RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2016/834-3 Arkiv: V60 Saksbeh: Liv Kirsten Eide Dato: 28.04.2016 Opprettholde, endre eller oppheve dagens kommunale bopliktforskrift Utv.saksnr Utvalg Møtedato 41/16 Miljø- og teknisk komité 12.05.2016 93/16 Bystyret 26.05.2016 Rådmannens innstilling: Rådmannen viser til saksutredningen der fordeler og ulemper ved boplikten er drøftet. Etter en samlet vurdering anbefaler rådmannen at dagens bopliktordning opprettholdes uendret i tråd med gjeldende forskrift.
Vedlegg: 1 Bopliktsrapport fra 2011 Kort resymé Ordfører har bedtrådmannen om å legge frem en sak for bystyret der en diskuterer boplikt i sin fulle bredde, altså om en skal ha eller ikke ha boplikt. Bystyret skal ta stilling til om en skal beholde, endre eller oppheve forskriften om kommunens boplikt. Ut fra rammene konsesjonsloven gir mener Rådmannen at det er 6 ulike alternativer knyttet til kommunal forskrift om boplikt. Disse er kort skissert under vurderinger. I tillegg til at bopliktforskrifta kan gjelde for ulike typer eiendomsoverdragelser er det også mulig å gjøre den gjeldende for deler av kommunen. Det har ikke vært tid til å foreta undersøkelser, men resultatene fra tidligere undersøkelser i 2000 og 2011 er relevante. Rådmannen innstiller på å opprettholde dagens forskrift. Saksopplysninger Det er tre typer boplikt: - Lovbestemt boplikt (personlig boplikt for større landbrukseiendommer for nær slekt) - Vilkårsfastsatt boplikt (personlig/upersonlig boplikt som vilkår for konsesjon) - Forskriftsfastsatt boplikt (boplikt fastsatt av kommunen - upersonlig) Denne saken dreier seg om det forskriftsfastsatte boplikten. Konsesjonsloven fra mai 1974 ga kommunene mulighet til å innføre lokal forskrift om boplikt for eiendommer som er eller har vært i bruk som helårsbolig. Risør bystyre vedtok i 1978 å søke om å få slik forskrift. Bakgrunnen for søknaden var både å unngå at boligeiendommer ble brukt til fritidseiendommer og at det ble innført tilskudd fra Husbanken til rehabilitering av boliger. Bystyret vedtok å søke Landbruksdepartementet med 16 mot 15 stemmer. Forskriften ble gjort gjeldende fra 12.08 1979. Forskriften er senere endret som følge av lovendringer knyttet til størrelsen på den bebygde eiendommen som nå er 100 daa. I 2000 ble det nedsatt en tverrpolitisk gruppe som skulle se på om intensjonen med boplikten ble nådd, vurdere retningslinjer for praktiseringen av boplikten i forhold til lovverket, se på kontroll og forslå løsninger. Det var også sett på muligheten for å fastsette forskrift om boplikt i regulerte boligfelt etter plan- og bygningsloven. Denne skulle gjelde for overdragelser i nær familie. Da retningslinjene var oppe til behandling fikk kommunen beskjed fra justisdepartementet om at det ikke var hjemmel for slik forskrift. Retningslinjene viste en samlet oversikt over regelverket knyttet til boplikt, praktiseringen av reglene og håndtering av brudd på boplikten. Til grunn for arbeidet lå også en kartlegging fra sentrum (gnr 14, 15 og 16) som utgjorde Risør kommune før kommunesammenslåingen med Søndeled. Denne viste et mislighold på 2 % av antall helårsboliger (944). I 2002 vedtok Risør bystyre retningslinjer for boplikt. I 2009 utvidet lovgiver kommunenes mulighet for at bopliktforskrifta også kunne gjelde:
- eiendom med bebyggelse som ikke er tatt i bruk som helårsbolig, herunder eiendom med bebyggelse under oppføring, i områder som i reguleringsplan etter plan- og bygningsloven er regulert til boligformål, og - for ubebygd tomt som er regulert til boligformål - eiendomsoverdragelser i nær slekt Dette fremgår av konsesjonsloven 7 https://lovdata.no/dokument/nl/lov/2003-11-28-98, som også er kommunens rammer for lokal forskrift om boplikt. I tillegg til å utvide mulighetene for lokale bopliktregler ble det også fastsatt at en eiendom er bebodd bare når det er registrert bosatt person på eiendommen etter reglene om folke-registering. Det er folkeregisteret som godkjenner flyttemeldingen. I tillegg ble det tatt inn i loven av fristen for å flytte til eiendommen er 1 år fra tinglysing. Kommunen skal ved kontroll bare sjekk i folkeregisteret om det er noen bosatt på eiendommen. Det ble fastsatt at eiendomsoverdragelser i nær slekt uten boplikt betinger at tidligere eier(e) har eid eiendommen i minst 5 år (denne kan ikke kommunen for eksempel fastsette til 10 år), og bebodd eiendommen i minst 4. Før reglene om folkeregistrering kom i 2009 var det en kort periode mulighet for å oppfylle boplikten ved å være på eiendommen 50 % uten å melde flytting, men bare når flytting ikke kunne skje fordi ektefelle/barn ikke kunne flytte grunnet jobb/skole. I 2010 ble det på ny satt sammen et utvalg som skulle se på om forskriften om boplikt hadde hindret at helårsboliger ble benyttet til fritidsboliger. Denne gangen ble hele kommunen kartlagt. Etter at de eiendommene som lovlig stod ubebodde eller som ble leid ut var sortert ut stod en igjen med et mislighold på 3 % av antall helårsboliger totalt. En så også at eiendommer som en tid hadde stått uten bosetting grunnet familieoverdragelse ble solgt på det frie markedet og bebodde igjen. Boplikten ble ikke diskutert utover at bystyret tok den til etterretning. I 2012 vedtok bystyret at boplikten også skulle omfatte boligeiendommer med bolig under oppføring, og bolig som ikke et tatt i bruk, i regulerte boligfelt. Gjeldende forskrift ligger på lovdata: https://lovdata.no/dokument/jb/forskrift/2012-10-25-982 I kommuneplanen fra 2014 er boplikt en av arealstrategiene, vedtatt av bystyret 21.03.13. Boplikten ble igjen brakt på bane sommeren 2015 som følge av et avisoppslag. Rådmannen så behovet for tydelig prosedyre og rutiner for å avklare forventninger til kontrollomfanget ut fra kapasitet i administrasjonen. Rutinene ble vedtatt i bystyret 18. 02.16. Boplikten kontrolleres to ganger i året. Økonomi Økonomisjefen har sett på hvordan bosetting påvirker kommunens inntekter ut fra 3 senario; dagens forhold, tilflytting av 1 familie med 4 medlemmer og tilflytting av 10 familier med 4 medlemmer der medlemmene inngår i aldersgruppen 6 15 år, 16 22 år og 22 66 år. Det eneste elementet som er sikkert er innbyggertilskuddet som er et fast beløp pr innbygger i kommunen. I 2016 ble beløpet satt til 22.728,-, men varierer noe fra år til år. De øvrige elementene som utgiftutjevningen, inntektsutjevningen og skatteinntekten vil være avhengig av befolkningssammensetningen og skatteinngangen lokalt og nasjonalt og fremstår derfor som usikre. Det man kan konkludere av disse scenarioene, med de gitte forutsetningene, er at 1 ny familie på 4 pers vil gi ca. kr.145.000 mer i skatt og rammetilskudd, tilsvarende gjennomsnittlig kr.36.250 pr pers,
og 10 nye familier på 4 pers vil gi ca. kr.1.305.000 mer i skatt og rammetilskudd, tilsvarende kr.32.625 pr pers i 2017. Årsaken til at det blir lavere ved flere pers skyldes vektingen av enkeltelementene i utgiftsbehovet som slår ut med mindre tilskudd til utgiftutjevning jo flere vi blir. Det som ikke tas med i vurderingene er kostnadssiden ved flere innbyggere som vil variere ut fra det enkelte individs behov. Personer i aldersgruppen 6-15 år vil medføre flere elever i grunnskolen som kan medføre at man må øke bemanningen i grunnskolen. Personer i aldersgruppen 16-22 år vil i utgangspunktet ikke påvirke kommuneøkonomien vesentlig da de er ute av grunnskolen og over på videre utdanning (Fylket). Personer i aldersgruppen 23-66 år vil i utgangspunktet heller ikke påvirke kommuneøkonomien vesentlig da disse er yrkesaktiv alder og skal klare seg selv. Det kan heller ikke tas hensyn til at disse nye vil kunne skape nye arbeidsplasser i kommunen og bidra til økt handel og aktivitet. Inntekter fra eiendomsskatt og kommunale avgifter vil ikke påvirkes da disse løper uavhengig av boplikt eller ei. Konklusjonen vil derfor være at økt befolking i Risør gir økte inntekter fra skatt og rammetilskudd i noe grad, men vil også påvirke de kommunale kostnadene. Nettoeffekten av dette er vanskelig å vurdere da det vil være individavhengig. Kommuneplan Vi skal vokse innebærer at kommunen jobber for å få både flere innbyggere og mer besøk. På den ene siden kan det være positivt med boplikt for å få flere innbyggere, men på den annen siden kan det være positivt ikke å ha boplikt for å tiltrekke seg flere gjester i form av fritidsboliger. Det er vanskelig å trekke noen klar konklusjon på dette punktet fordi det er mange faktorer som spiller inn samtidig. Folkehelse og levekår Ikke vurdert Klima og miljø Ikke vurdert Næringsperspektiv Hvilke effekt boplikten har på næringslivet er vanskelig å si. Både hytte/sommerboere og lokalbefolkning handler lokalt, og en vet at byens butikker er avhengig av sommeromsetningen. Risørs næringsplan er ikke en næringsplan for bare Risør kommune, men for Østre Agder. Dette fordi at et arbeidsmarked for en kommune ikke bare er innenfor en kommunegrense, men vil være avhengig av regionen der kommunen ligger. Tilgangen på arbeidsplasser eventuelt om tilflyttere skaper sin egen arbeidsplass er ikke vurdert. Vurderinger Å legge frem en sak om boplikt i full bredde der en vurderer om en skal ha boplikt eller ikke er en omfattende jobb. Det er laget rapporter som taler både for og mot boplikt. Momentene vil også være avhengig av politisk ståsted. Momenter som taler for boplikt for noen kan tale mot for andre. Momenter som kan tale for boplikt kan være lys i vinduene, levende lokal samfunn, styrket næringsliv, akseptabelt prisnivå på boligeiendommer for nyetablerere og skatteinntekter i tillegg til å opprettholde bosettingen som er formålet med konsesjonsloven jf. 1. Momenter som kan tale mot boplikt er at plikten innebærer begrensninger i den private eiendomsretten/råderetten over egen eiendom. Det pekes også på at boplikten alene ikke kan styrkebosettingen, og at andre virkemidler må til for å få levende lokalsamfunn for eksempel arbeid. Hvordan påvirkes handelen av om en familie bruker boligen mye
contra å bo der permanent? Som det ble påpekt i bystyrets næringsdag av V. Fleischer handler hytteboerne også lokalt, inkludert håndverkertjenester. Rådmannen har, med bakgrunn i den korte tiden til disposisjon, lagt vekt på å fokusere på de muligheter bystyret har knyttet til lokal forskrift. Det har ikke vært mulig å gjennomføre noen form for kartlegging, men en har sett på de tidligere kartleggingene for å hente informasjon fra disse. Alternativ 1 opprettholde dagens forskrift om boplikt (på eiendommer som eller har vært i bruk som helårsbolig og i regulerte boligfelt for eiendommer med bolig under oppføring og bolig som ikke er tatt i bruk) Vedtas dette alternative opprettholdes dagens forskrift og vedtatte kontrollrutiner følges. Alternativ 2 opprettholde dagens forskrift om boplikt og utvide den til også å gjelde for boligtomter i regulerte boligfelt Forskriften kan utvides til å omfatte boligtomter - ubebygd eiendom som skal bebygges med bolig. Slik forskrift kan bare gjelde for regulerte boligfelt, men gjelder uavhengig av om feltet er kommunalt eller privat. Alternativ 1 gjelder bare eiendom med bebyggelse. Alternativ 2 gjelder også for ubebygd eiendom som skal bebygges med bolig. Fristen for å bygge og å flytte inn blir 1 år. For kommunale felt har kommunen i sin kontrakt en frist på å starte bygging innen 1 år og fullføring innen 3 år. I konsesjonsloven er den generelle regelen at tomten skal bebygges innen 5 år. For private felt vil det være lovens 5 års regel som gjelder dersom ikke avtalen mellom partene sier noe annet. Innføring av forskrift for boligtomter innebærer at det er kort frist fra tomten kjøpes til huset skal står ferdig og tilflyttes. Dette vil trolig medføre søknader om utsatt frist for tilflytting. Alternativ 3 opprettholde dagens forskrift om boplikt og å utvide den til også å gjelde for nær slekt Dagens forskrift innebærer ikke boplikt når boligeiendom overdras/selges til nær familie forutsatt at eiendommen har vært i familien minst de siste 5 år og at boplikten er overholdt de siste 4 år før den overdras. Dette er lovlig og er ikke et smutthull.. I kartleggingen både i 2000 og i 2011 fant en at ca. halvparten av de ubebodde eiendommene var eiendommer som var overdratt innen familien og som dermed ikke omfattes av den kommunale bopliktforskrifta. Skal bopliktforskrifta også innebære boplikt for eiendomsoverdragelser i nær slekt innebærer dette mer arbeid under kontrollene, eventuelt også flere søknader om utsettelse/fritak. Alternativ 4 - opprettholde dagens forskrift om boplikt og utvide den til også å gjelde for boligtomter og for nær slekt Dette alternative innebærer at alle muligheter loven gir for lokal bopliktforskrift benyttes. Det vil bety at kontrollen blir mer omfattende samt flere søknader om utsettelse/fritak. Alternativ 5 opprettholde eller utvide forskriften til å bare gjelde deler av kommunen (geografisk avgrensing) I følge loven kan det innføres boplikt for deler av kommunen der en mener at bosettingen er spesielt viktig. I undersøkelsen fra 2011 var det området i vest (Lindland, Akland, Moland, Bråten, Røed, Vormli) som hadde størst prosentvis mislighold på 2,7, med sentrum som nr. 2 med 2,65. Årsaken til misligholdet ble ikke undersøkt, for eksempel om det var et gammelt mislighold, om det var eiendommer som lå sjønært eller eiendommer med lav standard. Alternativ 6 - Oppheve forskrift om boplikt
Bystyret kan vedta å oppheve forskriften. Da blir alle eiendomsoverdragelser som kommer inn under konsesjonslovens unntaksbestemmelser ut fra eiendommens karakter ( 4) eller ut fra erververs stilling fritatt fra å fylle ut egenerklæring. Administrasjonen slipper da jobben med å bekrefte alle disse. I tillegg slipper en å følge opp/kontrollere når tilflyttingsfristen er gått ut og å behandle konsesjonssøknader om utsatt tilflyttingsfrist/fritak fra boplikten. For alle alternativer som medfører endring i forskrifta gjelder at en må gjennomgå prosedyre for endring av forskrift og med søknad til Landbruksdirektoratet. Boplikt i andre kommuner Kragerø har boplikt for eiendommer som er eller har vært i bruk som helårsbolig, for eiendommer med bebyggelse under oppføring eller bebyggelse som ikke er tatt i bruk som helårsbolig i regulerte felt samt for boligtomter i regulerte områder. De har ikke boplikt for eiendomsoverdragelse i familien. Lillesand har boplikt for eiendommer som er eller har vært i bruk som helårsbolig, for eiendommer med bebyggelse under oppføring eller bebyggelse som ikke er tatt i bruk som helårsbolig i regulerte felt, men den gjelder bare for fastlandsdelen og for fastlandstilknytta øyer. Tvedestrand har samme boplikt som Lillesand, men den gjelder bare for - Lyngør, som består av Holmen og Odden, Lyngørsiden samt del av Steinsøya - Sandøya, - Borøya, Bamble og Hvaler har samme forskrift som Risør. Grimstad og Arendal har opphevet sin forskrift. Det totalt 50 kommuner som pr 02.05.16 har forskrift om kommunal boplikt. Det er både kyst og innlandskommuner. Oversikten finnes på Landbruksdirektoratet: https://www.slf.dep.no/no/eiendom-og-skog/eiendom/konsesjon/regelverk/kommunale-forskrifteretter-konsesjonsloven-7 Rådmannens konklusjon Etter en samlet vurdering finner rådmannen å gå for alternativ nr. 1 å beholde dagens forskrift.