BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: 201519391/35 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5122 Saksbeh.: STBE Dato: 18.11.2016 Fyllingsdalen, gnr. 20 bnr. 1214 mfl., Bønes Boliger. Arealplan-ID 64770000. Forslag til detaljreguleringsplan, offentlig ettersyn. Fagnotat 1. gang behandling. Kort om planforslaget: Dig Plan AS (plankonsulent) fremmer på vegne av Bønes 124 AS (forslagsstiller) et planforslag for nye boliger/leilighetsbygg på Bønes, ved Våkleiven i Fyllingsdalen bydel. Ortofoto av planområdet Planforslaget omfatter eksisterende bebyggelse på gnr. 20 bnr. 1214, 1213 og 1215. Eiendommene, bnr. 1213 og bnr. 1215, er godkjent regulert til boligformål. Intensjonen med dette planforslaget er å omregulere eiendommen, bnr. 1214, fra kombinert formål kontor/bolig til kun boligformål (blokk/leilighetsbygg). Eksisterende avkjørsel til Våkleiven, interne kjøreveier, parkeringsplasser og uteoppholdsarealer beliggende på gnr. 20 bnr. 805 er medtatt i planforslaget. Det foreslås å stenge eksisterende avkjørsel fra bnr. 1214 til fylkesveien. I planforslaget er det regulert ny kjørevei til eksisterende parkeringskjeller og parkeringsplass på bnr. 1214 og bnr. 805. Side 1 av 8
All bilkjøring til planområdet planlegges med avkjørsel fra kommunal vei (o_skv2, Våkleiven), som er anbefalt av Statens vegvesen. Det foreslås å bygge en ny mur langs med deler av fylkesveien (o_skv1), denne muren vil stenge eksisterende avkjørsel fra bnr. 1214 til fylkesveien. Arealet på innsiden av muren foreslås regulert til bilparkering (f_spp1). Eksisterende bygning på bnr. 1214, delfelt BBB1 i planforslaget, foreslås omregulert til leilighetsbygg med maksimalt 12 nye leiligheter. Utnyttelsesgraden i delfelt BBB1 er foreslått til % BRA=100 %, og maksimal byggehøyde (gesimshøyde) foreslås til GH= + 100,0 m. Taket til bygget på bnr. 1214 foreslås endret fra saltak til flatt tak. Antall etasjer endres ikke (3 etasjer + parkeringskjeller). Fasadeutrykket på øvrige fasader (materialbruk, vinduer og nye terrasser) endres som følge av planforslaget. I eksisterende bebyggelse på bnr. 1213 og bnr. 1215, delfelt BBB2 og BKS1, er det 20 boenheter tilsammen. Medregnet forslaget til nye leiligheter i delfelt BBB1 er det foreslått totalt 32 boenheter innenfor planområdet. Grønnstrukturen i planområdet endres ikke. Eksisterende kommunale gang- og sykkelvei vest for planområdet berøres ikke. Uteoppholdsarealer foreslås regulert som felles for eksisterende og planlagte boliger innenfor planområdet. Parkering foreslås regulert som overflateparkering og i garasjekjeller (uendret fra eksisterende situasjon). Det foreslås å opprettholde eksisterende avkjørsel fra planområdet til den kommunale veien Våkleiven. Standard (frisikt og svingradius) på denne avkjørselen skal utbedres i samsvar med krav fra kommunal vegmyndighet. Vegkrysset Våkleiven - Bønesskogen (fylkeskommunal vei) endres ikke. Sentral utfordring knyttet til planforslaget er veitrafikkstøy, dette tema omtales i egen støyrapport (vedlegg F). For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises det til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Utsnitt av forslag til reguleringskart Side 2 av 8
Merknader til oppstartsmeldingen Det er merknader fra veimyndigheten, Statens vegvesen og kommunens trafikketat. Statens vegvesen bemerker at krysset mellom Bønesskogen og Våkleiva tilfredsstiller normalkravene i forhold til teknisk utforming av krysset (frisikt og svingradius). Vegvesenet anbefaler at eksisterende avkjørsel til fylkesveien fra gnr 20 bnr 1214 blir stengt, og at planområdet kun får avkjørsel til den kommunale vegen Våkleiva. Trafikketaten krever at avkjørsel/krysset mot Våkleiva reguleres og opparbeides etter normalkravene til svingradius og frisikt. Det må fremgå av rekkefølgekravene når avkjørselen skal oppgraderes. Fylkesmannen i Hordaland gjør oppmerksom på at eventuelle konsekvenser for naturmangfoldet må komme tydelig frem i planarbeidet, og at ROS-analysen må benytte akseptkriteria som er i tråd med Byggteknisk forskrift (TEK 10). Grønn etat uttaler at det ikke er spesielle registreringer i Artskart eller Naturbase som indikerer spesielle kvaliteter knyttet til biologisk mangfold eller grøntfaglige forhold innenfor planområdet. Man oppfordrer i uttalelsen til å beholde en grønn buffer mellom eksisterende gang/sykkelveg og byggegrense for ny bebyggelse. Bergen Brannvesen har generelle merknader til tilgjengelighet for brannbil og uttak for slokkevann. VA-etaten i Bergen kommune har krav til utarbeidelse av VA-rammeplan der det kreves at godkjent VA rammeplan skal legges til grunn for detaljprosjektering av tiltaket. BIR ber planmyndigheten legge inn krav om utarbeidelse av renovasjonsteknisk avfallsplan (RPT) i planbestemmelsene med rekkefølgekrav. Byantikvaren ber om at det utarbeides kulturminnerapport, men har ellers ingen merknader til planforslaget. Det er ikke registrert merknader fra beboere i planområdet, eller fra naboer utenfor planområdet. Fagetatens kommentarer. Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet til å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet (bolig) og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Luftkvalitet og svevestøv Lokal luftforurensing skal kartlegges ved planlegging av ny boligbebyggelse. I rød støysone er hovedregelen at ny bebyggelse som er følsom for luftforurensing skal unngås. Svevestøv og nitrogendioksid (NO 2) kan gi negative helseeffekter for befolkningen, og belastningen skal beregnes eller avklares i tilgjengelige målinger/data for området. Bergen kommune laget luftforurensingskart i 2014, basert på målinger og trafikktal/ådt for veistrekningene. Konklusjonen fra forslagsstiller (kapittel 6.11 i planbeskrivelsen) er at boligene innenfor planområdet ligger i et område der det er akseptabel luftforurensing. Grunnlag for konklusjonen er luftforurensingskart og teoretiske beregninger. Fagetaten mener det bør utføres konkrete målinger av luftkvaliteten før det gis igangsettingstillatelse for nye tiltak innenfor planområdet. Kravet til målinger av luftkvaliteten innenfor planområdet skal innarbeides i planbestemmelsene til planforslaget. Vegtrafikkstøy Det er utarbeidet egen støyrapport til planforslaget (vedlegg F). Støyrapporten, datert 19.4.16, konkluderer med at støy fra biltrafikk er en utfordring som må avklares i planarbeidet. Side 3 av 8
Støyreduserende tiltak er foreslått som tette rekkverk på balkonger, og lydvinduer med lydreduksjon på bygningsfasader. Forslagsstiller mener at forannevnte tiltak vil gi tilfredsstillende støynivåer på private uteareal (balkonger), og gi en stille side i alle nye leiligheter. For felles uteareal i planforslaget (BUT1 og BUT2) konkluderer støyrapporten med at her er tilfredsstillende støynivåer, lavere enn L den = 55 db. Det er ikke behov for skjermingstiltak til felles uteområder fordi eksisterende bygninger vil fungere som en støyskjerm, jf. konklusjon i støyrapporten. Vurderinger i støyrapporten er basert på mottatte plantegninger og fasadetegninger datert 17.7.2015. Dersom det gjøres vesentlige endringer på mottatte tegninger kan det være nødvendig med en ny støyvurdering. Rekkefølgekrav, tiltak som skal være gjennomført før utbygging (herunder støyskjermingstiltak) er presisert i planbestemmelsene 3. Utsnitt fra støysonekart som viser støynivå på uteområder på bakkeplan Bebyggelse, utnyttelsesgrad/antall nye leiligheter Planforslagets intensjon er å omregulere eksisterende bygning på gnr. 20 bnr. 2014, delfelt BBB1, fra kombinert næring og boligformål til kun boligformål (leilighetsbygg). Byggets grunnflate foreslås uendret, men takkonstruksjonen foreslås endret fra skråtak til flatt tak. Maksimal byggehøyde er foreslått redusert fra mønehøyde (MH) + 102,0 meter til gesimshøyde (GH) + 100,0 meter. Utnyttelsesgraden til foreslått leilighetsbygg i felt BBB1 er beregnet til % - BRA= 100 %, og det foreslås 12 nye leiligheter i bygget. Planområdet er vist som bebyggelse og anlegg i gjeldende KPA, hvor nye boliger skal tilpasses strøkskarakteren og hvor det ved fortetting er en målsetting at nærmiljøet tilføres nye eller forbedrede kvaliteter. Generelt anser fagetaten endring til boligformål som en ønsket utvikling i et område der bolig er hovedformålet, men vil bemerke at området ligger i gul og rød sone for trafikkstøy. Her vil primæroppgaven for forslagsstiller være å finne gode planløsninger i forhold til trafikkstøy, og et fornuftig forslag til utnyttelsesgrad. Planforslaget legger til rette for 12 nye leiligheter. Fagetaten har anbefalt en reduksjon i antall leiligheter, som grunnlag for å klare kravet om gjennomgående leiligheter med en stille side, og for å oppnå tilfredsstillende uteoppholdsarealer (i forhold til støy, luftforurensing og solforhold). Fagetaten har også krevd en redegjørelse for rettigheter til bruk av eksisterende uteoppholds- og parkeringsareal innenfor planområdet. Det foreslås ingen endring på vedtatt utnyttelse av delfeltene BBB2 og BKS1, som er henholdsvis % - BRA = 120 % og 60 %. Side 4 av 8
Planlagt fasade mot nord. Heltrukken strek viser dagens tak (Dagens bygning på bnr 1412) Parkering Planområdet ligger innenfor parkeringssone P4, i gjeldende KPA, der det er krav om 1,4 biloppstillingsplasser per 100 m 2 BRA, og 2 sykkelparkeringsplasser per 100 m 2 BRA. Parkeringsløsning i planforslaget medfører ingen vesentlige endringer i forhold til dagens situasjon. For boligene på BBB1 og BBB2 er parkering foreslått på individuelle parkeringsgarasjer og parkering utendørs på bakkeplan (f_spp2 og f_spp1). Ny kjørevei til felles parkeringsplass f_spp1 er foreslått gjennom parkeringskjeller til bygget på BBB1. Sykkelparkering forslås etablert i parkeringskjeller og i uteboder. Det er planlagt totalt 48 biloppstillingsplasser innenfor planområdet. Planforslaget tilrettelegger for 12 nye boenheter, totalt 32 boenheter. Totalt bruksareal (BRA) i planforslaget er beregnet til 3335 m 2. Parkering for boligene i felt BKS1 er utendørs (f_spp2) på bakkeplan som i dag. Private rettigheter til fellesarealer Det er inngått private avtaler mellom grunneierne innenfor planområdet vedrørende rettigheter til felles bruk av uteoppholdsarealer, kjøreveier og parkeringsplasser. Avtaler av denne privatrettslige karakter er en forutsetning for å sikre gjennomføring av planforslaget. Uteoppholdsarealer (privat og felles) Private uteoppholdsarealer for de nye leilighetene er planlagt som balkonger eller terrasser med minimum størrelse på 7,0 m 2. Felles uteoppholdsarealer i planforslaget skal tilfredsstille minimumskravene i kommuneplanen (30 m 2 pr. leilighet). Forslag om 12 nye leiligheter medfører et krav til minimum 360 m 2 nytt uteoppholdsareal i planområdet. I forslagsstillers planbeskrivelse, punkt 8.4, er det dokumentert minimum uteoppholdsareal for eksisterende og planlagt bebyggelse innenfor planområdet. Totalt uteoppholdsareal er beregnet til 1160 m 2, som tilfredsstiller minstekravet i kommuneplanen. Fagetaten har i referat etter undervegsmøte uttalt at 12 nye leiligheter er for mange på bakgrunn av størrelse og kvalitet (støy og solforhold) til foreslåtte uteoppholdsarealer. Vi mener at kvaliteten på utearealer ikke er tilfredsstillende og vil at antallet nye boenheter reduseres til maksimalt 8, slik at kravene til uteoppholdsarealer i planforslaget blir tilfredsstillende. Dokumentasjon på at planforslaget har tilfredsstillende felles uteoppholdsarealer må redegjøres i prosessen frem til eventuell 2. gangs behandling av forslaget. Den foreslåtte buffersonen mellom gangvegen i vest og f_but1 (uteoppholdsarealet) bør utvides. Lekearealet i planforslaget foreslås som felles for delfeltene. Side 5 av 8
Gang og sykkelveger Planforslaget medfører ingen endringer på eksisterende gang- og sykkelvegsystem innenfor planområdet, eller i nærområdet forøvrig. Eksisterende gang- og sykkelveger med tilhørende underganger til kommunal og fylkeskommunal vei mot Fjellsdalen skole opprettholdes. Gang og sykkelvegsystemet er i dag godt utbygd i planområdet og i tilgrensende områder. Det er ikke krevd nye gang og sykkelveger fra Statens vegvesen eller trafikketaten i forbindelse med planarbeidet. Illustrasjonsplan som viser eksisterende bebyggelse, parkering og uteoppholdsarealer Rekkefølgekrav Det er rekkefølgekrav til kryssutforming av eksisterende avkjørsel til kommunal veg (Våkleiva). Svingradius og frisiktlinjer skal gjennomføres som vist i plankartet. Eksisterende avkjørsel, fra bnr 1214, til fylkeskommunal veg (Bønesskogen) foreslås stengt. Felles uteoppholdsarealer, planlagte gangveier, kjøreveger og parkeringsplasser skal opparbeides samtidig med nye de boligene, jf. bestemmelsene 3.3. Barn og unges interesser Planområdet er lokalisert ca. 400 meter fra Fjellsdalen skole som er en barneskole. Til skolen er det tilhørende idrettshall, fotballbane og tennisbaner. Bønes Menighets barnehage ligger i gangavstand fra planområdet. I planforslaget er det vist et lekeareal på ca. 101m 2 for barn. Lekeplassen er felles for alle innenfor planområdet, og ligger skjermet for trafikkstøy. Offentlig kommunikasjon og privat tjenestetilbud Det er bussholdeplass innenfor planområdet. Avgang til Bergen sentrum ca. hver halvtime. Planområdet ligger under 1 km fra Bønes Senter med dagligvarer, frisørsalong, legesenter og tannlege. Planforslaget foreslår å ta bort noen eksisterende kontorlokaler i bygget som kan representere private eller offentlige tjenestetilbud. Side 6 av 8
Universell tilgjengelighet Det eksisterer heis i bygget som søkes omregulert fra kombinert formål til boligformål (BBB1, leilighetsbygg). I BBB2 er det heis fra eksisterende parkeringskjeller til 3. etasje. Alle eksisterende leiligheter på BKS1 har universell tilkomst fra parkeringsplass til hovedinngang i 1. etasje. Bilde av eksisterende bygg innenfor planområdet, og illustrasjon på foreslått endring av bygning på bnr 1214. (Sett fra sør). Forholdet til naturmangoldloven Planområdet har over tid blitt urbanisert med boligbygging, og det meste av arealet innenfor plangrensen er opparbeidet med bebyggelse, veier og biloppstillingsplasser. Planområdet har relativt lite vegetasjon i dag, og planforslaget reduserer ikke på eksisterende naturområde av betydning. Det er ingen konflikt mellom planforslaget og eksisterende overordnet grønnstruktur. Artsdatabanken og Naturbase dokumenterer ikke noen truede arter av dyreliv eller plantearter innenfor planområdet. Forholdet til kulturminneloven Det er utarbeidet egen kulturminnerapport (vedlegg J) som dokumenterer områdets forhistorie og eksisterende bebyggelse. Det er ikke registrert treff på verneverdige kulturminner eller kulturmiljø innenfor planområdet. Forslag til planbestemmelser Det må påregnes bearbeidelse av planbestemmelsene når det gjelder rekkefølgekrav og dokumentasjon før 2. gangs behandling av planforslaget. Herunder kravet til avklaring på luftforurensing og trafikkstøy ved søknad om igangsettingstillatelse av tiltaket. ( 3.1.1 skal utgå av planbestemmelsene). Konklusjon Fagetaten anbefaler hovedformålet bolig og plangrepet i planforslaget, men vi anbefaler en reduksjon i antall nye boenheter til maksimalt 8. Forslaget medfører ingen arealbrukskonflikter i forhold til eksisterende reguleringsformål, men vil bidra til økt belastning på eksisterende kjørevei, parkerings og uteoppholdsarealer innenfor planområdet. Side 7 av 8
Fagetaten har noen planfaglige merknader, som gjelder følgende tema: - VA rammeplanen skal legges til grunn for videre detaljprosjektering av tiltaket, dette kravet skal innarbeides i planbestemmelsene til planforslaget. - Renovasjonsteknisk avfallsplan skal utarbeides. - Fagetaten anbefaler en reduksjon i antall leiligheter for å få til tilfredsstillende uteoppholdsarealer innenfor planområdet. Det anbefales maksimalt 8 nye boenheter. - Det skal utarbeides dokumentasjon på at boligene og uteoppholdsarealer innenfor planområdet får tilfredsstillende støyforhold og luftkvalitet, før det gis igangsettingstillatelse. Kravet om dokumentasjon skal medtas i planbestemmelsene (rekkefølgekrav). Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Det må påregnes rettelser på plankart og planbestemmelser i tråd med konklusjon ovenfor, før innlevering av planforslaget til 2. gangs behandling. Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Fyllingsdalen Gnr. 20 Bnr 1214. mfl., Bønes. Detaljreguleringsplan, plan ID 64770000 Siste revisjonsdato plankart: 1.7.16 Siste revisjonsdato planbestemmelser: 8.11.2016 PLAN- OG BYGNINGSETATEN Vedlegg: Mette Svanes Etatsdirektør, plan- og bygningsetaten Petter Wiberg Avdelingsleder, byplanavdelingen A. Plankart datert 1.7.16, dok 44 fil 4 B. Reguleringsbestemmelser, revidert 8.11.2016, dok 44 fil 5 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 12.8.2016, dok 33 fil 3 D. Merknadsskjema og oppsummeringer, datert 12.2.2015, dok 30 fil 16 E. Illustrasjonsplan datert 29.6.2016, dok 30 fil 13 F. Støyrapport datert 19.4.2016, dok 30 fil 24 G. Sol og skyggediagram, fasader og snitt, dok 30 fil 23 H. VA rammeplan (uttalelse fra VA-etaten datert 15.7.16), dok 41 fil 2. I. Illustrasjonsbilder, dok 30 fil 11 og 12 J. Kulturminnerapport, datert 27.5.2016, dok 30 fil 14 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201519391 Kopi: Forslagsstiller Side 8 av 8