Bodøsjøveien Eiendom AS Detaljregulering Bodøsjøveien 50 Plan ID 1291 Planprogram Vedtatt 22.11.20122 med vedtaket presiseringer som fremgår av 2012-10-29
Detaljregulering for Bodøsjøveien 50 planid 1291 29.10.2012 Merknadsbehandling planprogram MALUN GAN IUN 6.8.2012 Høringsutkast planprogram GAN IJR IJR Rev. Dato Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. Norconsult AS Notveien 17 NO-8013 Bodø Planprogram med merknadsbehandling 2012-10-29 Side 2 av 27
Detaljregulering for Bodøsjøveien 50 planid 1291 PS 12/90 Detaljreguleringsplan for Bodøsjøveien 50 Fastsetting av planprogram Forslag til vedtak Med hjemmel i plan og bygningsloven 4 1 fastsettes planprogram datert 29.10.12 for detaljregulering med tilhørende konsekvensutredning av Bodøsjøveien 50 med følgende presiseringer: Det skal i utredningene redegjøres for at verdier tilknyttet bruk av strandsonen blir ivaretatt på en god måte, og at parsellen langs sjøen vil få en tilfredsstillende utforming slik at arealet fremstår som en grønn korridor med god bredde mellom sjøen og boligområdet. Med god bredde menes 40m eller mer. Det skal også utarbeides to alternative forslag til utbygging av feltet hvor alternativ 2 skal beskrive en utbygging hvor maksimale høyder settes til 18 m eller maksimalt 6 etasjer og at høydene trappes ned til 3 etasjer mot utkantene av feltet. Også for trafikkavvikling og atkomst til feltet skal det vurderes alternative løsninger hvor det Vurderes en eller to atkomster til feltet med alternative løsninger for hvordan sikkerheten for myke trafikanter skal ivaretas, for eksempel med lysregulering og eller overganger og underganger. Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den 22.11.2012: Forslag: Fra Knut Hernes (FRP), H, SP, KRF, V: 1. Tillegg: Planen skal legge til rette for minimum 25 000 kvm. Næringsareal, som vil være en økning i forhold til eksisterende areal. Følgende setning i andre avsnitt endres: «Med god bredde menes 20m eller mer». 2. Tillegg: Planen skal synliggjøre sammenkobling med eksisterende kyststi, med forslag på løsning/gjennomføring. Felles forslag: Det settes krav om kartlegging av tomten for å undersøke mulige forekomster av forurenset grunn. Fra Arild Nohr (AP): Komiteen for plan, næring og miljø ber om at det i planarbeidet tas inn en bestemmelse om at utbygger får ansvar for opparbeidelse av kyststien gjennom planområdet. Votering Forslag fra Hernes (FRP) m.fl. 1. tillegg ble tiltrådt mot 1 stemme (R). Setning i andre avsnitt ble tiltrådt mot 1 stemme (R). 2.tillegg ble enstemmig tiltrådt. Fellesforslaget ble enstemmig tiltrådt. Forslag fra Nohr (AP) ble enstemmig tiltrådt. Planprogram med merknadsbehandling 2012-10-29 Side 3 av 27
Detaljregulering for Bodøsjøveien 50 planid 1291 Vedtak Med hjemmel i plan og bygningsloven 4 1 fastsettes planprogram datert 29.10.12 for detaljregulering med tilhørende konsekvensutredning av Bodøsjøveien 50 med følgende presiseringer: Det skal i utredningene redegjøres for at verdier tilknyttet bruk av strandsonen blir ivaretatt på en god måte, og at parsellen langs sjøen vil få en tilfredsstillende utforming slik at arealet fremstår som en grønn korridor med god bredde mellom sjøen og boligområdet. Med god bredde menes 20m eller mer. Det skal også utarbeides to alternative forslag til utbygging av feltet hvor alternativ 2 skal beskrive en utbygging hvor maksimale høyder settes til 18 m eller maksimalt 6 etasjer og at høydene trappes ned til 3 etasjer mot utkantene av feltet. Også for trafikkavvikling og atkomst til feltet skal det vurderes alternative løsninger hvor det vurderes en eller to atkomster til feltet med alternative løsninger for hvordan sikkerheten for myke trafikanter skal ivaretas, for eksempel med lysregulering og eller overganger og underganger. Planen skal legge til rette for minimum 25 000 kvm. Næringsareal, som vil være en økning i forhold til eksisterende areal. Planen skal synliggjøre sammenkobling med eksisterende kyststi, med forslag på løsning/gjennomføring. Det settes krav om kartlegging av tomten for å undersøke mulige forekomster av forurenset grunn. Komiteen for plan, næring og miljø ber om at det i planarbeidet tas inn en bestemmelse om at utbygger får ansvar for opparbeidelse av kyststien gjennom planområdet. Planprogram med merknadsbehandling 2012-10-29 Side 4 av 27
Detaljregulering for Bodøsjøveien 50 planid 1291 Innhold 0 Merknadsbehandling 6 1 Innledning 12 1.1 Bakgrunn 12 1.2 Hva er et planprogram? 12 1.3 Formål med planarbeidet 12 1.4 Dagens situasjon 13 1.5 Lokalisering av planområdet 13 1.6 Eventuelle andre alternativ/lokaliseringer som er vurdert 13 1.7 Gjeldende planer, Nasjonale forventninger, lovverk og retningslinjer 14 1.7.1 Kommuneplanens arealdel og kommunedelplanens arealdel for Bodøsjøen 14 1.7.2 Gjeldene reguleringsplaner 15 1.7.3 Kommunale vedtekter 15 1.7.4 Prinsippsak 15 1.7.5 Fylkesplan 15 1.7.6 Nasjonale forventninger til kommunal og regional planlegging 16 1.7.7 Lov om bevaring av natur, landskap og biologisk mangfold (Naturmangfoldloven) 16 1.7.8 Rikspolitiske retningslinjer 16 1.8 Krav om konsekvensutredning 17 2 Tiltaket 19 2.1 Planavgrensning 19 2.2 Ønsket utnyttelse 20 3 Planprosess og medvirkning 22 4 Konsekvensutredning 24 4.1 Problemstilling ogutredningstema 24 4.2 Metode 25 4.3 Forslag til avbøtende tiltak 25 4.4 Kjent kunnskap utredningene vil basere seg på, samt nødvendige tilleggsundersøkelser 25 5 Andre tema som vil belyses i planbeskrivelsen 26 Vedlegg: 1. Referat fra oppstartkonferansen med Bodø kommune Planprogram med merknadsbehandling 2012-10-29 Side 5 av 27
0 Merknadsbehandling Planprogrammet har vært på høring i tidsperioden 8.8.2012-25.9.2012. Innspillene til varselet om oppstart av planarbeid og planprogrammet er oppsummert og merknadsbehandlet i tabellen under. Planprogrammet er oppdatert i henhold til kommentarer til innspill. Person/etat Dato Innspill Kommentarer Kystverket 20.8.2012 Innspill reguleringsplan Dersom planlagt utbygging innebærer faste installasjoner på sjøgrunn (eks kai eller molo) bør det gjennomføres grunneller andre undersøkelser for å kartlegge eventuelle negative konsekvenser en utbygging vil kunne gi. Eksempler kan være fare for utrasing, endrete strømforhold, endret sandvandring eller lignende. Ivaretas i bestemmelsene at dersom det skal etableres faste installasjoner på sjøgrunn må det gjennomføres grunnundersøkelser og/eller andre undersøkelser for å kartlegge eventuelle negative konsekvenser. Må foreligge før igangsettingstillatelse kan gis. Nordland fylkeskommune 29.8.2012 Innspill reguleringsplan Viser til politiske føringer, overordnede planer, veiledere og lovverk. Kollektivplan for Bodø legger opp til et nytt rutenett for buss i området. Bes om at det vurderes hvordan man best mulig kan utnytte det skisserte rutenettet med hensyn til ansatte og kunder. Alternative energikilder bør alltid vurderes. Bes om at bygninger og tiltak oppføres med tanke på fremtidige klimaendringer, og med tanke på å redusere energibehov og klimagassutslipp. Innspill planprogram Er enig i kommunens vurdering; at forslaget medfører krav om konsekvensutredning grunnet endring Ivaretas i planforslaget. Omtales i planbeskrivelsen kap. 6.12. Ivaretas i bestemmelsene. - Planprogram med merknadsbehandling 2012-10-29 Side 6 av 27
av kommunedelplan. Forsvarsbygg 3.9.2012 Ingen innspill. - Sametinget 4.9.2012 Innspill reguleringsplan Ber om at hensynet til aktsomhetsplikten etter kulturminneloven ivaretas i bestemmelsene. Foreslått ordlyd medtas i bestemmelsene. Forsvaret 4.9.2012 Innspill reguleringsplan Planområdet ligger i inn- og utflygningsflaten samt horisontalflaten for Bodø flyplass. Stiller krav om at BSL E 3-2 blir overholdt ved at det ikke blir montert farlige eller villedende lys, eller montert objekter som kan influere på flynavigasjonsanlegg, samt at innflygningsflaten, utflygningsflaten og horisontalflaten ikke blir brutt da dette er hinderflater for Bodø flyplass. Dette gjelder også midlertidige byggekraner og lignende. - Ivaretas i bestemmelsene. Nordlandsnett 11.9.2012 Innspill reguleringsplan 11 kv-kabler samt nettstasjon må hensynstas i forbindelse med detaljreguleringen. Omtales i beskrivelsen. Kart er vist i kap. 4.15. Innspillet må videre behandles i detaljeringsfasen. Universitetet i Tromsø 17.9.2012 Innspill reguleringsplan Eventuelle tiltak i fjæra/sjø vurderes som såpass begrenset at sannsynlighet for konflikt med eventuelle kulturminner under vann vil være liten. Har derfor ingen merknader til planforslaget. Viser til kulturminneloven. - Ivaretas i bestemmelsene. NVE 24.9.2012 Innspill reguleringsplan Redegjør for grunnforholdene på tomta. Plandokumentene skal på en tydelig måte vise hvordan fare for kvikkleireskred er vurdert og tatt hensyn til, også for tilgrensede områder. Krav til eventuelle avbøtende tiltak må ivaretas i Ivaretas i planforslaget. Grunnforhold er beskrevet som et viktig tema i planprogrammet. Planprogram med merknadsbehandling 2012-10-29 Side 7 av 27
bestemmelsene til planen. Klimautviklingen gir et stigende havnivå. For å ta hensyn til 200-års stormflohøyde om 100 år må bygg i sikkerhetsklasse 2 etableres på minimum kote 3,48. Innspill planprogram NVE ber om at temaene grunnforhold og flom/stormflo/havstigning tas inn i selve konsekvensutredningen. Ivaretas i bestemmelsene. I korrespondanse pr tlf og mail 4.10.2012 ble følgende avtalt med NVE: Flom/stormflo/havnivåstinging ivaretas i bestemmelsene ved at NVEs anbefaling for minimums kote for utbygging følges. Dette innarbeides i planprogrammet. NVEs ansvarsområde for grunnforhold er knyttet til fare for kvikkleireskred. I henhold til NGUs løsmassekart består området av forvitringsmateriale og en lite del av marin strandavsetning, noe som indikerer liten fare for kvikkleireskred. NVE stiller derfor ikke krav om at dette skal være eget utredningstema. Planprogrammet revideres slik at det stilles krav om at behov for utfyllende grunnundersøkelser skal vurderes. Krav til og tidspunkt for gjennomføring av eventuelle undersøkelser medtas i bestemmelsene. Silje Kristine Karlsen og Morten Lines 25.9.2012 Innspill reguleringsplan Bor i Alstadenga i rekkehuset som ligger nærmest området som skal disponeres (gjenboereiendom). Reagerer på at de ikke har mottatt varsel om oppstart. Viser til MDs anbefalinger om utsendelse av nabovarsel. Boliger fremfor næringsbygg ønskes velkommen i nærområdet. Reagerer på omfanget av planene. 6-9 etasjers høyde vil gi store konsekvenser for sol- Gnr/bnr 39/710 ligger mellom planområdet og Altstadenga, men etter ønske fremmet i innspill bør beboere i Alstadenga varsles i den videre planprosessen. Planprogrammet sier at det skal utarbeides sol- og skyggediagram for tiltaket. Konsekvensene for Planprogram med merknadsbehandling 2012-10-29 Side 8 av 27
og lysforhold i boligen. Viser til ordlyd i fylkesplanen: «Ved fortetting skal trafikksikkerhet, barns lekemuligheter og strøkets karakter vektlegges og vurderingene skal være synliggjort». Bortsett fra noen blokker som er bygd inn naturlig i nærliggende terreng, bærer Bodøsjøområdet typisk preg av 3 etasjers bolighus og blokker. Dette er stedets karakter. Antall leiligheter må vurderes opp i mot konsekvenser for trafikk og trafikksikkerhet. Bodøsjøveien er skolevei for barna og har allerede flere kritiske punkter langs ruta. omgivelsene skal beskrives. Planforslaget vil legge opp til differensierte byggehøyder, med nedtrapping mot sjøen. Landskap er i planprogrammet satt opp som eget tema for konsekvensutredning. Temaet landskap omhandler de visuelle kvalitetene i omgivelsene og hvordan disse endres som følge av tiltaket. Trafikk er i planprogrammet satt opp som eget tema for konsekvensutredning. Konsekvensene endringene i trafikken har for Bodøsjøveien og tilgrensende hovedveger til denne utredes. Er en av mange som bruker strandsonen til turområde. Synes ikke det er satt av et tilstrekkelig areal for å ivareta allmenn ferdsel og allerede regulert kyststi. For lite areal vil gjøre friluftsområdet lite attraktivt å benytte. Friluftsliv er i planprogrammet satt opp som eget tema for konsekvensutredning. Utredningen skal belyse reguleringsplanens virkning for nærmiljøet, friluftslivet og da spesielt strandsonen og allmenhetens tilgang til kyststien. Jonas Solberg 25.9.2012 Innspill reguleringsplan Bor i Alstadenga 27 og har ikke mottatt oppstartsvarsel. Delvis omregulering av området til boligformål er positivt, men planer om «høyblokker» på 9 etasjer er rasering av området. Området er dominert av bolighus, lavblokker og lave næringsbygg. Eksisterende blokker i Bodøsjøen ligger naturlig lavt i terrenget og er nesten ikke synlig fra Alstadenga. Næringsbyggene er heller ikke særlig dominerende. Blokken som for noen år siden ble bygd i Trålveien 4 er en estetisk bommert og omtales negativt i Gnr/bnr 39/710 ligger mellom planområdet og Altstadenga, men etter ønske fremmet i innspill bør beboere i Alstadenga varsles i den videre planprosessen. Planforslaget vil legge opp til differensierte byggehøyder, med nedtrapping mot sjøen. Landskap er i planprogrammet satt opp som eget tema for konsekvensutredning. Temaet landskap omhandler de visuelle kvalitetene i omgivelsene og hvordan disse endres som følge av tiltaket. Planprogrammet sier at det skal utarbeides sol- og Planprogram med merknadsbehandling 2012-10-29 Side 9 av 27
andre beboere. 9 etasjers blokker vil være estetisk negativt, ødelegge mye av utsikten og redusere solforholdene. Ved å i det hele tatt vurdere 6-9 etasjers blokker ser det ut som om estetiske hensyn er lagt til side og at økonomi får det siste ordet. Bygging av eneboliger, rekkehus og lavblokker i samme stil som Alstadenga og Alstadjordet ville vært å ta estetiske hensyn. Skoleveien for mange av elevene ved Bodøsjøen skole går forbi området. Risikoen for ulykker vil øke betraktelig, spesielt under anleggsperioden. Ser allerede en del skumle episoder knyttet til eksisterende trafikk til og fra Bodøsjøveien 50. 300 leiligheter vil gi minimum 300 biler som må krysse gang-/sykkelsti når de skal til og fra jobb. Dette blir en stor utfordring. skyggediagram for tiltaket. Konsekvensene for omgivelsene skal beskrives. Trafikk er i planprogrammet satt opp som eget tema for konsekvensutredning. Konsekvensene endringene i trafikken har for Bodøsjøveien og tilgrensende hovedveger til denne utredes. Naboer Alstadenga vest 25.9.2012 Innspill reguleringsplan Nærmeste naboer på østsiden av Bodøsjøveien 50. Ber om å bli lagt til i adresselista for de neste steg i prosessen, blant annet utsendelse av planforslag med konsekvensutredning. Boliger fremfor næringsbygg ønskes velkommen i nærområdet. Reagerer på omfanget av planene. Dette gjelder både antall leiligheter og høyden på blokkene. 6-9 etasjers høyde vil gi store konsekvenser for sol- og lysforhold, mulig redusert utsikt for de vestvendte boligene på Alstadenga og innsyn i de samme boligene kan bli ett stort problem. Viser til ordlyd i fylkesplanen: «Ved fortetting skal trafikksikkerhet, barns lekemuligheter og strøkets karakter vektlegges og vurderingene skal være synliggjort». Bortsett fra noen blokker som er bygd inn naturlig i nærliggende terreng, bærer Bodøsjøområdet typisk preg av 3 etasjers bolighus og blokker. Dette er stedets karakter. Med et snitt på 1,3 barn pr boenhet vil 300 leiligheter føre til nesten 400 flere Gnr/bnr 39/710 ligger mellom planområdet og Altstadenga, men etter ønske fremmet i innspill bør beboere i Alstadenga varsles i den videre planprosessen. Planforslaget vil legge opp til differensierte byggehøyder, med nedtrapping mot sjøen. Landskap er i planprogrammet satt opp som eget tema for konsekvensutredning. Temaet landskap omhandler de visuelle kvalitetene i omgivelsene og hvordan disse endres som følge av tiltaket. Planprogrammet sier at det skal utarbeides sol- og skyggediagram for tiltaket. Konsekvensene for omgivelsene skal beskrives. Planprogrammet sier at kapasitet på barnehager og skoler skal utredes. Friluftsliv Planprogram med merknadsbehandling 2012-10-29 Side 10 av 27
barn i området. Hvordan skal økt behov for skole- og barnehageplasser samt tilstrekkelig areal for frilufts- og idrettsformål ivaretas? Skolene har ikke mye restkapasitet. Antall leiligheter må vurderes opp i mot konsekvenser for trafikk og trafikksikkerhet. Bodøsjøveien er skolevei for barna og har allerede flere kritiske punkter langs ruta. Innspill planprogram I planprogrammets innledning står det at det skal etableres ca. 300 leiligheter og 25-30 000 m 2 med kombinert bolig og næring. I kap. 1.8 står det at næringsdelen fortsatt skal utgjøre ca. 25-30 000 m 2. Hva er rett? Det er uklart hvor hvilket areal som er tenkt fylt ut ettersom det er avvik mellom figur 2.2 og 2.3 i oppstartsvarselet. Strandsonen bør bevares slik den fremstår i dag og ikke forflyttes slik planene legger opp til. Dersom området skal omreguleres er det relevant å spørre om området i forkant og ut mot havet på lik linje med nabotomter i øst og vest, reguleres til LNF-område. Av foreliggende skisser og figurer ser det ikke ut til at det er satt av et tilstrekkelig areal for å ivareta allmenn ferdsel og allerede regulert kyststi. er i planprogrammet satt opp som eget tema for konsekvensutredning. Utredningen skal belyse reguleringsplanens virkning for nærmiljøet, friluftslivet og da spesielt strandsonen og allmenhetens tilgang til kyststien. Trafikk er i planprogrammet satt opp som eget tema for konsekvensutredning. Konsekvensene endringene i trafikken har for Bodøsjøveien og tilgrensende hovedveger til denne utredes. Det skal etableres 25-30 000 m 2 som blir regulert kombinert bolig- og næringsformål. Planprogrammet revideres slik at dette fremgår tydelig. Det er ikke avvik mellom illustrasjonene. Friluftsliv er i planprogrammet satt opp som eget tema for konsekvensutredning. Utredningen skal belyse reguleringsplanens virkning for nærmiljøet, friluftslivet og da spesielt strandsonen og allmenhetens tilgang til kyststien. Planprogram med merknadsbehandling 2012-10-29 Side 11 av 27
1 Innledning 1.1 BAKGRUNN Tiltakshaver og grunneier Bodøsjøveien Eiendom AS, et selskap som eies av Elektro AS og Gunvald Johansen Eiendom AS med hver sin halvpart. Ønsker å tilrettelegge for kombinert bolig og næring på den tidligere tomta til Nord Norges Salgslag, Bodøsjøveien 50. Eiendommen ble kjøpt fra Nortura høsten 2007 etter at slakteridriften i Bodø ble avviklet. Det ønskes nå sett på muligheten for etablering av i størrelsesorden 300 leiligheter og ca. 25-30.000 m 2 med kombinert bolig/næring. Området tiltakshaver besitter har følgende gårds- og bruksnummer: 39/213, 39/855 og 39/965. I prosjektet er det avholdt flere møter med byplankontoret i Bodø kommune samt politikere. Saken har også vært forelagt formannskapet og bystyret som prinsippsak i forhold til spørsmål om omdisponering av næringsarealer (sak PS 12/28 saks nr 12/43). Vedtaket fra denne behandlingen ble «Bystyret stiller seg positivt til at det igangsettes en reguleringsprosess med sikte på ny vurdering av arealbruken i Bodøsjøveien 50. I tilfelle det blir snakk om omdisponering av arealene til annet en næring skal det gjennomføres en konsekvensutredning». Konsekvensutredningen skal gjennomføres i tråd med Plan- og bygningsloven og forskrift om konsekvensutredning. Første steg i prosessen blir utarbeidelse av et planprogram. 1.2 HVA ER ET PLANPROGRAM? Planprogram er første steg i arbeidet med reguleringsplan der planen vurderes å kunne ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Et planprogram er et dokument som skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltakere, opplegget for medvirkning, hvilke alternativer som vil bli vurdert og behovet for utredninger som anses nødvendige for å gi et godt beslutningsgrunnlag. Planprogrammet skal sammen med varsel om planoppstart legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Kommunen vil på grunnlag av høringsuttalelsene som mottas fastsette et endelig planprogram etter at det er behandlet i PNM komiteen. Konsekvensutredningene og det videre planarbeidet vil skje med utgangspunkt i dette planprogrammet. 1.3 FORMÅL MED PLANARBEIDET Formålet er å få utarbeidet en reguleringsplan som åpner for de ønsker tiltakshaver har med hensyn på omdisponering fra næring til bolig med noe næring. Kommunens eiendom på vestsiden av tiltakshavers eiendom medtas i planområdet for planlegging av en grendelekeplass. Planprogram med merknadsbehandling 2012-10-29 Side 12 av 27
1.4 DAGENS SITUASJON Deler av bygningsmassen er i dårlig stand og er moden for sanering. Tomten er ca. 54 daa og bygningsmassen utgjør ca 15.000 m 2 og innehar fasiliteter som kjøle- og fryselager, lager, produksjonsrom og kontorer. Det er videre store asfalterte arealer som benyttes i forhold til interne kjøreveger og parkeringsplasser. Deler av bygningsmassen leies i dag ut på midlertidig basis. 1.5 LOKALISERING AV PLANOMRÅDET Planområdet ligger ved Bodøsjøen i Bodø kommune og har adressen Bodøsjøveien 50. Lokalisering av planområdet fremgår av figur 1.1 nedenfor (svart sirkel). Figur 1.1: Lokalisering av planområdet (svart sirkel). Kartet er hentet fra Statskarts kartløsning (www.statkart.no), bearbeidet av Norconsult 2012. 1.6 EVENTUELLE ANDRE ALTERNATIV/LOKALISERINGER SOM ER VURDERT Det er ikke vurdert alternative lokaliteter da grunneier ikke har tilgang til andre eiendommer på denne størrelsen og med de kvaliteter i forhold til boligetableringer. Tiltakshaver har siden kjøpet fant sted i 2007 jobbet med en rekke næringsrelaterte etableringer på tomta. Det er jobbet konkret med følgende etableringer: Kontorbygg Bilforhandlere Vaskeridrift Engros- og lagervirksomhet Planprogram med merknadsbehandling 2012-10-29 Side 13 av 27
Produksjonsbedrifter Dagligvare/detaljhandel Til tross for omfattende arbeid med dette har man ikke lyktes med etablering av ensidig næringsvirksomhet på eiendommen. Det ønskes derfor sett på muligheten for å omdisponere deler til boligformål. Eksisterende bygningsmasse på tomta har et areal på ca. 15.000 m 2. Tiltakshaver mener det finnes følgende grunner for å åpne for denne omdisponeringen: Ingen næringsaktører ønsker å etablere seg på eiendommen, ref. tidligere orientering om arbeidet som har vært utført over flere år i forsøk på å tiltrekke seg næringsaktører. Bodøsjøområdet har de senere år fått et tydeligere preg av å være et boligområde. Det grenser til boligområder i øst, vest og nord, Alstadenga i øst og friområde/blokkbebyggelse i vest og deler av boligbebyggelsen på nordsiden av Bodøsjøveien. Etter tiltakshavers skjønn er dette den tomten i området som egner seg best til boligformål, bl.a. på grunn av dens beliggenhet, topografi, lysforhold og grunnforhold. I lys av forrige punkt vil etablering av 54 daa med næring-/industri virke svært belastende for omgivelsene i form av støy, støv, tungtrafikk, overbelastning av vegnettet, etc. Det er gjennomført grunnundersøkelser på eiendommen som viser at det er langt til fjell og dårlige masser på deler av tomta. Dette gjelder spesielt den sørøstlige delen. Grunnforholdene medfører at det er omfattende og kostbart å fundamentere tunge bygninger på denne delen. Av den grunn ligger det til rette for lettere boligbygg. I Bodøsjøen er det ikke bygd eller foreløpig planlagt like mange boliger som det kommunedelplanen legger opp til. 1.7 GJELDENDE PLANER, NASJONALE FORVENTNINGER, LOVVERK OG RETNINGSLINJER 1.7.1 Kommuneplanens arealdel og kommunedelplanens arealdel for Bodøsjøen Gjeldene plan for området er Kommunedelplan for Bodøsjøen (KPD201) vedtatt i k.sak 04/42 den 06.04.04, se kartutsnitt nedenfor. Området er i denne regulert til industri (I2) og LNF-område (landbruks- natur- og friluftsområde) mellom industriområdet og blokkbebyggelsen i vest. Figur 1.2: Utsnitt fra kommunedelplan for Bodøsjøen (hentet fra Bodø kommunes kartløsning på nett, www.bodo.kommune.no) Planprogram med merknadsbehandling 2012-10-29 Side 14 av 27
1.7.2 Gjeldene reguleringsplaner Planområdet overlappes delvis av en eksisterende reguleringsplan i øst, planid 2206 Alstadenga og tilgrenses av to eksisterende planer i nordvest- planid 1257 Bodøsjøen B8 og planid 1234 Felt B8 og Trålvegen 6A, konf. figur 1.3. Området i planen som delvis overlapper planområdet (planid 1257) er avsatt til industri/lager. Figur 1.3: Oversikt over gjeldene reguleringsplaner og tilgrensende reguleringsplaner. Hentet fra Bodø kommunes kartløsning på nett, www.bodo.kommune.no, bearbeidet av Norconsult 2012. 1.7.3 Kommunale vedtekter Kommunale vedtekter for Bodø kommune som omhandler parkering og uteoppholdsareal skal legges til grunn for beregning av parkering og uteoppholdsareal. 1.7.4 Prinsippsak Det er foretatt en prinsippavklaring i forkant hvor det under vurderinger fremkommer at ca 1/3 av tomten settes av til næring og 2/3 til bolig. For bystyrets vedtak i prinsippsaken viser en til punkt 1.1. 1.7.5 Fylkesplan Arealpolitiske retningslinjer er gitt i Fylkesplan for Nordland 2008-2011. Målet for arealforvaltningen i Nordland er bærekraftig og forutsigbare rammer for næringslivet og befolkningen. Noen relevante retningslinjer for den aktuelle planen er gjengitt under: Planprogram med merknadsbehandling 2012-10-29 Side 15 av 27
Planlegging: Estetiske hensyn skal være vektlagt og dokumentert i planlegging og ved utbygging. Avbøtende tiltak skal være synliggjort i alle saker. Brukermedvirkning og tilpasning: Gjennom brukermedvirkning skal tilgjengelighet for alle legges til grunn for utforming av offentlige og publikumsrettede bygg og tilrettelagte uteområder, etc. Tidlig i prosessen må det avklares hvilke grupper det er viktig å informere og trekke aktivt inn. Hvordan de enkelte grupper involveres, skal være synliggjort. Det skal legges opp til aktiv brukermedvirkning fra barn og unge, interessene skal synliggjøres i planen. Byer og tettsteder: Ved fortetting skal trafikksikkerhet, barns lekemuligheter og strøkets karakter vektlegges og vurderingene skal være synliggjort. 1.7.6 Nasjonale forventninger til kommunal og regional planlegging Disse ble vedtatt v/kgl. Res. 24 juli 2011 hvor det m.a. heter; Planleggingen bygger på oppdatert og tilgjengelig kunnskap om arealbruk og natur-, kulturminne-, kulturmiljø- og landskapsverdier. Nødvendig kartlegging og vurdering av disse verdiene inngår i planleggingen. Naturmangfoldlovens alminnelige bestemmelser om bærekraftig bruk legges til grunn for planlegging som berører naturmangfold. Fylkeskommunene og kommunene bidrar til økt bevissthet og kunnskap om landskapsverdier og ivaretar landskapshensyn i planleggingen. 1.7.7 Lov om bevaring av natur, landskap og biologisk mangfold (Naturmangfoldloven) Naturmangfoldlovens alminnelige bestemmelser om bærekraftig bruk tilsier at det må gjøres en vurdering etter naturmangfoldlovens rettslige prinsipper i 8-12 og at disse må tas utgangspunkt i naturmangfoldlovens formål 1 hvor det heter: Lovens formål er at naturen med den biologiske, landskapsmessige, geologiske mangfold og økologiske prosesser tas vare på ved bærekraftig bruk og vern, også slik at den gir grunnlag for menneskenes virksomhet, kultur, helse og trivsel, nå og i fremtiden, også som grunnlag for samisk kultur. 1.7.8 Rikspolitiske retningslinjer RPR universell utforming Noen av kravene som skal etterstrebes i henhold til RPR for universell utforming er: Byggeområder planlegges utformet med tilfredsstillende atkomst til alle bygninger, og med veier og gangveier som gir god fremkommelighet for personer med nedsatt funksjonsevne. Utearealer, herunder felles utearealer i tilknytning til boligbygning, utearealer for skoler og barnehager, fellesområder, offentlige områder m.m., planlegges utformet med tilfredsstillende atkomst for alle, og slik at områdene er brukbare og gir aktivitetsmuligheter for alle. Planprogram med merknadsbehandling 2012-10-29 Side 16 av 27
Arbeidsplasser, omsorgstilbud og boliger for grupper med behov for særlig tilrettelegging planlegges lokalisert på bakgrunn av en samlet vurdering av konsekvenser knyttet til brukbarhet, sosial inkludering, utbyggingsmønster, transport, lokalklima m.m. Nye og eksisterende friområder og friluftsområder planlegges utformet med tilfredsstillende atkomst for alle, og slik at områdene er brukbare og gir aktivitetsmuligheter for alle. RPR barn og unges interesser i planleggingen For denne planen er følgende krav til fysisk utforming av arealer relevant: Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter blant annet at arealene: - er store nok og egner seg for lek og opphold - gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider - kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Erstatning skal også skaffes ved utbygging eller omdisponering av uregulert areal som barn bruker som lekeareal, eller dersom omdisponering av areal egnet for lek fører til at de hensyn som er nevnt ovenfor, for å møte dagens eller framtidens behov, ikke blir oppfylt. RPR samordnet areal- og transportplanlegging Målet med retningslinjen er blant annet at arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. Noen aktuelle retningslinjer er: Det skal legges vekt på å utnytte mulighetene for økt konsentrasjon av utbyggingen i byggesonene i by- og tettstedsområder. Utformingen av utbyggingen bør bidra til å bevare grøntstruktur, biologisk mangfold og de estetiske kvalitetene i bebygde områder. Ved utforming av boligområder og trafikksystem skal det tas hensyn til statlige normer og retningslinjer for miljøkvalitet. Ved planlegging av nye boligområder og veganlegg bør en søke lokalisering og utforming som ivaretar miljøkvalitet slik at behov for avbøtende tiltak i ettertid unngås. Sykkel som transportform skal tillegges vekt der det ligger til rette for det. Hensynet til gående og bevegelseshemmede skal tillegges vekt i planleggingen. Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging Retningslinjen skal legges til grunn ved planlegging av blant annet ny arealbruk i støysoner rundt eksisterende og ny virksomhet. 1.8 KRAV OM KONSEKVENSUTREDNING Planforslaget vil medføre endring av kommunedelplan for Bodøsjøen. Deler av arealet omdisponeres fra næring til bolig. Ca 25-30.000 m 2 reguleres til kombinert formål bolig og næring. Gjeldende kommuneplan legger til rette for ca 43.000 m 2 med næring. Planprogram med merknadsbehandling 2012-10-29 Side 17 av 27
Planarbeidet er vurdert å falle inn under Forskrift om konsekvensutredninger 3 punkt d) Detaljregulering som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering. Bodø kommune har i den forbindelse stilt krav om konsekvensutredning for reguleringen i hht. forskrift om konsekvensutredninger etter plan- og bygningsloven. Det vises i den forbindelse til gjennomført oppstartskonferanse med Bodø kommune og referat fra dette møtet. Forskriften stiller utfyllende krav til saksbehandlingen av planer og tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Saksbehandlingen etter forskriften skal sikre at den nødvendige dokumentasjon om virkningene blir utarbeidet. Konsekvensutredningen vil derfor bli gjennomført i henhold til denne forskriften, hvor konsekvensutredningen er integrert med planlegging etter planog bygningsloven. Planprogram med merknadsbehandling 2012-10-29 Side 18 av 27
2 Tiltaket 2.1 PLANAVGRENSNING Figur 2.1 nedenfor viser planavgrensningen som avgrenser arealet det meldes oppstart av planarbeid for (områdett innen for stiplet linje). Varslingsbrev v sendes til berørte offentlige og private høringsinstanser og naboer. Figur 2.1: Kartløsning er hentet fra Bodø kommune sin hjemmeside. Planområdet er ca. 66 daa og omfattes av hele eller deler følgende gårds- og bruksnummer: 39/213, 39/ /219, 39/675, 39/855, 39/965 og 145/ /114. Planprogram med merknadsbehandling 2012-10-29 Side 19 av 27
2.2 ØNSKET UTNYTTELSE Arkitektstudio AS er engasjert arkitekt i prosjektet for å se på mulig utnyttelse av området. I fig. 2.2 og 2.3 fremgår foreløpige skisser på hvordan en tenker utnyttelsen av området. Figur 2.2: Foreløpig skisse på tenkt arealutnyttelse for eiendommen, Arkitektstudio AS 06.12.11 Planprogram med merknadsbehandling 2012-10-29 Side 20 av 27
Figur 2.3: 3D visualisering av skissen i fig 2.2, Arkitektstudio AS 19.12.11. Skissene viser en utnyttelse med rekkehus (3 etg) helt nede ved sjøen, boligblokker (6 etg) i midten og i nordvest opp mot Bodøsjøen (9 etg), samt næringsareal i områdets nordøstre del. Det differensieres i byggehøydene slik at utsikts og lysforhold ivaretas for alle leilighetene. Det foreløpige forslaget legger opp til rundt 76 leiligheter i rekkehus, ca. 220 leiligheter i boligblokk og ca 25-30.000 m 2 med kombinert næring/boligareal. Parkering vil skje i en kombinasjon mellom parkering på bakkenivå og parkering i parkeringsanlegg. Det legges opp til flere lekeplasser samt at det tas hensyn til forlengelse av kyststien som Bodø kommune planlegger forbi området. Bodø kommune har åpnet for at det kan etableres grendelekeplass i friområdet rett vest for tiltakshavers eiendom. For å realisere planene vil en legge opp til at eksisterende bygningsmasse kan rives. Foreliggende illustrasjon er tiltakshavers forslag. Planprosessen og KU vil gi føringer for endelig utnyttelse av arealet. Planprogram med merknadsbehandling 2012-10-29 Side 21 av 27
3 Planprosess og medvirkning Nedenfor fremgår forenklet flytskjema for planprosess med konsekvensutredning. Figur 3.1: Flytskjema planprosess med konsekvensutredning Planprogrammet ble vedtatt 22.11.2012 Det har vært ute på høring i 6 uker. Planvarsel med utkast til planprogram ble annonsert i Avisa Nordland og tilsendt offentlige myndigheter, lag/foreninger, berørte parter og grunneiere pr. brev. Planprogrammet ble videre lagt ut på følgende steder: Servicetorgene på Herredshuset og Postgården og på Bodø Bibliotek samt på Bodø kommunes hjemmesider. Det kom inn 11 innspill til planprogrammet. Disse er merknadsbehandlet i kapittel 0.Neste mulighet for å komme med innspill vil være når planforslag med konsekvensutredning er klart og besluttes lagt ut til offentlig ettersyn. Tabellen under viser planlagt prosess for arbeidet. Tidsrom August-September 2012 Oktober 2012 November 2012 November-desember 2012 Januar- februar 2013 Mars 2013 Juni 2013 Aktivitet Planprogram til offentlig ettersyn 6 uker, melding om oppstart planarbeid Gjennomgang merknader Fastsetting av planprogram PNM - komiteen Utarbeidelse av detaljreguleringsplan og konsekvensutredning Offentlig ettersyn av detaljreguleringsplan og konsekvensutredning Revisjon/justering Vedtak detaljreguleringsplan m/ konsekvensutredning Planprogram med merknadsbehandling 2012-10-29 Side 22 av 27
Arbeidsmøter I planprosessen vil forslagsstiller være i kontakt med Bodø kommune v/byplankontoret og eventuelt andre som vil ha innflytelse på utformingen av detaljplan. Informasjonsmøte Det vil bli avholdt et informasjonsmøte i løpet av planprosessen. Tidspunkt for et slikt møte vil bli annonsert i Avisa Nordland. Planprogram med merknadsbehandling 2012-10-29 Side 23 av 27
4 Konsekvensutredning 4.1 PROBLEMSTILLING OG UTREDNINGSTEMA Det er avviket i forhold til kommuneplanens arealdel og kommunedelplan for Bodøsjøen som har utløst krav om planprogram og konsekvensutredning. Det som skal fremgå av utredningen er virkninger planforslaget har i forhold til endret arealbruk fra næring til bolig og kombinert bolig- og næringsformål. Med bakgrunn i dette vurderes følgende tema som aktuelle: Tema Samfunn Nærmere beskrivelse I denne sammenheng avgrenses begrepet samfunn til utredning av virkninger planforslaget har i forhold til: omregulering av sentrumsnære næringsarealer til boligformål at bydelen tilføres i størrelsesorden 250-300 nye boenheter Landskap Nærmiljø og friluftsliv Trafikk Temaet landskap omhandler de visuelle kvalitetene i omgivelsene og hvordan disse endres som følge av tiltaket. I Vegvesenets håndbok 140 er begrepene nærmiljø og friluftsliv definert som følger: Nærmiljø: Defineres som menneskers daglige livsmiljø. Friluftsliv: Defineres som opphold og fysisk aktivitet i friluft i fritiden med sikte på miljøforandring og naturopplevelse. Begge disse beskriver opphold og fysisk aktivitet i friluft knyttet til boligog tettstednære uteområder, byrom, parker og friluftsområder. Utredningen skal belyse reguleringsplanens virkning for nærmiljøet, friluftslivet og da spesielt strandsonen og allmenhetens tilgang til kyststien. Det skaffes oversikt over dagens trafikkbilde. Det undersøkes om det finnes eksiterende trafikktall for området, alternativt gjennomføres det trafikktellinger. Den effekten trafikk tiltakene i foreslått reguleringsplan gir, anslås ut fra erfaringstall. Konsekvensene endringene i trafikken har for Bodøsjøveien og tilgrensende hovedveger til denne (krysset Bodøsjøveien/RV80 og rundkjøringen Gamle riksvei/olav V gate) utredes. Planprogram med merknadsbehandling 2012-10-29 Side 24 av 27
4.2 METODE I utredningen vil det tas utgangspunkt i metodikken i veileder for konsekvensutredninger, håndbok 140 som er utarbeidet av Statens vegvesen. Dette innebærer følgende: 1. Sammenstilling av tilgjengelig informasjon om området. 2. Gjøre eventuelle tilleggsregistreringer i form av befaring og intervju med myndigheter og brukergrupper. 3. Framstilling av informasjon i kart. 4. Inndeling i delområder og vurdering av områdenes verdi. Framstilling av verdier i kart. 5. Vurdering av tiltakets omfang og konsekvens på gitte verdier. 6. Beskrivelse av avbøtende tiltak for å dempe eventuelle ulemper. Metoden vil tilpasses den aktuelle situasjonen. Grunnlaget for sammenligning vil være dagens situasjon/gjeldene kommunedelplan (0-alternativet). 4.3 FORSLAG TIL AVBØTENDE TILTAK Dersom det kommer fram negative konsekvenser pga gjennomføringen av tiltaket, beskrives det hvilke avbøtende tiltak som kan gjennomføres. Avbøtende tiltak nedfelles i reguleringsbestemmelsene om mulig. 4.4 KJENT KUNNSKAP UTREDNINGENE VIL BASERE SEG PÅ, SAMT NØDVENDIGE TILLEGGSUNDERSØKELSER Tilgjengelig grunnlagsmateriale/kjent kunnskap og tilleggsundersøkelser for de ulike tema: Tema Landskap Nærmiljø og friluftsliv Trafikk Nærmere beskrivelse - Flyfoto. - Foto fra egne befaringer. - Utkast til situasjonsplan og 3D-modeller fra arkitekt. - Friluftskartleggingen for Bodø kommune. - Bodø kommunes strandsonekartlegging. - Møte/intervju med representant for nærmiljø/friluftsliv i Bodø kommune og Salten Friluftsråd. - Grunnkart med vegsystemer inntegnet. - Fremskaffelse av eventuelle eksisterende trafikktall. - Eventuell gjennomføring av trafikktellinger. Planprogram med merknadsbehandling 2012-10-29 Side 25 av 27
5 Andre tema som vil belyses i planbeskrivelsen Tabellen under gir informasjon om andre tema som i oppstartskonferanse med Bodø kommune ble vurdert som særskilt relevant for planarbeidet, men som ikke vil være en del av konsekvensutredningen som sådan. For øvrig vises det til vedlegg C fra oppstartkonferansen og Bodø kommunes mal for planbeskrivelse som vil bli benyttet. Alle forhold den tar opp vil bli belyst/beskrevet. Tema Utredning og dokumentasjon Metode Sol/Skygge Sol/skyggediagram for tiltaket som reguleres. Konsekvenser for omgivelsene beskrives. 3D-modell Grunnforhold Resultat fra gjennomførte grunnundersøkelser beskrives/omtales. Behov for utfyllende grunnundersøkelser vurderes. Krav til og tidspunkt for gjennomføring av eventuelle undersøkelser medtas i bestemmelsene. Gjennomgang av databaser med tilgjengelig informasjon/gjennomførte undersøkelser. Vurdering av behov for tilleggsundersøkelser. Risiko og sårbarhet Nordland fylkeskommunes sjekkliste for ROS vil bli gjennomgått. Særskilte forhold: - Flom/stormflo - Havstigning Sjekkliste for ROS MILJØ / Teknisk infrastruktur - Vann/Avløp - Avfall - Elkraft og telefoni - Fjernvarme - Parkering og uteoppholdsarealer Beskrivelse av eksiterende anlegg i området, samt nødvendig oppgradering/endring av dette i forhold til gjennomføring av tiltakene i reguleringsplan. Kartanalyse Grendelekeplass Bodø kommune åpner for at grendelekeplass kan etableres på eiendommen til Bodø kommune rett vest for eiendommen til tiltakshaver. Område innlemmes i planen. Planprogram med merknadsbehandling 2012-10-29 Side 26 av 27
Støy Området ligger i gul flystøysone. Konsekvenser/krav i tilknytning til det beskrives. Sosial infrastruktur Kapasitet barnehager og skoler utredes. Spørsmålet forelegges OK- avdelingen i Bodø kommune. Kyststi Ivaretakelse av kommunens planer om forlengelse av kyststien. Kommunale vedtekter Dokumentasjon for at uteoppholdsareal og parkering er oppfylt. Kontroll mot gjeldende vedtekter. Flom, stormflo og havnivåstigning Redegjørelse for NVEs anbefaling om at bygg må etableres på minimum kote 3,48. Viser til innspill til planprogrammet. Krav medtas i planforslagets beskrivelse og bestemmelser. Planprogram med merknadsbehandling 2012-10-29 Side 27 av 27