I Dato: 18. oktober 2004 Byrådsak 266/04 Byrådet Gnr. 161 bnr. 1268 De eldres boligspareklubb LandåslNatland - søknad om vedtektsendring. TJO BBY-1621-200104256 80 Hva saken gjelder: De eldres boligspareklubb Landas/Natland (DEB L/N) ble stiftet i 1984 med det formål å fremme utbygging av selveiende husbankfinansierte eldreboliger til kostpris. Etter at en del tomter i området Landås/Natland var vurdert, ble det i 1989 åpnet for å omregulere en kommunal eid tomt på Montana til formålet. På denne tomten som har en solrik og usjenert beliggenhet med panoramautsikt over Bergen, har DEB E/N oppført 62 leiligheter. HØsten 1989 ble det ført forhandlinger om salg av denne tomten til DEB E/N. Kommunens utgangspunkt var kr 744,- pr m2 som var en pris basert pa forretningsmessige prinsipper. Administrativt kom en ikke fram til en omforent pris og saken ble underlagt politisk behandling. Etter at saken var behandlet i hovedutvalg for teknisk utbygging, formannskap og bystyre ble tomten solgt for 1cr 421, pr m2. Tomtearealet utgjør 10.750 m2. Etter som tomten var solgt til subsidiert pris, la bystyret inn en prisreguleringsklausul som forutsatte at ved overdragelse av bolig tilknyttet dette prosjektet, skal prisen ikke overstige det tidligere andelshavere har betalt, justert i samsvar med endringer i Statistisk Sentralbyras totale byggekostnader for denne type bygg. Det skal imidlertid tas hensyn til påkostninger utover vanlig vedlikehold, samtidig som det skal gjøres fradrag på grunn av elde, manglende vedlikehold og spesiell skade. DEB L/N forpliktet seg til a ta denne forutsetningen inn i sine vedtekter, noe som også er gjort i 5. Bystyrevedtaket forutsetter også at vedtektene ikke kan endres uten samtykke fra kommunen. Denne prisreguleringsklausulen Ønsker nå DEB L/N å endre gjennom søknad av 2 1.05.03. Begrunnelse for dette er at det nå er sterk ubalanse mellom prisene på boligmarkedet og det som fremkommer ved bruk bystyrets forutsatte prisreguleringsklausul som igjen medfører at omsetningsverdien på DEB L/N sine boliger er vesentlig lavere enn for andre tilsvarende boliger. Saken reiser mange juridiske problemstillinger og har vært vurdert av kommuneadvokaten før den ble oversendt Bergen Bygg og Eiendom KF (BBE) som har utarbeidet sak til sitt styre. Denne saken angir at kommunes motiv for i sin tid å selge tomten betydelig under markedspris, var å skaffe rimelige eldreboliger både til datidens og fremtidens generasjons eldre. Prisreguleringsklausulen skulle sikre at den økonomiske fordel som lå i rimelig tomtepris, skulle forbli i prosjektet. I så måte har k.lausulen fungert etter sin hensikt.
Styret i BBE har derfor anbefalt at gjeldende prisreguleringsklausul ikke blir endret. Dette er for øvrig i tråd med kommuneadvokatens tilråding. Det vises for øvrig til BBE sin vurdering som i sin helhet er gjengitt i saksutredningens pkt. 2.0. Vedtektene som nå søkes endret, er utformet for å ivareta bystyrets vedtak i salgssaken. Det vil derfor være dette organ som i tilfelle må ta stilling til søknaden da en godkjennelse av vedtektsendringen vil oppheve en vesentlig forutsetning i bystyrets vedtak. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: Bystyret finner ikke å kunne godkjenne De eldres boligspareklubb Landås/Natlands søknad av 2 1.05.03 som omhandler endring av prisreguleringsklausul fastsatt i boligspareklubbens vedtekter 5. Monica Mæland byrådsleder Lisbeth Iversen byråd for byutvikling Trykte vedlegg: 1. Søknad om godkjenning av vedteksendring fra De eldres boligspareklubb Landås/Natlands, datert 2 1.05.03. 2. Utskrift av bystyrets vedtak i salgssaken datert 04.05.90. 3. Brev fra De eldres boligspareklubb Landås/Natland datert 20.09.04. 4. Sammendrag av De eldres boligspareklubb Landås/Natland sin dokumentasjon datert 04.05.04.
Saksutredning 1.0 Sakens bakgrunn 11983 ble det tatt initiativ for å få oppført eldreboliger i Lægdene-området på Landås. Dette var den direkte foranledningen til at De eldres boligspareklubb Landås/Natland (DEB L/N) ble stiftet i 1984. Etter at en del tomter i området Landås!Natland var vurdert, ble det i 1989 åpnet for å omregulere en kommunal eid tomt på Montana til formålet. På denne tomten som har en solrik og usjenert beliggenhet med panoramautsikt over Bergen, har DEB L/N oppført 62 leiligheter. Høsten 1989 ble det ført forhandlinger mellom Bergen kommunes eiendomsavdeling og DEB IJN vedrørende salg av tomten. Kommunens utgangpunkt var en pris basert på ordinære forretningsmessige prinsipper. Dette tilsa en tomteverdi av kr. 744,- pr. m2. På bakgrunn av sakens forhistorie og det faktum at tomtebelastningen pr. leilighet lå i overkant av hva som var vanlig for slike prosjekter, kunne administrasjonen under tvil anbefale at prisen ble redusert til kr. 600,- pr. m2. Det ble imidlertid ikke oppnådd enighet om pris gjennom de ordinære forhandlinger og saken ble underlagt politisk behandling. I administrasjonens utredning til de politiske organer ble det redegjort for at et salg basert på den såkalte Tomteselskaps-modellen, som gir uttrykk for kostpris, ville gi en pris av kr. 421,- pr. m2. Administrasjonens anbefalte pris var kr. 600,- pr. m2. Hovedutvalg for teknisk utbygging vedtok under dissens å selge til kostpris. I sin innstilling til formannskapet fremhevet rådmannen at den kommunale eiendomsforvaltning skal baseres på ordinære forretningsmessige prinsipper. Avvik fra dette hovedprinsipp skal bare finne sted når dette kommer i konflikt med andre overordnede kommunale mål. På bakgrunn av dette ble det anbefalt en pris av kr. 600,- pr. m2. Formannskapet sluttet seg imidlertid til hovedutvalgets vedtak og opprettholdt en salgspris av kr. 421,- pr. m2. Før saken ble behandlet i bystyret, kom rådmannen med et tillegg til saken. Dette fordi et vedtak om salg til kr. 421,- pr. m2 ville bety at kommunen subsidierte dette prosjektet i forhold til sammenlignbare prosjekter. Av rådmannens tilleggsbemerkning til saken fremgår blant annet følgende: For å sikre mot at det her kan oppnås spekulasjonsgevinst på eiernes hånd, bør kommunen stille vilkår for å selge til den subsidierte prisen. Endelig vedtak i saken ble fattet av bystyret som opprettholdt salg til kostpris, kr 421,- pr. m Tomtearealet utgjør 10.750 m2 slik at samlet salgssum utgjorde kr 4.525.750,-. Vedtaket ble gjort på vilkår, jfr. vedlagte kopi av utskrift av bystyrets vedtak datert 04.05.1990. En vil her spesielt henlede oppmerksomheten på pkt. 4 og 5 i bystyrets vedtak som har slik ordlyd: 4. Ved overdragelse skal prisen ikke overstige det tidligere andelshavere har betalt, justert i samsvar med endringer i Statistisk Sentralbyrås totale byggekostnadsindeks på denne type bygg. Det skal tas hensyn til rimelige påkostninger utover vanlig vedlikehold, samtidig som det skal gjøres fradrag på grunn av elde, manglende vedlikehold og spesiell skade. Oppnås ikke enighet om verdien av påkostningene, fastsettes denne ved vanlig skjønn hvor hver av partene oppnevner sin egen takstmann og den tredje, formannen, oppnevnes av justitiarius ved Bergen byrett
5. De eldres boligspareklubb Landås/Natland må forplikte seg til å innarbeide kommunens vilkår i prosjektets vedtekter. Vedtektene skal godkjennes av kommunen og kan ikke endres uten kommunens samtykke. Ovennevnte punkter i bystyrets vedtak er tatt inn i DEB LIN sine vedtekter pkt. 5 og pkt. 8.1. Prisene i boligmarkedet også på denne type boliger, har de siste 10 årene steget vesentlig mer enn Statistisk Sentralbyras byggekostnadsindeks. Dette har ført til at DEB IJN med kvalifisert flertall (2/3) på generalforsamlingen 26.03.03 gjorde vedtak om at ovennevnte prisreguleringsklausul skulle endres. Da denne må godkjennes av kommunen, er søknad av 21.05.03 fremmet for å få endret prisreguleringsklausulen således: Ved overgang av bolig som utløserforkjøpsrett, skal 2 autoriserte takstmenn få i oppdrag å utarbeide en tilstands-rapport, og avgi en felles evaluering med bindende takst. Dette må forstås slik at mandatet til takstmennene skal være a sette taksten lik markedsverdi. Det må og bemerkes at vedtaket på generalforsamligen 26.03.03 ble gjort med knappest mulig flertall (60 for og 28 mot). Da saken reiser mange juridiske problemstillinger, har den vært forelagt kommuneadvokaten før den ble forelagt Bergen Bygg og Eiendom KF (BBE) som i sine anbefalinger overfor styret har fulgt de konklusjoner og anbefalinger som er gitt fra kommuneadvokaten sin side. 2.0 BBE sin vurdering slik den fremkommer i styresak 43/04 I sine vurderinger og anbefalinger skriver BBE slik til sitt styre: DEB L/N skriver i sin søknad at i de 10 årene Sameiet Montana Terasse har vært i bruk har prisene på eldreboligene steget med 33 %, mens prisene på boligmarkedet for øvrig isamme tidsrom har Øket med over 100 %. Den ubalanse DEB L/N paberoper seg har oppstått har etter administrasjonens vurdering ikke gjort prisreguleringsklausulen urimelig, men er derimot et uttrykk for at klausulen fungerer slik som forutsatt. Slik vi ser det, er poenget med prisreguleringsklausulen nettopp å holde prisene nede for å unngå at de aktuelle boligene følger den alminnelige prisstigning i eiendomsmarkedet. DEB L/N hevder videre at prisreguleringsklausulen har medført at overdragelse av leiligheter til medlemmer på venteliste nærmest har stoppet opp. Beboere som ønsker a flytte har ikke rad til det, og arvinger velger å beholde leilighetene da de ikke oppnår markedspris ved salg. Til dette vil vi bemerke at samtlige seksjonseiere var kjent med prisreguleringsklausulen førde kjøpte leilighetene sine. Således burde det fremgå forholdsvis klart at dette ikke var et egnet prosjekt å kjøpe seg inn i dersom man var opptatt av å få avkastning på kapitalen som ble investert i boligen. Administrasjonen ser det slik at kommunens motiv for å selge tomten betydelig under markedspris var a skaffe rimelig eldrebolig både for datidens og fremtidige generasjoners eldre. Prisreguleringsklausulen skulle sikre at den Økonomiske fordel som lå i en rimelig tomtepris skulle forbli i prosjektet og på den måten også komme fremtidige generasjoner eldre til gode. Dette vil være medlemmer av DEB L/N som star pa venteliste, medlemmer av andre tilsvarende boligspareklubber og til sist eldre som Bergen kommune kan tilgodese ved å gjøre gjeldende sin forkjøpsrett. En opphevelse av gjeldende prisreguleringsklausul vil imidlertid medføre at den økonomiske fordel som prosjektet ble tilført ved kommunens overdragelse av rimelig tomt i sin helhet vil tilfalle dagens seksjonseiere. Vi vil også peke på at prisreguleringsklausulen etter administrasjonens oppfatning henger nøye sammen med kommunens forkjøpsrett og boligspareklubbens formål. I henhold til vedtektenes 5 skal kommunens forkjøpsrett tre i funksjon dersom medlemmer av DEB L/N eller andre boligspareklubber med tilsvarende formål ikke gjør sin rett til kjøp gjeldende. Kommunen skal da ha mulighet for å skaffe rimelig eldrebolig til andre med et tilsvarende behov. Denne forkjøpsrett mister sin tiltenkte funksjon dersom kommunen må kjøpe til markedspris.
Boligspareklubbens formål har også slik vi ser det, en nær sammenheng med prisregulerings-klausulen. Ifølge vedtektenes I er formålet... å fremme utbygging av selveiende, husbankfinansierte eldreboliger til kostpris. Når førstegangskjøper som har fått kjøpe bolig til kostpris da ønsker å selge, er det prisreguleringen i 5 som skal sikre at kostpris også legges til grunn for salget ved overdragelse til neste ledd. En opphevelse av prisregulerings-klausulen vil da innebære at boligspareklubbens formål ikke lenger kan oppfylles. Endring av formålet utløser i liktet med overdragelse Bergen kommunes forkjøpsrett. Dette er slatt fast i kjøpekontraktens pkt. 5. Etter vår oppfatning er dette illustrerende for hvor stor vekt en den gang la på at den Økonomiske fordel som lå i den rimelige tomteprisen, ikke var ment som en gave til de første seksjonseiere men også skulle komme senere beboere til gode. Administrasjonen finner også grunn til å fremheve at det å kunne tilby rimelige tomter kan være et viktig virkemiddel for å stimulere til utbygging av boliger som er spesielt tilrettelagt for enkelte brukergrupper som for eksempel eldre. I de tilfeller dette virkemidlet brukes er det fra kommunens side viktig å ha et langsiktig perspektiv og fastholde de vilkår som er satt for å sikre at boligene og verdien av den økonomiske fordelen forblir i den tiltenkte målgruppe. På bakgrunn av ovenstående vil vi som fagetat tilrå at Bergen kommune ikke samtykker til den omsøkte vedtektsendringen. Dersom man skulle velge å godkjenne vedtektsendringen, vil vi tilråde at det kreves vederlag for dette. Forutsetningene som lå til grunn for salg av tomten til redusert pris vil da være bortfalt. Det vil da være rimelig at kommunen får kompensert differansen mellom kontrakts-summen og markedspris, med tillegg av den del av verdistigningen som skriver seg fra dette subsidieringselementet. ** Administrasjonen orienterte i brev av 2. september søker om at vi som fagetat ville tilra at Bergen kommune ikke samtykker til den omsøkte vedtektsendringen, og at vår innstilling ville bli lagt frem for styret på møtet 5. oktober. 21. september mottok vi en reaksjon pa vår innstilling i form av et brev fra DEB L/N. Dette brevet vedlegges saken (vedlegg 3). I brevet er det referert til fyldig dokumentasjon overlevert BBE I. juli 2004, og det hevdes at dette materiale ikke er vurdert i saken. Dokumentasjonen, som er samlet i en ringperm, skal slik vi ser det belyse og dokumentere at salget av tomten i 1990 etter DEB UNs oppfatning ikke var gjort til subsidiert pris. Som det fremgår av redegjørelsen for prisreguleringsklausulens bakgrunn, kom radmannen med et tillegg til saken hvor det fremgår at en pris av kr. 421,- pr. kvm ville bety at kommunen subsidierte dette prosjektet. Dette var foranledningen til at salget ble gjort pa vilkår. Administrasjonen legger til grunn at de vurderinger som var gjort i forbindelse med salget var korrekte. Pa bakgrunn av dette finner vi ikke grunn til å vurdere i ettertid hva som skulle fremstå som markedspris på salgstidspunktet. Vi beklager at dette ikke er klargjort overfor DEB L/N i vår tilbakemelding til dem 2. september. Administrasjonen finner det ikke hensiktsmessig å vedlegge hele dokumentasjonspermen til saken slik DEB L/N ber om. Vi har kopiert opp det sammendrag som inngår i dokumentasjonen og vedlegger dette (vedlegg 4). 3.0 Vedtakskompetanse Vedtektene som nå søkes endret, er utformet for å ivareta bystyrets vedtak i salgssaken. Det vil derfor være bystyret som i tilfelle må ta stilling til søknaden da en godkjennelse av vedtektsendringen vil oppheve en vesentlig forutsetning i bystyrets vedtak. 4.0 Styret i BBE sin behandling av saken Da saken ble behandlet i styret for BBE i møte den 05.10.04 ble det gjort slikt vedtak: Styret i Bergen Bygg og Eiendom KF anbefaler bystyret å ikke godkjenne omsøkte vedtektsendring. 5.0 Ryrådets vurdering Byrådet slutter seg i hovedsak til de vurderinger og anbefalinger som BBE og dets styre har gjort i saken og vil overfor bystyret ikke anbefale at den omsøkte vedteksendring blir imøtekommet. 5
Gnr. 161 bnr. 1268 De eldres boligspareklubb LandåslNattland - søknad om vedtektsendring. Bergen bystyre behandlet saken i møtet 061204 sak 31 0-04 og fattet følgende vedtak. Bystyret finner ikke å kunne godkjenne De eldres boligspareklubb Landås/Natlands søknad av 21.05.03 som omhandler endring av prisreguleringsklausul fastsatt i boligspareklubbens vedtekter 5. Bystyrets behandling: Innstillingen ble vedtatt enstemmig Komite for finans, kultur og næring behandlet saken i møtet 241104 sak 150-04 og avga følgende innstilling: Komiteens innstilling er likelydende med bystyrets vedta Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: Byrådet og komiteens innstilling er likelydende.