Bergen Kommune Etat for byggesak og Private Planer Seksjon Byggesak Postboks 7700 5020 BERGEN Bergen den: 22.2.16 Saknr. 201527747. Peter Jebsens veg 17, Gnr. 302, bnr. 400, seksjon 3, 10-13. Utfyllende opplysninger til klage på vedtak, avslag på søknad om dispensasjon for bruksendring fra kontor/næring til bolig. Tiltakshaver: AS Arna Gårdsselskap. Innledning: Viser til avslag datert 13.01.16 på vår søknad om dispensasjon for bruksendring fra kontor/ næring til bolig, vår foreløpige klage på e-post 03.02.16 og svarbrev datert 08.02.16. I svarbrev er det satt frist til mandag 22.02.16 for innsendelse av utfyllende klage. Utfyllende klage er oversendt 22.02.16, og klagen er rettidig fremsatt. Innledningsvis vil vi poengtere at det kan fremgå av avslaget at bygningsmyndighetene har oppfattet det slik at fremsatte søknad om dispensasjon er den første i en rekke for å kunne bruks endre 3. 7. etasje fra næring til boligformål. Her kan det opplyses at etter det er gitt tillatelse til bruksendring av en mindre del av 4. etasje fra kontor til bolig i saknr. 201221092, har alle arealer i 4. 8. etasje status som boligformål. Vi antar at dette kan ha hatt stor betydning for vurdering av dispensasjonsspørsmålet. Arnagården ble opprinnelig bygget som kombinert nærings-, administrasjon- og boligbygning for AS Arne Fabrikker. Tegninger fra Arkitekt MNAL Aage Blich, datert 01.02.61, viser at bygget hadde følgende bruk: Kjeller: Lager, fyrrom og boder 1. etasje: Gullsmed, bank, butikk og apotek Mesanin: Kontor, butikk og apotek. 2. etasje: Kontor, frisør, tannlege, fotograf mm., og apotek. 3. etasje: Kontor. 4. etasje: Kontor, bolig (3 leiligheter). 5. etasje Bolig (4 leiligheter) 6. etasje Bolig (3 leiligheter) 7. etasje Bolig (3 leiligheter) 8. etasje Bolig (3 leiligheter) Side 1 av 6
Vi ber også bygningsmyndighetene hensyn ta at i gjeldende kommunedelplan er det foreslått at etablering av boligformål i 3. etasje i Arnagården kan skje gjennom en bruksendring. Søknad dispensasjon omhandler: Bruksendring fra kontor/næring til bolig er avhengig av dispensasjoner fra bestemmelser til kommuneplanens arealdel samt tillatelse til fravik fra TEK 10 for å kunne gjennomføres. Det er søkt om dispensasjon fra følgende bestemmelser: 11 6 Rettsvirkning av Kommuneplanens arealdel Bestemmelser til Kommuneplanens arealdel, punkt 7, Universell utforming, tilgjengelighet for alle Bestemmelser til Kommuneplanens arealdel, punkt 10, Uteoppholdsareal: Bestemmelser til Kommuneplanens arealdel, punkt 13, Støy: Bestemmelser til Kommuneplanens arealdel, punkt 15, Parkering: Søknad om dispensasjon fra bestemmelser til kommuneplanens arealdel er avslått med hjemmel i Pbl. 19-2 Dispensasjonsvedtaket. I tillegg er det søkt om en rekke fravik fra TEK 10, men disse er ikke tatt til behandling. Vi ønsker å kommentere de enkelte bestemmelser punktvis. Universell utforming, tilgjengelighet for alle: Som opplyst i vår søknad, er det ikke mulig innenfor en forsvarlig kost / nytteverdi mulig å tilpasse eksisterende byggverk slik at det fullt ut tilfredsstiller krav i TEK 10 for byggverk med krav til universell utforming. Imidlertid ser vi ved befaring i ettertid av vår søknad, at det ikke medfører riktighet at man ikke kan oppnå trinnfri atkomst fra fortau / gatenivå fra Peter Jebsens gate. Her er det i dag trinnfritt fra fortau i Peter Jebsens veg og frem til heis. All den tid bygningen allerede har heis, og er oppført på ett tidspunkt hvor det var krav til heis for bygning med mer enn 4 etasjer, kan vi heller ikke se at bruksendring av 3. etasje fra kontor/næring utløser krav til heis. Dog kan det diskuteres om bruksendringen utløser enkelte krav til utforming av heis og tilstøtende arealer. Foruten at nåværende heis, atkomst og kommunikasjonsveier ikke tilfredsstiller forskriftenes krav til byggverk med krav til universell utforming fullt ut, vil søknad om dispensasjon fra bestemmelsen da være begrenset til å gjelde krav om tilgang til universelt utformet uteareal. Når søknad om dispensasjon gjelder bruksendring av siste gjenværende arealer i bygningen som kan bruks endres fra næring til bolig, kan vi heller ikke se at fravikelse fra tilgjengelighetskravet medfører at dette er til hinder for langsiktige løsninger for resterende etasjeplan. Når man langt på vei klarer å tilfredsstille tilgjengelighetskravet, kan vi heller ikke se at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller lovens formåls bestemmelse blir vesentlig tilsidesatt, selv om bruksendringen vil medføre at deler av bygningen vil være i delvis strid med de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta. Side 2 av 6
For øvrig ønsker vi å sitere fra Ideskisse til Ytre Arna vedr. universell tilgjengelighet, side 54: «Bedre tilgjengelighet i Ytre Arna krever en rekke tiltak, og en må tilpasse prosjektet etter ønsket ambisjonsnivå, og stedet som Ytre Arna er.» «Når vi også vet at økonomien i utbyggingsprosjekter i Ytre Arna er (ans)trengt, må vi være forsiktig med å legge for tøffe krav på det private utbyggerleddet.» I tillegg nevnes det at «Universell tilgjengelighet må tenkes som "best mulig for flest mulig", og ikke som absolutte krav.» Ovenstående er ikke ment som et argument for å unngå alle krav, men det må være en fornuftig avveining mellom kravene, og det som det er mulig å oppnå. Uteoppholdsareal: Som det fremgår av søknad om dispensasjon, vil man ikke kunne opparbeide uteareal som tilfredsstiller kommuneplanens krav til areal og kvalitet, hverken for privat- eller fellesareal. Som man er kjent med, er Ytre Arna bebygget på en slik måte, og har en slik topografi at det er meget begrenset areal som gode kvaliteter som uteoppholdsareal. Ideskisse for Ytre Arna beskriver en del områder som kan benyttes som offentlige parker, og anfører at takflater kan være ett verdifullt bidrag som uteoppholdsareal da taklandskapet har sol på tidspunkt hvor andre arealer er skyggelagt. Det er teknisk mulig å etablere noe privat areal som balkonger eller lignende på bygningens fasade mot sør, men vi anser at disse vil ha begrenset verdi, da de vil være skyggelagt store deler av tiden grunnet sterk stigende terreng mot sør. Blant annet kan vi ikke se at balkonger på fasade mot sør vil ha sol kl. 15.00 vårjevndøgn. Vi er også redd for at utkragete balkonger på denne fasaden vil komme i konflikt med trafikk og tilkomst på bakplass. Eksisterende takterrasse i 5. etasje har gode solforhold på formiddag og tidlig ettermiddag, noe dårligere på sen ettermiddag og kveldstid, og oppfyller kvalitetskrav med hensyn til støy med enkle kompenserende tiltak (tett rekkverk i 1,1 m høyde). Etter avslag er ansvarlig søker i samtaler med Erlend Vågene, koordinator for områdesatsning i Ytre Arna, blitt oppfordret til å se på mulighetene til å benytte takflate i 6. etasje som uteoppholdsareal. Dette er også et areal som man i mulighetsstudien i Ideskisse for Ytre Arna har sett på som godt egnet som uteoppholdsareal. Vi noe skeptisk til ett evt., hjemmelsgrunnlag for å kunne regulere dette som offentlig tilgjengelig uteareal, men vi se at arealet kan gi ett verdifullt tilskudd til eksisterende og nye boliger i Arnagården. Ulempen ved å benytte arealet på takflate i 6. etasje som uteoppholdsareal, er at det ikke er tilgjengelig med heis. Arealet har kun atkomst via trapperom midt i bygningen, og det vil medføre uforholdsmessige kostnader å etablere atkomst fra trapperom med heis. Men her mener vi at man må kunne vurdere dette opp mot at takterrasse i 5.etasje har atkomst fra trapperom med heis. Bruk av takterrasser o.l. som uteareal er i utgangpunktet kun tillatt i bydelssenter og senterområder langs bybanen, slik at bruk av takterrasse som uteareal vil være i strid med bestemmelsen. Arealet utgjør ca. 250 m 2, slik at det oppfyller nesten arealkravet for nye boenheter. Vi forutsetter også at arealet oppfyller kvalitetskravene til uteareal. Selv om bruk av takterrasse som uteareal er delvis i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta, kan vi Side 3 av 6
ikke se at hensynet bak bestemmelsen eller lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt ved innvilgelse av dispensasjon i dette tilfellet. Dispensasjonen fra kommuneplanens bestemmelse om uteoppholdsareal kan gis på vilkår at det etableres takterrasse på takplan i 6. etasje. Dette gir også ett verdifullt tilskudd til øvrige boenheter i eiendommen. Støy: Eiendommen som søkes bruksendret, er lokalisert i område som er utsatt for vegstøy, og som er vist som «Rød» støysone i Kommuneplanens arealdel. Det er utarbeidet støyrapport som dokumenterer at ekvivalent støynivå for den aktuelle etasjen er innenfor verdier for «Gul» støysone. Det er videre dokumentert at man kan oppnå tilfredsstillende støynivå innendørs med enkle kompenserende tiltak. Eksisterende takterrasse i 5. etasje vil få tilfredsstillende støynivå med tett rekkverk i 1,1 m høyde mot Peter Jebsens veg. Dersom det blir aktuelt å benytte takflate i 6. etasje (over 5.etasje, mot nord), antar vi at man dokumentere at man kan oppnå tilfredsstillende støynivå utendørs på dette arealet med samme enkle tiltak. Bygningsmyndighetene vektlegger at ved etablering av støyfølsom bebyggelse i støyutsatte områder er det en forutsetning boenhetene er gjennomgående, og at minst ett soverom er plassert på stille side og vekk fra støykilde. Vedlagt søknad om dispensasjon følger det en plantegning som viser eksempel på mulig oppdeling av 3. etasje til 8 leiligheter. Tegningen viser som bygningsmyndighetene påpeker, at 5 av boenhetene ikke vil få soverom på stille side. Ser man øvrige etasjer i bygget, viser disse at er det mulig å få til gjennomgående leiligheter. Imidlertid har vi ved uttegning av eksempel i større grad vektlagt tilgjengelighet (alle boenheter har atkomst til trapperom med heis) og sikkerhet ved brann (alle boenheter har tilgang til min. 2 uavhengige rømningsveier) enn å oppfylle alle forutsetninger ved bruksendring til støyfølsomt formål. Kommuneplanen åpner opp for at i lokalsentra kan grenseverdiene for utendørs støy fra veg vurderes å økes fra 65 db til 70 db, men at nødvendige utredninger, avveininger og avbøtende tiltak foretas og fastsettes gjennom reguleringsplan. Når det er dokumentert at støynivå på fasade i den aktuelle etasjen har ekvivalente verdier for vegstøy under 65 db dvs. generelle grenseverdier for «Rød» sone, vil krav om at avbøtende tiltak skal skje gjennom reguleringsplan kun bli ett formalkrav. Det er ikke behov for tiltak og installasjoner som støyskjermer, støyvoll eller lignende. Alle tiltak som er nødvendig for å oppnå tilfredsstillende støynivå innendørs og utendørs skjer i eksisterende bygning. Parkering: Bruksendring fra kontor til bolig krever opparbeidelse av i alt 8 parkeringsplasser. Man kan sikre 2 plasser ved tinglyst parkering på gnr. 302 bnr. 5, slik at behovet for dispensasjon gjelder for 6 plasser. I gjeldende kommuneplan er det avsatt to områder for parkering, hhv. ved Leitet (Peter Jebsens veg) og ved Nordstrandvegen, like nord for Blindheimselva. Det kan synes klart at ett evt. parkeringsanlegg på ved Peter Jebsens veg ikke kommer til utførelse. I tillegg til utfordringer ved grunnforhold, kostnader og konflikt med Side 4 av 6
kulturminner, vil parkeringsanlegget legge beslag på noen av de beste utenomhusarealene i området. AS Arna Gårdsselskap ervervet gnr. 302 bnr. 63 i 2007. Det er denne parsellen som er avsatt til parkeringsanlegg ved Nordstrandvegen. Vi stiller spørsmål ved vurderingen av tomtens egnethet for etablering av parkeringsanlegg. Parsellen er på ca. 640 m 2, største lengde ca. 35 m og største bredde ca. 20 m. Minste bredde er ca. 16 m. Høydeforskjellen er ca. 14m fra nivå i Nordstrandvegen til terreng i tomtens nordvestre hjørne. I hht. til NBI Byggforsk planløsningsblad 312.130 er minste utvendig bredde på parkeringsanlegg med tosidig parkering og toveis kjørebane i midten 16,8 m. Dette forutsetter atkomst til parkering i senter av bygget. Med lengde på 28 m vil ett slikt anlegg vil gi ca. 20 plasser. Etablering av parkeringsanlegg på denne tomten vil medføre omfattende terrengarbeider med tilhørende skjæringer. Felles lekeplass over på planet over parkeringsanlegg som det er stilt krav til i kommunedelplanen vil da få dårlige solforhold på ettermiddag / kveldstid. Vi kan ikke se at dette er ønskede konsekvenser som følge av etablering av parkeringsanlegg. Vi har også forstått det slik at Grønn Etat er skeptisk til plasseringen av parkeringsanlegget, og påvirkning dette får for grøntområdene ved Blindheimselva. Vi antar at man ved planbehandlingen muligens har sett for seg ett parkeringsanlegg i flere etasjer for denne tomten, men vi anser at dette ikke er gjennomførbart. Da må det i tillegg etableres en rampe for atkomst til etasjene med diameter min. 16,2 m, alternativt en bilheis. Det kan virke som om ovenstående er irrelevant for behandling av søknad om dispensasjon fra krav til parkering, men vi anser søknad om dispensasjon må vurderes opp mot mulighetene til å kunne etablere nye parkeringsplasser i området innenfor overskuelig fremtid. Når det synes klart at det ikke er ønskelig eller forsvarlig å etablere parkering på de arealer som er avsatt til formålet i gjeldende planer, antar vi at disse ikke kommer til utførelse. Da må det finnes nye arealer til parkering. Ideskisse for Ytre Arna peker på mulig fjellanlegg i forbindelse med at Coop-bygget rives og at det oppføres nytt bygg på denne tomten. Vi synes ideen er god, men det meget usikkert når dette evt. kommer til utførelse, om det i det hele tatt er gjennomførbart. I mellomtiden vil deler av Arnagården fortsatt stå tom og ubenyttet, med de ulemper dette fører for bygningen. Med omfattende terrenginngrep, er det teknisk mulig å etablere 5-6 parkeringsplasser på egen eiendom mellom eksisterende bygning på gnr. 302 bnr. 400 og areal avsatt til offentlig park innenfor areal som er avsatt til bebyggelse og anlegg. I tillegg til utfordringene med å sprenge ut i fjellskråning som vil gi en ca. 10 m høy skjæring, vil en slik løsning være i strid med retningslinjer til kommuneplanens arealdel om parkering i sentrumsformål. Her fremgår det at parkering skal legges i underjordisk anlegg, kjellere eller bygg som ikke har fasade mot byrom. Overflateparkering tillates ikke med unntak av HC-parkering. Selv om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser om parkering vurderes til å være i strid med de hensyn bestemmelsen er ment i å ivareta, anser vi at fordelene ved å innvilge dispensasjon er større enn ulempene i dette tilfellet. Side 5 av 6
Oppsummering: I Ideskissen for Ytre Arna side 12, er Arnagården vist som viktig kulturhistorisk bygg. Bruksendringen kan gjennomføres med kun begrenset betydning for den kulturhistoriske verdien. Fasader vil bli opprettholdt som nå. AS Arna Gårdsselskap, som er eier av 15 av 32 seksjoner (ca. 43 % av arealene), har i dag begrensede leieinntekter på næringsseksjonene i eiendommen. Dette gjenspeiles også i årsregnskapene til AS Arna Gårdsselskap. Selskapet har gått med underskudd i 7 av de 10 siste årene. Slik vi har forstått det, er det kun salg av eiendommer som har bidratt til positivt driftsresultat iden senere tid. Selskapet har ikke betalt ut lønn, utbytte eller konsernbidrag de siste 10 år. Dette medfører at det har vært begrensede ressurser til vedlikehold og oppgradering. En bruksendring av 3. etasje fra kontor til boligformål vil gi deler av bygget en sårt tiltrengt oppgradering. Blant annet vil trapperom og heis måtte oppgraderes som følge av tekniske krav ved bruksendringen. I tillegg vil fremtidige vedlikeholdsutgifter bli fordelt på flere sameiere, slik at byrden for den enkelte seksjonshaver vil bli mindre. Som kjent, er en av forutsetningene for at kulturhistoriske bygg består at de blir brukt. Det har vist seg over lang tid at arealene ikke har vært attraktive nok til sitt opprinnelige formål, og en bruksendring er nødvendig for å sikre videre bruk. Utarbeidelse av reguleringsplan er fornuftig i mange sammenhenger for å kunne styre utviklingen ved utbygging. Her anser vi det er så mange forhold som er fastlagt, at nytten av reguleringsplan er begrenset. Bygningen står der i dag, planlagt ombygging endrer ikke dette i så måte. Bruken av 3. etasje i Arnagården til boligformål er fastlagt gjennom områdeplan. Utarbeidelse av detaljplan for ett meget begrenset tiltak vil heller ikke endre på topografien i Ytre Arna eller strukturen i eksisterende byggverk. Vi antar videre at en reguleringsplan heller ikke medfører at man får mer tilgjengelig uteoppholdsareal. Det som kan bedres gjennom en reguleringsprosess er parkeringsforholdene. Men vi anser at dette må skje gjennom en plan som involverer flere parter, flere tiltak, og en vesentlig større utbygging en det som denne tiltakshaver representerer. Vi tar forbehold om å ettersende ytterligere redegjørelser og dokumentasjon. Dersom det er spørsmål kan undertegnede treffes på tlf. 55 27 71 50 eller mobil 928 41 962. Med vennlig hilsen Bygg Prosjekt AS Roy G Njåstad Arkitekt Side 6 av 6