GBNR 15/604 - BEHANDLING AV KLAGE PÅ TILLATELSE TIL TILTAK Sakstittel: Gbnr 15/604/0/2 - Garasje Tiltakshaver: Tor-Atle Nilsen Befaring: Nei Saksfremlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for teknikk og miljø Saksbehandler: Øistein Sandstå Jacobsen Arkivsaknr.: 2013/8808-8 RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø tar ikke klage fra eierne av gnr. 15 bnr. 6, mottatt 30.12.13. til følge, da en ikke kan se at klagen inneholder vesentlige nye momenter, som ikke har vært vurdert tidligere. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Utvalget opprettholder vedtak av 25.11.13, DS 1503/13. Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. SAMMENDRAG Askøy kommune har gitt tillatelse til oppføring av garasje gnr. 15 bnr. 604, jf. vedtak datert 25.11.13, DS 1503/13. Kommunen mottok den 30.12.13 klage fra berørte naboer Gunvor Janna Haugland, Øydis Oddbjørg Hugaas og Kristi Haugland, som eier bnr. 6. Administrasjonen kan ikke se at det er grunnlag for å ta klagen til følge. Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Alternativt vedtak: Vedtaket sendes partene med klagerett.
Saksopplysninger: Askøy kommune mottok den 07.10.13 søknad om oppføring garasje på gnr. 15 bnr.604. Gjennom vedtak av 25.11.13 ble det gitt tillatelse til oppføring av garasjen som omsøkt. Administrasjonen har den 30.12.13 mottatt klage fra eierne av gnr. 15 bnr. 6 - naboer Gunvor Janna Haugland, Øydis Oddbjørg Hugaas og Kristi Haugland. Klagen følger vedlagt i sin helhet som dok.nr. 6. Her gjengis følgende hovedpunkter: 1. «Som det fremgår av kommunens godkjennelse ble vedtak fattet den 25.11.2013. Søker ble umiddelbart varslet om fattet vedtak. Klager mottok intet varsel fra kommunen. Fattet vedtak ble først oversendt klager etter flere henvendelser til kommunens saksbehandlere og administrasjon. Klager mottok vedtaket først den 14.12.2013 Klager oppfatter det også kritikkverdig at søker informeres om vedtaket flere uker i forkant. Forholdet vurderes å være en saksbehandlingsfeil fra kommunens side 2. Mangler hva gjelder kommunens forståelse av søknad Det søkes altså om godkjenning av en allerede oppført bod. Denne boden ble satt oppfor mange år siden. Den ligger plassert på grensen til klagers eiendom gnr. 15,bnr. 6 (jfr. side 1 i vedlegg). Til tross for at denne boden ble oppført for mange år siden er det først nå den søkes godkjent Det fremkommer ingen informasjon vedrørende bod og terrasse i bygningsmyndighetenes vurdering og konklusjon Klager kan rett og slett ikke konkludere på annet vis enn at søknaden er behandlet av en saksbehandler som ikke evner å forstå innholdet i søknaden. Det er også tydelig at kommunens kvalitetskontroll på dette området er fraværende. Vi ønsker på denne bakgrunn en totalvurdering av søkers ulovlige oppsettelse av bod og kommunens ubegrunnede godkjennelse av denne boden. 3. Formelle feil ved søkers søknad. Det er vanligpraksis at søknader som vedrører bygg oppsatt inntil nabogrensen sendes inn på et eget søknadsskjema. Boden er som nevnt satt opp på grensen. Det er også et krav om at det på søknadsskjemaet skal hakes av for at søknaden er en dispensasjonssøknad. Dispensasjon fra byggereglene innebærer et ønske om å fravike de lovbestemte forhold i denne konkrete sak, som i dette tilfellet vil være til gunst for søkeren. Søker har ikke sendt inn et eget skjema, ei heller har søker bemerket at søknad vedrørende bod innebærer en dispensasjonssøknad. Klager er kjent med at en dispensasjonssøknad innebærer en betydelig bredere saksbehandling og at søknadsprosessen for søker blir en mer kostbar prosess. Klager mener at forholdet er å anse som en søknadsfeil som åpenlyst har medvirket til den manglende forståelsen saksbehandleren i det senere har utvist. 4. Kommentarer til bygningsmyndighetenes vurdering vedrørende oppføring av garasje. Saksbehandler argumenterer for at garasjen dersom den ble trukket noe lenger fra grensen ikke ville ha bedret utsiktsforholdene på bnr 6 i særlig grad. Noen begrunnelse fra saksbehandler vedrørende hva vedkommende legger i en slik påstand er selvsagt fraværende. Vi ønsker også å gjøre overordnet forvaltningsorgan oppmerksom på at planlagt høyde på garasjen er 5,9 meter. Vi har vært i kontakt med Bergen kommune for å avklare hvilken praksis de anvender i slike vurderinger. Fra byggesaksavdelingen i Bergen kommune får vi opplyst at garasjer i tettbygde strøk svært sjelden godkjennes dersom høyden er høyere enn 4,5 meter. Med tanke på at klagers eiendom i tillegg ligger lavere i terrenget fremstår det derfor som uforståelig at kommunen fatter et slikt vedtak. Klager stiller seg undrende til den ulike praksisen mellom de to kommunene med bakgrunn i at begge kommunene er underlagt det samme lovverket. Klager ønsker i denne anledningen utgreiing av hvilken praksis som er representativ for Askøy kommune, samt en vurdering av om vedtaket er i tråd med den etablerte praksisen i kommunen. Klager oppfatter påstanden fra saksbehandler som urimelig og ubegrunnet. Dagens plassering vil resultere i følgende ulemper for klagers eiendom: være ruvende og ta utsikt føre til lite luft og rom mellom fremtidig bolig og nabogarasje være til urimelig stor sjenanse påvirke solforholdet og lysforholdet i negativ retning
føre til en vesentlig verdiforringelse av bakenforliggende eiendom Det er klagers vurdering at den totale størrelsen vil forsterke ulempene som nevnt ovenfor. Det er også urovekkende at saksbehandleren kun har tatt hensyn til hvordan størrelsen og plasseringen vil påvirke utsikten. Det vil poengteres at naboeiendommen til søker i utgangspunktet ikke er en utsiktstomt. Utsikt er følgelig ikke det mest relevante forholdet sett fra klagers side. Langt mer alvorlig er de øvrige momentene. At det kun er dette elementet som trekkes fram av saksbehandleren følger seg bare inn i rekken av den manglende forståelsen saksbehandler har utvist. Klager ber om forståelse for at en avstand på 5-6 meter mellom kommende stuevindu og den 6 meter høye og9 meter lange garasjeveggen blir for tett. Garasjen vil være meget sjenerende slik den er planlagt. Det vil pga. solforholdene i området ikke være naturlig å vende planlagt hus motsatt vei noe som vises tydelig på vedlagt kart. Alle husene i området er vendt i den retning garasjen planlegges satt opp. Klager har hatt en eiendomsmegler på befaring i området. Eiendomsmegleren antydet da en vesentlig verdiforringelse i markedsverdien som en direkte konsekvens av søkers tiltak. 5. Historikk. Det vil også anmerkes at kommunen under sin behandling og godkjennelse av byggesøknaden til tomannsboligen gnr. 15 bnr. 604 (i 2005) vektla at det ikke var planlagt å oppføre garasje på eiendommen. Dette faktum ble lagt til grunn i kommunens byggetillatelse i 2005. Som en del av argumentasjonen i forkant av vedtaket fremkommer følgende sitat: Det er ikke søkt om oppføring av garasje. Klager vil også minne overordnet forvaltningsorgan om at tomten i utgangspunktet var regulert for en enebolig, mens dagens situasjon i ytterste konsekvens vil innebære en tomannsbolig med tilhørende garasje og bod. Gjennomførte og planlagte tiltak på eiendommen avviker m.a.o. vesentlig fra opprinnelig reguleringsplan. 6. Kommentarer til bygningsmyndighetenes konklusjon. Klager stiller seg meget kritisk til den ensidige vinklingen saksbehandler utviser. Søkers fremtidige vedlikehold av garasjen og muligheter til å snu på egen eiendom vektlegges som viktige momenter. Et annet moment som trekkes fram er avstanden fra garasje til vei. Det er klagers klare oppfatning at alle disse forhold kan ivaretas på en god måte ved en annen størrelse og plassering. En lavere høyde på garasjen vil eksempelvis ikke påvirke søkers muligheter til vedlikehold eller dens muligheter til å snu på eiendommen. Garasjen kan plasseres fire meter fra grensen eller omplasseres på eiendommen uten avstanden fra garasje til vei blir problematisk. Økt plassbehov, ønske om bedre utnytting av eiendommen er sjelden argumenter som skal være avgjørende i slike søknadsprosesser. Klager kan ikke se at dagens løsning i sum gir flere fordeler enn ulemper etter en samlet vurdering. Det er derfor overraskende at saksbehandler likevel kommer fram til en så til de grader ensidig argumentasjon for den ene part, mens vedkommende ikke evner å vurdere og kommentere noen av innspillene fra klager på en tilfredsstillende måte. 7. Oppsummering. Klager ber overordnet forvaltningsorgan vurdere samtlige elementer i saken på nytt. Klager ønsker også en utfyllende begrunnelse og argumentasjon vedrørende de vurderinger og den konklusjon som fattes. En sammenfallende oppsummering av klagers anmerkninger er i klagers øyne ikke en tilfredsstillende saksbehandling. Når det gjelder de formelle feilene i søknadsprosessen fra henholdsvis søker og kommunen vil ytterlige juridiske tiltak vurderes fra klagers side. Klager ønsker fra overordnet forvaltningsorgan også en vurdering av de formelle feil ved søkers søknad og kommunens saksbehandling. Herunder om søknad vedrørende bod juridisk sett kvalifiserer for godkjennelse og om utsendelsen av vedtak til klager er innenfor lovbestemmelsen i (pbl) 29-4. Klager oppfatter de ovennevnte forhold som særskilte for å ivareta troverdigheten til den offentlige klageinstansen. 8. Konklusjon. Klager kan ikke akseptere vedtaket slik det er vedtatt.»
Vurdering: Askøy kommune har gitt tillatelse til oppføring av garasje på gnr. 15 bnr. 604. Eierne av bnr. 6 har kommet med en omfattende klage på vedtaket. For å holde oversikten i saksfremstillingen vil administrasjonen behandle de ulike anførslene punktvis. 1. Manglende utsendelse av vedtaket til klager Administrasjonen vil bemerke at det beror på en inkurie klager ikke fikk tilsendt vedtaket av 25.11.13. Imidlertid anses denne feilen avhjulpet ved at klager i ettertid fikk seg tilsendt vedtaket, og administrasjonen har vurdert klagen å være fremsatt innenfor klagefristen selv om denne i utgangspunktet utløp den 16.12.13. Det legges etter dette til grunn at den saksbehandlingsfeil som forelå er avhjulpet. Klagen vurderes å være fremsatt rettidig og tilfredsstille vilkårene for å kunne behandles som en klagesak, jf. forvaltningslovens kapittel VI. 2. Kommunen sin manglende forståelse av søknaden Klager anfører at Askøy kommune ikke har forstått innholdet av den fremsatte søknaden, og stiller samtidig spørsmålstegn ved hvorfor kommunen tilsynelatende ubegrunnet har godkjent denne boden. Til dette vil administrasjonen bemerke at det gjennom vedtak av 25.11.13 ikke er godkjent noen bod. Av vedtakets ordlyd fremkommer det entydig at det kun er en garasje som er godkjent, og administrasjonen kan ikke se at det er grunnlag for å kommentere noe som ikke er omfattet av vedtaket. Hva angår merknaden om at det står en bod på eiendommen som ikke er omsøkt vil Askøy kommune følge dette opp i en egen sak. 3. Formelle feil ved søknaden Klager anfører videre at det foreligger formelle feil ved innsendte søknad. Slik administrasjonen forstår klager hevdes det at tiltaket må omsøkes som en dispensasjon, da garasjen skal oppføres i grense. Plan- og bygningslovens 29-4 tredje ledd inneholder følgende bestemmelse: «Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak.» Som det fremkommer av bestemmelsen har kommunen anledning til å godkjenne plassering nærmere nabogrense enn fire meter dersom det er tale om å oppføre garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Begrepet «mindre tiltak» er definert som en bygning hvor verken samlet bruksareal eller bebygd areal er over 50 m 2. Som det fremkommer er det i foreliggende sak søkt om å oppføre en garasje på 49,8 m 2, og således er tiltaket omfattet av unntaksregelen i 29-4 tredje ledd bokstav b. En forutsetning for å kunne godkjenne omsøkte plassering er at blant annet hensynet til nabo ikke tilsier en plassering minimum fire meter fra grense. Det er administrasjonens vurdering at omsøkte garasje ikke innebærer noen vesentlig ulempe for eier av bnr. 6. For nærmere begrunnelse vises det til nedenforstående vurdering.
Administrasjonen er etter dette kommet til at vilkårene for å godkjenne garasje plassert nærmere nabogrense enn 4 meter er oppfylt, jf. 29-4 tredje ledd bokstav b. Ettersom Askøy kommune har fulgt gjeldende regler i plan- og bygningsloven er det ikke aktuelt å tale om noen dispensasjon, og en kan derfor ikke se at det er tale om noen formelle feil ved innkommet søknad. Klager sine merknader vedrørende dispensasjon blir etter dette ikke kommentert nærmere. 4. Betydelig ulempe for eier av bnr. 6 Klager anfører at omsøkte garasje medfører en vesentlig ulempe. Det vises til at tiltaket vil være ruvende og ta utsikt, føre til lite luft/ rom mellom fremtidig bolig og nabogarasje, være til urimelig stor sjenanse, påvirke sol-/ lysforhold i negativ retning, samt føre til en vesentlig verdiforringelse av bakenforliggende eiendom Det følger av pbl. 29-4 at legger til grunn at et byggverks «plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen». Bestemmelsen forutsetter en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle, hvor det, innenfor de begrensninger som følger av loven og planbestemmelser, er opp til bygningsmyndighetenes frie skjønn å bestemme bebyggelsens plassering. I vurderingen skal det tas hensyn til de formål bygningslovgivningen er ment å ivareta. Private interesser, i denne sammenheng hensynet til naboer, er relevante momenter i vurderingen. Det er i foreliggende sak særlig hensynet til berørt nabo, eier av bnr. 6, som må vurderes ettersom det er anført at disse berøres negativt av omsøkte garasje. Etter forarbeidene skal plan- og bygningsmyndighetene anvende pbl. 29-4 første ledd med forsiktighet i de tilfeller hvor man må foreta en avveining mellom tiltakshavers og naboens interesser. Utgangspunktet er at tiltakshavers ønskede plassering og høyde på byggverket skal godkjennes, forutsatt at han holder seg innenfor de høyde- og avstandsbestemmelser som følger av plan- og bygningsloven. Først når ulempene for omgivelsene ved omsøkt plassering/ høyde er kvalifiserte, skal bygningsmyndighetene vurdere alternativ plassering/ høyde. Utvalg for teknikk og miljø må foreta en vurdering av om ulempene ved omsøkte garasje er kvalifiserte for eier av bnr. 6, sml. Sivilombudsmannens uttalelse i sak 2012/215. For at ulempene skal være kvalifiserte må plassering og høyde på omsøkt bolig medføre betydelig ulempe for naboen. I det påklagde vedtaket har Askøy kommune godkjent at det bygges en garasje på 49,8 m 2 i en minste avstand til nabogrensen mot bnr. 6 på en meter. Garasjens toppmøne er 5,937 meter. Ut i fra garasjens plassering er det ikke tvilsomt at bnr. 6 vil bli berørt, ettersom den plasseres 1 meter fra felles grense. Samtidig må det vektlegges at det er tale om en mindre garasje, samt at bnr. 6 pr. nå ikke er bebygget. Således er det ikke mulig å ta stilling til om hvordan garasjen vil påvirke luft-, lys- og utsiktsforhold for en fremtidig bolig på bnr. 6. Hertil bemerkes det at nabo selv har mulighet til å plassere en bolig på bnr. 6 slik at denne i minst mulig grad berøres av omsøkte garasje. Videre er det er vesentlig moment i vurderingen at garasjens plassering ligger innenfor avstandskravene i plan- og bygningsloven. Det må også legges betydelig vekt på at omsøkte eiendom ligger i et område som etter kommuneplanens arealdel er avsatt til nåværende boligbebyggelse, og at tiltaket ikke medføre større ulemper enn det som er påregnelig i et moderne boligfelt. Samlet sett er det administrasjonens vurdering at omsøkte garasjen ikke medfører en kvalifisert ulempe for eier av bnr. 6 og således at en godkjennelse av tiltaket ikke er i strid med 29-4 første ledd.
5. Historikk Klager har anført at kommunen under behandling og godkjennelse av tomannsboligen på gnr. 15 bnr. 604 vektla at det ikke var planlagt å oppføre garasje på eiendommen. Det bemerkes også at eiendommen i utgangspunktet var regulert for en enebolig, mens dagens situasjon i ytterste konsekvens vil innebære en tomannsbolig med tilhørende garasje og bod. Gjennomførte og planlagte tiltak på eiendommen avviker m.a.o. vesentlig fra opprinnelig reguleringsplan. Administrasjonen vil her bemerke at en garasje er en naturlig del av en boligeiendom, og at det derfor ikke kan tale mot en godkjenning at det allerede er oppført en tomannsbolig på eiendommen. Videre bemerkes det at omsøkte eiendom i kommuneplanens arealdel er avsatt til nåværende boligbebyggelse. Det er ikke vedtatt noen reguleringsplan for eiendommen, og administrasjonen kan ikke se at omsøkte garasje avviker fra noen planer. En garasje er som nevnt en naturlig del av en boligeiendom, og tiltaket er i samsvar med gjeldende kommuneplan. 6. Kommunens konklusjon Klager anfører også at kommunens saksbehandler fremstiller saken svært ensidig, og at hensynet til søker også ivaretas ved en annen størrelse og plassering av garasjen. Hva angår plassering og størrelse vil administrasjonen vise til ovenstående vurdering. Det er videre administrasjonens klare oppfatning at Askøy kommune i sitt vedtak av 25.11.13 har vurdert alle relevante sider ved søknaden, herunder også hensynet til berørt nabo. En kan derfor ikke se at klager sine merknader vedrørende ensidig argumentasjon skal kunne tillegges vekt i saken. Forslag til alternativt vedtak: Utvalg for teknikk og miljø tar klagene fra Gunvor Janna Haugland, Øydis Oddbjørg Hugaas og Kristi Haugland, mottatt 30.12.13, til følge i den utstrekning det følger av vedtaket her. Garasjen skal plasseres slik: [ ] Utvalget begrunner det med [ ] Før det igangsettes arbeider må tiltakshaver sende inn revidert situasjonskart som viser at garasjen er plassert i tråd med dette vedtaket. Vedtaket sendes partene med klagerett. Vedlegg: 1 Kommuneplan 2012, M 1:1000 2 Ortofoto 2009, M 1:1000 3 Tegninger 4 Situasjonskart 5 Tillatelse til tiltak, datert 25.11.13 6 Klage på tillatelse til tiltak, mottatt 30.12.13 Kleppestø, den 17. januar 2014 Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder