Eiendomsomforming hvem omformer hva og hvorfor, hva blir formet og hvem koordinerer omformingen? August E. Røsnes (Dr. scient. e.v.)
Det jeg snakker om: 1. Hva vil det si å omforme eiendomsforhold og hvor foregår den i landet? 2. Hvordan danner bystrukturen forutsetning for omformingen? 3. Prosjektutviklingen starter omformingen! 4. Reguleringen - offentligrettslig «verdipapir» for dannelse av ny eiendom 5. Byggetrinnene og byggesaken som grunnlag for romlig forming av ny eiendom 6. Hvilke aktører er involvert? 7. Hvordan koordinere og hvem koordinerer omformingen av eiendom?
1. Hva vil det si å omforme eiendomsforhold og hvor foregår den i landet? «Omforming av eiendomsforhold vil si å danne nye fysiske eiendommer eller retter til eiendommer under endret eller uendret eierskap.» Eiendomsomforming foregår over hele landet i og utenfor tettbebyggelse I byene og på landsbygda: I forbindelse med utbygging I byene desidert størst omfang I byene desidert størst verdi samfunns- og foretaksøkonomisk I byene desiderte størst krav til påliteligheten i eiendomsinformasjon I byene desiderts størst krav til effektiviteten i eiendomsregistreringen
1. Forts. arealadministrative forutsetninger for omforming: registerinformasjon i forbindelse med f.eks. skattlegging, eiendomsutvikling, plan- og byggesaksbehandling og planlegging
1. Forts. «policystatus» for dagens (by-)planlegging Den forgår prosjektbasert, som ledd i utviklingen og gjennomføringen av byggeprosjekter Overordnede policyer legger intensjoner for hvordan byer/tettsteder «bør» utvikles (omform og fortett!!!!!!) Lokal planmyndighet sørger for at policyene blir realisert, eventuelt få «aksept» for at de ikke lar seg realisere! Systemene for re-registrering og registering av eiendom er medvirkende til om og hvor effektivt eiendomsomformingen kan foregå!
2. Hvordan danner bystrukturen forutsetning for omformingen? Kilde: Nunn (2005) http://transportblog.co.nz/tag/urban-planning/
2. Forts.hvordan danner eiendomsstrukturen forutsetninger for omformingen?kilde: Noizet, H. (2005) La transmission de la «nature» et du «rural» dans la ville : le cas de tours, Etudes Rurale 2005(3-4)175-176.
2. Forts byenes utviklingsmønster - hva er valgmulighetene? va finnes av utviklingsmuligheter hvis byen «vokser» eller den å/velger å øke arealbruksintensiteten:. Ekspandere (utover)på «grønne» arealer? i. Fortette innenfor eksisterende bebyggelses-(og tomte-)mønster? ii. Omforming av eksisterende bystruktur?
2. Forts. de bystrukturelle valgmulighetene
2. Forts. Omforming av eiendomsforholdene i by tar tid Kilde: Houen et al (2014) Adresseavisen, kronikk 12.08.
3. Prosjektutvikling starter omformingen! i. Den fysiske byutviklingen foregår prosjektvis ii. Initiativtaker til prosjektene/prosjekteier forestår prosjektutviklingen iii. Prosjektutviklingen inkluderer utarbeidelse av reguleringsforslag. iv. Ca. 90 95 prosent av (detalj-)reguleringsplaner i større norske byer er initiert og utarbeidet av «private» forslagstillere eller andre forslagsstillere enn byplanmyndigheten selv.
3. Forts. Hva dreier prosjektutviklingen seg om? i. Prosjektidé og kontekstforståelse (bystruktur m.m.) ii. Valg av lokalitet/beliggenhet iii. Anskaffelse av byggetomt!!!!!! iv. Avklaring av mulige utformingsalternativer v. Avklaring av mulige fremgangsmåter for gjennomføring vi. Gjennomføring av mulighetsstudier vii. Planstrategier - formulering av reguleringsforslag
3. Forts. Anskaffelse av byggetomt hvem selger byggegrunn og hva er «god» beliggenhet? «Markedet» for anskaffelse av byggegrunn: i. Kommunalt tilbud hvor og på hvilke vilkår? ii. Utbyggerakkvisisjon «foretaksstrategien» blir avgjørende. Hva med lokaliteten/beliggenheten: i. Tilgjengelighet (et spørsmål om transport og byunksjoner) ii. Strøksfaktorer (byform, arkitektur, demografi, etnisitet, eiendomsforhold, etc.) iii. Myndighetenes omdømme (evne til koordinering og oppgaveløsning)
3. Forts. Strøksfaktorer: eiendomsforholdene som indikator på hva som kan være attraktiv byggetomt for anskaffelse
3. Forts.Eiendommenes størrelse som indikator på kostnader i forbindelse med omforming
3. Forts. Hva «koster» det å samle land for utbygging? 1) Er marginalprisen per arealenhet fallende, dvs. det blir billigere å kjøpe jo mer du kjøper: Hvis fallende, så vil tomtebelastningen i prosjektet, om alle andre faktorer uendret, avta desto større byggetomten er 2) alternativt stigende, dvs. per arealenhet koster det mer jo mer du kjøper? Hvis stigende, så vil tomtebelastningen i prosjektet være høyere (osv) på små tomter. Dette kan i så fall motvirkes ved å kjøpe mange små tomter og så slå de sammen (jf. makeskifteargumenter, «land banking» etc)! Hva velger utbyggere å gjøre kjøpe «stort» eller «mye smått» og slå sammen til stort med de omformingskostnader det innebærer?
3. Forts. Marginalprisen per tomteenhet og «Land Assembly» paradokset Kilde: Brooks & Lutz (2010) (Sclerosis of the City: Inefficiency an the Assembly of Urban Land. Toronto: UiT, Dep. of Economics. Utbygger er villig til å betale mer per arealenhet jo større eiendomstomten er isteden for å kjøpe flere små eiendomstomter for å slå de sammen.
3. Forts. Hvordan utbygger/grunneier ( e) velger å overdra byggetomten påvirker registreringen og fremtidig eiendomsdannelser Direkte kjøp (kjøp og overføring av hjemmel)? Betinget kjøp/opsjonskjøp (reell overdragelse med «sikkerhetspakker» overfor tredjepart)?
4. Reguleringen et offentligrettslig «verdipapir» for dannelse av ny eiendom Som offentlig styringsredskap i regulering og prosjektgjennomføring: Overordnet plan (KDP, OR) for fremtidige (og ukjente) prosjekter? For aktuelt prosjekt? Som fastlegger av eiendomsverdier: For grunneiere hvilke grunneiere (aktive vs. passive) For utbyggere «verdigapet» (Potensiell verdi [estimerte byggekostnader + estimert profitt] = tomteverdi/lokalitetsverdi) For myndigheter - beskatning Som uttrykk for «aktivitetssaldo» (så mye kan skje med aktuell regulering, verken mer eller mindre!) Forutberegnlighet for økonomiske myndighetsinngrep, f.eks. beskatning (eiendom/formue) Beskyttelse av eiere av fast eiendom mot uønskede fysiske tiltak (garanti for nabohyggen!)
4. Forts. Hvor ligger reguleringsstatus i plankontrollen for å få søke om å bygge?
4. Forts Planterritoriets yttergrenser/byggetomten grenser for byggetomten og yttergrenser for dannelsen av kommende eiendommer
4. Forts. Reguleringsplan, byggetrinn og fremtidig eiendomsavgrensing
4. Forts.. Hva bestemmer påliteligheten i avgrensingen av planterritoriet og de nye eiendomsenheten? Kartgrunnlag? Planendringer? Prosjekteringen? Ramme-/igangsettingstillatelsen med mulige Dispensasjoner fra plan eller «mindre vesentlige endringer» fra plan? Måling hvilken måling og når?
5. Byggetrinnene og byggesaken som grunnlag for romlig forming av ny eiendom Totrinnet byggesaksbehandling: Rammetillatelse Igangsettingstillatelse Hvilken tillatelse bestemmer innstifting av hvilke typer eiendommer?
5. Forts. Byggetrinn innstifting av eiendommer
5. Forts. Bebyggelsesmønster, bygningstypologier, byfunksjoner og innstifting av eiendom betydningen av oppmåling er den lik uansett bebyggelsesmønster og bygningstypologier?
6. Hvilke aktører er involvert i omformingen av eiendom?
7. Hvordan koordinere og hvem koordinerer omformingen?