Engerdal kommune Saksmappe: 2013/560-6732/2015 Saksbehandler: Finn Vaagan Saksframlegg Engerdal i sentrum - Godkjenning av revidert utgave pr juli 2015 for delprosjekt Engerdal Torg Saksgang: Utvalssaksnr Utvalg Møtedato Saksdokumenter vedlagt: Vedlegg 1 Engerdal i Sentrum - Engerdal Torg - Delprosjekt revidert juli 2015 Øvrige saksdokumenter: Rådmannens forslag til innstilling: Fremlagte reviderte utgave pr. juli 2015 med investerings- og driftsanslag for delprosjekt Engerdal Torg vedtas: Engerdal kommune mener revidert utgave pr. juli 2015 er i henhold til hovedprosjekt Engerdal sentrum sammendrag pr. juli 2014. Engerdal kommune tar forbehold om at søknad om investeringstilskudd fra Husbanken blir innvilget slik revidert kostnads-/investeringsanslag viser. Engerdal kommune bekrefter at minimum 25 personer vil ha behov for de aktivitetstilbud som dagaktivitetssenteret vil gi med møte-/aktivitetsrom, treningssenter, servicesenter m.m. Engerdal kommune forutsetter at en avtale med Engerdal Elektro SA om kjøp av eiendom/bygninger er innenfor de rammer som kostnadsoverslaget viser. Videre forutsetter kommunen at det foreligger langsiktige leieavtaler for alle arealer før en byggestart. Administrasjonen og prosjektledelse gis mandat til å sluttføre Engerdal Torg slik som beskrevet i revidert utgave pr. juli 2015 og at dette skjer innenfor de økonomiske rammebetingelser og forutsetninger om leieavtaler som er beskrevet. Saken legges fram for kommunestyret på nytt for endelig beslutning om investering, låneopptak m.m. Bakgrunn: Både Formannskap og Kommunestyret har hatt en tett oppfølging ved presentasjoner og ulike vedtak i hele prosjektperioden senest ved vedtak av hovedprosjekt i formannskapet den 28.8.14. og Kommunestyret den 18.9.14. Samtidig ble det her uttrykt ønske om at delprosjekt Engerdal Torg får en nærmere presentasjon og behandling når detaljplanlegging av dette delprosjektet har startet. For de ulike delprosjektene har vi i dag følgende status: Tiltak Kommentarer Gjennomføring Biotoptiltak Engeråa Handlingsplan utarbeidet av Ole Nashoug Gjennomføring av NVE 2015 Turveg-/sti langs Engeråa Ny søknad spillemidler sendes HF høsten 2015 2016
«Hovedprosjektet skal være en helhetlig plan for sentrum og som skal være en veileder for kommunen, lag/foreninger og enkeltmenneske når tiltak og prosjekter skal planlegges og gjennomføres.» Den helhetlige planen fremstår i dag i et folkehelseperspektiv som styrker kommunens ansvar for forebygging og helsefremmende arbeid i alle samfunnssektorer, og bidrar til en samfunnsutvikling som fremmer folkehelse, trivsel og gode sosiale og miljømessige forhold (Folkehelseloven 1.1.2012). Alle delprosjektene hensyntar dette og Engerdal Torg vil således være «fyrtårnet» i dette arbeidet. Trafikkløsninger i sentrum Baggroa Park Terrengmåling gjennomført sommeren 2015 og detaljplanlegging starter høsten 2015 inkl. parkeringsområdene 2016/2017 Avtale med Sletmoen gardssameie og jordskifte har matrikulert arealene. herunder kirkegården. Detaljplanleggingen Baggroa har 2016 startet hvor gaven fra HS kunstfond inngår i de foreløpige planer Skogskjøtsel/rydding Gjennomført gjennom 3 år hovedsakelig dugnad 2013/2015 Engerdal Torg Detaljplanlegging pågår politisk behandling 2016/2017 For delprosjektene samlet er følgende effektmål definert (vedtak 15.11.2011) Følgende momenter av betydning har fremkommet under detaljplanleggingen: Sammendrag pr. juli 2014 presenterte et eiendomsselskap for Engerdal Torg, hvor Engerdal kommune hadde en eierandel på 80 % og Engerdal Elektro på 20 %. Husbanken vurderer denne eiermodellen som ikke tilfredsstillende da investeringstilskuddet fra Husbanken ikke kan videretildeles til private aktører. Det refereres til KS advokatenes «Informasjon om bruk av investeringstilskudd til omsorgsboliger og sykehjemsplasser fra Husbanken» Investeringstilskuddets rammer er henholdsvis 45% på omsorg-/trygghetsboliger (maks 1 337 000) og 55% på dagaktivitetssenter, og må ikke forveksles med boligtilskudd som har lavere tilskuddsrammer. Husbanken har i sitt midlertidige svarbrev gjeldende dagaktivitetssenter bedt kommunen om å få oppgitt antall personer om behov for dagaktivitet (10 kvm pr. person) Det er inngått en avtale mellom Engerdal kommune og Sletmoen Gardssameie om at kommunen får ervervet arealene i sentrum som tilhører gardssameiet ref. formannskapsvedtak av 27.1.2015. Dette er arealene rundt kirkegården samt Baggroa til sammen ca. 10 da. Samtidig er det inngått avtale om at kirkegården (utvidet iht. reguleringsplan) blir overdratt til Engerdal Sokn (Menighetsrådet).
Grunnet manglende matrikulering er denne saken behandlet av Nord-Østerdal jordskifterett (rettsmøte den 15.6.2015) og arealene tilhørende Engerdal kommune har fått gnr. 15 bnr. 326 og arealene til Engerdal Sokn (Kirkegården har fått gnr. 15 bnr. 327. Tinglyst 2. juli 2015 med dagboknummer 602596. Dette betyr at arealene kan videreutvikles til de formål som reguleringsplanen og sentrumsprosjektet tilsier (parkering nord og sør for kirkegården samt Baggroa Park) Regulert areal utgjør ca. 5,5 da hvorav ca. 1.2 da utgjør parkeringsareal. Engerdal Elektro eier arealene gnr. 15/39 og gnr. 15/77 og utgjør 3.7 da. Investeringsanslag Plan 1 (tidligere Sjåtil & Fornæss) har foretatt et nytt kostnadsoverslag for Engerdal Torg som også innbefatter kjeller for tekniske rom etc på 66 m2. Kostnadsoverslaget (brutto inkl. mva.) har følgende oppsett med fratrekk av investeringstilskuddet. Husleieanslag Basert på kostnadsoverslaget fordelt på de ulike arealene er det stipulert foreløpige husleieanslag.
Avkastning ca. 8% Totalkostnader kr. 12 150 000 (pro.kostn. 26 150 000 - tilskudd kr. 11 600 000 mva 2 400 00 Investeringstilskudd Trygghetsbolig 45 % - pr. bolig maks kr. 5 200 000 Investeringstilskudd Dagaktivitetsenter 55 % - 10 kvm. pr. person Lån kr. 12 150 000 Løpetid 40 år Engerdal kommune som eier og utbygger. Engerdal kommune inngår avtale med Engerdal Elektro om kjøp av deres eiendom/ bygninger innenfor de økonomiske rammer som ligger i kostnadsoverslaget. Engerdal kommune blir eier og utbygger av Engerdal Torg slik planene foreligger i dag og det forutsettes at kommunen som utleier inngår leieavtaler for alle arealer før byggestart. I noen tilfeller kan det være nødvendig at leietaker stiller bankgaranti. Engerdal Torg slik planene foreligger i dag, inneholde arealer som vil være tilrettelagt for utleie til både det offentlige og private markedet. Både den gamle og den nye fløyen integreres og ivaretar kravene til miljø og universell utforming og blir samtidig tilrettelagt for velferdsteknologi. Dette betyr større fleksibilitet i et marked med få innenfor de forskjellige brukergrupper. I vurderingen av en seksjonering mellom det offentlige og private arealer, finner vi det riktig at arealene må ses på som en helhetlig og integrert bygningsmessig løsning, og at det derfor ikke vil være formålstjenlig med 2 eiere innenfor disse samlede arealer. En utbygging av Engerdal Torg må koordineres og ses i sammenheng med gjennomføringen av Trafikkløsninger i sentrum som vil tidligst vil ha oppstart sommeren 2016. Høsten 15 og vinteren 16 vil være gjenstand for anbudsrunde (offentlige anskaffelser) og fremskaffelse av nødvendige kjøps- og leieavtaler. Økonomi og risiko Det vises til side 3 som omhandler investeringsanslag. Følgende tabell viser de viktigste nøkkeltallene Tekst Sum inkl. mva Kommentarer Sum investeringer 26 150 000 Kjøp eiendom maks 2,5 mill. er basert på dagens leieinntekter Tilskudd 11 600 000 Investeringstilskudd Husbanken Fradrag mva (beregnet) 2 400 000 Fradragsberettiget mva på næringsareal avg.pl. virksomhet Lånebehov 12 150 000 Avdragstid 40 år - Renter (effektiv) 4,08% Renter og avdrag pr. år 610 000 Rentenivå (effektiv) 4,08 % - avdragstid 40 år. Husleieinntekter 1 000 000 Ved 100 % utleie som forutsetning (se husleieanslag side 3) Avkastning 8 % Engerdal kommune som eier, vil bære den økonomiske risiko. En vanlig måte å veie risiko er å se på både sannsynligheten og konsekvensen.
Trygghetsboliger samt «private» anses som liten risiko sett i lys av kommende eldrebølge. Konseptet har ingen krav til døgnbemanning og blir betjent med hjemmehjelptjenesten. Alle boliger forutsetter inngåtte leieavtaler før byggestart. Dagaktivitetssenteret kan det knyttes større risiko til, men forutsetter inngåtte leieavtaler for kommersiell drift med forpliktelse/klausul om å være tilgjengelig for valgte grupper med de tjenester som konseptet krever fysisk aktivitet, møteplass m.m. Hvilken driftsform som potensielle leietakere vil etablere vil først bli avklart etter å ha gått aktivt ut i markedet. Utleie av næringslokalene vurderes som mindre risiko og vil skje med dagens leietakere og eventuelt depositum/ bankgaranti vil bli vurdert. Etableringen av Engerdal Torg bør vurderes som betydningsfull og har en verdi for hele sentrum og dens attraktivitet. Fremdrift Den videre fremdrift defineres slik Politisk behandling i Formannskapet den 25.8.2015 og Kommunestyret den 17.9.2015. Brev/revidert søknad til Husbanken i løpet av september 2015. Anbudsrunde iht. regelverket for offentlige anskaffelser oktober/desember 2015 Markedsføring - innsalg leieavtaler november 2015/februar 2016. Byggestart våren 2016 Konklusjon En gjennomføring av delprosjekt Engerdal Torg vil være av vesentlig betydning for helheten i prosjektet Engerdal sentrum og vil være «spydspissen» i folkehelseperspektivet. De prioriterte delprosjektene vil samlet være virkemidler som oppfyller prosjektet overordnede formål om et mer attraktivt kommunesenter iht. prosjektplan vedtatt 15.11.2011. Engerdal kommune stiller seg derfor positive til revidert utgave av juli 2015 med forbehold og forutsetninger som ligger i Rådmannens forslag til vedtak.