NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Tom André Alstadsæther L. nr.: 13141/2014 Arkivnr.: 20130005/L12 Saksnr.: 2013/2740 Utvalgssak Detaljregulering for Steinberg stasjonskvartal: 1.gangsbehandling etter 12-10, 12-11 i plan- og bygningsloven Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester GRUNNLAG Kommuneplanens arealdel, vedtatt 31.08.2011 Politisk behandling etter PBL 12-8 av råd gitt i oppstartmøte, utvalgssaknr. 45/13 VEDLEGG 1 Vdl.2 Plankart 2 Vdl.3 Planbestemmelser 3 Planbeskrivelse Steinberg stasjonskvartal Vedlegg på politikerrom: Merknader, ROS-analyse, støyutredning og geoteknisk vurdering. SAMMENDRAG Hensikten med planen er å legge til rette for sentrumsutvikling med boliger og næringsareal. Planforslaget innebærer blant annet ca. 300 m 2 næringsareal og ca. 30 boenheter. Planforslaget legger opp til en utnyttelse som er i tråd med kommuneplanens arealdel og i Areal- og transportplan for Buskerudbyen. Rådmannen vurderer planforslaget som godt nok utredet, men fremmer alternativ innstilling grunnet noe uenighet. Det anbefales at planforslaget legges ut til høring og offentlig ettersyn etter at det er gjort enkelte tilføyelser i plankartet og planbestemmelsene. Side 1
OPPLYSNINGER Hensikt med saken Denne saken er underlag til 1. gangsbehandling i Utvalg for sentraladministrasjon og tekniske tjenester. Utvalget skal ta stilling til om kommunen kan anbefale detaljene i planforslaget, samt formelt overta ansvaret for den videre behandlingen av planen. Når tiltakshaver har levert et fullstendig planforslag (i tråd med kommunens krav), skal kommunen etter 12-11 i PBL snarest, og senest innen tolv uker, vedta om planforslaget skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Bakgrunn Bakgrunnen for planforslaget er tiltakshavers ønske om å legge til rette for sentrumsutvikling med næringsareal og flere boenheter på Steinberg. Planområdet Planområdet ligger i flatt terreng ved Steinberg stasjon. Planen grenser til stasjonsområdet i sør og Steinbergveien i nord med eneboligbebyggelse på nordsiden av Steinbergveien (se illustrasjon nr.1). Planområdet omfatter gnr/bnr 29/24 som utgjør ca. 2300m 2.. Planstatus og overordnede føringer Planområdet er i dag regulert til blandingsformål for forretninger, kontor m.v. eller boliger gjennom reguleringsplan ST12 Nye E76, Evja-Øvre Eiker Grense, vedtatt 20.02.1985. I kommuneplanens arealdel av 31.08.2011 er planområdet avsatt til boligformål og sentrumsformål (se illustrasjon nr. 2). Illustrasjon nr. 1: planområdet / ortofoto Side 2
Illustrasjon nr. 2: Utsnitt kommuneplan Planforslaget Planforslaget legger til rette for sentrumsbebyggelse med mulighet for bolig og næring ved Steinberg stasjon. Arealformål, utnyttelse og byggehøyder: Området foreslås regulert til boligbebyggelse og sentrumsformål. Forøvrig foreslås disse arealformålene brukt: Kjøreveg (offentlig), fortau (offentlig), annen veggrunn grøntareal og parkering. I reguleringsbestemmelsenes 6.1.2 tillates ikke fremtidig bygg som er større enn fotavtrykket til eksisterende bebyggelse på tomta (B1). I reguleringsbestemmelsenes 6.3.1er minimum tillatt bebygget areal for område med sentrumsformål minimum 30 % BYA. For området merket B1 i planen, foreslås bebyggelse med inntil 8 meters høyde, målt fra ferdig planert terreng til gesims (2 etasjer). For området avsatt til sentrumsformål tillates det i reguleringsbestemmelsenes 6.3.5 en byggehøyde tilsvarende 3 etasjer med tilbaketrukket 4. etasje. Gesimshøyde er 10,5 meter i byggegrense, 13,5m på tilbaketrukket etasje med 15,5 meter mønehøyde. Uteoppholdsareal og lekeplass: Det foreslås i planbestemmelsenes 5.1.4 rekkefølgekrav til at utomhusplan med detaljert utforming av uteoppholds- og lekeareal skal være utarbeidet før det gis rammetillatelse. Det er også et krav til at felles uteoppholdsareal skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse for boliger innenfor området avsatt til sentrumsformål og boligformål, i planbestemmelsenes 5.1.1. Etter planbestemmelsenes 5.2.8 foreslås det avsatt areal til lekeplass for boligene på minst 100m 2 på grunnplan, i tilegg til felles uteoppholdsareal. Side 3
Parkering og adkomster: I planbestemelsenes 6.1.5 er parkering for beboere i området merket B1 foreslått løst hovedsaklig i parkeringskjeller. Adkomst til parkeringskjeller er fra Steinbergveien. Det skal være 2 parkeringsplasser pr. boenhet inkludert gjesteparkering. Parkeringsplasser for besøkende kan også løses utomhus, men skal da dokumenteres og godkjennes i utomhusplan før rammetillatelse gis. Det er i planbestemmelsenes 6.3.6 foreslått parkeringsdekning for beboere og næringsvirksomhet i området avsatt sentrumsformål tilsvarende minimumskrav i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel, inkludert besøksparkering. Hver boenhet skal ha en øremerket parkeringsplass. Øremerket parkeringsplass skal opparbeides og selges som en del av boenheten. Ved videreslag skal parkeringsplassen følge boenheten. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal være tilpasset funksjonshemmede. Det skal også tilrettelegges for sykkelparkering. Avkjørsler er merket med adkomstpiler i plankartet. Adkomst til området merket B og til parkeringskjeller er i planbestemmelsenes 6.1.4 foreslått lagt fra Steinbergveien. Adkomst for varelevering er foreslått fra Nedre Skistadvei. Rekkefølgekrav: Det er foreslått rekkefølgebestemmelser ( 5.1 i planbestemmelsene) for å sikre opparbeiding av felles uteoppholdsareal, felles lekeareal, parkeringsplasser og fortau. For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers planbeskrivelse i vedlegg 3. Varsel om oppstart og medvirkning: Oppstart av reguleringsarbeid ble varslet i Drammens tidende 06.05.13 og på Nedre Eiker kommunes hjemmeside, samt ved brev til naboer og andre berørte. Tiltakshaver mottok 9 innspill til dette varselet. Utbyggingsavtale (UBA) Parallelt med reguleringsplanen er det varslet mulig utbyggingsavtale for gjennomføring av planen. Utbyggingsavtalen er gjenstand for forhandling mellom kommune og tiltakshaver. Dersom det blir aktuelt med UBA skal denne behandles som egen sak i formannskapet og kommunestyret etter at reguleringsplanen er sluttbehandlet. VURDERING Rådmannen vurderer at planforslag er tilfredsstillende utredet. Det vises til tiltakshavers planbeskrivelse (vedlegg 3). Oppfølging av råd i oppstartsmøte I politisk behandling av råd gitt i oppstartmøte ga utvalg for sentraladministrasjon og tekniske tjenester 30.04.2013 (utvalgssaknr 45/13) følgende krav og føringer for det videre arbeidet: Side 4
Krav / føring 1 Utbygger skal forholde seg til gjeldende kommuneplan, dvs. sentrumsområde Y. 2 a) Støykrav til boliger skal overholdes i planområdet. b) Kommuneplanens krav til uteoppholdsareal og lekeplass skal overholdes. c) Kommuneplanens krav til parkering skal overholdes. 3 Avklare om planen er forenlig med jernbaneverkets plan for tiltak på Steinberg stasjon Rådmannens vurdering Tatt til følge. a) Tatt til følge. Det har blitt gjennomført støyutredning og utarbeidet støysonekart. b) Rådet er delvis tatt til følge med rekkefølgekrav i planbestemmelsene. c) Tatt til følge, da krav i kommuneplanens bestemmelser er lagt til grunn. Tatt til følge. Det har blitt avholdt møter med jernbaneverket for å koordinere planarbeidet mot jernbaneverkets planer. Etter rådmannens vurdering er alle føringene og kravene innarbeidet i planforslaget med unntak av krav om lekeplass tegnet inn på plankart og tallfesting av minste uteoppholdsareal i planbestemmelsene. Rådmannen anbefaler alternativ innstilling på disse punktene. Se under virkninger av planforslaget. Oppfølging av merknader til varsel om oppstart På side 17 i planbeskrivelsen gjengis hovedtrekkene i innkomne merknader og tiltakshavers vurdering av disse. Rådmannen vurderer derfor at alle merknadene fra varsel om oppstart er tatt til etterretning og innarbeidet i planforslaget. Det er ikke varslet innsigelse. Planforslagets samsvar med overordnede arealplaner Planforslaget vil kunne bidra til fortetting i sentrumsområdet på Steinberg og dermed gi økt passasjergrunnlag for kollektivtransporten. Planforslaget er i samsvar med arealformål og bygghøyder i kommuneplanens arealdel med bestemmelser. Planforslaget er også i samsvar med strategier for transportsystemet i areal- og transportplan for Buskerudbyen hvor styrking av trafikkgrunnlaget i gang/sykkel avstand til Steinberg Stasjon er sentralt for gjenåpning av stasjonen. Det er et avvik fra kommuneplanens arealdel vedrørende utnyttelsesgraden på boligformål. Grunnen til dette er at nytt bygg på tomten ikke skal være større enn eksiterende bebyggelse på tomten. Virkninger av planforslaget Vegtrafikk Tiltakshaver har gjort en beregning av hvor mange bilturer som genereres med 30 nye boenheter og 300m 2 med næring. Med utgangspunkt i Håndbok 146 har de kommet frem til at forslaget vil generere ca 180 bilturer pr. døgn. Side 5
Det kan antas at mye av trafikken til næringsfunksjonene som planforslaget legger opp til vil være lokalt fra Steinberg. Parkering og adkomster Kravene til parkering i planforslaget følger bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Adkomstveg til bolig sør for planområdet (gnr/bnr 29/29) er delvis sikret i planbestemmelsene, men ikke tegnet inn i plankartet. Rådmannen vurderer at adkomstveg til gnr/bnr 29/29 skal tegnes inn på plankart før høring og offentlig ettersyn. Kollektivtrafikk Planområdet ligger nær bussholdeplass med forbindelse til Hokksund, Mjøndalen og Drammen. Ved en eventuell gjenåpning av Steinberg stasjon har området togforbindelse til blant annet Hokksund, Mjøndalen, Drammen og Oslo. Planforslaget legger opp til ca 30 boenheter, noe som vil kunne styrke kollektivgrunnlaget for steinberg stasjon. Rådmannen vurderer økt passasjergrunnlag og styrking av kollektivgrunnlaget ved Steinberg som et argument for planforslaget med tanke på gjenåpning av Steinberg stasjon. Gang- og sykkeltrafikk Planforslaget legger til rette for nytt fortau med 2,5 meter bredde langs Steinbergveien. Dette kan gi bedre forutsetninger for myke trafikkanter. Landskap og stedsutvikling Planområdet ligger i et tilnærmet flatt terreng på ca. kote +5. Planforslaget er i tråd med intensjonen i kommuneplanens arealdel, hvor det legges opp til fortetting ved Steinberg jernbanestasjon. I området som er satt av til sentrumsformål er det tilrettelagt for en høyere utnyttelsesgrad og bebyggelse enn det som til nå har vært normalt på Steinberg, men i tråd med bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Volum og høyde på bebyggelsen i området med sentrumsformål vil fremstå som en kontrast til omkringliggende bebyggelse. Det legges opp til blandet arealbruk med bolig handel og næring hvor næringsfunksjoner skal etableres på bakkeplan og henvende seg mot gatenivå. Rådmannen vurderer planforslaget som et viktig tiltak for sentrumsutviklingen som kommuneplanens arealdel legger opp til på Steinberg og at dette kan gi mulighet for flere funksjoner i gang/sykkelavstand for befolkningen her. Grad av utnyttelse For området avsatt til sentrumsformål følger planforslaget bestemmelsene til kommuneplanens arealdel når det gjelder grad av utnytting. For området som er regulert til bolig og merket B1 har tiltakshaver fulgt muntlig signal gitt av H1 med en bestemmelse som tilsier at fotavtrykk til nytt bygg på tomten ikke skal være større enn eksisterende bebyggelse. Rådmannen anbefaler at utnyttelsesgraden tallfestes med kvadratmeter-bya før planen legges ut til høring og offentlig ettersyn. Side 6
Eksisterende bygg er på ca. 270m 2 inkludert takutstikk. En utnyttelse oppgitt i kvadratmeter BYA inkluderer også areal til overflateparkering. Dette betyr at en kan bygge tillatt kvadratmeter BYA dersom man har parkering til boenhetene i parkeringskjeller, men må trekke fra parkering dersom dette blir på overflaten. Det anbefales at utnyttelsesgrad settes til 350m 2 -BYA inkludert parkering for å sikre en etterprøvbar bestemmelse hvis eksisterende bebyggelse blir revet. Dette betyr at dersom parkering legges til parkeringskjeller har tiltakshaver mulighet til å sette opp nytt bygg på 350m 2. Dersom tiltakshaver velger å ha overflateparkering vil 36m 2 (2 biloppstillingsplasser) pr. boenhet bli trukket fra bebygd areal. Ved to boenheter og overflateparkering vil det være mulig å sette opp nytt bygg tilsvarende ca. 270m 2. Dersom en skal ha et helt nøyaktig fotavtrykk til eksisterende bygg anbefaler rådmannen at eksisterende bygg blir målt inn før man fastsetter kvadratmeter-bya. Det anbefales også at denne endringen oppdateres i planbeskrivelsen før høring og offentlig ettersyn. Rådmannen vurderer sentrumsutvikling med fortetting nær Steinberg stasjon som et argument for den foreslåtte løsningen. Byggehøyder Bygghøyder for B1 og SE følger kommuneplanens arealdel, men har oppgitt høyde over planert terreng. Det anbefales at bygghøyder blir oppgitt i kotehøyde på kart og i planbestemmelsene før høring og offentlig ettersyn. For felt B1 anbefales det også at mønehøyde (9 meter) oppgis i planens bestemmelser. Uteoppholdsareal og lekeplass Krav om lekeplass er ivaretatt i planforslagets bestemmelser, men er ikke tegnet inn på plankart. Rådmannen vurderer derfor krav til lekeplass som delvis ivaretatt, men anbefaler at lekeplass tegnes inn på plankartet før offentlig ettersyn for å sikre plassering. Lekeplass må være plassert slik at den betjener både SE og B1. Rådmannen vurderer det som at krav om uteoppholdsareal er delvis ivaretatt gjennom planbestemmelsene i planforslaget. Det anbefales at bestemmelsene også tallfester krav til størrelse på uteoppholdsareal. For sentrumsformål er dette 20m 2 hvor minst 10m 2 skal være privat uteoppholdsareal. For boligdelen er kravet i kommuneplanens arealdel 50m 2 pr boenhet, men det anbefales at man her også setter 20m 2 pr boenhet med minimum 10m 2 privat. Dette begrunnes med at det kan bli flere boenheter i det som er tenkt som et sammenhengende bygningsvolum. Dette bør føyes til planbestemmelsene før høring og offentlig ettersyn. Støy Planområdet ligger nær jernbane og veg. Det har blitt utarbeidet støyutredning som viser at avbøtende tiltak i form av støyskjerm vil kunne få uteområdene under grenseverdien for støy. For at grenseverdien for støy inne i bygget skal være i henhold til T-1442 vil dette stille strenge krav til støyisolering av fasader. I planbestemmelsenes 5.2.2 skal ivaretakelse av krav og aktuelle støytiltak være dokumentert ved søknad om tiltak/rammetillatelse. Støynivå skal tilfredsstille grenseverdier gitt i T-1442, retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging. Nødvendige støytiltak skal være ferdigstilt før brukstillatelse gis. Side 7
Risiko- og sårbarhetsanalyse Rådmannen vurderer ROS-analysen som tilfredsstillende utført. Særlige vektlagte forhold Følgende forhold er tillagt særlig stor betydning i denne detaljreguleringen; - Tilrettelegging for sentrumsutvikling med boliger og næringsareal på Steinberg Disse forholdene er nedfelt i planbestemmelsenes 1 Planens hensikt. Naturmangfoldloven 8-12 Rådmannen gjør oppmerksom på at det i kommunens kartløsning er registrert observasjon av rødlistearten sanglerke i eller nær planområdet. Dette er kun en observasjon av arten. Det vurderes at planområdet ikke er hekkeplass eller viktig naturområde for sanglerke. Mulig konsekvens for kommunen Planforslaget utløser ingen krav om innløsning eller erstatning for kommunen. KONKLUSJON Rådmannen vurderer planforslaget å være tilstrekkelig utredet, men ønsker å fremme alternativ innstilling på punktene som er omtalt under virkninger av planen. Planforslaget for Detaljregulering for steinberg stasjonskvartal vurderes å være i tråd med kommuneplanens arealdel, samt krav og føringer fastsatt i oppstartsmøte. I tråd med plan og bygningslovens 12-11 er det normalt fire mulige alternativ til vedtak ved behandling av et forslag til detaljregulering innsendt av andre enn kommunen selv: Alt. 1 Tiltakshavers planforslag vedtas lagt ut på høring. Alt. 2 Rådmannens alternative planforslag vedtas lagt ut på høring. Alt. 3 Planforslaget ønskes endret og sendes tilbake til rådmannen for ytterligere utredning. (jfr. kommunens utrednings- og informasjonsplikt i 17 i forvaltningsloven). Hovedutvalget gir følger retningslinjer for videre arbeid: Alt. 4 Planforslaget avslås. Dersom det er i tråd med kommuneplanen kan tiltakshaver kreve planen lagt fram for kommunestyret. Alternativ 4 er et enkeltvedtak og krever begrunnelse. Tiltakshaver og rådmannen er ikke omforent om alle tema i planforslaget. Rådmannen vurderer derfor at det er grunnlag for å fremme alternativt forslag (alt. 2 i tabellen ovenfor). Rådmannen anbefaler derfor alt. 2: Rådmannens alternative planforslag. Følgende justeringer gjøres i planforslaget før dette sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. - Lekeplass må tegnes inn på plankartet. - Adkomstvei til gnr/bnr 29/29 må tegnes inn på plankartet og legges inn i rekkefølgebestemmelser ( 5.1.1). - Minste uteoppholdsareal må tallfestes i planbestemmelsene. - Byggehøyder må oppgis i kotehøyde i bestemmelsene( 6.1.1 og 6.3.5) og føres på plankartet. - 6.1.2 må oppgis med kvadratmeter-bya. - Endringer må rettes opp i planbeskrivelsen. Side 8
Den planfaglige begrunnelsen for rådmannens anbefaling er at planforslaget er i tråd med kommuneplanen hvor det legges opp til fortetting på Steinberg. Dette kan også gi økt passasjergrunnlag i gang- og sykkelavstand til Steinberg stasjon. For å sikre lekeplassen og adkomst til bolig på gnr/bnr 29/29 plassering må dette tegnes inn på plankartet. Adkomst til 29/29 må også sikres i planbestemmelsenes 5.1.1 for å sikre opparbeidelsen. Det er ikke oppgitt størrelse på minste uteoppholdsareal (MUA). Dette må gjøres for å oppfylle krav til MUA. Byggehøyder må oppgis i kotehøyde, da den er absolutt. I planbestemmelsenes 6.1.2 må fotavtrykket til eksisterende bygg oppgis med kvadratmeter- BYA for at bestemmelsen skal være etterprøvbar hvis bygningen rives. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, 12-11 vedtar Hovedutvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til plankart for Detaljregulering for Steinberg stasjonskvartal datert 12.03.14 med tilhørende planbestemmelser datert 07.04.14 sendes på høring og legges ut til høring og offentlig ettersyn med følgende justeringer: - Lekeplass må tegnes inn på plankartet. - Adkomstvei til gnr/bnr 29/29 må tegnes inn på plankartet og legges inn i rekkefølgebestemmelser. - Minste uteoppholdsareal må tallfestes i planbestemmelsene ( 6.1.1 og 6.3.5) og føres på plankartet. - Bygghøyder må oppgis i kotehøyde i bestemmelsene og skrives på plankart. - 6.1.2 må oppgis med kvadratmeter-bya. - Endringer må rettes opp i planbeskrivelsen. Begrunnelse for vedtaket er at planforslaget er i tråd med kommuneplanen hvor det legges opp til fortetting på Steinberg. Dette kan også gi økt passasjergrunnlag i gang- og sykkelavstand til Steinberg stasjon. Planforslaget vurderes ikke å være i strid med naturmangfoldloven. Uttalelse til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens 12-9 og 12-10. Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. Side 9