Arkivref: 2016/681-17349/2017 Saksh.: Merete Refstie Hageberg Saksnr Utval Møtedato 24/17 Forvaltningsstyret 07.09.2017 DETALJREGULERING FOR GNR/BNR 26/129 M.FL. VALEVEGEN - 1. GONGSHANDSAMING Framlegg til vedtak: Forvaltningsstyret vedtek med heimel i 12-10 og 12-11 i Plan- og bygningslova å leggja forslag til detaljregulering for gnr/bnr 26/129 m-fl., ut til offentleg ettersyn. Saksprotokoll i Forvaltningsstyret - 07.09.2017 Vedtak Forvaltningsstyret vedtek med heimel i 12-10 og 12-11 i Plan- og bygningslova å leggja forslag til detaljregulering for gnr/bnr 26/129 m-fl., ut til offentleg ettersyn. Handsaming Samrøystes vedteke.
Rådmannen, 21.08.2017 Dokumentliste S 21.08.2017 Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. - 1. gongshandsaming I 22.02.2016 Akvator AS Oppstartsmøte U 09.03.2016 Frode Holsvik m.fl. Referat frå oppstartsmøte for Detaljregulering for gnr/bnr 26/129 m.fl., N 09.03.2016 Rekneskap og løn Fakturagrunnlag - Detaljregulering for gnr/bnr 26/129 m.fl. I 06.05.2016 Akvator as Prinsippsøknad I 06.05.2016 Akvator AS Revidert søknad om prinsippgodkjenning U 20.05.2016 Fylkesmannen i Hordaland, Kommunal- og Prinsippsøknad på uttale - Detaljregulering for samfunnsplanavdelinga m.fl. gnr/bnr 26/129 m.fl., I 23.05.2016 Fylkesmannen i Hordaland, Kommunal og Uttale - Prinsippsøknad - Stord - Gnr 26 bnr samfunnsplanavdelinga 129 m fl - - Naust fortetting - Detaljregulering I 10.06.2016 Statens vegvesen, Region Vest Statens vegvesen har ingen innvendingar til prinsippsøknaden. I 17.06.2016 Lars A Huse Prinsippsøknad på uttale- Detaljeregulering for gnr/bnr 26/129 m.fl., I 19.06.2016 Helga Yttredal Uttale U 21.06.2016 AKVATOR AS v/karoline Eldøy Oversending av merknader for prinsippsøknad- Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. I 22.06.2016 Hordaland fylkeskommune, Regionalavdelinga Fråsegn til høyring av prinsippsøknaddetaljregulering for, Stord kommune I 31.07.2016 Grethe Fostervold, g.nr26, br.nr 129 m.fl U 01.08.2016 Grethe Fostervold m.fl. Svar på e-post frå Grethe Fostervold vedr. etterspurde dokument U 23.06.2016 Akvator AS Oversending av merknad frå Hordaland Fylkeskommune for prinsippsøknaddetaljregulering for, Stord kommune I 24.08.2016 Akvator AS Kommentarer til merknader til prinsippsøknad S 24.08.2016 Prinsippsøknad for detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl., N 24.08.2016 fakturagrunnlag Fakturagrunnlag - Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. I 24.08.2016 Grethe Fostervold og Anne Brit Fostervold Uttale på prinsippsøknad Aamodt U 26.08.2016 Akvator AS Oversending av merknad frå nabo gnr/bnr 26/208 for Prinsippsøknad for detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl., U 29.08.2016 Karoline Eldøy m.fl. Melding om synfaring - Prinsippsøknad for detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. I 04.09.2016 Grethe Fostervold Svar på melding om synfaring - Prinsippsøknad for detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. X 12.09.2016 Særutskrift Prinsippsøknad for detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl., U 14.09.2016 Fylkesmannen i Hordaland m.fl. Utsending av vedtak - Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. U 14.09.2016 ABO Plan og arkitektur PlanID - Detaljregulering for gnr/bnr 26/129 m.fl., U 17.10.2016 ABO Plan & Arkitekur AS Høyringsliste og naboliste for melding om oppstart av Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl., I 28.10.2016 ABO Plan & Arkitektur AS Melding om oppstart av planarbeid I 28.10.2016 Fylkesmannen i Hordaland, Kommunal og Oppstartsmelding - Stord - Gnr 26 bnr 119 129 samfunnsplanavdelinga - - Bustadformål samt naust og båtplasser - Detaljregulering U 16.02.2017 ABO Plan & Arkitektur Tilbakemelding i høve til undervegsmøte U 13.03.2017 ABO Plan & arkitektur v/karoline Eldøy m.fl. Referat frå undervegsmøte - Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. I 07.06.2017 ABO Plan & Arkitektur AS Planframlegg til 1. gangshandsaming. Detaljregulering gnr. 26/129 mfl.. 2 av 6
Plan ID 201605 U 08.06.2017 ABO Plan og arkitektur Førebels svar - Planframlegg til 1. gangshandsaming. Detaljregulering gnr. 26/129 mfl.. Plan ID 201605 U 05.07.2017 ABO plan &arkitektur Tilbakemelding etter mottakskontroll - Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. I 08.08.2017 ABO Plan & Arkitektur AS I 09.08.2017 ABO Plan & Arkitektur AS Revidert planframlegg til 1. gangshandsaming SV: Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl.. Revidert etter mottakskontroll Vedlegg 1 Planomtale, datert 22.08.2017 2 Føresegner, datert 22.08.2017 3 Plankart, datert 08.08.2017 4 Illustrasjonar Innleiing (bakgrunn for saka) På vegne av tiltakshavar Holsvik/Aaland har ABO plan & arkitektur utarbeida og sendt inn forslag til detaljregulering for gnr/bnr 26/129 m.fl.,. Føremålet med planen er å utvikla eigedomen og fortetta med inntil 8 leilegheiter samt 3 naust og småbåtanlegg i området. Det vart halde oppstartsmøte med planmynde i kommunen 08.03.2016. Forvaltningsstyret handsama prinsippsøknad om oppstart av detaljregulering i møte 08.09.2016, sak 31/16. Dei gjorde slikt vedtak: «Forvaltningsstyret rår til at det kan meldast oppstart av detaljregulering for gnr/bnr 26/129 m.fl.,, med tanke på fortetting med fleire bustadeiningar, samt løysing for båtplassar. Forvaltningsstyret meiner at det må vurderast plassering av bustadeiningar innanfor fastsett byggjegrense mot sjø i samsvar med gjeldande reguleringsplan, med moderat bygningsvolum og utforming i forhold til omgjevnadene.» Melding om oppstart av planarbeidet vart kunngjort og sendt ut 28.10.2016. Det kom inn 8 merknader/uttalar, desse er oppsummert og kommentert i vedlagte planomtale. Saksutgreiing (fakta, saksopplysningar) Omtale av planområdet Planområdet er om lag 4,2 daa, og ligg langs på Hystad. Området består av tre eigedomar, der det i dag er eit bustadhus på området. Tilgrensande område er eit etablert bustadområde med eksisterande infrastruktur. Området grensar til sjøen i sør-aust. Det er ein eksisterande sti frå ned til sjøen og nausttomtene i sør. Området grensar i nord-vest til og skrånar ned mot sjøen i sør-aust. Området ligg i underkant av 2 km frå Leirvik sentrum. Planstatus Området inngår i ein eldre reguleringsplan, R-022-000, Frugarden Hystad, vedteken 16.07.1979. Området er regulert til bustadføremål. Gjeldande reguleringsplan opnar for naust i område avsett til bustadføremål. I kommuneplan for Stord 2010 2021 er areal i sjø avsett til natur- og friluftsføremål. Omtale av planforslaget Innanfor planområdet er det sett av område for konsentrert småhus, naust, småbåtanlegg i sjø, uteopphaldsareal samt vegtilkomst. Område for konsentrert småhus og uteopphaldsareal Det er lagt opp til to separate bygningskroppar der garasjeanlegget i bakkant knyt bygga saman. Innanfor området er det planlagt 8 bueiningar med private uteopphaldsareal som terrasse eller balkong, felles renovasjonsbod, samt parkeringsplassar for bil og sykkel. Bygga er planlagt med heistilkomst. Bygga kan ha maks 4 etasjar med underetasje. Bueiningane på nedre nivå er planlagt på kote + 6, og maks byggehøgd er sett til kote + 19. Utnyttingsgrad er sett til 78% innafor føremålet. Det skal etablerast felles uteområde og leikeareal innanfor området BUT. Dette området vert universelt 3 av 6
tilgjengeleg gjennom heis i bygningskroppane, og området vil få gode soltilhøve. Det er fastsett ny byggegrense mot sjø i planen. Ny byggegrense er trekt noko lengre vekk frå sjø i sør-vestre del av planen, mens i aust er bygningskroppen trekt om lag 2,5 meter lengre mot sjø enn dagens byggegrense tilseier. Område for naust og småbåtanlegg Det er lagt opp til at ein kan bygge tre naust innafor området, to av nausta er planlagt som private naust på maks 30 m 2 grunnflate, eit naust er planlagt som felles naust med maks 40 m 2 grunnflate. I framkant av nausta er det planlagt kaifront og utlegging av maks to flytebrygger i samsvar med kommuneplanen sine føringar for storleik. Det er lagt inn føringar for at naust ikkje skal nyttast til varig opphald, og at det skal vera mogleg for ålmenta å ferdast framom nausta. Det er ikkje opning for å setta opp gjerde eller andre stengsler i naustområdet. Areala nærast naboeigedomane og mot sjø er regulert til grøntstruktur. Desse skal fungera som ei grønstsone og buffer mot naboane og sjøen. Det skal etablerast ein gangsti frå til sjøen, denne skal vera open for ålmenta. Det er i føresegnene sett krav til opparbeiding av eit areal til oppstillingsplass for bossdunkar på tømmedag. Dette arealet skal ha fast dekke og ligga langs fortauet. Oppbevaring av bossdunkar skal elles skje i bod i tilknyting til garasjeanlegget. For meir utfyllande omtale av planen viser me til vedlagte planomtale. Vurdering Krav om konsekvensutgreiing Det er ikkje sett krav til utarbeiding av konsekvensutgreiing for denne planen. Relevante tema og konsekvensar er likevel skildra i planomtalen. Konsekvensar for samfunnet Planområdet legg til rette for ei fortetting i eksisterande bustadområde. Utbygginga vil ikkje medføra kommunale kostnader utover vanleg vedlikehald og planlagt oppgradering. Naturmangfald Planområdet omfattar i stor grad opparbeida areal nær eksisterande bustadhus. Innafor området er det til dels tett vegetasjon, strandområdet består i hovudsak av svaberg/fjell i dagen og steinstrand. Det er ikkje registrert artar av nasjonal forvaltningsinteresse, utvalte naturtypar, verneområde eller artar oppført på raudlista innanfor planområdet. Ein mindre del av planområdet i sjø ligg innanfor registrert naturtype Ålegrassamfunn (Aslaksvikjo) og Større førekomstar kamskjel (Leirvik hamn Digernes). Føremålsgrensa som opnar for fysiske tiltak i sjø ligg utanfor naturtyperegistreringane. Etablering av flytebrygger vil ikkje ha påverknad på naturtypane. Rådmannen meiner at planen er vurdert tilfredsstillande etter prinsippa i 8 til 12 i Naturmangfaldlova. Kulturminne Det er ikkje registrert automatisk freda kulturminne eller SEFRAK-registrerte bygningar innanfor, eller i nærleiken av planområdet. Landskap, terreng, estetikk Planområdet ligg mellom og sjøen. Tomta heller mot sjøen, og er utfordrande med omsyn til vegtilkomst og universell tilkomst til uteareal. Nye bygg vert orientert med front ut mot sjøen, og rygg mot. Bustad og parkering vert fordelt på tre hovudvolum. Ein bygningskropp mot vest og ein mot aust. Parkeringsanlegget vert liggjande mellom dei to bygningskroppane med eit lågare volum, opp mot. Dette gjev utsikt til sjøen for bakanforliggande bygningar på oppsida av. Eigedom gnr/bnr 26/137, nord-aust for planområdet, vil få ny bebyggelse om lag 20 meter frå bustadhuset. Rådmannen vurderer at utsikten mot sjøen ikkje vil verta vesentleg forringa, men siktline mot sør-vest vert noko redusert. Den nye bygningen vil koma nærare på bustaden på 26/137 enn eksisterande bygning på eigedomen. Omfanget av den austlege bygningskroppen vil kunna opplevast tett på. Sol/skugge-studie syner at denne bustaden kan miste noko ettermiddagssol på terrassen tidleg vår og sein haust. Det er i føresegnene sett krav om at det skal takast omsyn ved utforming av fasade og 4 av 6
plassering av vindauge for å avgrense innsyn mot eigedomen. Det er og sett krav om at 4. etasje på bustadbygget skal trekkast minimum 1 meter inn frå fasadelivet mot denne retninga. Grøntstrukturen som går langs eigedomsgrensa er utvida til 5,5 meter breidde, denne vert vurdert å fungere som buffer mot eigedom 26/137. Eigedomen gnr/bnr 26/128, i sør, synes å få noko meir innsyn enn tidlegare. Uteområdet til denne eigedomen ligg likevel naturleg på sør og vest-sida av eigedomen, og rådmannen vurderer difor at konsekvensane for denne eigedomen ikkje i vesentleg grad vil verta forringa. Rådmannen vurderer at utbygginga ikkje vil få særskilte negative konsekvensar for eigedomane på nordsida av. Desse eigedomane vil ha utsikt over dei nye bygningane, og soltilhøva vil ikkje verta påverka av utbygginga. Grøntstruktur, strandsone og friluftsliv Innanfor planområdet er det regulert grøntstruktur, denne vil fungera som grøntareal og buffer mot naboane og mot sjøen. Her ligg det og ein sti frå ned til sjøen, for å sikra tilkomst til sjøarealet. Heile planområdet ligg innanfor 100-metersbeltet mot sjø. Sjølina frå Stord kyrkje og nordover til Aslaksvikjo er i hovudsak privatisert. Litt nord for planområdet ligg ei mykje nytta badestrand, Aslaksvikjo. Planområdet ligg ikkje i direkte tilknyting til denne, og det er vurdert at utbygginga ikkje vil få negative konsekvensar for dette friluftsområdet. Sjølina er bevart utan inngrep i området som vendar inn mot badestranda. Uteopphaldsareal Kommuneplanen sine krav til uteopphaldsareal er dekka i planforslaget. Innanfor området avsett til uteopphaldsareal skal 150 m 2 opparbeidast til sandleikeplass. Dette arealet skal og vera universelt tilgjengeleg. Folkehelse, barn og unge Det er fleire tilrettelagte turområde i nærleiken av planområdet, t.d. Hystadmarkjo, Ådlandsvatnet og området ved helsesportløypa i Nordbygdo. Gangsystema frå planområdet er relativt gode med fortau og stinett mellom dei ulike aktivitetane og målpunkta i området. Planområdet soknar til Hystad skulekrets og Nordbygdo ungdomsskule. Universell utforming Det vert lagt til grunn prinsippet om tilgjenge for alle, og TEK 17 sine krav gjeld for området. Tomta er bratt og utfordrande å tilrettelegge med universell tilkomst over det heile. Felles uteopphaldsareal på nedre nivå vert tilgjengeleg for alle gjennom heistilkomst og gangsone gjennom bustadkomplekset. Klima og energi TEK17 sine krav til energiforsyning skal vera oppfylt. Veg, vatn og avløp Tilkomst til området vert frå oppgradert avkøyrsle frå. Det er eksisterande kommunale vatnog avløpsleidningar i. Kapasiteten i området er vurdert å vera god. Avløpsvatnet må truleg pumpast opp til kommunalt nett. Det er stilt krav til at tekniske planar for veg, vatn og avløp skal vera godkjent av Stord kommune før det kan gjevast løyve til tiltak innanfor planområdet. Parkering Kommuneplanen sine krav til parkering gjeld for området. Det er skissert eit felles garasjeanlegg i bakkant av dei to bygningskroppane på området. Det er stilt parkeringskrav til bil og sykkel. Trafikk og trafikktryggleik Tilkomsten til området vert frå. Dette er ein kommunal veg utan gjennomgangstrafikk. Det er fortau langs nordsida av vegen. Tilgrensande naboar kan oppleva noko auka biltrafikk i nærområdet. Det er vurdert at eksisterande vegsystem har kapasitet til den forventa auken i biltrafikk. Privatrettslege tilhøve Det er private rettar knytt opp til eigedom gnr/bnr 26/119. Desse rettane inneber rett til gangtilkomst frå til strandområdet, rett til å bade i stranda og rett til oppankring utanfor eigedomen. Det er vurdert at planen sine verknader for desse rettane vil vera avgrensa då planen legg føringar for tilkomst og at området ved sjøen skal vera tilgjengeleg og opent for ålmenta. Etablering av flytebrygge vil redusere tilgjengeleg areal for oppankring innanfor dette området. Området for småbåtanlegg er avgrensa slik at desse rettane ikkje vert vesentleg forringa. 5 av 6
Risiko og sårbarheit (ROS-analyse) Det er gjennomført risiko- og sårbarheitsanalyse. Etter vurderingar er planframlegget vurdert til å ha akseptabel risiko. Analysen ligg som del av planomtalen. Konklusjon, alternativ tilråding Rådmannen rår til at forvaltningsstyret vedtek å leggja planforslaget ut til offentleg ettersyn. 6 av 6