Nye Lunner Omsorgs- og Rehabiliteringssenter

Hvor i Lunner? Nye Lunner Omsorgs- og Rehabiliteringssenter 1 INNLEDNING Dette er Lunner kommunes høringsnotat i forhold til lokalisering av nytt pleie og omsorgssenter i Lunner. Beslutningen om nytt omsorgssenter er utredet i forbindelse med realiseringen av samhandlingsreformen. Behovet for og omfanget av et slikt omsorgssenter er beskrevet i LOR rapporten, en delrapport til saken om Samhandlingsreformen. Frem til sommeren vil Gran og Lunner komme frem til hva som konkret skal ligge i et felles Helsehus i Gran sentrum, og hva som skal løses hver for seg. Dette samarbeidet er ikke statisk og vil kunne utvides med tiden. Gjennom arbeidet var det praktisk å ta utgangspunkt i rehabilitering og nybygg knyttet til dagens anlegg på Kalvsjø. Begrenset statlig ramme i forhold til å motta tilskuddsmidler fra Husbanken forsterket oppmerksomheten på fremdrift. Det var dog et faktum at lokaliseringsspørsmålet burde eksplisitt reises og besluttes av kommunestyret. Etter avklaring med Husbanken ble det tid for en ønsket bred og involverende prosess før en endelig beslutning. Formannskapet vedtok derfor å utsette saken og sende den til høring hos berørte parter og organer i henhold til fremlagt administrativ skisse: Rådmannen gjennomfører derfor nå en slik prosess og vil legge frem ny sak til politisk vedtak i april. Høringsfristen er 15. mars. Dette dokumentet er et argumentasjonsnotat. Dokumentet er ment å klargjøre for kommunestyret i Lunner betydningen av ulik lokalisering. Betydningen av lokaliseringen er satt opp mot kommuneplanen og de 6 kommunedelplanenes målsettinger og tiltak. Det gir at det som er en fordel sett i lys av en plans målsettinger er tilsvarende en ulempe for en annen. Argumentasjonsnotatet er et forsøk på å vise dette, vekte de, og så gi en anbefaling. 1

Argumentasjonsnotatet setter fokus på alternativene: Kalvsjø: Nytt sykehjem og rehabiliterte omsorgsboliger lokalisert til dagens anlegg på Kalvsjø Illustrasjonsfoto fra Sørvald bo- og behandlingssenter, Sørum kommune Harestua Nytt sykehjem og nye omsorgsboliger lokalisert til sentrum av Harestua Illustrasjonsfoto fra Skoggata bo- og servicesenter i Moss kommune Roa Nytt sykehjem og nye omsorgsboliger lokalisert til sentrum av Roa Illustrasjonsfoto fra Lyngbakken sykehjem i Skien kommune Det finnes alternativer til dette som ikke vurderes. Eksempler som er pekt på er Lunner på Liåker og i Hadelandsparken. Disse vurderes ikke på grunn av behovet for fremdrift i forhold til tilskuddsmidler og at disse områdene vil kreve omregulering, realisering av ikke planlagt infrastruktur etc. Det skal ikke hindre at man i høringsperioden peker på ønskede alternativer slik at kommunestyret får disse til vurdering. Dette notatet er forsøksvis bygd opp slik at alternativer kan bli brukt av forslagsstillere. Gjennom kommunestyrets vedtak (k-sak 80/2010) ble det etablert et gjennomføringsmål for prosjektet samhandlingsreformen på Hadeland: Utvikle en helhetlig driftsmodell som skal sikre at brukeren opplever et sammenhengende, helhetlig tjenestetilbud som lever god kvalitet på rett sted til rett tid. Dette målet innbefatter også gjenværende tjenesteyting i Lunner kommune. 2

METODE Rådmannen i Lunner har i oppdrag å utarbeide dette argumentasjonsnotatet til bruk til høring. Notatet skal vise fordeler og ulemper ved å lokalisere det enten til a) Kalvsjø eller b) Harestua eller c) Roa. Med bakgrunn i de nevnte kommunedelplaner skal notatet også forsøke å trekke frem muligheter og trusler ved de to alternativene. Dette er kjent som en SWOT analyse. I tillegg vil det bli pekt på forhold knyttet til økonomi. Da utredningen knyttet til samhandlingen med Gran ikke er ferdig, kostnader til infrastruktur, eiendomservervelse etc. ikke er avklart vil vurderingen bli gjort ved kvalifisert skjønn. I avslutningen av notatet vil rådmannen trekke vurderingen sammen og komme med en anbefaling. Resultatet, uavhengig av hva kommunen velger, vil avhenge av inkluderende og god gjennomføringsprosess. KRITISKE SUKSESSFAKT ORER Det kan med rette spørres om lokalisering er en kritisk suksessfaktor. I tillegg vil dette svaret bli ulikt gitt et kort eller langt perspektiv. På den annen side vil lokalisering ha stor betydning for flere forhold, også forhold utenfor sektoren Pleie og Omsorg. Det kan derfor pekes på følgende i forhold til: Tjenestekvalitet: o Organisatorisk og faglig robust o Fleksibel dimensjonering o Samvirke med andre tilgrensende funksjoner som frivillige, nærmiljø, folkehelse o Tilgang til støttetjenester o Dialog med pårørende o Kostnader, dvs. mest igjen for hver krone brukt o Riktig sammensetning av tjenesteytingen Samfunnsutvikling o Demografiendringer o Endrede sykdomsbilder, herunder demens o Tettstedsutvikling, herunder bostruktur i Lunner o Samordnet areal- og transportplanlegging o Endret oppgaveoverføring til kommunene Miljø o Redusert klimabelastning o Realisere målsetningen om en «Grønn kommune» o Understøtte andre miljøhensyn Trygghet o Tilby en tjenesteyting i Lunner kommune som styrker tilliten o Ha organisert, og dermed også lokalisert tjenesteytingen med de tilbudene (trinn i omsorgstrappen) som den enkelte er i behov av. 3

2 A) KALVSJØ VURDERT UT FRA BETYDNINGEN I DEN ENKELTE KOMMUNEDELPLAN KAP 4, 9 OG 10: 2.1 KULTUR 2.1.1 Fordeler og muligheter ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Kalvsjø Ingen spesielle fordeler eller muligheter i forhold til de øvrige alternativene 2.1.2 Ulemper og trusler ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Kalvsjø 2.2 OMSORG 2.2.1 Fordeler og muligheter ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Kalvsjø Området til mulig disposisjon er romslig og kan gi mulighet for mange ulike og differensierte uterom tilpasset ulike brukergrupper (sansehage, turveger mv.) 2.2.2 Ulemper og trusler ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Kalvsjø Vil være bundet av dagens bygningsmasse i forhold til god tilrettelegging og daglig drift av omsorgsboligene Ligger i avstand til andre aktiviteter, tilbud og fasiliteter Avstand til andre brukergrupper som kan nyttiggjøre seg for eksempel kantine Usikkerhet om det kan være utfordringer knyttet til ny omsorgsteknologi i et gammelt bygg 2.3 OPPVEKST 2.3.1 Fordeler og muligheter ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Kalvsjø Ingen spesielle fordeler eller muligheter i forhold til de øvrige alternativene 2.3.2 Ulemper og trusler ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Kalvsjø 2.4 ORGANISASJON 2.4.1 Fordeler og muligheter ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Kalvsjø Konkurransekraft i forhold til arbeidsmarkedet på Hadeland og Ringerike Sammensetning av ansatte sett i forhold til bosted er i dag slik: Nordbygda Grua / Harestua Gran Jevnaker / Hønefoss Andre Sum Antall ansatte 81 22 16 20 3 142 I prosent 57 16 11 14 2 100 4

2.4.2 Ulemper og trusler ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Kalvsjø 2.5 SAMFUNN 2.5.1 Fordeler og muligheter ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Kalvsjø Miljøvennlig oppvarmingskilde basert på bioenergi er bygd opp ved LOS. Denne kan benyttes videre. Positivt med en stor arbeidsplass nord i kommunen, da dette området har lengre reiseveg til arbeidsmarkedet i Oslo Lokalisering i et vakkert kulturlandskap som for mange i Lunner, særlig i nordbygda, er viktig. Godt klima og solfylt. Nærhet til E16 2.5.2 Ulemper og trusler ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Kalvsjø Det er i all hovedsak nødvendig å bruke bil for å komme til dagens sykehjem. Dette gjelder både for ansatte og pårørende. Innkjøringen til sykehjemmet kan oppleves noe bratt og vanskelig. Utvidelse ved LOS krever omdisponering av dyrka mark Kupert terreng kan vanskeliggjøre fysisk aktivitet for beboere i omsorgsboliger 2.6 TEKNISK 2.6.1 Fordeler og muligheter ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Kalvsjø Infrastruktur er utbygd og kan utnyttes Avstand til lokal brannstasjon og felles nødetat Kalvsjø krever minst økning i bygningsmasse (forutsatt at vi ikke avhender). Dette skaper mindre arealer som skal vedlikeholdes. 2.6.2 Ulemper og trusler ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Kalvsjø Ombygging av eksisterende bygg gir ikke samme muligheter som nybygg 2.7 ØKONOMI Ved å velge Kalvsjø vil investeringen bli noe lavere grunnet at en del av prosjektet knyttet til omsorgsboliger er ombygging. I tillegg vil kostnader knyttet til anskaffelse av nødvendig tomteareal bli lavere på Kalvsjø grunnet at det aktuelle arealet er LNF. En ombygging på Kalvsjø av eksisterende institusjon kan først igangsettes etter at nytt institusjonsbygg er ferdigstilt. 5

3 B)HARESTUA VURDERT UT FRA BETYDNINGEN I DEN ENKELTE KOMMUNEDELPLAN KAP 4, 9 OG 10: 3.1 KULTUR 3.1.1 Fordeler og muligheter ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Harestua Arenaer for kultur- og idrettsaktiviteter skal etableres som sentrumsaktiviteter. Dette kan en tenke seg etablert i tilknytning til et omsorgssenter. Nytt bibliotek på Harestua skal lokaliseres til Sagparken 3.1.2 Ulemper og trusler ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Harestua 3.2 OMSORG 3.2.1 Fordeler og muligheter ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Harestua Muligheter for aktiviteter og tilbud i et sentrum kan gi helsegevinster, både psykisk og fysisk Nærhet til helsesenter med leger og fysioterapeuter. Kan også bli andre tilbud som tannlege og andre relevante tilbud. Flere muligheter for tomt i Sagparken. 3.2.2 Ulemper og trusler ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Harestua Sentrumsnær plassering vil føre til bygging i høyden og mindre tomteareal. Dette kan gi begrensinger i forhold til spesifikke områder som for eksempel sansehage og turveger. 3.3 OPPVEKST 3.3.1 Fordeler og muligheter ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Harestua Ingen spesielle fordeler og muligheter i forhold til de øvrige alternativene 3.3.2 Ulemper og trusler ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Harestua 3.4 ORGANISASJON 3.4.1 Fordeler og muligheter ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Harestua Lokalisering på Harestua vil gi en større nærhet sørover, og dermed en større mulighet både i forhold til rekruttering av nødvendig fagkompetanse fra Akershus- og Osloregionen og i forhold til å beholde arbeidstakere i kommunen. Økt innbyggertall sør i Lunner gir økt grunnlag for rekruttering 3.4.2 Ulemper og trusler ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Harestua 6

3.5 SAMFUNN 3.5.1 Fordeler og muligheter ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Harestua Understøtter ønsket tettstedsutvikling Understøtter tidlig etablering av sentralt miljøvennlig fyringsanlegg. Nærhet til offentlig kommunikasjon langs nord-søraksen. Denne fordelen er vanskelig å nyttiggjøre seg fordi svært mange innbyggere bor steder som ikke er i nærheten av jernbane. Med tiden, når Harestua utvikler sentrumsfasiliteter, vil det gi nærhet til ulike servicetilbud Med tiden kan det bli gangavstand for mange til en stor arbeidsplass 3.5.2 Ulemper og trusler ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Harestua Det kan bli en nord-sørdebatt som tar fokus. Kommunen øker sin eiendomsmasse mer enn ved å bygge ut på Kalvsjø (kan eventuelt avhende overskytende eiendomsmasse til andre utbyggere) 3.6 TEKNISK 3.6.1 Fordeler og muligheter ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Harestua Det planlegges med sentrumsfasiliteter hva gjelder utforming av uteområder (kvaliteter i det offentlige rom) Kan bli god tilgjengelighet for ulike transportbehov (varelevering, syketransport mv.) 3.6.2 Ulemper og trusler ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Harestua Avstanden til brannvesenet er lengre enn til de andre alternativene til lokalisering 3.7 ØKONOMI Et overslag over merutgiften ved lokalisasjon på Harestua, der alt bygges nytt, er årlig beregnet til i området 1,5-2,0 mill. Dette kan imidlertid påvirkes av effektiv arealutnyttelse og antall omsorgsboliger med leieinntekt. Dersom man velger en lokalisering til Harestua kan man se for seg en mulig utgift dersom bygget på Kalvsjø ikke lar seg omsette eller nyttes til omsorgsboliger. På en annen side kan bygget på Kalvsjø kaldsettes noen år og bygges om til omsorgsboliger. Leieinntekter, mva. refusjon og mulige fremtidige tilskudd vil kunne finansiere ombyggingen Når det gjelder driftsbudsjettet så vil lokalisering på Harestua gi en raskere ferdigstillelse av omsorgsboliger og dermed gi leieinntekter tidligere. 7

4 C) ROA VURDERT UT FRA BETYDNINGEN I DEN ENKELTE KOMMUNEDELPLAN KAP 4, 9 OG 10: 4.1 KULTUR 4.1.1 Fordeler og muligheter ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Roa Kan lokaliseres med nærhet til frivilligsentral, frisklivssentral, svømmehall og andre aktivitetstilbud/møteplasser som for eksempel Bergosenteret. Arenaer for kultur- og idrettsaktiviteter skal etableres som sentrumsaktiviteter. Dette kan en tenke seg etablert i tilknytning til et omsorgssenter. Det er bibliotektilbud på Roa 4.1.2 Ulemper og trusler ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Roa 4.2 OMSORG 4.2.1 Fordeler og muligheter ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Roa Ikke så isolert som Kalvsjø, men noe mindre sentralt enn hva planene på Harestua innebærer. Nærhet til Bergosenteret og mulighet for etablering av et framtidig seniorsenter. Nærhet til frivilligsentral, frisklivsentral og andre aktiviteter på Frøystadområdet og i Lunnerhallen. 4.2.2 Ulemper og trusler ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Roa 4.3 OPPVEKST 4.3.1 Fordeler og muligheter ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Roa Ingen spesielle fordeler og muligheter i forhold til de øvrige alternativene 4.3.2 Ulemper og trusler ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Roa 4.4 ORGANISASJON 4.4.1 Fordeler og muligheter ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Roa 4.4.2 Ulemper og trusler ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Roa 8

4.5 SAMFUNN 4.5.1 Fordeler og muligheter ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Roa Ligger i kommunens administrasjonssentrum Nærhet til andre eksisterende og planlagte helse- og omsorgstjenester Understøtter tettstedsutvikling på Roa Sentralt i forhold til vegnett både øst/vest og nord/sør Gangavstand til jernbane (avhengig av plassering) 4.5.2 Ulemper og trusler ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Roa Kan kreve omdisponering fra næringsarealer til arealer for offentlig virksomhet, evt. omdisponering av arealene på Frøystad. 4.6 TEKNISK 4.6.1 Fordeler og muligheter ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Roa Kortest avstand til brann- og redningstjenesten Kan bli god tilgjengelighet for ulike transportbehov (varelevering, syketransport mv.) 4.6.2 Ulemper og trusler ved lokalisering av sykehjem med tilhørende omsorgsboliger på Roa 4.7 ØKONOMI Et overslag over merutgiften ved lokalisasjon på Roa, der alt bygges nytt, er årlig beregnet til i området 1,5-2,0 mill. Dette kan imidlertid påvirkes av effektiv arealutnyttelse og antall omsorgsboliger med leieinntekt. Dersom man velger en lokalisasjon til Roa kan man se for seg en mulig utgift dersom bygget på Kalvsjø ikke lar seg omsette eller nyttes til omsorgsboliger. På en annen side kan bygget på Kalvsjø kaldsettes noen år og bygges om til omsorgsboliger. Leieinntekter, mva refusjon og mulige fremtidige tilskudd vil kunne finansiere ombyggingen Når det gjelder driftsbudsjettet så vil lokalisering på Roa gi en raskere ferdigstillelse av omsorgsboliger og dermed gi leieinntekter tidligere. 9

5 ANNET 5.1 MULIGHET FOR FREMTIDIG UTVIDET TJENESTENIVÅ/OMSORGSBOLIGER Ved å lokalisere nytt sykehjem med tilhørende omsorgsboliger til Harestua eller Roa åpner dette for muligheten til ombygging av eksisterende institusjonsbygg på Kalvsjø til omsorgsboliger. Tilsvarende kan dagens bygningsmasse omgjøres til leiligheter og nye omsorgsboliger etableres på Roa, Lunner eller Harestua. Det vil trolig være behov for å finne egnede lokaler til en base for hjemmetjenesten i nord eller syd lokalisert i tilknytning til omsorgsboliger Dette utvidede perspektivet vil gi flere nivåer i omsorgstrappa, og vil dekke fremtidige demografiendringer og befolkningsvekst. I forslag til vedtak er det tilleggs punkter som anbefaler å utrede behovet for omsorgsboliger som beskrevet ovenfor. En foreløpig betraktning og utredning bør foreligge medio desember 2013. 10

6 OPPSUMMERING Kalvsjø Roa Harestua Samfunnsutvikling Organisasjon Kultur Oppvekst Omsorg Teknisk Økonomi Anbefaling Kalvsjø kommer dårligst ut grunnet at stedet ikke er sentrumsnært med de fordeler dette gir gammel bygningsmasse som gir begrensninger Det skal utvikles et tettsted med sentrumsfasiliteter på Harestua Roa skal være administrasjonssentrum i kommunen Harestua er enklere hva gjelder mulige tomtealternativer. Roa har tomtealternativer, men disse krever omdisponering hvis man gjør om dagens Frøystadanlegg til omsorgssenter. Roa er mindre konfliktfylt i forhold til samfunnsutvikling i kommunen som helhet. Alle tre alternativene vil kunne gi gode omsorgstjenester 6.1 ØKONOMI 6.1.1 Investering Alternativ Kalvsjø har et foreløpig budsjett på kr 216 mill. Dette er beregnet ut fra at institusjonsdelen skal bygges nytt og at omsorgsboligene skal rehabiliteres. Rehabilitering er beregnet til kr 20 000 pr kvm og nybygg til kr 32 000 pr kvm. Omsorgsboligene er beregnet å ha et arealbehov på ca 4 000 kvm inkl fellesareal. Besparelsen på å rehabilitere kontra å bygge nye omsorgsboliger er da beregnet til ca kr 48 mill. I tillegg er nødvendig kjøp av tomteareal på Kalvsjø i gjeldende kommuneplan LNF, og dermed billigere å innløse enn ved kjøp av næringsareal. Ved lokalisering på Harestua eller Roa er det gjort en foreløpig vurdering på et behov på 8 10 dekar som nødvendig areal. Kjøp av et slikt areal er beregnet til ca kr 4 mill. For alternativene Harestua og Roa må både institusjon med tilhørende omsorgsboliger bygges nytt. Som tidligere nevnt vil merinvestering ved å bygge alt nytt beløpe seg til ca kr 48 mill. Videre vil merinvesteringen i fht kjøp av tomt beløpe seg til ca kr 3,5 4 mill. Samlet merinvestering blir med dette ca kr 52 mill. En merinvestering på kr 52 mill på Harestua og Roa vil gi flg merutgift pr år i fht følgende beregningsgrunnlag: En merinvestering på kr 52 mill vil gi kr 15,6 mill. mer i tilskudd fra Husbanken. Videre kr 8,4 mill. i refusjon MVA. Dette gir kommunen et behov for et økt låneopptak på kr 28 mill. Med utgangspunkt i 46 års avdrag og 4 % rente vil den årlige merutgiften mht kapitalkostnader øke med kr 1,7 mill. 11

6.1.2 Drift Alternativ Kalvsjø krever at man først bygger nytt institusjonsbygg før rehabilitering av eksisterende bygg til omsorgsboliger kan iverksettes. Dette forlenger den totale byggetiden med ca 1 år. Konsekvensen av dette vil igjen medføre at leieinntektene fra omsorgsboligene også kommer et år senere. Ved alternative Harestua og Roa vil både institusjonsbygg og omsorgsboliger bygges samtidig. Det er beregnet å bygge 46 omsorgsboliger hvilket vil gi en årlig leieinntekt på kr. 3,9 mill. 6.1.3 Investering og drift sett i sammenheng I beregningene som er gjort vil lokalisering på Harestua eller Roa gi 1 års tidligere leieinntekt enn lokalisering til Kalvsjø. Dette vil finansiere merutgiften på kr 1,7 mill i noe over 2 år. I de økonomiske beregningene er ikke forhold som effektiv arealutnyttelse og en økning av antall omsorgsboliger med leieinntekt vurdert eller hensyntatt. 7 TILRÅDNING OG FORELØ PIG FORSLAG TIL RÅDMANNENS INNST ILLING Rådmannens innstilling vil bli utarbeidet etter høringsrunden 12

Vedlegg: Skisse for plassering av sykehjem på Kalvsjø: 13

Nytt omsorgssenter innenfor områdereguleringsplanen for Harestua sentrum (et av flere mulige alternative lokaliseringer innenfor planen) Befolkningsstatus/-utvikling Harestua: Ca. 2000 beboere på Harestua i dag Ca 1500 nye innbyggere innenfor områdereguleringsplanen. Tomt f_bfk3 og f_bk2 Kort og oversiktlig adkomst fra Hadelandsvegen for utrykningskjøretøyer og tungtransport. Unngår storparten av sentrumstrafikken og trafikk til/fra Harestua holdeplass. Unngår trafikk til/fra boligområdene langs Elvefaret og til storparten av boligområdene i områdereguleringsplanen. Tilbaketrukket beliggenhet kombinert med god kontakt med sentrumsfasiliteter og gangvegsystemet. Nærhet til eksisterende Harestua medisinske senter. Terrengforholdene gir mulighet for : Dempet inntrykk av bygningsstørrelse, bygge parkeringsarealer og lager inn i fjellet, god utsikt over Harestuvannet god tilgjengelighet til bakkeplan og sentrumsfasiliteter kort og «ikke-bratt» gangadkomst til Harestua holdeplass via utgang mot pipervegen 14

ADKOMST TT Omsorg ssenter 15

Omsorgssenter ROA Kommunikasjonsknutepunkt RV4/E16 Sentrum i nordbygda. Ca. 4500 innbyggere i nordbygda. Rådhus, ungdomsskole. Legesenter. Frøystad: Høyt og fritt. Tilgjengelige uteområder og gangveger. Middels solforhold Nærhet til Bergosenteret/omsorgsboliger Nærhet til idrettsaktiviteter Nærhet til matbutikker. Ikke gangvegavstand til jernbanestasjon Gangavstand til buss Roshov: Nordvendt og dårlige solforhold Gangavstand til jernbanestasjon i øvre del av området. Gangavstand til butikk og buss i nedre del av området. FRØYSTAD Roa st. Reg.plan Roshov og uregulert LNF sør for Roshovplanen 16