Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Terje Pedersen Flisa 10 7655 VERDAL Deres ref: Vår ref: KNMO 2016/3902 Dato: 02.08.2016 Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 316/1/104/0 Saksnr: 613/16 Ikke godkjent - Søknad om dispensasjon for tilbygg til hytte og riving av bod - 1719/316/1/104 Tomt nr 82 Vulusjøen - Terje Pedersen Vi viser til søknad om oppføring av tilbygg til hytte mottatt her den 27.05.2016 og søknad om dispensasjon mottatt her 05.07.2016, samt annen korrespondanse i saken. Tiltaket Det søkes om tilbygg av nytt inngangsparti og stue/soverom på punktfeste 1719/316/1/104 ved Vulusjøen i Levanger kommune. I opprinnelig søknad ble det oppgitt at hytta hadde et bebygd areal (BYA) på 70 m 2. Det skulle rives 6 m 2 og bygges 26 m 2 slik at hytta totalt ble 90 m 2 etter gjennomført tiltak. Vedlagt tegning i søknaden viste imidlertid innvendige mål samt at takoverbygd inngangsparti ikke var medregnet. Tegningen var ikke i målestokk og det var derfor vanskelig å beregne BYA. Det ble etterspurt tegninger som viste hvilket bebygd areal hytta har. Etter at oppmåling av hytta ble gjennomført av tiltakshaver ble det klart at omsøkte tiltak oversteg kommuneplanens begrensning om maks 90 m 2 BYA for hytter. Det ble da søkt om dispensasjon fra planens bestemmelse om hyttestørrelse. Nabovarsling Det er foretatt tilstrekkelig nabovarsling i samsvar med plan- og bygningsloven (heretter forkortet: pbl.) 21-3. Det har ikke kommet merknader til saken. Grunnforhold Ingen merknader. Planstatus Punktfestet omfattes av Kommuneplanens arealdel (planid L2008018). Kommuneplanen angir at størrelse på hytte maksimalt kan være 90 m 2 BYA. Omsøkte tiltak oppgis å ha et totalt BYA på 96,8 m 2. Tiltaket er i strid med gjeldende plan. Det søkes om dispensasjon fra bestemmelsen om hyttestørrelse.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 5 DISPENSASJON Dispensasjon fra kommuneplan, punkt 1.5.4. Som beskrevet over følger det av bestemmelse i kommuneplanens punkt 1.5.4 at hytte kan oppføres med maksimalt bebygd areal (BYA) på 90 m 2. Etter omsøkte tiltak vil hytta ha et totalt BYA på 96,8 m 2. Tiltaket er i strid med kommuneplanens arealdel. Dispensasjonen er begrunnet som følger: Vi er klar over at det er 3 ukers behandlingstid på slike saker. Vi leverte vår byggesøknad til Frol Bygdeallmenning 8.04.2016. Fra vi leverte byggesøknaden og frem til byggestart gikk det tre uker og 1 dag. Det vi ikke visste var at tre-ukers-fristen gjaldt fra da dere har mottatt søknaden i deres postmottak, og ikke dato vi leverte søknaden til Frol bygdeallmenning. Vi har heller ikke mottatt noen tilbakemelding fra dere om at dere har mottatt søknaden, og dato for senest tilbakemelding. Med bakgrunn i dette startet vi byggearbeidet i god tro, og råbygget var oppe da du tok kontakt med oss. Ivar Sagmo skriver: Opprinnelig hytte var ihht takst oppgitt til 70 m 2 da de kjøpte hytta. Nøyaktig måling 3/7-16 viser utvendig areal på 71,7 m 2 Da vi tegnet utbygget beregnet vi arealet ut fra 70 m 2 6 m 2 = 64 m 2. Med andre ord trodde vi at vi hadde 26 kvadrat disponibelt til utbygg, 1,7 m 2 mer enn ny oppmåling viser. Med bakgrunn i vår informasjon fra Frol Bygd allmenning har vi forholdt oss til at takutspring over inngangsparti ikke ville bli medregnet, da vi ikke benyttet en hjørnestolpe, men en skråvinkel se vedlagt bilde. Tilbygg A er 15,9 m 2, herav utgjør tak overbygd inngangsparti 5,4 m 2. Vi har derfor beregnet tilbygg A til 9,8 m 2. Vi kjøpte hytta i august 2012. Hytta ligger nært veg og er lett tilgjengelig for alle, også rullestolbrukere. I renoveringsarbeid som er gjort i ettertid har vi lagt vekt på at hytta skal ha livsløpsstandard, slik at det er mulig å benytte hytta også med rullestol. Min helse er varierende og i de senere årene har jeg delvis vært avhengig av krykker. Selv om ingen av oss pr. dato benytter rullestol, ønsket vi ved kjøpet av denne hytta, og i restaureringsarbeidet i ettertid, å ta høyde for at rullestol kan benyttes. Tilbygg B/C muliggjør at vi kan bruke hytta også som rullestolbrukere. Tilbygg C er tenkt som soverom. Det er dette rommet som har dannet grunnlaget for arealet på de andre tilbyggene. Vi kan krympe det inntil 1,75 m 2, og enda få plass til seng og bruk av rullestol, emn da blir det svært trangt. Derfor ønsker vi å opprettholde arealet her. Tilbygg B er nødvendig for å få adkomst til tilbygg C, soverom. For å kunne ha en liten sofagruppe i stua og samtidig ha plass til dør til soverommet, tilbygg C, må vi minimum trekke stua ut 1,5 m, tilbygg B. Totalt utgjør tilbygg B og C 15,9 m 2. Hadde vi vært klar at 1,7 m 2 + 5,4 m 2 = 7,1 m 2 gjorde at vi kom over arealkravet hadde vi redusert tilbygg A. Slik saken er nå kan vi ikke redusere tilbygg A, da dette er oppført. Dette medfører at vi ikke vil kunne gjøre hytta tilgjengelig for oss i fremtiden ved endret behov uten at vi får godkjent denne dispensasjonssøknaden.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 5 Kommentar vedrørende frister I en slik sak er det en privat og en offentlig instans som er involvert, henholdsvis Frol bygdealmenning og kommunen i denne saken. Søknaden ble først behandlet hos Frol bygdealmenning etter deres vedtekter før den ble oversendt kommunen. I brevet fra bygdealmenningen er følgende presisert: "Søknad med tegninger oversendes avd. for byggesaksbehandling i Levanger kommune for endelig godkjennelse." Kommunen har i utgangspunktet tre ukers saksbehandlingstid på slike saker. Søknaden ble mottatt hos oss 27. mai. Kommunen tok kontakt med tiltakshaver før det hadde gått tre uker med spørsmål om oppdaterte tegninger, da innsendte tegninger var mangelfulle. Tre ukers saksbehandlingstid etter pbl. 21-7 gjelder fra det tidspunktet søknaden er komplett. På grunn av mangelfulle tegninger var søknaden ikke komplett i dette tilfellet. Tiltakshaver skal selv sette seg inn i saksbehandlingstider. Oppstart av tiltak før det er gitt offentlig godkjenning er alltid på eget ansvar. Vurdering av dispensasjon I henhold til pbl. 19-2, første ledd, kan kommunen gi dispensasjon fra gjeldende plan. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) (ikke) blir vesentlig tilsidesatt» og at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene», jf. pbl. 19-2, annet ledd. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne innvilges. En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. 19-2, andre ledd, tilsier at terskelen for dispensasjon skal være høy, noe som bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp.nr.32 (2007-2008) s. 242-243. Planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og dispensasjoner bør som hovedregel unngås. Dagens ordlyd i pbl. 19-2 ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. På den annen side understrekes det imidlertid i forarbeidene at man ved anvendelsen av litt eldre planer må se hen til en hensiktsmessig samfunnsutvikling. Reelle hensyn tilsier også at man tolker disse planene med et visst skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen av gjeldende regelverk. Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen. Hensynet bak bestemmelsen om hyttestørrelse er å begrense inngrep i naturen, ivareta allemannsretten i utmark og beholde en relativt enkel standard på hytter/fritidsboliger. Som nevnt over er planer gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. Kommuneplanens arealdel er forholdsvis ny og terskelen for å gi dispensasjon fra nyere planer skal være høy. Bestemmelsen om hyttebebyggelse i planen er svært konkret ved å angi en øvre grense for BYA på 90 m 2. Denne grensen er satt på bakgrunn av en nøye vurdering og praktiseres strengt fra kommunen side. Nye planer for hytter/fritidsboliger i Levanger kommune som vedtas i dag har også en begrensing på 90 m 2 BYA. Dette understreker at det ikke er ønskelig med større hytter.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 5 I dette tilfellet er det søkt om 6,8 m 2 mer en planen tillater. Begrunnelsen i dispensasjonssøknaden består i hovedsak av et mulig fremtidig behov for rullestol. Dette behovet er ikke reelt i dag, noe tiltakshaver selv skriver. Kommunen er av den oppfatning at 90 m 2 bør være stort nok selv om den skal gjøres om til en tilgjengelig boenhet. Slik kommunen ser det er det ingen spesielle forhold i denne søknaden som gjør at den skiller seg vesentlig fra forhold som kan påberopes av andre hytteeiere i området. Dersom kommunen åpner for å ha hytter på over 90 m 2 innenfor dette planområdet vil det kunne ha uheldige virkninger på sikt. Ved en positiv behandling av denne saken risikerer kommunen å gi uttrykk for en liberal holdning til arealbegrensningene innenfor dette planområdet. Dette vil igjen medføre en "uthuling" av planen som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Dette er det advart mot i forarbeidene til pbl. 19-2, Kommunen konkluderer med at dersom det blir gitt dispensasjon fra bestemmelsen om hyttestørrelse, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene bak lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter pbl. 19-2, andre ledd, første punktum, er derfor ikke oppfylt og dispensasjonssøknaden avslås. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd, første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Siden dispensasjonssøknaden avslås etter første punktum, gis det ikke en nærmere vurdering om fordeler og ulemper, da både første og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis. VEDTAK Med hjemmel i pbl. 19-2 innvilges ikke dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Begrunnelse og vurdering er gitt ovenfor. Merknader/orientering Tillatelsen taper sin gyldighet hvis arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jamfør pbl. 21-9. Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra det tidspunkt vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningslovens 29. Faktura for saksbehandling vil bli ettersendt, jf. pbl. 33-1. Med hilsen Kristine Molde Byggesaksbehandler
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 5 Kopi til: Frol bygdealmenning Moafjæra 10 7600 LEVANGER