Førde kommune Arkiv: FA - L12 JournalpostID: 16/20383 Sakshandsamar: Sande, Ole Jakob Dato: 11.01.2017 Saksframlegg Saksnr. utval Utval Møtedato 006/17 Planutvalet 19.01.2017 Detaljregulering Gravdalsholten - Framlegg til offentleg ettersyn Vedlegg i saka: 10.01.2017 143220150028_Gravdalsholten_Plankart 228352 11.01.2017 143220150028_Føresegner Gravdalsholten 228401 10.01.2017 T_Regplan_007_A1 1_1000 2016.12.14 228353 10.01.2017 143220150028_Gravdalsholten_flyfoto 228351 09.01.2017 143220150028_Gravdalsholten_komplett planframlegg 228055 Rådmannen sitt framlegg til vedtak: I samsvar med Plan- og bygningslova 12-10, vert detaljregulering for Gravdalsholten, med plankart dagsett 14.12.2016 og føresegner dagsett 10.01.2017 sendt på høyring og lagt ut til offentleg ettersyn 19.01.2017 Planutvalet Handsaming: Samrøystes vedtak PLAN-006/17 Vedtak: I samsvar med Plan- og bygningslova 12-10, vert detaljregulering for Gravdalsholten, med plankart dagsett 14.12.2016 og føresegner dagsett 10.01.2017 sendt på høyring og lagt ut til offentleg ettersyn Bakgrunn for saka: Nordplan AS har utarbeida framlegg til detaljregulering for Gravdalsholten på vegne av Gravdal Prosjektutvikling AS. Planframlegget omfattar reguleringsføresegner og plankart, planomtale med ROS-analyse og illustrasjonsplanar. Det er også utarbeida registreringsrapport for kulturminne, flaum- og skredfarevurdering og rammeplan for vatn, avløp og overvatn (VAO).
Gravdal Prosjektutvikling AS ynskjer at rekkjefølgjekrav knytt til teknisk infrastruktur skal kunne innfriast gjennom utbyggingsavtale med kommunen, og har tatt initiativ til forhandling om utbyggingsavtale parallelt med handsaming av planframlegget. Planframlegget skal handsamast etter plan- og bygningslova (PBL) 12-3. Planutvalet skal ta stilling til om framlegget stettar dei krav som er stilt til reguleringsplan, og eventuelt sende den på høyring og offentleg ettersyn. Saksutgreiing: Planen har som føremål å legge til rette for utbygging av område B13 Nygjelshaugane som er sett av til bustadføremål i kommuneplanen sin arealdel. Planframlegget har fått namnet Gravdalsholten etter terrengformasjonen vest for området, og skisserer løysing for inntil 120 bustader som kan byggast ut i fleire trinn. Det er vist fleire alternativ for gåande- og syklande sin tilkomst til planområdet. Planframlegget utfordrar delvis rammene i kommuneplanen sin arealdel i høve til type og tal bustader. Kommuneplanen har også krav til teknisk infrastruktur for utbygging av området som er følgt opp i planframlegget. Tiltakshavar signaliserer ynskje om å forhandle med kommunen om utbyggingsavtale for gjennomføring av tiltaka, men det er også skissert alternative løysingar. Planområdet er på om lag 109 daa og grensar til eller vil erstatte delar av følgjande reguleringsplanar; Slåttebakkane - vedteken 19.02.1981, Nygjelshaugane - vedteken 04.12.1980 og Nygjelshaugane gbnr 62/667 - vedteken 18.06.1997. Varsel om start av planarbeid vart gitt 15.01.2016 og omfatta eit noko større areal enn det føreliggande planframlegget som vart levert og presentert for kommunen 04.11.2016. Basert på merknader frå administrasjonen i presentasjonsmøte er det gjort nokre mindre justeringar i planmaterialet. Endeleg planframlegg vart sendt kommunen 23.12.2016. Planomtalen gjer greie for grunnlaget og målsetjinga for planarbeidet. ROS-analyse og illustrasjonar er utført av Nordplan AS. Vurdering av flaum- og skredfare har medført omsynssone for delar av planområdet med tilhøyrande føresegner. Norconsult AS har utarbeidd rammeplan for vatn, avløp og overvatn for området. Det er gjennomført registrering
av kulturmiljø i planområdet utan særskilde funn. Innkomne merknader i samband med start av planarbeidet er kommentert i vedlegg til plandokumenta. Det vert vist til plandokumenta for fleire opplysningar om framlegget. Føresegner og plankart er juridisk bindande og teke inn i kommunen sine standardoppsett. Rådmannen sine vurderingar: Arealbruken: Planframlegget er basert på eit område som er sett av til bustadføremål i gjeldande arealdel til kommuneplanen, og omfattar tilkomstveg langs industriområde Nygjelshaugane frå E39 ved Reset. Planframlegget syner også løysingar for infrastruktur som har verknad for delar av dei eksisterande reguleringsplanane i området. I planarbeidet har det vore sett på høva til å etablere veg til øvste delen av Slåttebakkane. Grunna omfattande terrenginngrep og 12m skjering, har rådmannen rådd plankonsulenten til å ikkje vise slik vegframføring i planframlegget. Auke i tal bustader frå talet som er skissert i kommuneplanen sin arealdel, vil etter rådmannen sitt syn vere akseptabelt dersom løysingane elles er i samsvar med overordna rammer og at det ikkje har særlege negative konsekvensar eller ulemper. Rådmannen har heller ikkje merknader til variasjon i bustadtypar då hovudtyngda er frittliggande småhus. I planframlegget er det ein variasjon av bustadtypar, med hovudvekt på eine- og tomannsbustader. Det er også skissert einebustader i kjede og nokre rekkehus, samt ei lågblokk på eit brattare område. Plankonsulenten har hatt stor fokus på terrengtilpassing, og har i illustrasjonsplan skissert tre typar bygningar som er tilpassa terrenget på dei ulike tomtane. Løysinga i illustrasjonsplanen går også att i framlegg til føresegner, og styrer tal etasjar og om bygningane skal har underetasje. Rådmannen vurderer at det er gjort ein grundig og god jobb for å lage rammer for god terrengtilpassing. Berre første byggetrinn er visualisert i 3D-skisser, men rådmannen meiner tilsvarande løysingar må gjelde for heile feltet. Planområdet grensar til bustadane øvst i Slåttebakkane (Brendeholten). Ovanfor eigedomane er det fleire bekkeinntak og avskjeringsgrøfter for vatn som i VAO-rammeplan er vurdert å ha tilfredstillande kapasitet også etter utbygging i planområdet. Rådmannen har drøfta plassering av tomtar mot eksisterande bustadtomter med plankonsulenten for å sikre tilkomst og tilsyn med bekeinntaka, samt verknader for eksisterande bustader. Etter drøftingane er planframlegget justert slik at det er sikra eit grønt belte langs eksisterande bustadeigedomar, med unntak av område BFS2. Rådmannen er nøgd med dei justeringane, men meiner det også bør vurderast trong for tilkomst eller grøntområde langs område BFS2. Tomtane i BFS2 er store og kan etter ein eventuell justering framleis vere i overkant av 800m². Rådmannen meiner det er høve til å gjere ei slik justering etter offentleg ettersyn av planframlegget. Avgrensing av planområdet mot E39: Ved varsel om planstart var også eit større område ved kryss til E39 med. Konsekvensane av ei slik avgrensing ville m.a. omfatta busslomme langs E39. Kommunen har kome til at desse tiltaka ville krevje utgreiingar som ikkje kan påførast planarbeidet, og rådmannen rår difor til å legge planframlegget ut på høyring utan at kryss til E39 er regulert. Tilkomst og trafikk: Snøopplag: I planframlegget er det føreslege regulert 2,5m breidde på anna vegareal for alle vegane i
planområdet etter ynskje/krav frå teknisk drift i kommunen. Kravet i handbok N100 er 1m. Planområdet strekkjer seg frå kote +211m og oppover og det kan vere store mengder snø om vinteren. Med erfaring frå Slåttebakkane meiner teknisk drift at 2,5m på begge sider av vegen er naudsynt for å sikre tilstrekkeleg areal ved snøbrøyting og unngå store kostnader med å transportere vekk snøen. Hovudtilkomst, offentleg veg SKV5: Området sin tilkomst er planlagt via kommunal veg gjennom industriområde Nygjelshaugane med bruk av eksisterande avkøyrsle frå E39 på Reset. Kommuneplanen sin arealdel fastset at hovudvegen til området skal vere frå Reset, og set krav om at det vert etablert fortau eller gang/sykkelveg langs tilkomstvegen. Den kommunale vegen er bygd med standard A2 Atkomstveger til industriområde, fartsgrense 50 km/t. Asfaltert breidde er 6m med 0,5m skulder på kvar side. I handbok N100 er det ikkje skissert løysingar for gåande og syklande for denne type vegar, men tilrådd at slike løysingar vert vurdert i kvart enkelt tilfelle. I planframlegget er tilkomstvegen (SKV5) føreslege regulert som vegtype A2 slik den er i dag. I tillegg er det føreslege 2,5m breitt fortau på vestsida av vegen og 2,5m anna vegareal på begge sider. Avkøyrsler frå SKV5 er i hovudsak vist med piler i samsvar med gjeldande bruk. Med ei eventuell utbetring av vegen med fortau, meiner rådmannen at også tal avkøyrsler må vurderast og eventuelt visast med detaljar i endeleg plan (justerast etter offentleg ettersyn). Basert på trafikktal på E39 ovanfor og nedanfor Reset, er trafikkmengda til Nygjelshaugane i dag om lag 500 i årsdøgntrafikk (ÅDT). Kor stor del av denne trafikken som er tungtrafikk er ikkje kjend, men arealbruken i området tilseier at den er vesentleg. Potensialet i planframlegget med 120 bustader vil erfaringsvis generere ein trafikk på ÅDT=480 (120 bustader x 4 køyreturar per bustad i døgnet). Trafikkmengda i krysset med E39 vert med desse tala om lag dobla til ÅDT=1000. Trafikkmengda nordover til bustadområdet vil vere mindre sidan trafikken til industriverksemdene går ned nordover. Breiddeutvidinga av tilkomstvegen får konsekvensar for nokre av industrieigedomane langs vegen og det vil vere trong for erverv av areal til offentleg veg. Tiltakshavar og plankonsulent meiner fortau langs tilkomstvegen ikkje vil bli nytta. Dei meiner at mjuke trafikantane heller vil nytte gangveg til stopp for bybussen i Brendeholten og etablerte stiar for tilkomst til friluftsområda. Erfaring tilseier at det vil vere gåande som nyttar tilkomstvegen i ulike samanhengar. Med etablering av bustadområdet vil talet på mjuke trafikantar auke samtidig som trafikkmengda aukar til om lag det doble. Det har ikkje vore vurdert å redusere fartsgrensa på vegen, og konsekvensane for eigedomane langs vegen er avgrensa til tap av parkeringsplassar. Rådmannen meiner difor at fortau langs tilkomstvegen er naudsynt for å ta omsyn til dei gåande langs vegen, og rår til å halde på kravet som er fastsett i kommuneplanen sin arealdel. Sunnfjord Bil AS har skrive merknad til planløysingar før desse er kome på høyring, og er kritisk til tap av areal og parkeringsplassar langs tilkomstvegen. Rådmannen vil vurdere alle merknader samla etter offentleg ettersyn. Løysinga i plankartet er basert på råd i frå administrasjonen, men tiltakshavar meiner at nytten av fortauet er avgrensa og at det må vere eit kommunalt ansvar å utbetre vegen. Tiltakshavar ynskjer difor at eventuelt krav om utbetring skal sikrast gjennom utbyggingsavtale med kommunen, der kommunen tek ansvaret for bygging av tilkomstveg i samsvar med plankartet. Sjå også avsnitt om rekkjefølgjekrav seinare i saksutgreiinga. Alternative gangtilkomstar:
Planframlegget syner to alternativ for gangveg til Slåttebakkane. Alternativ 1 inneber lyssetjing og utbetring av eksisterande turveg slik at den kan brøytast og strøast om vinteren. Vegen vil då få ein maksimal stigning på 24%. Alternativ 2 inneber å lage ein ny og slakare gangveg med same start- og endepunkt som alt. 1 med maksimal stigning på 18%. Ved begge alternativa skisserer planframlegget ei utbetring av kommunal veg med fortau frå busshaldeplass til avkøyrsle ved Brendeholten 39 og 49. Denne strekninga er vurdert som utfordrande av teknisk drift i dag, og ei eventuell utbetring som skissert i planframlegget vil få konsekvensar for eigedomane som ligg langs vegen, særskilt for eigedomen Brendeholten 40 (gbnr 62/762). Ansvar for utbetring av den kommunale vegen er ikkje plassert i planframlegget og vil eventuelt bli eit forhold som må avklarast gjennom utbyggingsavtale. Rådmannen meiner val av alternativ for gangveg til Slåttebakkane heng saman med om hovudtilkomst (SKV5) til planområdet vert utbetra med fortau eller ikkje. Dersom fortau langs SKV5 vert etablert i samsvar med plankartet meiner rådmannen at alt.1 for gangveg til Slåttebakkane er tilfredstillande. Rådmannen vil då også vurdere om skissert utbetring av vegen med fortau i Brendeholten (SKV7) er naudsynt. Alternativ 2 for gangtilkomst er berre vist i plankonsulenten sitt plankart og i planomtalen, men begge alternativa skal vurderast i høyringa. Rådmannen vil ta endeleg stilling til løysinga basert på merknader til løysingane. Interne vegløysingar i bustadområdet: Køyrevegane i bustadområdet er planlagt i samsvar med tilrådd utforming av tilkomstveg A1 i handbok N100. Fartsgrense skal vere maksimalt 30 km/t og det er ikkje krav til eigne løysingar for gåande og syklande. I samsvar med handboka skal maksimal stigning vere på 1:12 (8%) medan det i føresegnene er opna for opna for stigning på 1:10. Tilkomstvegane i feltet er også lengre og får meir trafikk enn dei tilrådde rammene i N100. Kommunen har drøfta med plankonsulenten om den sentrale vegen (SKV1) burde vore regulert med fortau for å kompensere for desse forholda. Plankonsulenten meiner det ikkje kan setjast av meir areal til vegføremål utan at det går drastisk utover byggeområdet, og at trafikktryggleiken er ivareteke med låg fartsgrense og gode høve for snarvegar gjennom grøntområda. Rådmannen rår til å legge planframlegget ut til offentleg ettersyn med dei løysingane som er vist, men tek atterhald om å vurdere løysing med fortau på nytt seinare i planprosessen. Avkøyrsle til bustadeigedomane må gå over kommunal veggrunn (anna veggrunn SVG).
Rådmannen rår til eit mindre tillegg i føresegnene 5.5 som avgrensar breidde på avkøyrslene. I føresegnene er det også fastsett kor nær anna veggrunn det kan førast opp garasjar. Skuleskyss: I dag er det etablert skulesrute for førsteklasseelevar ved Halbrend skule til Slåttebakkane fordi gjeldande gang- og sykkelvegar ikkje er vurdert trygge nok heile året. Skuleruta endar ved busshaldeplass i Brendeholten. Når det vert busett førsteklasseelevar i Gravdalsholten, vil dei også få rett på skuleskyss etter same føresetnader som i Slåttebakkane. Elevane kan bli pålagd å gå inn til ein kilometer frå busshaldeplass, og frå dei øvste bustadane i Gravdalsholten vil avstanden vere i grenseland til om det må etablerast eiga rute til feltet eller om elevane kan bli pålagd å gå til Brendeholten. Rådmannen meiner det er rett å setje av areal til busshaldeplass/rundkøyring i starten av feltet slik det er gjort i planframlegget (område SKH1) til eventuell skuleskyss og bybuss, men er open for at området kan få anna bruk dersom det ikkje vert aktuelt. I planframlegget er det føreslege at busstopp skal opparbeidast samtidig med gangveg SGG1 og innan det er gitt ferdigattest på 15 tomter i området, jf. 3.2 i føresegnene. Parkering: Planframlegget føreset at parkeringskrava for sykkel og bil i samsvar med gjeldande norm vert løyst på kvar enkelt eigedom. Rådmannen ser ikkje grunnlag for å krevje utfyllande krav i høve parkering, men rår til at desse føresetnadane vert teke inn i føresegnene og rår til ny formulering i 2.6. For område BKS1 er det føreslege felles parkeringsareal (P1) til gjesteparkering. For område BB1 er det sett krav om parkering i kjellar/under bygget og at det ikkje skal telje som eigen etasje. Tomteutnytting og byggehøgde m.m.: Det er føreslege varierande tomteutnytting for frittliggande småhus frå BYA=32% til BYA=37% for tomter sett av til einebustad, og BYA=40% for tomter til tomannsbustad. Føresegnene opnar for oppføring av tomannsbustader på tomtar over 700m². Arki AS har laga skisser for eit utval tomter og bustadtypar som viser tomteløysing som også stettar krav til parkering og uteopphald. Byggehøgde er styrt med krav til definerte bygningstypar og tal etasjar, samt at det for nokre tomter er sett krav til underetasje. 4.1 i føresegnene har også avgrensing på maksimal byggehøgde frå planert terreng. For område regulert til konsentrert småhus og blokk er det føreslege tomteutnytting på BYA=45% og det er fastsett maksimalt tal etasjar for kvart område. Uteopphald og leik: Slåttebakkane grannelag har i samarbeid med kommunen etablert turvegar og ein grillplass i friluftsområdet mellom Slåttebakkane og Nygjelshaugane. Gravdal Prosjektutvikling har vore i dialog med grannelaget og kommunen om å regulere område for grendaleikeplass i dette området, og har lagt det inn i planframlegget som offentleg leikeplass. For byggeområda er det sett krav om felles areal til uteopphald i samsvar med gjeldande norm. Renovasjon: Det er føreslege regulert åtte fellesområde for oppstilling av bossdunkar i planområdet, som er dimensjonert og lokalisert for å sikre tilfredstillande nærleik for alle bustadane. Det er også
regulert vendehammar som sikrar snuplass for renovasjonsbilen i alle byggesteg. Risiko og sårbarheit (ROS-analyse): ROS-analysen i samband rullering av kommuneplanen sin arealdel avdekka berre utfordringar knytt til fare for ras og flaum. ROS-analysen i planframlegget er uført av Nordplan AS og avdekkjer ni forhold som krev særskild merksemd i samband med utbygging av feltet. Eitt forhold er vurdert i raud kategori. Det er fare for steinsprang i delar av planområdet. I desse områda er det regulert omsynssone og føresegnene set krav om at tiltak er prosjektert og gjennomført før det vert gjeve bruksløyve. Åtte forhold er vurdert i gul kategori. Radon vert handtert i byggesak. Føresegnene set krav om tilstrekkeleg kapasitet på overvasshandteringa, rekkefølgjekrav i høve utbetring av offentleg spillvassleidning og krav om trykkauke og vurdering av tilfredstillande brannvasskapasitet for bustader over kote +255m. I høve grendaleikeplass (BLK1) bør det vurderast trong for gjerde for skjerming mot lagring av farlege gjenstandar på industriområdet (gbnr 62/641). Handtering av overvatn er grundig vurdert i VAO-rammeplan, og det er vurdert at skisserte vassvegar har kapasitet til å ta unna vatn frå området etter utbygging. Nordplan har gjort vurderingar av Naturmangfaldslova som ein del av ROS-analysen. Rådmannen meiner det er skissert tilfredstillande tiltak for å løyse utfordringane. Rekkjefølgjekrav: I føresegnene 3.5 er det sett krav til når dei ulike fellesanlegga i planområdet skal vere opparbeidd. Planen legg opp til ei stegvis utbygging. Det er ikkje føreslege rekkjefølgjekrav til utbetring av tilkomstvegen SKV5 i planframlegget frå konsulenten. Rådmannen meiner det må setjast krav til når den skal vere utbetra, og så må utbyggingsavtale avklare kostnadsfordeling og gjennomføring. Ideelt sett burde vegen vore utbetra før det vert starta bygging, men rådmannen at det vil vere utfordrande for framdrift i utbygginga og for å innarbeide investeringar i kommunen sin økonomiplan. Rådmannen rår difor til å setje krav om at tilkomstvegen er utbetra med fortau før andre byggetrinn (SKV1) i feltet startar. Føresegner: Framlegg til føresegner er lagt inn i kommunen sin mal for føresegner. Rådmannen rår til tillegg i føresegnene som er markert med raud skriftfarge; - 2.5 Presisering av krava til felles uteopphald - 2.6 Ny føresegn som viser til gjeldande parkeringsnorm - 3.1 Tillegg med rekkefølgjekrav knytt til fortau langs SKV1. - 5.5 Presisering i høve til avkøyrsle til eigedomane Oppsummering: Planframlegget omfattar eit stort nytt bustadområde som vil gi kommunen nytt tomteareal i mange år. Viss området skal kunne realiserast må det investerast i ny infrastruktur som kommunen må ta sin del av kostnadane med. Utbetring av avløpsnettet er lagt inn i økonomiplanen. Andre investeringar i infrastruktur må avklarast i evt utbyggingsavtale. Plankonsulenten har gjort eit omfattande arbeid med å finne løysingar for planområdet. Rådmannen meiner at planen er moden for å sende på høyring for å få innspel til avklaringar
og eventuelle justeringar. Førde, den 11.01.2017 Ole John Østenstad Rådmann Trond Ueland Kommunalsjef