BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: 201421730/27 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: MAYH Dato: 15.9.2015 Årstad, Gnr. 159, Bnr. 419 mfl., Leaparken, barnehage, Arealplan-ID 64260000 Forslag til detaljregulering, offentlig ettersyn Kort om planforslaget Asplan Viak fremmer på vegne av Bergen kommune v/ etat for utbygging planforslag for et område i Årstad bydel. Planområdet utgjør i hovedsak Leaparken, et offentlig parkområde lokalisert mellom Mindemyren og Finnbergåsen med etablert bygningsmasse. Figur 1- Foto over område for reguleringsplan Figur 2- Utsnitt av gjeldende kommuneplan fra planbeskrivelse Planområdet foreslås regulert til barnehage og offentlig park med tilhørende infrastruktur. Barnehagen skal lokaliseres i deler av eksisterende bygningsmasse (hovedhus og «gymbygget») på eiendommen. Et mindre skur foreslås revet. Øvrig bygningsmasse i planområdet vil ikke berøres direkte av planforslaget. Hovedhuset Villa Solhaug har vært brukt til ulike former for undervisning siden 1922. Siste leietaker som drev skole i bygningen, var da Vinci Bergen Montesorri skole som flyttet ut i 2013. Barnehageformål planlegges innenfor rammene av "Bybarnehagestandard for Bergen kommune" vedtatt av Bergen bystyre 28.05.2015, sak 119/15. Den nye bybarnehagestandarden er et virkemiddel for å få etablert tilstrekkelig antall barnehageplasser i sentrumsnære bydeler (Bergenhus og Årstad) med særlige utfordringer i forhold til uteareal og parkering. Planområdet er totalt på ca. 36,94 daa. Av dette er 3,10 daa foreslått regulert til barnehage (offentlig). Maksimalt bruksareal (BRA) for arealet avsatt til barnehage er satt til % BRA = 40 %. I tråd med vedtaket om Bybarnehagestandard er det ikke avsatt areal for parkering i tilknytning til barnehagen, hverken for hente- og bringetjeneste eller for ansatte. Side 1 av 6
Planområdet er avgrenset i nord av boligbebyggelse langs Søren Jaabæks vei, i øst av boligbebyggelse langs Finnbergåsen. Mot vest ligger næringsområde på Mindemyren, og sør for planområdet ligger boligbebyggelse i Svaneviksveien/Hjelms vei. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet barnehage/ offentlig park og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Utnyttelsesgrad og byggehøyde Det er i planforslaget satt av maksimal utnyttelsesgrad på % BRA=40 % til formål offentlig barnehage. For å etablere tilfredsstillende lokaler for barnehage er det behov for en mindre utvidelse av eksisterende bygningsmasse. Utvidelsen etableres i tilknytning til hovedbygget på eiendommen og det tidligere gymnastikkbygget. Bygningsmassen foreslås økt med ca. 280 m 2, fra ca. 960 m 2 til ca. 1240 m 2. Eksisterende bygningsmasse lokalisert innenfor arealet avsatt til barnehageformål, har en utnyttingsgrad på ca. 31 % BRA. Eksisterende hovedbygning i planområdet (Villa Solhaug) har klare arkitektoniske kvaliteter samt antikvarisk verdi. Intensjonen i planforslaget er i størst mulig grad å hensynta/ underordne seg de eksisterende kvaliteter. Nødvendige bygningstekniske endringer og tilpasninger til ny bruk vil skje innenfor de eksisterende rammer. Det er ikke foreslått endringer i byggehøyder for Villa Storhaug, kun for tilbygget som skal rives og erstattes med nytt tilbygg. Ut over dette er foreslått maksimal byggehøyde for hver enkelt bygningskropp (eksisterende og ny) som følger: «Gymbygget» er foreslått hevet med 0,98 m i forhold til dagens situasjon, dvs fra kote +58,52 til +59,50. For nybygg (vognskur/lager) er makshøyde hevet med 1,52 m (fra kote +55,98 til +57,50). For tilbygg til Villa Solhaug er maksimal byggehøyde satt til kote +60,15. Det er 2,25 m høyere enn laveste punkt på skråtak over tilbygg som skal erstattes. Figur 3- Foto av hovedbygget Solhaug villa fra kulturminnedokumentasjon Side 2 av 6
Forslagsstiller har kommet med en redegjørelse som beskriver begrunnelsen og omfanget av høydeendringene, se vedlegg K. Fagetaten har ingen spesielle innvendinger mot de foreslåtte endringer som sådan, men vil påpeke at nytt tilbygg i størst mulig grad tilpasses kvalitetene ved eksisterende bygg. Fagetaten ønsker tilbakemeldinger angående nytt planforslag for høydeendringene gjennom offentlig ettersyn. Leke og uteareal Det legges i planforslaget opp til at ca. 88 % av planområdets areal reguleres til offentlig park. Forslagsstiller presiserer i planbeskrivelsen at det er satt av nødvendig leke- og uteoppholdsareal i henhold til de krav som gjelder for barnehager, og at lekearealene vil være tilgjengelig for allmennheten utenom barnehagens åpningstid. I følge uttalelsen til planoppstart fra etat for helsetjeneste skal det planlegges inngjerdet uteareal som minimum tilsvarer 6 ganger planlagt innendørs leke og oppholdsarealet. Det kommer ikke tydelig frem i planforslaget hvor stort det innvendige og utvendige netto leke- og uteoppholdsarealet er, kun at planforslaget er basert på den nye bybarnehagestandarden for Bergen kommune. Antall barn og ansatte vil være tilpasset byggenes og uteområdets kapasitet innenfor rammene av nylig vedtatt bybarnehagestandard. Standarden er vedtatt som et virkemiddel for å få opprettet nødvendige barnehageplasser i Bergenhus og Årstad byområder. I disse bydelene er det særlige utfordringer i forhold til uteareal og parkering. Byrådet anbefaler i nevnte sak å sette veiledende norm for uteareal til 24 m 2 per barn for alle aldersgrupper i de kommunale barnehager i Bergen kommune. I saken til bystyret foreslås det at størrelsen på utearealet i barnehager etter bybarnehagestandard normalt ikke skal gå under 40 % av den nye normen på 24 m² per barn. I dette tilfellet kan foreslått barnehage i stor grad benytte Leaparken som et utfyllende uteoppholdsareal. I og med at Leaparken ligger i Årstad bydel har ikke fagetaten noen spesielle innvendinger mot at den nye bybarnehagestandarden legges til grunn for å fastsette uteoppholdsarealet i tillegg til bruk av parken som utfyllende uteoppholdsareal. Trafikkløsninger For å sikre at dagens adkomstforhold for myke trafikanter er tilfredsstillende, legges det i planforslaget til rette for etablering av 2,5 m bredt fortau langs Jacob Aalls vei fra Finnbergåsen og frem til Leaparken. I enden av Jacob Aalls vei reguleres det snuhammer. Ut over dette er det ikke endringer av trafikkarealet. Eksisterende atkomst til private eiendommer endres ikke. Etablering av fortau og snuhammer medfører at ca. 165 m² av parken omreguleres til samferdselsanlegg. Fagetatens slutter seg til de foreslåtte tiltakene. Parkering Forslagsstiller legger opp til at bringe- og henteaktivitet til barnehagen skal skje ved bruk av kollektiv transport eller ved gang/sykkeltransport fra nærområdet. Det legges i planforslaget opp til å etablere én ny parkeringsplass for bevegelseshemmede lokalisert ved barnehagens inngangsparti. Ut over dette etableres det ingen nye permanente parkeringsplasser for ansatte eller aktiviteter knyttet til barnehagens funksjon. I tillegg skal det avsettes areal til 15 sykkelparkeringsplasser. Planområdet ligger ca. 350 m fra nærmeste bybanestopp og busstopp i Fjøsangerveien. Fagetaten viser også til nylig vedtatt samfunnsdel til kommuneplanen. Byrådets visjon for fremtiden er en aktiv og attraktiv by ved å utvikle en mer kompakt og velfungerende by. Dette kan realiseres gjennom prioriterering av utbygging og etablering av tjenestetilbud som gjør det lettere for folk å gå i hverdagen. Etablering av barnehage uten parkeringsplasser kan være et slikt virkemiddel for at nærmiljøbrukere blir mer aktive. Side 3 av 6
Fagetaten har ingen spesielle innvendinger mot de foreslåtte løsninger da planforslaget baserer seg på vedtatt bybarnehagestandard. Fagetaten anbefaler at det gjennom forslaget til planbestemmelser sikres en tilfredsstillende belysning på utearealene, herunder adkomst og parkeringsplass, og at varelevering skjer utenom barnehagetid. Støy I henhold til foreliggende støyrapport utarbeidet av Asplan Viak ligger del av utomhusarealene i gul støysone hva gjelder støy fra trafikken i Fjøsangerveien. Utomhusarealet vest og nordvest for barnehagen vil ha støynivå over grenseverdi for gul støysone. For å skjerme hele uteoppholdsarealet bør det etableres en støyskjerm med høyde 1,7 meter over terreng langs avgrensningen av uteoppholdsarealet mot vest og mellom gymsal og hovedbygning. Det er sikret i forslag til planbestemmelser at forslaget til støyskjerming skal sendes Byantikvaren og Grønn etat til uttale i forbindelse med søknad om rammetillatelsen for å sikre en god arkitektonisk utforming/ plassering. Fagetaten slutter seg til Asplan Viak sin vurdering. Luftkvalitet Planområdet ligger i hensynsone - faresone H-390-11/ gul sone luftkvalitet, jf. KPA 2010. Forslagsstiller presiserer at forurensningskildene som påvirker luftkvaliteten i Leaparken, antas i all hovedsak å være knyttet til inversjonsproblematikken i Bergensdalen samt utslipp fra veitrafikk og ulik aktivitet knyttet til bolig- og næringsområdet vest for Leaparken. Videre peker forslagsstiller på at det er vanskelig å gjøre tiltak lokalt innenfor planområdet som kan påvirke luftkvaliteten. Innomhus vil luftkvaliteten ivaretas i henhold til gjeldende byggetekniske forskrifter. For å sikre tilfredsstillende kvalitet på inneluften anbefaler fagetaten at det i forslag til bestemmelser medtas en bestemmelse som sier at før det gis tillatelse til tiltak, skal det foreligge en tiltaksplan for sikring av et godt inneklima jf. Folkehelseinstituttets rapport "Anbefalte faglige normer for inneklima" (Rapport 2015:1). Fagetaten har ingen kommentarer ut over dette. Barns og unges interesser Planområdet er i bruk av barna i nærområdet. Nærværende forslag til detaljregulering vil videreføre den aktivitet som har vært i tilknytning til bygningsmassens bruk som skole. Barnehagens uteområde vil være tilgjengelig for allmennheten utover barnehagens åpningstid. Reguleringsplan antas ikke å påvirke dagens bruk av selve Leaparken. Fagetaten har ingen kommentarer ut over dette. Naturmangfold Fagetaten er ikke kjent med at de tiltak som vil følge av nærværende planforslag, vil være i konflikt med de interessene naturmangfoldloven er ment å ivareta. ROS-analyse Forslagsstiller har utarbeidet en ROS-analyse som inneholder et oversiktlig risikobilde, og peker på hvilke tiltak som er nødvendige for å sikre at risikoen for hendelser i planområdet blir så lav som mulig. Fagetaten har ingen kommentarer. Side 4 av 6
Privatrettslige avtaler Leaparken Velforening har leieavtale med Bergen kommune som sikrer bruk av eksisterende arbeiderbolig til grendahus. Av velforeningens hjemmeside, www.http://leaparken.no/ fremgår at: "Velforeningen disponerer eget hus; Grendahuset her i Leaparken (Solhaug park). Huset leies av Bergen kommune, og velforeningen er ansvarlig for alt vedlikehold. Som medlem i velforeningen kan man låne huset til forskjellige aktiviteter." Etablert næringsvirksomhet i vertikalnivå under planområdet, deriblant Geitanger Bygg, vil ikke påvirkes ved gjennomføring av reguleringsplanen. Dette er også søkt forankret i forslag til bestemmelser punkt 8. Fagetaten stiller spørsmål ved at det foreslås bestemmelser om rene økonomiske - og privatrettslige forhold og foreslår at bestemmelsen utgår til 2. gangs behandling. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet barnehage og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader slik det fremgår av utredningen ovenfor. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Årstad, Gnr.159, Bnr. 419 mfl., Leaparken, barnehage, Reguleringsplan Siste revisjonsdato plankart:17.8.2015 Siste revisjonsdato bestemmelser:15.9.2015 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 5 av 6
Vedlegg: A. Plankart datert 17.8.2015, dok nr.28 fil nr.28. B. Reguleringsbestemmelser, datert 15.9.2015, dok nr.32 fil nr.2. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 14.9.2014, dok nr.31 fil nr.2. D. Merknadskommentarer og oppsummering /planoppstart, datert/revidert 5.1.2015/11.5.2015, dok nr.28 fil nr.13. E. Merknadskart datert 17.4.2015, dok nr.28 fil nr.12. F. Merknader etter varsel om utvidet plangrense datert 26.2.2015, dok nr.28 fil nr.11. G. Illustrasjonsplan, datert 17.8.2015, dok nr.30 fil nr.6. H. Fotomontasje, dok nr.28 fil nr.24. I. Snitt eksisterende datert 8.9.2015, dok nr.30 fil nr.4. J. Snitt etter endring datert 9.9.2015, dok nr.30 fil nr.5. K. Kommentarer til foreslåtte høyder datert 3.9.2015, dok nr.30 fil nr.7. L. Kulturminnedokumentasjon datert 22.6.2015, dok nr.28 fil nr.17. M. Ros analyse datert 30.1.2015, dok nr.28 fil nr.18. N. VA rammeplan datert 22.6.2015, dok nr.28 fil nr.20. O. Støy rapport datert 19.12.2013, dok nr.28 fil nr.9. P. Trafikknotat datert 6.5.2015, dok nr.28 fil nr.8. Q. Sol skygge studie datert 13.5.2015, dok nr.28 fil nr.29. R. Vegprofiler datert 1.6.2015, dok nr.28 fil nr.6. S. Vegprofiler datert 1.6.2015, dok nr.28 fil nr.7. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201421730 Kopi: Asplan Viak AS, Postboks 2304 Solheimsviken, 5824 Bergen Etat for utbygging, Postboks 7700, 5020 Bergen Side 6 av 6