er det opp til forvaltningens frie skjønn å avgjøre om dispensasjon skal gis. Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de hensyn plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. De ulike bestemmelser og planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Det har ikke blir stilt krav om konsekvensutredning for anlegget. Gjennom arbeidet med planprogram for Havstein er det forsøkt å belyse hvilke jordvern-, kulturminne-, natur- og friluftsinteresser som finnes i området. Rådmannen kan ikke se at planprogram for Havstein har gitt de avklaringer som er nødvendig for å ivareta de konkurrerende arealinteresser. Etter rådmannens vurdering er det nødvendig med en reguleringsplanprosess for å ivareta de ulike konkurrerende arealinteressene i området og/ eller at uheldige konsekvenser kan utredes og reduseres. Rådmannen kan ikke se at andre arealer/ områder må reguleres før golfanlegget kan reguleres. Trondheim kommune vil behandle de enkelte reguleringsforslag og søknader etter hvert som de mottas. Ved etablering av en golfbane må det tas hensyn til at et større område enn bare landbrukseiendommen vil endre karakter og tilgjengelighet. Etablering av en golfbane vil ha konsekvenser for omkringliggende boligbebyggelse, blant annet i form av økt trafikk, endret tilgjengelighet og endringer i eksisterende vegetasjon og terrengforhold. Klager anfører at golfbanedriften avsluttes om det kommer mange klager på trafikk, sikkerhet, støy eller andre forhold. Så viktige reguleringsmessige forhold som nevnt ovenfor kan ikke rådmannen overlate til en privat grunneier å avgjøre eller bestemme over. Rådmannen mener at forholdene må avklares på forhånd gjennom en reguleringsprosses. Klager anfører at en reguleringsplan vil kunne skape konflikt mellom naboene i området. En planprosess gir mulighet for å belyse og avklare eventuelle konflikter i naboskapet, og kan være et nyttig redskap for konflikthåndtering. Plan- og bygningslovgivningens system er lagt opp slik at alle berørte parter og interesser skal gis anledning til å uttale seg før vedtak fattes. Etterspørselen etter golfbaner synes ikke å bære preg av midlertidighet, dette understøttes av den sterkt økende interessen for golfidretten de senere år. Rådmannen antar at det i praksis kan være mer sannsynlig at en midlertidig bane etter en viss tid ønskes oppgradert og utvidet, enn at banen legges ned. Rådmannen mener at det er den totale arealdisponeringen og mulige konsekvenser for planområdet, nærliggende omgivelser og særlig områdets sårbarhet, jf. ovenfor, som tillegges vekt i denne saken. Klager anfører at fylkesmannen og fylkeskommunen har gitt signaler om at det ønskes golfanlegg på Havstein og lokalisering er derfor ikke et tema. Rådmannen mener at plasseringen av et golfbaneanlegg i dette området taler for en reguleringsprosess i medhold av plan- og bygningslovgivningens bestemmelser. En reguleringsplanprosess kan være en omfattende, tids og kostnadskrevende prosess. Disse aspekter gjør Saksfremlegg - arkivsak 04/01331 4
seg gjeldende i forbindelse med alle reguleringsplanprosesser. Forholdende kan ikke karakteriseres som en særlig grunn og kan ikke gi grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovgivningen. Etter jordloven 9 er det gitt tillatelse til midlertidig omdisponering av ca. 85 mål dyrket mark på eiendommen. Tillatelsen gjelder inntil det foreligger en godkjent reguleringsplan for området. Jordloven skal imidlertid ivareta andre hensyn enn plan- og bygningslovgivningen, og dette i seg selv er etter rådmannens oppfatning ikke en særlig grunn som godtgjør en dispensasjon. Optimal styring og lokalisering av arealbruken er meget vanskelig å få til uten planbehandling. På denne bakgrunn synes klagers ønske om etablering av en golfbane uten planbehandling uheldig i forhold til planog bygningsmyndighetens samfunnsmessige arealbruksansvar. En reguleringsplanprosess anses som nødvendig for å ivareta de ulike konkurrerende arealinteressene i området. Rådmannen kan ikke se at det er godtgjort at det foreligger særlige grunner for å dispensere fra kommuneplanens arealdels krav og plan- og bygningslovgivningens krav om utarbeidelse av reguleringsplan i denne saken. Rådmannen kan på bakgrunn av ovennevnte ikke se at de anførte momenter fra klager tilsier at det er grunnlag for å omgjøre vedtak i delegasjonssak nr. FBR BU2 0674/04. Konklusjon Rådmannen finner ikke at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre vedtak i delegasjonssak nr. FBR BU2 0674/04. Rådmannen i Trondheim, 16.11.2004 Inge Nordeide rådmann Arnt Ove Okstad direktør Lisbeth Glørstad Aspås konst. bygningssjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Vedtak i delegasjonssak nr. FBR BU2 0674/04, datert 26.03.2004 Saksvedlegg 2: Klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR BU2 0674/04, datert 04.04.2004 Saksvedlegg 3: Dispensasjonssøknad med kart, datert 27.02.2004 Orienteringsvedlegg 1: Oversiktskart, målestokk 1:10.000 Orienteringsvedlegg 2: Situasjonskart, målestokk 1:5.000 Orienteringsvedlegg 3: Ortofoto, målestokk 1:5.000 Orienteringsvedlegg 4: Utsnitt av kommuneplanens arealdel Saksfremlegg - arkivsak 04/01331 5