PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Arkivsak-dok. 201302410-22 Saksbehandler Sigbjørn Hessaa Saksgang Møtedato 14.04.2016 Justvik B33 detaljregulering offentlig ettersyn Sammendrag Planområdet ligger langs Ålefjærveien og grenser til Justvik skole i vest og boligområdet Kvernhusheia i nordøst. Totalt utgjør planområdet ca. 22 daa hvorav ca. 11 daa er avsatt til byggeområder for bolig og ca. 5,8 daa til friområder og felles utearealer. Reguleringsplanforslaget tilrettelegger for to forskjellige utbyggingskonsepter med en total hjemmel for 76 boenheter. Områdets nordlige del tenkes bygd ut med mindre leilighetsbygg med to til tre boenheter i hver, totalt 36 boenheter. Utbyggers intensjon er å tilby etablererboliger med lavere kostnader som senker terskelen for unge som ønsker å komme inn på boligmarkedet. Den sørlige delen av planområdet åpner for både rekkehus og leiligheter. Det er illustrert et leilighetsbygg med ca. 40 boenheter. Justvik B33 blir liggende i et krevende terreng og hvor plassering av bebyggelse og uteoppholdsareal er utfordrende. Administrasjonen innstiller på innslagspunktet for rekkefølgekrave til opparbeidelse av offentlige friområder og lekeplasser. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten har dårlig erfaring med utbyggingsprosjekt som ikke klarer å etablere lekeplasser og friområder før boligene er ferdige. Dette kravet ligger nå på igangsettingstillatelse for å gi kommunen mulighet til å sikre seg at disse funksjonene er på plass før beboere flytter inn i området. Nyere planer har blitt behandlet likt på dette kravet. Boligområdet blir liggende helt inntil nye Justvik skole, og i kort avstand til butikk og tjenesteyting. Planen tilfører en boligtype som mangler i bydelen. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anbefaler planen legges ut til offentlig ettersyn.
Forslag til vedtak 1. By- og miljøutvalget legger detaljregulering for Justvik B33 sist datert 08.03.2016, med bestemmelser sist datert 08.03.2016, ut til offentlig ettersyn. 2. Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må bestemmelsene endres slikt at: a. offentlige friområder og lekeplasser skal være etablert før det gis igangsettingstillatelse. Venke Moe Plan- og bygningssjef Sigbjørn Hessaa Saksbehandler Trykte vedlegg 1. Plankart, sist datert 08.03.2016. 2. Bestemmelser, sist datert 08.03.2016 3. Planbeskrivelse, sist datert 08.03.2016 4. Barn og unges interesser, sist datert 03.02.2016 5. ROS-analyse, sist datert 03.02.2016 6. Illustrasjoner, sist datert 09.02.2016 Utrykte vedlegg 1. Sol/skygge-analyse, sist datert 20.01.2016 2. Illustrasjoner, snitt og planer B1 og B2, sist datert 09.02.2016 3. Illustrasjoner, snitt og planer B3, sist datert 09.02.2016 4. Støyrapport, sist datert 20.02.2015 5. Radonkart, sist datert 22.04.2009 6. Rasvurderingsrapport, sist datert 23.04.2015 2
BAKGRUNN FOR SAKEN På vegne av Sørlandet Boligbyggelag har Strek Arkitekter AS utarbeidet forslag til detaljregulering for område Justvik felt B33. Hensikten med planarbeidet er tilrettelegging av boliger i rekkehus, tomannsbolig og leilighetsbygg. Planområdet er vist i kommuneplanens arealdel, og markert som område B33. Dagens situasjon Planområdet er i dag ubebygd, beliggende langs Ålefjærveien med Justvik skole i vest og boligområdet Kvernhusheia i nordøst. Planområdet er i dag ubebygd, skogdekt og krattfylt. Planlagt boligområdet er tenkt i området mellom Justvik skole til venstre i bildet og boligområdet på Kvernhusheia til høyre. Skråbildet er sett fra sør. 3
Kvernhusheia (veg) Justvik skole Jærnesheia Justvik B33 Ålefjærveien Justvik Oversiktskart over justvikområdet. 4
Utsnitt av kart med planforslaget Planområdet er i dag ubebygd og består hovedsakelig av blandet skog og kratt. Det går en tursti gjennom planområdet som forbinder boligområdet på Kvernhusheia/Jærnesheia og skolen. Terrenget er krevende og til dels svært bratt. Området er skrånende fra nordøst ned mot Ålefjærveien i sørvest. Det er ingen registrerte kulturminner innenfor planområdet. Planens innhold Innenfor planen er det avsatt tre felt regulert til boligbebyggelse. Planområdet utgjør ca. 22 daa., av dette er ca. 11 daa avsatt til byggeområder for boliger og ca. 5,8 daa satt av til friområder og fellers utearealer. Resterende areal innenfor planområdet benyttes til vegformål, fellesområder mv. Området planlegges bebygd med inntil 76 boliger. Fordelt på felles utearealer, friområder og uteoppholdsarealer på egen tomt, forutsettes det å være minst 80 m 2 uteoppholdsareal pr. boenhet i planområdet. Netto bruksareal for boligene i planområdet anslås å utgjøre omkring 11.400 m² BRA. 5
Bebyggelse Nord i planområdet ligger feltene B1 og B2. Utbygger ser her for seg leiligheter i småhusbebyggelse. Utbyggers intensjon er å tilby etablererboliger for å senke terskelen for unge som ønsker å komme inn på boligmarkedet. Bestemmelsene hjemler totalt 36 leiligheter i småhusbebyggelse på disse to feltene. Illustrasjonene viser leilighetsbygg med 2 og 3 leiligheter i hvert bygg og parkering på bakken eller i carport. I den sørlige delen av planområdet innenfor felt B3 planlegges bebyggelse med rekkehus, flermannsboliger eller leiligheter. Bestemmelsene hjemler 40 boenheter. Illustrasjon fra Strek arkitekter AS viser planområdet med mulig utnyttelse, sett fra nordvest. 6
Illustrasjon fra Strek arkitekter AS viser felt B3 sett fra sør. (deler av gang- og sykkelvegen øverst i bildet) Regulert høyde for felt B1 er 9 meter over regulert vegnivå og regulert høyde for felt B2 er 15 meter over regulert vegnivå. Utbygging innenfor planen forholder seg til TEK10 sine krav om tilgjengelig boenhet. Bebyggelsen på B1 er i illustrasjoner vist i tre etasjer der inngangspartiet ligger i andre etasje. Med denne løsningen slår ikke krav til heis og tilgjengelig boenhet inn. Illustrasjoner viser B2 med inngangsparti i 1 etasje, men kun to leiligheter i hvert leilighetsbygg. Bestemmelsene hjemler total BRA og bebyggelsens BYA: Bebygd areal, innenfor område B1 (BYA) = 1 400 m² BYA Bebygd areal, innenfor område B2 (BYA) = 1 200 m² BYA Bebygd areal, innenfor område B3 (BYA) = 2 400 m² BYA Maksimal bruksareal for område B1 = 2 700 m² BRA Maksimal bruksareal for område B2 = 2 700 m² BRA Maksimal bruksareal for område B3 = 6 000 m² BRA Bestemmelsene åpner for både saltak og pulttak. Bebyggelsen innenfor hele planområdet skal ha et helhetlig formspråk og samme takform. Illustrasjonene viser en konsekvent pulttaksform på både de små leilighetsbyggene i nord og leilighetsbyggene i sør. Det stilles krav til 80m 2 uteoppholdsareal. Dette kan løses på både private og felles uteområde og offentlige uteområder. Maksimalt 25 % av dette kan løses på 7
terrasser/balkong. Bebyggelsen ligger godt til rette for gode sol- og utsiktsforhold på alle utearealer, inkludert de offentlige friområdene. Utearealet på B3 er støyutsatt ligger delvis innenfor rød støysone. Det stilles krav til detaljert støyutredning før bygging kan igangsettes der utearealene vurderes ytterligere for støy og støyskjermingstiltak foreslås. Samferdsel og teknisk infrastruktur Feltene B1 og B2 får adkomstveg via offentlig veg o_kv1 som starter i kryss ved Kvernhusheia. Vegen ender opp i vendehammer ved offentlig friområde. Herfra er det forbindelse via gang- og sykkelveger, boligområdet B3 og lekeplass og felles friområder. I planen stilles det krav til etablering av deler av en gang- og sykkelveien som totalt vil omfatte hele strekningen mellom Justvik skole og Jærnesheia (o_gs1). Ingeniørvesenet har akseptert en trasé for gang- og sykkelvegen som gir en maks stigning på 1:10. Traséen følger terrenget i størst mulig grad da det er ønskelig med minst mulig terrenginngrep. I tilknytning til denne tenkes det anlagt møteplasser, beplantning med trær og annen vegetasjon. Dette for å redusere farten på de syklende. Fartsreduserende tiltak skal illustreres i utomhusplan. Gang- og sykkelvegen ned Justvik skole får også en forbindelse til boligfeltene B1 og B2 via o_gs2. Dette sørger for at trafikksikker forbindelseslinje mellom nye og eksisterende boligfelter for gående og syklende blir komplett. Denne er skissert til å få en stigningsgrad på 1:12. Det nederste boligfeltet B3 ligger langs på Ålefjærveien. Dette er en fylkesveg og er avklart med Statens vegvesen. Avkjørselen skal gå fra vegen og via en parkeringsplass som er delvis under terreng og inn i en parkeringskjeller. Parkeringsplassen som er delvis under terreng skal først sprenges inn i terrenget, deretter overbygges med betongdekke. Dette vil muliggjøre en gangbar sti fra boligene til gang- og sykkelvegen. Det skal etableres nedgravde avfallscontainere og disse er regulert inn på områder for renovasjon. Trafo er regulert inn på o_kta1 og o_kta2. 8
Illustrasjon viser regulert gang- og sykkelveg mellom boligfeltene. Den tilknytter boligfeltene, Kvernhusheia og Justvik skole. Grønnstruktur Det tilrettelegges for et større friområde omtrent midt i planområdet på totalt 2,8 daa med en gjennomgående gang- og sykkelveg som forbinder det øvre og det nederste boligområdet. Her vil det anlegges sandlekeplass og stier som forbinder feltene B1/B2 og B3. På grunn av krevende terreng vil det være vanskelig å tilfredsstille krav til alle lekeplassfunksjonene i en kvartalslekeplass. I tråd med kommuneplanen vil ny skole ha nærmiljøpark og kvartalslekfunksjoner. Det stilles derfor krav til opparbeidelse og/eller bidrag til nærmiljøpark/kvartalslek innenfor planområdet til Justvik skole. I utbyggingsavtaler med kommunen må dette avklares. Det vil være aktuelt å bidra med midler til opparbeidelse innenfor skolegården. Det går i dag en del stier og små tråkk gjennom området. Det stilles krav til at disse skal opprettholdes og skal vises i utomhusplan. Dette gjelder også stiforbindelser utenfor planen. Det er også intern gang- - og sykkelvegforbindelse mellom B1/B2 og B3 som forbindes med stiene. Via denne vil man komme ut på gang- og sykkelvegen som skal etableres tvers gjennom planområdet. Gang- og sykkelvegen vil også forbinde de andre boligområdene på Kvernhusheia og Jærnesheia med Justvik skole. 9
Innenfor felt o_gf1 går det i dag en stiforbindelse som ved befaring av området i februar 2016 bar preg av å være i jevnlig bruk. Denne stien går helt ned til skolegården til Justvik skole. En mindre omlegging av stiens øvre del kan være aktuelt for å få en slakere stigning og vil avklares nærmere i utomhusplanen. Utomhusplanen skal vise hele stinettverket og påkobling av eksisterende og nye stier innenfor planområdet. Sti mellom eiendommene gnr/bnr 117/149 og 117/150 er også i daglig bruk som skoleveg. Denne ligger utenfor planområdet. Sti mellom gnr/bnr 117/169 og 117/170, øst for planområdet er viser også tegn til jevnlig bruk. Den vil treffe planområdet i østre del av felt o_gf3. Utsnitt av utomhusplanen for Justvik skole brukt i konkurransegrunnlaget. Asplan Viak as PLANPROSESSEN Gjeldende planer Om barn og planlegging T2/08 Det er gjort registreringsarbeid hvor kartlegging av barn og unges bruk av området vises. Dette er vedlagt saken. Kommuneplan Området er i gjeldene kommuneplan avsatt som fremtidig byggeområde for bolig B33. Feltet har følgende beskrivelse i kommuneplanen: «Justvik lekeareal og nødvendig behov for tjenesteyting avklares ved utarbeidelse av reguleringsplan». 10
Reguleringsplan for Justvik skole ble vedtatt i 2015. Arealbehovet for oppveksttomt ble avklart her, og deler av boligområdet i kommuneplanen ble regulert til tjenesteyting. Planområdet vises med sort heltrukket linje over kommuneplanen Reguleringsplan Planforslaget overlapper delvis tre forskjellige reguleringsplaner: - Justvik Terrasse, Plan-ID 169/205. (Plan nr. 205 er endring av opprinnelig plan Justvik Terrasse) - Justvik Skole, Plan-ID 1401 - Ålefjærveien G/S vei fra Justnes til Jærnesheia, Plan-ID 592 Pågående planarbeid Planen overlapper også et planområde, Justvik gang/sykkelvei Skinnerheia Justvik skole. Kristiansand kommune ved Ingeniørvesenet planlegger en gang- og sykkelveg fra planområdet og videre til Jærnesheia og Skinnerheia. 11
Utsnitt av foreløpig plan for Justvik gnag/sykkelvei Skinnerheia Justvik skole Planområdet vises med linje over gjeldende reguleringsplaner. Reguleringsplan for Justvik skole til venstre med rosa flate. Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet 19. november med frist 20. desember. Det kom inn 6 merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. 12
Medvirkning Det har vært flere arbeidsmøter sammen med Plan-, bygg- og oppmålingsetaten og de aktuelle sektormyndigheter som Parkvesenet og Ingeniørvesenet. I tillegg har det vært telefonisk kontakt mellom Strek Arkitekter og noen av naboene i etterkant av at varsel om oppstart ble sendt ut. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget ble diskutert i samarbeidsgruppa 16. juni 2015. Ingeniørvesenet har gjennom prosessen ment at planen skal kreve etablert fortau langs Kvernhusveien. Begrunnelsen er at utbygging av felt Justvik B33 vil belaste denne vegen ytterligere med biltrafikk og for at vegen skal ha best mulig trafikksikker utforming bør den ha fortau. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener derimot at det er gjort planmessige grep som bedrer trafikksikkerheten for myke trafikanter tilstrekkelig. Dette gjelder ikke bare beboerne i Justvik B33, men for eksiterende boligfelt på Kvernhusheia, Jærnesheia og de øvrige boligfeltene innenfor. Forslag til bestemmelsene til Justvik B33 stiller krav til interne gang- og sykkelvegforbindelser, samt forbindelse mellom eksisterende boligområdene og skolen. De korteste snarveiene som brukes av barn og unge i dag får en oppgradering og blir bevart, samt en vinterbrøytet og opplyst gang- og sykkelveg. Utomhusplaner og tekniske planer viser dette og skal godkjennes av kommunen v/ Parkvesenet og Ingeniørvesenet. Dette er en omforent løsning sammen med forslagsstiller og kommunen. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten er enige i at ideelt sett burde fortau vært gjennomført langs Kvernhusveien fra skolen og frem til avkjørselen til planområdet. Det er 14 husstandene langs Kvernhusveien som har kortest vei retning skolen langs denne vegen. Disse husstandene vil ikke få adskilt fortau, til tross for at planen legger opp til økt trafikk langs strekningen på vei til skole, buss, butikk og andre tjenester i sentrum. Grunnlaget for den økte trafikk er 36 boenheter i felt B1 og B2 i planen for Justvik B33. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten vurdering er at fortau langs Kvernhusheia ikke vil bidra til å komme mer positivt ut i et samfunnsøkonomisk perspektiv. De trafikksikkerhetstiltakene som ligger inne som krav til utbygging på Justvik B33 sørger allerede for gode forbindelseslinjer for den viktigste hovedgruppen av myke trafikanter som er barn og unge på vei til skolen, buss eller fritidsaktiviteter. Et krav til fortau på de 150 første meterne langs Kvernhusheia vil bidra til å sikre et fåtall av beboerne på Justvik en forbedret trafikksituasjon. Bruk av denne strekningen som gående eller syklende må anses som relativt lav i forhold til hva bruken av øvrige nevnte gang- og sykkelveger og stier er. Det vil i tillegg være svært vanskelig å gjennomføre fortau mer enn de første 150 meterne. Resten av vegen er smal og gjennomføring av fortau forutsetter en prosess på grunnerverv av private eiendommer. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at den samfunnsøkonomiske gevinsten av fortauet er for lav til å kunne forsvares, og at det ikke skal innstilles på å legge til krav til opparbeidelse av fortau langs Kvernhusveien. 13
Illustrasjon viser skisse til fortau langs Kvernhusheia. 14
PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Barn og unges interesser Behov for ferdsel langs bilveg reduseres ved at eksisterende stier og snarveier blir ivaretatt som følge av planen, boligområdene og Justvik skole forbindes også av ny gang- og sykkelveg. Det etableres et sentralt lekeplasstilbud innenfor planområdet med friområder og sandlek, samt at det vil bli kort vei til en nyetablert nærmiljøpark på Justvik skole. Områder i og ved planområdet, som bærer preg av barns bruk ved registrering våren 2014, er planlagt bevart gjennom løsningene og grepene det legges opp til i reguleringsplanen. Opparbeidelse av området må anses å være positivt for barn og unge. Øst for planområdet er dagens skogkledde skråning bevart som LNFR-område og kan være et røffere lekeområde for større barn. Universell utforming Boligene i byggeområde B3 planlegges som leiligheter med heis og utføring iht. TEK10 forutsetts. TEK10 stiller krav om tilgjengelig boenhet hvis kravet om heis slår inn. Disse representerer en ny boligtype i bydelen. Ved felt B1 og B2 er det illustrert en bebyggelse som omgår dette kravet selv om det er to til tre boenheter, en i hver etasje ved å planlegge leilighetsbygg uten heis. Forslaget er illustrert slik for å gjøre byggekostnadene lave. Målsettingen om å tilby boliger for unge i etableringsfasen er god, og området ellers har en attraktiv beliggenhet med tanke på fellesarealer og nærhet til skole, fritid- og friluftsaktiviteter og buss. Felles uteoppholdsareal og opparbeidede lekeplasser skal være tilgjengelig for alle brukergrupper for de planlagte boligene. Gang- og sykkelvegen gjennom planområdet (o_gs1) har stigningsforhold på 1:10 og tilfredsstiller derfor ikke krav til universell utforming som er 1:20 (5 % fall). Gang- og sykkelvegen mellom feltene B1/B2 og o_gs1 vil klare et stigningsforhold på 1:12. Terrenget gjør det ikke mulig å tilfredsstille et slikt krav uten å måtte legge den helt om eller med betraktelige terrenginngrep. En av intensjonene i dette planforslaget er å legge opp til en boligutbygging som tar hensyn til naturlig terreng og topografi. Det er ønskelig å bevare de kvaliteter som ligger i dette. Områdets terreng gjør at det er svært utfordrende å planlegge for en god tilgjengelighet for alle brukergrupper, men til tross for dette synes det som det er løst på en god måte som gir gode kvaliteter. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er utredet for rasfare i forbindelse med reguleringsplanen for Justvik skole i 2014/2015. Et av disse områdene ligger like under adkomstvegen til feltene B1/B2 i planen. I bestemmelsene kreves det at tekniske planer skal omfatte ras- og fjellsikring. Gang- og sykkelvegen kan være innbydende til høy fart på sykkel. Det skal lages tiltak for å forhindre dette langs traséen. Disse skal vises i teknisk plan. Naturmangfoldloven 8-12 8 Kunnskapsgrunnlaget - Basert på innsynsløsningene Naturbase, Artsdatabanken og kommunens kartdatabase vurderes ikke utbyggingen å påvirke naturforhold, plante- og dyreliv, vassdrag mv. 9 Føre-var prinsippet - Viktige naturverdier, truede eller sårbare arter/naturtyper og viktige viltområder er ikke kjent innenfor planområdet. Utvalgte bevaringsområder for trær, vegetasjon, terreng mv. kartlegges ytterligere ved utarbeidelsen av utomhusplan, og sikres gjennom inngrepsfrie soner i byggeperioden. 15
10 Samlet belastning - Samlet belastning av utbyggingen blir minimal. 11 Kostnader - Eventuelle kostnader bæres av tiltakshaver. 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetode - Ikke relevant for planen. Forholdet til naturmangfoldlovens 8-12 ansees å være ivaretatt. Økonomiske konsekvenser for kommunen Kommunen ved parkvesenet skal stå for drift av turvei og friområder. Kostnadene er anslått til ca. 50.000,- (2015- priser). Økte driftskostnader foreslås lagt inn ved rullering av handlingsprogrammet. Grønnstruktur og lekeplasser Planen har et større offentlig grøntområde mellom B1/B2 og B3. Her anlegges sandlekeplass og samtidig skal de være et supplement til kvartalslekeplassfunksjoner i tilknytning til denne. Kvartalslekeplasstilbud for øvrig dekkes på Justvik skole. Terrenget er svært bratt og utfordrende for å planlegge for lekeplasser som klarer kommunens krav til maksimal helning. En kvartalslekeplass har i kommuneplanens arealdel et størrelseskrav på totalt 2.25 daa inkludert sandlek. Terreng brattere enn 1:3 medregnes ikke i dette arealet. Planen har vært utformet med tanke på at terrenginngrep skal holdes på et minimum. Kommunen anser derfor kvartalslekeplasstilbudet ivaretatt da Justvik skole og ballbanen ved Justvik sentrum er innenfor gangavstand. Ved utbygging av boligområdet må det inngås et samarbeid om lekeplasstilbudet på Justvik skole. Viktige stier og etablerte tråkk som brukes som skolevei vil ivaretas gjennom planen, og skal vises i utomhusplanene. Sti i o_gf1 må mulig omlegges noe rundt planlagt bebyggelse på felt B2. Det kan være aktuelt å gi en slakere utforming på denne traséen. Løsninger vises i detaljert utomhusplan senere i byggesaksprosessen. Dette er viktige forbindelser som brukes av barn og unge og vil det være korteste veien fra boligområdet Kværnhusheia. Et mindre grøntområde som ligger langs Ålefjærveien tas vare på slik at det kan gjennomføres en gangbar forbindelse fra B3 til skolen. Skolebarn som bor på B3 vil da kunne ta den korteste veien til skolen på en trygg måte. Transport (infrastruktur, kollektivtransport) Boligene ligger i gangavstand til kollektivholdeplasser til og fra sentrum. Kollektivdekningen anses som bra med avganger omtrent 4 ganger i timen på de mest aktuelle tidspunkter av dagen. Estetikk Planens bestemmelser krever at bebyggelsen skal ha samme takform og et samstemt formspråk. Det er åpnet for å velge saltaksform og pulttaksform. Illustrasjoner av planlagt bebyggelse viser to større leilighetsbygg i 3-4 etasjer på B3 med pulttaksform. Leilighetsbyggene på B1 er vist med to leiligheter i tre etasjer på hvert av byggene. Disse er lagt inn i terrenget på oversiden av adkomstvegen. Leilighetsbygg på den nedre siden av vegen, felt B2, har inngangsparti på andre plan og lener seg ut over skråningen. Deler av bygget står derfor på stolper for å ta opp terrenget. Dette minimerer også terrenginngrepet for disse byggene. Illustrasjoner viser et helhetlig arkitektonisk formspråk. Terrenget er bratt og utfordrende. Illustrasjonene viser bebyggelse som løser terrengtilpassingene på en tilfredsstillende måte. Planbestemmelsene må før sluttbehandling suppleres slik at intensjonene i illustrasjonene sikres. 16
Skole- og barnehagesituasjon Boligområder ligger i umiddelbar nærhet til Justvik skole som skal rives og bygges ny i nær framtid. Skolegården har status som nærmiljøpark og vil være åpen utenom skolens åpningstider. Beboere i området vil få kort skoleveg og et godt lekeplasstilbud. Folkehelse Det er nærhet til marka og friluftsområder. Nærhet til skole gjør at skolebarn kan gå og sykle til skolen. Bebyggelsen er tett integrert sammen med nye og eksisterende stier og gang- og sykkelveg, noe som gjør at terskelen for å gå og sykle er lavere. I et folkehelseperspektiv er dette positivt. Støy Ålefjærveien har en ÅDT på 4000 og deler av felt B3 ligger innenfor rød støysone. Det stilles krav til støyskjermingstiltak for uteområde i form av voll, skjerm eller andre løsninger basert på revidert støyrapport. Bebyggelsen for øvrig forutsettes å tilfredsstille de byggeforskrifter som omhandler støyskjerming. Planteknisk Før sluttbehandling må bestemmelsene gjennomgå en kvalitetssjekk og enklere mindre justeringer foretas. Teknisk infrastruktur skal beskrives nærmere, da spesielt for lokal håndtering av overvann. Oppsummering Justvik B33 kan bli et attraktivt område og gi et variert tilbud til flere deler av befolkningen. Utbyggers intensjon er at felt B1 og B2 blir boliger som er tilpasset unge i etableringsfasen og leilighetene på det nederste feltet gir også et botilbud som heller ikke er finnes i denne delen av Justvik. Nærliggende nytt boligfelt på Justvik viser at leiligheter kan være attraktivt i dette området. Boligene ligger i et svært krevende terreng med tanke på boligutvikling og det er et spennende prosjekt å tilpasse boliger i dette området samtidig som man skal skåne terrenget mest mulig under bygging. Utbyggingskonseptet og hvordan det er illustrert viser et spennende prosjekt som skiller seg ut i fra andre boligprosjekter i Kristiansand. Samtidig vil det være viktig å ha et fokus på gode uteoppholdsrom. Planen legger opp til å ta vare på stier og tråkk og å bygge nye gang- og sykkelveger som forbinder både nytt og eksisterende boligområde. Dette vil bidra til at flere skolebarn kan gå og sykle til skolen. Bebyggelsen ligger også til rette for kort avstand til større gang- og sykkelvegnett, samt kollektivtransport. Forbedring av stier vil også være en positiv konsekvens for dagens beboere. Boligområdet blir liggende helt inntil nye Justvik skole, og i kort avstand til butikk og tjenesteyting. Planen tilfører en boligtype som mangler i bydelen og kan bidra til et godt bomiljø i området. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anbefaler planen legges ut til offentlig ettersyn. Sigbjørn Hessaa, 08.03.2016 17