Detaljregulering Løkenåsen, delfelt A1 Fet kommune Plan-ID: 0203R1111 PLANBESKRIVELSE rev. 07.januar 2013

Detaljregulering Løkenåsen, delfelt A1 Fet kommune Plan-ID: 0203R1111 PLANBESKRIVELSE rev. 07.januar 2013 Løkenåsen sett fra Fetsundbrua

SIDE 1 Vedlegg til planbeskrivelsen 1. Reguleringsbestemmelser, datert 07.01.2013 2. Plankart i målestokk 1:1000, datert 07.01.2013 3. Illustrasjonsplan og oppriss Revisjon C, datert 07.01.2013 4. Lengdeprofiler og snitt, datert 20.12.2012 5. Støyrapport, Brekke & Strand Akustikk, datert 17.08.2012 6. ROS-analyse, datert 29.11.2012 Sammendrag Området er på totalt 20,2 daa. og omfatter gnr/bnr: 40/75, 8, 11, 12, 14 og 20 samt 39/47 i Fet kommune. I gjeldende reguleringsplan for Løkenåsen, vedtatt 26.05.2008, stilles det krav om at det må utarbeides bebyggelsesplan jf. pbl av 1985 for alle delfelt. I henhold til ny pbl av 2008, behandles dette som detaljregulering. Planleggingens formål er å detaljregulere nye atkomster til boligene i felt A1, samt planlegge for ny bebyggelse. Kravet til støyskjerming har medført prosjektering av ny støyvoll i deler av feltet. Det er vurdert slik at den mest hensiktsmessige løsningen for støyskjerming av området, er å etablere en støyvoll langs Rv.22, i kombinasjon med en ca. 2m høy støyskjerm. For nordre del av A1, vil det ikke settes krav til etablering av støyskjermen før det skal gjøres tiltak på de aktuelle boligeiendommene. For øvrige deler av A1 er det foreslått at all støyskjerming (voll + skjerm) etableres i forbindelse med ny bebyggelse i A1. Løsningene med nye adkomster og plassering av ny bebyggelse baserer seg på studier av terrengtilpasning i forhold til eksisterende bebyggelse, nye atkomster og støyskjerming. Det er også gjort generelle vurderinger og beskrivelser av de mest sentrale forhold som berøres, og påvirkes av, planen. Illustrasjonsplanen med tilhørende snitt som viser terrengarbeidene er sentral for vurderingene som her ligger til grunn. De fleste natur-/terrengforhold og prosjekteringsforhold i foreliggende plan er i samsvar med felles kommunal vegnorm datert 2007 og vedtatte reguleringsplan for del av Løkenåsen 0203 R9807. 1

SIDE 2 Faktaopplysninger 1.0 BAKGRUNN Reguleringsplan for Del av Løkenåsen, plan-id: 0203 R9807, ble vedtatt i kommunestyret i Fet den 26.05.2008. Det er i denne planen stilt krav om godkjent bebyggelsesplan før samlet søknad om byggetillatelse kan behandles. I følge gjeldende planlov av 2008 skal det ikke lenger utarbeides bebyggelsesplaner, men detaljreguleringsplaner. Følgelig fremmes forslag til detaljreguleringsplan for delfelt A1 med tilhørende atkomstveier. I varslingsannonsen for reguleringsarbeidet var også felt B5 inkludert i planområdet. Feltet er tatt ut igjen av planområdet, da hovedintensjonen med planen er å få sanert dagens atkomster til felt A1 fra Rv.22. I den sammenheng er det valgt å forenkle planens omfang mest mulig. 1.1 Forslagstiller Forslagsstiller er In Situ landskapsarkitekter AS på vegne av Leikvin Boligutvikling AS. 1.2 Hensikt med planarbeidet Planleggingens formål er å detaljregulere nye atkomster til eksisterende boliger i felt A1. Det er et rekkefølgekrav i planen fra 2008 at eksisterende atkomster fra Fetveien skal stenges før utbygging innenfor planområdet tillates. Det er også planlagt atkomster til nye boligeiendommer innenfor felt A1. 1.3 Vurdering av behov for KU (konsekvensutredning) Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens kapittel 4 "Generelle utredningskrav" med tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes. 2.0 PLANPROSESS OG MEDVIRKNING 2.1 Kunngjøring Reguleringsarbeidet ble annonsert den 08.12.2011 i Romerikes Blad og på hjemmesidene til Fet kommune. Hjemmelshavere, rettighetshavere, fagmyndigheter, naboer og organisasjoner ble i forkant varslet ved epost og brev. Frist for bemerkninger til planarbeidet var den 20.01.2012. Det kom inn 14 merknader, alle referert og kommentert under punkt 8. 2.3 Foreløpig saksgang Oppstartsmøte med planavdelingen ble avholdt den 23.11.2011, i forkant av annonsering. 2.4 Fremdriftsplan Planutvalget 1. gangsbehandling, høst 2012 Offentlig ettersyn høst/vinter 2012/13 Planutvalget 2. gangsbehandling, vinter/vår 2013 Kommunestyret vinter/vår 2013 2

SIDE 3 3.0 EKSISTERENDE PLANER, AREALBRUK 3.1 Fet kommuneplan, vedtatt 21.05.2007 Planområdet (Kart fra komm. kartportal) I gjeldende kommuneplan er reguleringsområdet avsatt til både LNF-område, framtidig boligområde (Løkenåsen, B-7) samt en liten del eksisterende boligområde (i nord). Dagens boligbebyggelse i felt A1 er altså ikke registrert som eksisterende bebyggelse i kommuneplanen. I kommuneplanen er det anslagsvis satt opp en prognose for Løkenåsen på 250 nye, ferdigstilte boliger innen 2019. Følgende bestemmelser for Løkenåsen (og Garderåsen IV) er vedtatt i gjeldende kommuneplan: «Garderåsen IV og Løkenåsen kan først utbygges når reguleringsplan er vedtatt og gjennomføringen mht. teknisk infrastruktur, grønnstruktur mv. er sikret gjennom utbyggingsavtale. Av hensyn til ekstern sosial og teknisk infrastruktur kan maks. 50 boliger pr. område tas i bruk innen utgangen av 2010. Deretter kan maks. 50 boliger pr. område tas i bruk pr. år dersom forutsetninger for og krav til ekstern sosial og teknisk infrastruktur mv. er oppfylt iht utbyggingsavtale. Høydebasseng må være etablert før boliger i Garderåsen IV kan tas i bruk. For begge områder vil utbygging etter 2010 være avhengig av at kapasiteten på renseanlegg RV er sikret og at det kan dokumenteres tilstrekkelig skolekapasitet i den aktuelle skolekrets.» I gjennom utbyggingsavtalen (ref. punkt 3.7) for området, ble totalt antall boliger for Løkenåsen redusert til i alt 212 boenheter. Det ble videre åpnet for igangsetting av maksimalt 100 boenheter innen utgangen av 2010 og deretter 50 boenheter per år. Dersom tillatt antall enheter pr. år ikke lar seg realisere som en følge av manglende rensekapasitet, skal resterende ubenyttede rettigheter tillegges rammene for kommende år. 3.2 Reguleringsplan, vedtatt 26.05.2008 Gjeldende reguleringsplan viser planområdet utlagt til boligområde med åpen småhusbebyggelse i felt A1 (%BYA = 25% ). Vedtak om godkjent reguleringsplan for «Del av Løkenåsen» ble påklaget av Naturvernforbundet i Fet, Jahren Vel og av enkelte naboer. Klagesaken ble oversendt fylkesmannen, som i vedtaksbrev av 22.05.2009 ikke ga klagerne medhold. 3

SIDE 4 Planområdet (Kart fra kommunens kartportal) 3.3 Rikspolitiske retningslinjer/ overordnede føringer Lov om planlegging og byggesaksbehandling (pbl.) Naturmangfoldloven, (prinsipper iht. 8-12, se punkt 6.3) Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge 3.4 Eierforhold Berørte grunneiere og naboer er varslet iht. varslingsliste (unntatt offentlighet) fra kommunen. Berørte eiendommer er: gnr/bnr: 40/75, 8, 11, 12, 14 og 20 og 39/47. 3.5 Landskapsplanen In Situ Landskapsarkitekter har utarbeidet en Landskapsplan, datert september 2011, for hele Løkenåsen reguleringsområde, i tråd med krav i reguleringsbestemmelsene i gjeldende plan for Del av Løkenåsen. Landskapsplanen skal være et styringsdokument for detaljregulering og utbygging av feltene. Det er også illustrert bebyggelse i planen. Utformingen av boligfeltene er utarbeidet på bakgrunn av regulering, men med tilpassing til terrenggitte forhold som er blitt bedre avklart i senere faser. Landskapsplanen viser også det noen steder er naturlig å fravike tillatte gesims og mønehøyder fastsatt i reguleringsplanen. I henhold til etappeplanen i Landskapsplanen, anbefales det å regulere A1 samtidig med B5. Det ble varslet oppstart om arbeid med detaljregulering for begge disse to feltene i januar 2012. Det er likevel valgt å trekke felt B5 ut av planen, da det er ønskelig å få en minst mulig komplisert reguleringsprosess med felt A1. I henhold til gjeldende plans rekkefølgekrav, kreves nye atkomster til alle eksisterende boliger i felt A1, før utbygging i øvrige boligfelt tillates innenfor «Løkenåsen II». Det ble derfor valgt å fokusere på å få dette feltet ferdig detaljregulert. 3.5.2 Veg 4/ Terrengtilpasning (Landskapsplanen) Terrenget mellom veg 2 og veg 4 blir meget bratt. Det bør revegeteres til skog for å skjerme bakenforliggende fjellskjæring sett fra RV 22 og p g a vedlikehold. Veg 4 skal være adkomst for eksisterende boliger som tidligere har hatt adkomst fra RV 22. Det er en del terrengmessige utfordringer for å få dette til på en god måte. Avkjøringene blir arealkrevende og det må brukes en god del murer. (Det settes krav til kvalitet på mur i forslag til reguleringsbestemmelser). 4

SIDE 5 Illustrasjonen viser en «grovkornet» 3Dmodell fra planområdet med anbefalt ny bebyggelsestype i felt B5. Kilde: Landskapsplanen 3.5.3 Marksikring/ Revegetering (Landskapsplanen) Marksikringsplanen skal brukes i hogstfasen av prosjektet og skal brukes av entreprenøren. Hensikten med marksikringsplanen er å sikre all eksisterende vegetasjon og terreng som ikke trenger å berøres av utbygging av Løkenåsen. All vegetasjon og terreng som kan bevares anses som bevaringsverdig, for i størst mulig grad å bevare Løkenåsen som en grønn ås. De eksisterende skogområdene som står igjen, vil være svært viktige for sin evne til å ta i mot og bremse overvann. (Ingen deler av det foreliggende planområdet er satt av som marksikringsområde). Mellom veg 2 og veg 4 er imidlertid nordre del av skråningen avsatt til revegetering, slik at dette blir en grønt område (vist med trær i illustrasjonen over). 3.5.4 Masseberegning (Landskapsplanen) Det er gjort en masseberegning for nedre del av planområdet (arealer utover det her framlagte planområde), som viser til at det vil bli et totalt overskudd på masser. I tillegg må man regne med tilførsel av vekstjord og kvalitetsmasser for opparbeidelse av plenareal og veier/innkjøringer. Det er utfordrende å ivareta overskuddsmasser i det bratte terrenget. I et flatt område ville det være mulig å bruke overskuddsmasser til å utforme spennende friarealer, noe som ikke er mulig her. Man kan evt. se på muligheten for å lage egen vekstjord av stedlige masser. 3.6 Energi- og klimaplan: Fet kommune 2011-2021 Arealplanlegging skal sees i sammenheng med kommunens vedtatt miljømål, iht. Energi- og klimaplanen. Dette er en kommunedelplan som skal evalueres årlig, og rulleres sammen med kommuneplanen. Prognosene for utvikling i folketall tyder på en gjennomsnittlig årlig økning på 1,5 % i årene 2007-2019. I arbeidet med energiprognosen er denne trenden fortsatt også i perioden 2020 2030. Se punkt. 3.1. Fet kommune er en vedtatt Miljøfyrtårnkommune. 3.7 Utbyggingsavtale Det er signert en utbyggingsavtale for «Del av Løkenåsen», datert 30.10.2009, mellom Fet kommune, og utbyggerne: Leikvin Boligutvikling AS og Romerike Boligutvikling AS (ROBU AS). 5

SIDE 6 4.0 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 4.1 Beliggenhet Planområdet er en del av vedtatt reguleringsplan for «Del av Løkenåsen» som ligger øst for Fetveien (rv. 22) og Klokkerudfeltet. Gårdstunene Løken nordre og søndre ligger ca. 400 meter i luftlinje vest for planområdet. Planområdet Flyfoto over planområdet med omgivelser. Bildet viser situasjonen før rydding av skog og veibygging startet opp. (Kilde: Fet kommunes kartportal). 4.2 Landskap, terreng, solforhold, utsiktsforhold Som flyfotoet over viser, består planområdet hovedsakelig av fem boligtomter nærmest Fetveien samt noe skogsterreng. I henhold til markslagskart på kommunens kartportal, er hele området skogsareal. Det vises også to oppdemmede vannspeil nordøst for planavgrensningen. Disse er nå drenert vekk for gjennomføring av utbyggingen iht. den allerede vedtatte reguleringsplanen. Det er gitt tillatelse til bygging av den nye samleveien som tar av fra Fetveien, i tråd med regulert veitrasé i plan av 2008. Byggeprosjektet er p.t. under opparbeiding, og mye av den opprinnelige skogen er hugget for framføring av vei. Sprengning i forbindelse med veiarbeidet har også medført noen endringer av landskapet. Terrenget i hele planområdet er skrånende mot vest, delvis med bratt terreng. I søndre del av planen stiger terrenget ca. 30 meter fra ca. kote 155 ved rv.22 til ca. kote 170 ved plangrense i øst. Det er gode sol- og utsiktsforhold mot Glomma og Fetsund. Pga. de store utfordringene med terrenget i området, ble det i bestemmelsene for reguleringsplanen fra 2008 satt krav om utarbeidelse av en Landskapsplan for hele området, slik at terrengarbeidene innenfor området i størst mulig grad skulle sees i sammenheng. (Se beskrivelse fra Landskapsplanen i punkt 3.5). 6

SIDE 7 Dagens utsikt mot sørvest (bl.a. Leikvin Golfpark) fra felt A1. Foto: arkitekten 4.3 Vegetasjon Skogen i området domineres av gran. Granskogen har innslag av furu (barblandingsskog) og løvtrær som bjørk, osp, selje og rogn. Storparten av granskogen er fattig blåbærgranskog. I henhold til NGUs kartbaser, består løsmassene hovedsakelig av tynne hav-/strandavsetninger og bart fjell (med tynt dekke). I henhold til Energi- og klimaplanen, har Fet kommune totalt 78.000 daa produktiv skog. Se også beskrivelser i Landskapsplanen, som er omtalt i punkt 3.5. Bildet viser ryddet skogområdet for framføring av ny samlevei (vei 2). Bildet er tatt mot sør. Foto: arkitekten. 4.4 Biologisk mangfold I henhold til naturbasen til Direktoratet for Naturforvaltning, samt hjemmesidene til Miljøstatus, har det vært registrert småsalamander (rødlisteart) i dammen som tidligere lå ca. 50 meter nord for planområdet. Naturbasen viser også at det er funnet hagelupin (svartelista) i nærheten av planområdet, langs rv. 22. Etter at gjeldende reguleringsplan, Del av Løkenåsen, ble vedtatt av kommunestyret i 2008, ble planen påklaget av bl.a. Naturvernforbundet og Jahren Vel. I klagen anførte Naturvernforbundet at det ikke var gjort tilstrekkelige analyser av naturgrunnlag og det biologiske mangfoldet i området. Jahren Vel viste til at reguleringsplanen vil medføre gjenfylling av to dammer som er viktige oppvekst- og leveområder for amfibier og som bidrar til det biologiske mangfoldet. I behandling av klagen, støttet Fylkesmannen seg til kommunen vurderinger, bl.a i det at 7

SIDE 8 dammene har vært kjent som verdifulle for amfibier gjennom hele planprosessen (jfr. Fylkesmannens rapport 0112001 "Dammer på Romerike-Endringer vedrørende dammene og amfibienes bruk av disse i løpet av en 10-årsperiode") og at variasjon i forhold til registrerte arter er forventet. 4.5 Geotekniske forhold Planområdet består i alt vesentlig av fjell i dagen, og stedvise lag med sparsom overdekning, (tynnere havavsetninger), og anses ikke som et potensielt rasområde. I forbindelse med det påbegynte veiprosjektet i området, er geoteknisk konsulent (Siv.Ing. Per Øivind Fredheim) knyttet til tiltaket. Problemstillinger innenfor dette fagområdet vil bli behandlet iht. gjeldende regler og forskrifter. 4.5 Støy I forbindelse med utarbeidelse av gjeldende reguleringsplanen, Del av Løkenåsen, ble det utarbeidet støyrapport, datert 07.12.07, av Brekke & Strand Akustikk. Framtidig støybelastning for rv. 22 forbi planområdet, ble beregnet til 7000 ÅDT (år 2017). Det ble bl.a. anbefalt utarbeidet støykotekart for utbyggingsfeltene nærmest rv. 22. I forbindelse med det aktuelle reguleringsforslaget, har Brekke & Strand Akustikk gjennomført en detaljert støyberegning for området, som imøtekommer kravene for støy i arealplanlegging iht. T-1442 (revidert utgave T-1521). Det er her lagt til grunn at både eksisterende og nye boliger skal vises støyskjermet i reguleringsforslaget, og det er foreslått en kombinasjon av støyvoll og støyskjerm langs rv.22. Rapporten (vedlagt) er datert 21.06.12, med revisjonsdato 17.08.12. 4.6 Trafikkforhold / Atkomst Rv.22 følger planområdets vestre avgrensning. Tillatt hastighet på den aktuelle strekningen er i dag 80 km/t. Området har et busstilbud, med dagens stoppested for buss langs Fetveien, rett nord for planområdet. Her er det også undergang under Fetveien. Dagens busstopp «Klokkerud» skimtes på begge sider av riksveien. Bildet er tatt mot sør (hentet fra Google Maps). Atkomst til både eksisterende og nye boliger i planområdet blir fra ny samlevei (Veg 2) som ble regulert i gjeldende plan. Vegvesenet satte krav i denne planen om at ny bebyggelse i Løkenåsen ikke ville tillates før dagens private atkomster til eksisterende boliger blir erstattet med nye atkomster fra den nye samleveien. 8

SIDE 9 4.7 Skoler, barnehage Foreliggende planområde vil ligge innenfor skolekretsen til Riddersand barneskole, beliggende ca. 750 meter i luftlinje vest for planområdet. Østersund ungdomsskole ligger ca. 400 meter nord for Riddersand, langs Kirkeveien. Bygging av utvidet undergang under Fetveien, rv.22, er under gjennomføring, og vil være en naturlig skolevei for barn bosatt i Løkenåsen. Det er satt av barnehagetomt (felt O1) i reguleringsplan for Del av Løkenåsen, beliggende nord for planområdet. 4.8 Tjenestetilbud Nærbutikk og tjenestetilbud er idag etablert på vestsiden av riksvegen, ved avkjøringen til Løkenåsen (nord for planområdet). Etablering av det planlagte boligfeltet vil gi økt kundeunderlag som styrker nærservicetilbudet. Golfplassen sørvest for planområdet vil også få et økt kundegrunnlag, og være et tilbud som fritidsaktivitet i nærmiljøet. Deler av planområdet tjener idag som friluftsområde for befolkningen og skolen. Selv om området bygges ut, vil det være passasje på gangveg og sentral gangsti gjennom planområdet både fra området vest for riksvegen og fra eksisterende bebyggelse i nord. 4.9 Kommunaltekniske forhold I henhold til gjeldende plans rekkefølgebestemmelse, skal detaljplan for vann og avløp være godkjent av kommunen før rammetillatelse til feltene kan gis. Nytt VA-anlegg er under framføring i henhold til godkjente planer. Det vil også utarbeides ytterligere detaljplaner iht. bestemmelsene i foreliggende reguleringsforslag. 4.10 Eksisterende bebyggelse Innenfor planområdet er det fem eksisterende eneboliger, som anslås å være fra midten av/ siste halvdel av forrige århundre. Alle disse boliger har i dag atkomst fra rv.22, og alle vil få endret atkomst på bakgrunn av gjeldende plan og foreliggende detaljreguleringsforslag. Eksisterende bolig i felt A1. Øvrig, eksisterende bebyggelse i omkringliggende boligfelt domineres av eneboliger, slik som eksisterende del av Løkenåsen, med boliger utbygd på 1970-tallet. Klokkerudfeltet på motsatt side av rv.22, består av 8-9 eneboliger. 9

SIDE 10 5.0 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 5.1. Reguleringsplan 5.1.1 Reguleringsformål Arealer i planområdet er regulert til følgende formål Bebyggelse og anlegg (pbl 12,5. Ledd nr. 1) Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse Samferdsel og teknisk infrastruktur (pbl 12,5. ledd nr. 2) Veg Kjørevei Annen veigrunn Hensynssone (pbl 12,6) Frisikt Bestemmelsesområde (pbl 12,7) Støyvoll område for særskilt rekkefølgekrav Fortau område for særskilte rekkefølgekrav Støyskjerm område for særskilt rekkefølgekrav 5.1.2 Arealstørrelser Arealtabell Areal (daa) 12-5. Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse-frittliggende 10.0 småhusbebyggelse (2) Sum areal denne kategori: 10.0 12-5. Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Annen veggrunn - grøntareal (10) 2.9 Annen veggrunn - tekniske anlegg (5) 1.8 Fortau 0.5 Kjøreveg 2.7 Veg 1.6 Sum areal denne kategori: 9.6 Totalt alle kategorier: 19.6 5.1.3 Bebyggelse Området. Felt A1, reguleres til frittliggende småhusbebyggelse i samsvar med vedtatt områderegulering. Dette innebærer eneboliger, eneboliger med utleieandel, tomannsboliger (evt. med én hybel per boenhet). Valgte løsning ivaretar hensynet til eksisterende bebyggelse som består av 5 eneboliger. 5.1.4 Grad av utnytting (jf. 4.3) Utnyttelsesgraden for boligområdene er i samsvar med vedtatt områderegulering. Felt A1: %BYA = 25% (åpen småhusbebyggelse) 10

SIDE 11 5.1.5 Bebyggelsens høyder (jf. 4.4) Høydeangivelser er i samsvar med vedtatt områderegulering. Bebyggelsen skal ha maks. gesimshøyde 6,0 m og maks. mønehøyde 9,0 m. (Høyde regnes ut fra gjennomsnittlig planert terreng på bygningens lavestliggende side). Maks. mønehøyde for garasjer er 3,7 m. I tillegg fastsettes maks kotehøyde for møne for hver enkelt eiendom. Valgte løsning sikrer et helhetlig inntrykk i forhold til valg av hustype, antall etasjer og høydesjikt. Valgte maks kotehøyder gir rom for god tilpasning til ny atkomstsituasjon ved oppføring av nye boliger. 5.1.6 Atkomst I samsvar med vedtatt områderegulering gis alle eksisterende og nye boligeiendommer ny atkomst, slik at det ikke skal benyttes direkte avkjørsler fra Rv.22. Det vises i denne sammenheng til plankartet, hvor ny samlevei (o_v2), adkomstvei (o_v4) og fellesveier (f_fv1 og f_fv2) er tegnet inn og alle private avkjørsler er markert med pil. Nøyaktig plassering av private avkjørsler kan avvike noe fra pilens plassering. I samråd med kommunen er o_v4 forskjøvet 2 m mot øst i en slakk kurve i forhold til vedtatt områderegulering. Valgte løsning gir rom for opparbeidelse av fortau, videre boligutvikling i felt B5 samt mulighet for framtidig forlengelse av veien mot sør. O_V4 oppfyller kravene gitt i felles kommunal veinorm. Krav om snuplass i enden av kommunale veger ivaretas med vendehammer i enden av o_v4. I samråd med kommunen gis eiendom 9 og 10 adkomst via vendehammeren. I samråd med kommunen gis eksisterende bebyggelse adkomst via f_fv1 og f_fv2. Med valgte løsning fjernes behovet for direkte avkjørsler fra o_v2 og o_v4 samt at stigningsforholdene for private avkjørsler reduseres betraktelig. Iht. felles kommunal vegnorm er det krav om fortau ved mer enn 50 boenheter i blindvei og 80 boenheter i sløyfe. Langs o_v4 er det regulert plass til fortau. 5.1.7 Parkeringsnorm I samsvar med vedtatt områderegulering skal det avsettes areal for oppføring av 2 biloppstillingsplasser pr. bolig, derav minst én garasjeplass. For sekundærleilighet/ utleiedel kreves det i tillegg 1 biloppstillingsplass på tomten. 5.1.8 Estetikk Dette er småhusbebyggelse, først og fremst med eksisterende boliger. Det settes derfor ingen spesielle krav til ny bebyggelse, annet enn maks. utnyttelse/høyder etc. 5.1.9 Terrengtilpasning (jf. 4.5) Dette er et generelt skrånende terreng. Når det gjelder terrengtilpasning i forhold til nye adkomster og støyvoll vil tiltakene i området medføre betydelige endringer for eksisterende bebyggelse. Det er derfor viktig å prosjektere og detaljplanlegge nye atkomster og utearealer for boligene. Valgte løsning innebærer mur øst for g.nr. 40/b. nr. 20, mur i overkant av støyvollen og fjellskjæring øst for o_v4. For øvrig er maks skråning fra veiareal 1:2 mot bebyggelse og 1:1,5 mot annet vegareal. Skråningene skal beplantes/revegeteres. Ved veiskråninger brattere enn 1:3 bør det monteres sikringsgjerde. Alle tomtene som får støyvoll, vil også få en generell terrengheving i den vestre delen, slik at tomtene kan utnyttes på en bedre måte. 11

SIDE 12 5.1.10 Eiendomsgrenser Det vil bli behov for justering av enkelte eksisterende eiendomsgrenser, som følge av reguleringsplanen. Fradelinger/ kartforretninger gjennomføres med bakgrunn i, og i etterkant av vedtatt plan. Det må vurderes om framtidige eiendomsgrenser langs Rv.22 skal følge regulert støyvoll/støyskjerm. 5.1.11 Byggegrenser I samsvar med vedtatt områderegulering er byggegrense mot RV22 20 m fra veiens senterlinje. Øvrige byggegrenser mot vei er i samsvar med felles kommunal veinorm 4 m fra formålsgrense. Byggegrenser mot naboeiendom er i samsvar med pbl 4 m fra eiendomsgrense. I samsvar med vedtatt områderegulering tillates oppføring av frittliggende garasjer nærmere eiendomsgrenser/formålsgrenser. 5.1.12 Overvannshåndtering ( 3.2) I samråd med kommunen er lokal overvannshåndtering innlemmet i bestemmelsene. Overvannet skal fordrøyes i veienes grøfteareal. For hver enkelt eiendom skal det i tillegg avsettes egnet areal for fordrøyning av overvann. 5.1.13 Uteoppholdsarealer Innenfor felt A1 dekkes krav til gode uteoppholdsarealer av private eiendommer/hageareal. 5.1.14 Støytiltak (jf. 4.7 og 7.3) Det vises til vedlagt støyrapport, utarbeidet av Brekke & Strand Akustikk, datert 21.06.2012, revidert 17.08.2012. På bakgrunn av en prosjektert løsning for støyvoll (utarbeidet av Siv.Ing. Hans Petter Brekkan AS), er det regulert inn et område for støyvoll i planen. Støyvollens høyde varierer pga. terrengets ulike høyder i naturlig landskap. Maks høyde på støyvollen er prosjektert til 7 meter over tilliggende veihøyde (Rv.22). Skråning på vollen kan være opptil 1:1 noe som er gjennomførbart ved stabling av stedlige sprengsteinsmasser. Vollen skal jordkles og tilsåes/beplantes før ferdigstillelse. 5.1.15 Kommunaltekniske forutsetninger/tilpasninger VA-ledningene langs Rv.22 må ivaretas når dagens avkjørsler stenges. Dette er hjemlet i vedtatt områderegulering. 5.1.16 Forhold for barn og unge Området vil medføre noen få nye boenheter, hvor det også kan flytte inn barnefamilier. Trafikktryggheten i området økes ved at eksisterende avkjørsler til Rv.22 saneres, og nye atkomster (både for biler og myke trafikanter) loser beboerne/ besøkende inn på et nytt, tryggere veinett som leder til veikryss med fotgjengerundergang ved Rv.22. Skoleveien blir slik sett tryggere enn i dagens situasjon. 5.1.17 Universell utforming Det er valgt løsninger som tilstreber de mest optimale stigningsforhold i området. Veier skal opparbeides med maksimal stigning på 9%. For o_v4 er dette lavere stigning enn krav i felles kommunal vegnorm (som er maks 11% stigning over strekninger kortere enn 100 m for atkomstvei A1). Valgte løsning med f_fv1 og f_fv2 framfor direkte avkjørsler ivaretar hensyn til best mulig framkommelighet til eksisterende boliger. Løsningen er mer arealkrevende men muliggjør stigning lavere enn 9%. I henhold til felles kommunal vegnorm kunne man i stedet ha valgt direkte avkjørsler med stigning opptil 12,5%. 12

SIDE 13 5.1.18 Energiforsyning Det er ikke satt noen spesielle krav til energiforsyning for felt A1. 5.1.19 Renovasjon (jf. 4.6) Det forutsettes at både nye og eksisterende boenheter i felt A1 vil benytte separate beholdere som skal plasseres nærme offentlig vei. Valgte veiløsninger er dimensjonert for Renovasjonsbil. Eventuelle felles løsninger for plassering av avfallsbeholder skal diskuteres med ROAF. 5.4 Illustrasjonsplan og snitt (ikke juridisk bindende) Vedlagte illustrasjonsplan og snitt som følger reguleringsmaterialet viser de prosjekterte forholdene som ligger til grunn for å detaljregulere nye atkomster til boligeiendommene, nye boliger og maks mønehøyder. Illustrasjonsplanen og snittene viser tydeligere enn reguleringsplanen hvor plassering av f.eks. støyvoll, nye atkomster/avkjørsler og murer blir liggende. For øvrig viser illustrasjonsplanen hvordan en tenkt situasjon med 5 nye eneboliger kan realiseres. Den viser også foreslått garasjeplassering for både eksisterende og nye boliger. Illustrasjonsplanen bør være veiledende ved utarbeidelse av overvannsplan og detaljplan/byggeplan for vei. 5.5 Private avtaler med grunneiere Det er gjort private avtaler mellom grunneierne i felt A1 og Leikvin boligutvikling AS. Enkelte av avtalene har innvirkning på forelagte reguleringsplan. 5.5.1 Det er gjort avtale med grunneier på eksisterende eiendom gnr. 40/bnr. 11 om plassering av garasje. Avtalen vil medføre en uregelmessig tomtestruktur for eiendommen. Valgte løsning er i enden av blindvei og medfører ingen uregelmessige tomtestrukturer for tilgrensende eiendommer. 5.5.2 Det er gjort avtale med grunneier på eksisterende eiendom gnr. 40/bnr. 20 om plassering av garasje. Avtalen innebærer at det skal reguleres byggelinjer for framtidig garasje i detaljreguleringen. Grunneier er gjort oppmerksom på at byggelinjer er svært lite fleksible til sammenligning med byggegrenser. Dette er likevel grunneiers ønske. 5.5.3 I samråd med grunneier på eksisterende eiendom gnr.40/bnr.14 ønskes framtidig garasje oppført i eiendomsgrensen mot RV22. Valgte løsning baseres på at eiendommen skal ha adkomst via f_fv2. Løsningen ivaretar hensyn til eksisterende bolig, boligens inngangssone og uteoppholdsareal. Garasjen planlegges som frittliggende garasje uten rom for opphold. Det legges til rette for bod i garasjens underetasje. Garasjen planlegges oppført innenfor støyskjerming med voll, mur og støyskjerm. I forhold til sikkerhet er garasjen således plassert utenfor risiko. Evt. framtidig utvidelser av RV22 mot øst vil innebære store konsekvenser for hele felt A1 hvor planlagte garasje i seg selv utgjør liten betydning. I forhold til sikt og naboeiendommer vil valgte løsning ikke medføre konsekvenser. Det må søkes om dispensasjon fra veglovens 29 for oppføring av planlagte garasje. 13

SIDE 14 6.0 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 6.1. Konsekvenser i forhold til overordnede planer og mål. Foreliggende planforslag viderefører i all hovedsak intensjonene i overordnede planer. Endring av planområdet i forhold til varslet planarbeid (som inkluderte felt B5), er ikke i tråd med anbefalinger i Landskapsplanen. Det ansees imidlertid ikke som noen konsekvens som har betydning for intensjonene i overordnede planer. 6.2. Konsekvenser for natur og miljø Reguleringsplanen følger i all hovedsak opp det som allerede er vedtatt i gjeldende reguleringsplan for Løkenåsen. De foreslåtte støytiltakene med støyvoll og støyskjerm vil få konsekvenser både for beboerne i felt A1 og trafikanter som ferdes langs RV22. Når det gjelder støy, medvirker den her detaljregulerte støyvollen/-skjermen til en forbedring av støymiljøet, både når det gjelder å ivareta rikspolitiske retningslinjer for innendørs og utendørs støy. Når det gjelder endring av terrengforhold innebærer dette en generell forbedring av uteoppholdsarealene til beboerne i felt A1 og generelt mer oversiktlige trafikkforhold for de som ferdes på RV 22. 6.3 Vurderinger etter Naturmangfoldlovens 8-12 I forhold til naturverdier og biologisk mangfold, ble vurderingene i den gjeldende planen basert på kommunale og statlige kartverk, observasjoner, samt de rapporter (Fylkesmannens rapport: 0112001: Dammer på Romerike) som var aktuelle for området. Området ble ikke konsekvensutredet. Planen ble påklaget, bl.a. med bakgrunn i mangel på utredning i forhold til miljø og naturressurser. Klagen førte ikke fram. Det er derfor allerede vedtatt at området skal omdisponeres fra skogområde til utbyggingsområde, og det er allerede igangsatt veiarbeider som medfører store endringer i landskapet. De tidligere dammene i området er drenert ut og gjenfylt. På den bakgrunn er det heller ikke vurdert som nødvendig i denne planprosessen å gjennomføre nye kartlegginger av biologisk mangfold. Følgende skjema er en enkel kartlegging og vurdering av de temaer innenfor naturmangfold som er/ kunne være aktuelle i foreliggende planområde, til tross for at området allerede er endret i stor grad i forhold til opprinnelig natur og landskap. SENTRALE TEMA BESKRIVELSE AKTUELLE TILTAK Hvilke økosystemer, naturtyper eller arter berøres av planen? Granskog (barblandingsskog). Store deler av naturområdet er allerede endret/omarbeidet ifm. bygging av vei. Marksikringsplan (iht. landskapsplanen) som sikrer mellomlagring av skogbunn for gjenbruk 14

SIDE 15 Hvilke effekter vil planen ha på økosystemer, naturtyper og arter? Arealbeslag i områder med begrenset biologisk verdi. Små effekter utover allerede regulerte formål/ forutsetninger i plan av 2008. Oppfølging av marksikringsplan. Skjerming mot omgivelser. Hvordan er tilstanden for de aktuelle økosystemer, og utviklingen i antall lokaliteter av naturtypene og bestandene på landsbasis og på stedet, jf. blant annet naturindeksen? Granskog er rikt representert i landsdelen for øvrig. Foreligger det faglige rapporter og utredninger om naturmangfold i det aktuelle planområdet. Foreligger det erfaringsbasert kunnskap (fra lokalsamfunnet, kommuner og andre myndigheter) samt foreninger og organisasjoner som besitter kunnskap? Ingen kjente, aktuelle rapporter i planområdet (men for tidligere tilgrensende område med dammer, Fylkesmannens rapport 0112001). Det er stor interesse for naturområdet, først og fremst som friluftsområde, hos lokale Interesseorganisasjoner og Velforeninger. Erfaringsbasert kunnskap har i tidligere stadium ikke vært av avgjørende/vesentlig verdi for planutformingen. Mulighet for nye innspill i reguleringssaken ved offentlig ettersyn av planen. Vil planen påvirke truete og nær truete arter på Norsk rødliste for arter 2010? Nei Vil planen påvirke truete og nær truete naturtyper på Norsk rødliste for naturtyper 2011? Vil planen påvirke utvalgte naturtyper eller prioriterte arter? Nei Nei Vil planen påvirke tilstanden i vannforekomster? Vil planen påvirke utvalgte kulturlandskap? Nei. Antatt liten påvirkning av grunnvannstanden i forbindelse med utbygging. Nei Lokal overvannshåndtering Vil planen påvirke miljøregistreringer i skog? Nei. Ingen lokale registreringer. 15

SIDE 16 Vil planen påvirke inngrepsfrie naturområder (INON)? Nei Vil planen påvirke områder eller naturtyper som er spesielt verdifulle for naturmangfold? Nei Er det kunnskapsmangel? Hva er det vi eventuelt mangler kunnskap om? Nei De aktuelle tema er allerede vedtatt i gjeldende reguleringsplan for området, og ny samlevei er påbegynt. Godkjent landskapsplan for hele Løkenåsen ligger til grunn for håndtering av naturområder i planområdet og i tilgrensende områder. 6.4. Samfunnsmessige konsekvenser Reguleringsforslaget følger opp allerede vedtatte planer og gir i den sammenheng positive, samfunnsmessige konsekvenser ved at realisering av en allerede vedtatt utvikling kommer stadig nærmere. 6.5. Økonomiske konsekvenser Planen medfører konsekvenser for privat økonomi. Planen medfører ikke økonomiske forpliktelser for kommunal økonomi (det vises i denne sammenheng til allerede vedtatt utbyggingsavtale). 6.6. Fremdrift Reguleringsforslaget medfører en økt, etterlengtet framdrift i utbyggingsprosessen. 6.7 Juridiske konsekvenser Planforslaget ansees ikke som grunnlag for endringer i allerede juridiske forhold tilknyttet planområdet. Etterfølgende avtaler vedrørende gjennomføring av nye atkomstveier, tomteopparbeidelse og endringer av eksisterende eiendomsgrenser vil være en naturlig konsekvens av foreliggende plan, men er ikke i seg selv en del av planarbeidet. 6.8 Konsekvenser for barn og unge Det ansees ikke å være spesielle konsekvenser for barn/unge, men tryggere trafikale forhold medfører også en bedret situasjon for barn og unge. 6.9 Universell utforming Planforslaget berører i liten grad forholdet til universell utforming, men det er å anse som positivt at det settes krav til stigningforhold for offentlig vei iht. prinsippene om universell utforming. 6.10. ROS-analyse Det vises til vedlegg 7. 8.0. BEMERKNINGER 16

SIDE 17 I løpet av varslingsperioden, fra 08.12.2011 til 20.01.2012, kom det inn 14 merknader. Følgende er en kort oppsummering av merknadene, samt forslagsstillers kommentarer til disse. Det er valgt å samle bemerkningene fra flere av beboerne/ naboene i ett punkt under, da de fleste har sammenfallende momenter i sine innspill. 1. Naboer/ Beboere i området: Tematisk oppsummering av merknader fra Løkenåsen Interessefellesskap (LIF) v/ Lars Stokseth Datert 22.12.2011 Ingrid og Hallstein Flesland, Datert 08.01.2012 Jahren Vel v/ Tore D. Raasok Datert 14.01.2012 Roger og Vivian Avén Datert 18.01.2012 Agnes og Mirek Szczepaniak Datert 18.01.2012 Kristin og Lars Stokseth Datert 18.01.2012 Jereczek Jaroslaw og Wiktoria Stefanowicz Datert 19.01.2012 Mette Dale og Torstein Engen Datert 20.01.2012 (og 18.04.2012) A. Vedr. vurdering av økt utnyttelsesgrad for felt B5 Beboerne kan ikke se hvilke «nye forhold» som kan ha dukket opp siden området ble vedtatt regulert i 2008. De mener kommunens tekniske og sosiale infrastruktur ikke tåler en høyere utnyttelse enn det som allerede er regulert i dag, og kan ikke se at en økt utnyttelse av felt B5 kan føre til andre fordeler enn rent økonomiske for utbygger. Forslagsstillers kommentarer Utbygger valgte å ta ut felt B5 i foreliggende planmateriale, derfor er ikke lenger dette et relevant tema. Bakgrunnen for å regulere felt A1 og B5 samtidig var imidlertid for å bedre kontrollere de terrengmessige konsekvenser atkomstveien o_v4 ville for disse feltene. Dette er også understøttet i Landskapsplanen for Løkenåsen, utarbeidet av InSitu AS. Her er det anbefalt en annen bebyggelsestype enn konsentrert småhusbebyggelse. Forslagsstiller mener det ville være fornuftig å regulere for en mer konsentrert bebyggelse her (type terrasseblokker), som samtidig beslaglegger mindre bakkeareal. B. Vedr. detaljeringsforhold i reguleringsplan LIF påpeker spesielt at maks kotehøyder i reguleringsplanen skal overholdes slik at man unngår tøying av regelverket. (LIF påpeker også spesielle krav ift. spregning/rystelser som følge av spregning. Dette er ikke reguleringsmessige forhold). Forslagsstillers kommentarer Nevnte forhold er søkt ivaretatt på en god måte i forslag til reguleringsplan/-bestemmelser. Dette er også forhold som ivaretas gjennom gjeldende retningslinjer og tekniske forskrifter i forbindelse med byggesøknader. C. Vedr. samhandling/ informasjon til beboerne Flere av beboerne etterspør møte med utbygger/ reguleringsarkitekt for å ha muligheten til å påvirke situasjonen for deres nærmiljø før det oversendes formelt til kommunen. Forslagsstillers kommentarer Etter direkte henvendelse har det vært avholdt møte med én av grunneierne innenfor planområdet. Det har ikke vært vurdert som hensiktsmessig å avholde møter med grunneierne før det har blitt utarbeidet konkrete planer som et utgangspunkt, noe som har tatt uforholdsmessig lang tid pga. utarbeidelsen av støyrapport og prosjektering av støyvoll/nye atkomster. D. Vedr. nye avkjørsler Gnr. 40/ bnr. 20: Det vises til allerede inngåtte avtaler med utbygger vedrørende eiendomsavståelse og standard på ny atkomstvei, og det bes om møte med reguleringsarkitekt, Videre påpekes behov for å legge nytt avløpsrør før ny vei etableres. Det gjøres også oppmerksom på en energibrønn som ligger ved boligen. 17

SIDE 18 Gnr. 40/ bnr. 12: De ber om at ny atkomst til deres eiendom etableres uten forringelse av uteområdenes kvaliteter, og for utbyggers regning. De antyder plassering av ny atkomst i tomtens nordøstre hjørne. Gnr. 40/ bnr. 14: De ber om at ny atkomst til deres eiendom etableres på nordsiden av bolig, og ber om å få oversendt planer snarlig. Forslagsstillers kommentarer Gnr. 40/ bnr. 20: Endelig forslag til ny atkomst til denne eiendommen fraviker noe fra tidligere skisser. Dette begrunnes med krav til stigningsforhold på atkomstveien. Det er derfor hensiktsmessig å legge atkomst til 40/20 som en fellesatkomst sammen med eiendom i syd, slik planforslaget legger opp til. Stigningforhold på veien er 1:12. Gnr. 40/ bnr. 12 og 14: Reguleringsforslaget bygger på nye atkomster i tråd med det som ønskes iht. merknadene. 2. Statens Vegvesen, Region Øst Datert 04.01.2012 Det minnes om at gjeldende reguleringsplan for Løkenåsen inneholder rekkefølgekrav om kryssløsningen med Rv.22, og krav om at eksisterende atkomster til boliger langs Fetveien skal stenges. Vegvesenet påpeker også at MDs retningslinjer for støy i arealplanleggingen, T-1442, skal oppfylles. Forslagsstillers kommentarer De nevnte rekkefølgekravene er forsøkt videreført på en best mulig måte i foreliggende plan. Videre er støyforskriftens krav til beregning av både innendørs og utendørs støy, samt regulerte tiltak for å ivareta disse kravene, søkt innarbeidet på en god måte. 3. Akershus fylkeskommune, sentraladministrasjonen Datert 19.01.2012 Det er tidligere gjort arkeologiske registreringer i planområdet, og det har ikke vært funn av automatisk fredede kulturminner. Det bes om at det i planleggingen tas i betraktning at det ikke er ønskelig med økt trafikk fra dette området som skal sluses gjennom Løkenveien og Løkentunene (Klyngetun med regional interessant verdi). Fylkesrådmannen ber om at det settes krav til kvalitet og tidspunkt for opparbeidelse av felles lekeplasser og uteoppholdsareal. Universell utforming skal videre legges til grunn i planarbeidet. Forslagsstillers kommentarer Alle kommentarer tas til etterretning. Vedr. økt utnyttelse ift. økt trafikkgenerering til Løkenveien, er ikke dette ettersom trafikken ikke vil ledes inn til Løkenveien men til RV22. I og med at delfelt B5 er tatt ut av planen vil det heller ikke være aktuelt å regulere spesielt for felles lekeområder/ parkeringsområder eller sette egne normer for parkeringsdekning i tilknytning til området for åpen småhusbebyggelse. 4. Sverre, Einar og Trygve Husebye (gnr. 40/bnr. 3) Datert 19.01.2012 Husebye ber om at planleggingen må ivareta hensynet til framtidig utbygging på tilgrensende eiendom mot syd, både når det gjelder plassering av nye boliger, standard på veier og VA-/ kabelanlegg i bakken. Forslagsstillers kommentarer Reguleringsforslaget medfører ingen endringer i forhold til gjeldende reguleringsplan av de nevnte forhold. Unntaksvis vil det her foreslåtte støyskjermingstiltaket med sannsynlighet måtte videreføres ved en framtidig utbygging mot sør. Dersom det ved detaljprosjektering av foreslått støyskjermingen viser seg behov for å utvide skjermingen mot syd for å oppnå tilstrekkelig skjermingseffekt, vil dette tas opp med aktuelle grunneiere som et eget forhold i etterkant av 18

SIDE 19 vedtatt regulering. Støyskjerming må ikke nødvendigvis reguleres før etablering. 5. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) Datert 20.01.2012 NVE nevner at området består av hhv. tykke og tynne havavsetninger, jf. NGUs løsmassekart for området. Før det kan planlegges byggetiltak eller terrenginngrep i områder med marine avsetninger, må det dokumenteres at grunnen er stabil eller lar seg stabilisere. Forslagsstillers kommentarer Som beskrevet i punkt 4.5, består planområdet i alt vesentlig av fjell i dagen, og stedvise lag med sparsom overdekning, (tynnere havavsetninger), og anses ikke som et potensielt rasområde. Det beste av felt A1 er eksisterende boligtomter. I forbindelse med det påbegynte veiprosjektet i området (som dominerer mye at planområdet), er geoteknisk konsulent (Siv.Ing. Per Øivind Fredheim) knyttet til tiltaket. Problemstillinger innenfor dette fagområdet vil bli behandlet iht. gjeldende regler og forskrifter. 6. Østre Romerike brann- og redningsvesen IKS Datert 20.01.2012 Brannvesenet forutsetter at det blir prosjektert iht. gjeldende brannlovgivning, slik at atkomstveier planlegges og bygges slik at brannvesenets mannskapsbiler lett kan komme fram. De anbefaler videre brannhydrant av typen «drop down»-hydrant eller liknende, og forutsetter videre at TEK 10 følges. Forslagsstillers kommentarer Veiene i planområdet er prosjektert iht. interkommunal veinorm, slik at de påpekte forholdene burde være godt ivaretatt der (både når det gjelder offentlige veier). Øvrige kommentarer bes videreført av kommunen som tema til framtidig byggesak, da dette ikke er av reguleringsmessig art. 7. Fylkesmannen i Oslo og Akershus Datert 27.01.2012 Fylkesmannen tilråder at mest mulig av bebyggelse i felt B5 (og B7) flyttes ned mot Rv.22, og at det utarbeides dokumentasjon av planforslagets konsekvenser i forhold til friluftsliv, grønnstruktur og landskap. Det vises til allerede nedfelte rekkefølgekrav i gjeldende regulering for området. Prinsippene i naturmangfoldlovens 8 til 12 skal redegjøres for i planarbeidet. Forslagsstillers kommentarer Felt B5 er tatt ut av planområdet, og det vurderes derfor ikke økt utnyttelse i denne omgang. Det er derfor heller ikke utarbeidet ytterligere dokumentasjon i forhold til de tema fylkesmannen viser til. Forholdet til naturmangfoldloven er søkt ivaretatt gjennom kartleggings- og vurderingsskjemaet i punkt 6.3. 07.01.2013 In Situ AS landskapsarkitekter 19