Nordisk Areal I AS SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS Rapport pr. 30. september 2007
1 Innledning Nordisk Areal I AS er et eiendomsfond som har som formål å bygge opp en aktivt forvaltet nordisk eiendomsportefølje. Eiendomsfondet eies av de to investeringsselskapene SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS og First Eiendomsinvest I AS. Fondet forvaltes av First Property Fund Management AS. Eiendomsporteføljen i Nordisk Areal I AS skal være bredt diversifisert i forhold til eiendomstyper, geografi og leietakersammensetning, for å gi en best mulig verdi - justert avkastning til investorene hensyntatt fondets risikoprofil. Fondet vil foreta eiendomsinvesteringer innenfor segmentene kontor, hotell, handel, lager, kombinasjonseiendom, utviklingsprosjekter og tomter i Norden. Eiendomsselskapet har som målsetting at det i løpet av en investeringsperiode på to til tre år skal nå en porteføljestørrelse på 15 30 næringseiendommer med en totalkapital på NOK 5-8 milliarder. Selskapsstrukturen fremgår av figuren: Investorer First Eiendomsinvest I AS SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS Nordisk Areal I AS 7,7 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Estatia Resort AS Karihaugveien 89 Philip Pedersens vei 1 Økernveien 94 Mariboes gate 13 Keiser Wilhelmsgate 34 2 Karihaugveien 89 Forsidebilde: Philip Pedersens vei 1
2 Avkastning og kapitalforhold Avkastning Nordisk Areal har som langsiktig målsetting å oppnå en konkurransedyktig avkastning på egenkapitalen (IRR). Dette er nærmere definert som en avkastning på 9-12 prosent pr. år etter forvaltningshonorarer og skatt. Avkastning i eiendomsfondet måles ut fra to parameter; direkteavkastning og verdiendring i porteføljen. Kursutviklingen i SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS i perioden fra innbetaling av egenkapital den 27. april til utløp av 3. kvartal 2007 har vært 23,5 prosent. Kapitalforhold SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS gjennomførte en emisjon i april 2007 på totalt NOK 333 millioner. Videre ble det i løpet av perioden hentet inn ytterlig - ere kapital til selskapet på til sammen NOK 24,3 millioner. Tegningskursen for disse emisjonene var NOK 100 pr. aksje, med pålydende NOK 1. Samlet innhentet kapital til SpareBank 1 Eiendomsinvest var således ved utgangen av 3. kvartal 2007 totalt NOK 357,3 millioner. Utvikling i egenkapital, SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS: NOK/aksje 130 NOK mill. 400 120 110 350 300 24 100 90 80 250 200 150 100 333 357 70 50 60 27.04.2007 30.09.2007 0 April Juni/juli Totalt pr. 30.09.07 VEK Tegningskurs (For definisjoner, se side 11). Verdiøkningen på investeringsporteføljen i perioden var på NOK 78 millioner. Verdivurderingen av eiendommene er foretatt av Akershus Eiendom pr. utgangen av september 2007. Investeringsselskapet har som målsetting å dele ut størst mulig andel av årlig kontantoverskudd til aksjonærene. Planlagte emisjoner Den 16. oktober 2007 ble det på ekstraordinær generalforsamling i SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS besluttet å gjennomføre en ny emisjon i selskapet på NOK 205 millioner kroner. Denne emisjonen er garantert av banker i SpareBank 1-gruppen. Kursen for aksjene i denne emisjonen er satt til NOK 123,50. I tillegg kan det gjennom en styrefullmakt utstedes ytterligere ca. 2,5 millioner aksjer. Aksjene kan omsettes fritt i annenhåndsmarkedet. Enkelte av bankene i SpareBank 1-gruppen, samt First Securities ASA, vil legge til rette for dette. Anbefalt omsetningskurs er siste offisielle tegningskurs, NOK 123,50. 3
Investordemografi De fleste av investorene i SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS kommer fra Nord- og Sør-Trøndelag. Hele 56 prosent av investorene kommer fra ovennevnte fylker, 15 prosent kommer fra Troms og 11 prosent fra Buskerud. De øvrige 19 prosent er fordelt på resten av landet. Fylkesvis fordeling, investorer Vestfold 6% Telemark 4% Øvrige 9% Nord-Trøndelag 28% Buskerud 11% Troms 15% Sør-Trøndelag 27% Pr. 30. september 2007 er det 319 aksjonærer i SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS, og gjennomsnittsinvestoren besitter 10 690 aksjer. Minimumstegning i investeringsselskapet er 800 aksjer, tilsvarende ca. NOK 100 000. Pr. 30. september 2007 kom 52 prosent av egenkapitalen fra investorer som har investert fra og med NOK 1 million til NOK 5 millioner. 5 prosent av egenkapitalen kom fra investorer som hadde investert mer enn NOK 5 millioner, og 43 prosent kom fra investorer som hadde investert mindre enn NOK 1 million i investeringsselskapet. Fordeling investorer, basert på innbetalt egenkapital NOK > 5 000 000 NOK 1 000 000-5 000 000 NOK < 1 000 000 4
3 Eiendomsporteføljen Nordisk Areal I AS eide pr. 30. september 2007 fire kontoreiendommer i Oslo. I tillegg eier fondet en andel i Estatia Resort AS. Etter periodens slutt har fondet kjøpt en eiendom i Ålesund. Investeringsporteføljen: Philip Pedersens vei 1 Hovedleietaker: Software Innovation ASA Brutto årsleie 2007: NOK 23,2 millioner Areal: 23 371 m 2 Segment: Kontor Vektet gjenværende leietid: 3,7 år Fylke: Akershus Eierandel: 100 prosent Mariboes gate 13 Hovedleietaker: Cappelen Forlag AS Brutto årsleie 2007: NOK 22,6 millioner Areal: 17 151 m 2 Segment: Kontor Vektet gjenværende leietid: 2,6 år Fylke: Oslo Eierandel: 100 prosent Økernveien 94 Hovedleietaker: Bravida Norge AS Brutto årsleie 2007: NOK 22,3 millioner Areal: 18 193 m 2 Segment: Kontor Vektet gjenværende leietid: 4,2 år Fylke: Oslo Eierandel: 100 prosent Karihaugveien 89 Hovedleietaker: Garantileie Eiendomsspar Brutto årsleie 2007: NOK 14,7 millioner Areal: 11 135 m 2 Segment: Kontor/lager Vektet gjenværende leietid: 1,0 år Fylke: Oslo Eierandel: 100 prosent 5
Estatia Resort AS Fondet har investert NOK 50 millioner i Estatia Resort AS, den ledende aktøren innen utvikling av unikt beliggende spa- og fritidsdestinasjoner i Norge. Estatia Resort eier og drifter i dag et spa-hotell i Kragerø, og drifter spa-hotellet i Holmsbu. Selskapet utvikler i tillegg prosjekter på Norefjell og i Trysil. Videre besitter Estatia attraktive tomteområder på Tjøme, Storsand på Hurum og Väneren i Sverige. Segment: Land: Eierandel: Spa-hotell/fritidsdestinasjoner Norge/Sverige 7,7 prosent Kjøp av eiendom etter periodens utløp Etter periodens utløp har Nordisk Areal I AS kjøpt en mindre kontoreiendom i Ålesund sentrum med adresse Keiser Wilhelms gate 34. Nye kjøp vil bli vurdert fortløpende. Keiser Wilhelms gate 34 Hovedleietaker: IF forsikring Brutto årsleie 2007: NOK 2,6 millioner Areal: 2 620 m 2 Segment: Butikk/kontor/lager Vektet gjenværende leietid: 3,1 år Fylke: Møre og Romsdal Eierandel: 100 prosent Utløpsprofil på leiekontrakter i Nordisk Areal I AS: Leieinntekt, NOK mill 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 6
4 Finansiering Nordisk Areal I AS vil søke å oppnå en total fremmedkapitalgrad på mellom 70 og 80 prosent av total eiendomsverdi i porteføljen. Eiendomsselskapet vil til enhver tid søke å optimalisere finansieringsstrukturen i selskapet. First Property Fund Management AS vil kontinuering overvåke risiko knyttet til renteendringer og likviditet, og det vil løpende bli vurdert hvor stor andel av fremmedkapitalfinansieringen som skal ligge i det faste og flytende rentemarkedet. Fremmedkapitalfinansieringen av Nordisk Areal I AS er p.t. inngått med et banksyndikat sammensatt av SpareBank 1 Midt-Norge, Swedbank, Sparebanken Hedmark og SpareBank 1 SR-Bank. Fremmedkapitalfinansieringen er gjennomført med utgangspunkt i kjøpet av de fire første eiendommene hvor lånerammen beløper seg til NOK 891,2 millioner og er fullt opptrukket. Lånets løpetid er 7 år. Ved utløpet av tredje kvartal var den langsiktige rentebærende gjelden på NOK 891,2 millioner. 72,9 prosent er sikret til en gjennomsnittrente på 5,2 prosent med en rentebindingstid på 9,0 år. Inklusiv andel flytende rente er eiendomsselskapets gjennomsnittsrente pr. 30. september 5,5 prosent. Belåningsgrad pr. utgangen av tredje kvartal er 71,1 prosent. Avdragene beløper seg til 2,0 prosent av lånebeløpet pr. år. Økernveien 94 7
5 Markedssyn Makro Norsk økonomi er inne i den kraftigste høykonjunkturen på 20 år. Både husholdningenes forbruk, boliginvesteringer og bedriftenes investeringer på land og i oljesektoren stiger raskt. Selv om innenlandsk etterspørsel driver veksten i norsk økonomi, vil landet, som normalt, være svært avhengig av de internasjonale konjunkturene. Veksten i verdensøkonomien de siste årene har vært den beste på over 40 år. Vi venter nå en noe lavere vekst i de rike landene, også utenom mulige negative effekter av uroen i finansmarkedene. Med en moderat oppbremsing internasjonalt vil veksten holde seg godt oppe i Norge, om enn ikke i samme takt som til nå. Veksten i sysselsettingen vil snart dempes fordi de lett tilgjengelige reservene blant de arbeidsledige nå er tatt ut etter at ledigheten har falt svært raskt til et lavt nivå det siste året. Samtidig er veksten i produktiviteten avtakende, som normalt når høykonjunkturen modnes. Veksten i sysselsettingen i denne høykonjunkturen kom sent, men godt. Arbeidsledigheten har falt meget raskt det siste året, og ledigheten ved arbeidskontorene har ikke vært lavere siden høykonjunkturen på 80-tallet. I tillegg er arbeidsinnvandringen fra utlandet høyere enn tidligere, særlig fra de nye EUlandene. Vi venter en nedgang i veksten i sysselsettingen fra 3,5 prosent i år til under det halve gjennom 2008 og inn i 2009. BNP og sysselsetting Prosentvis vekst 6 BNP fastlands-norge eksklusive kraft 6 5 5 4 4 3 3 2 2 1 1 0 0-1 -1-2 Sysselsetting -2-3 -3 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 Kilde: EcoWin, First Securities Veksten i sysselsettingen Antall personer (1000) 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0-10 2005 2006 2007 2008 2009 Normal befolkningsvekst Økt yrkesfrekvens 8 Marieboesgate 13 Færre ledige Arbeidsinnvandring Kilde: SSB/First Securities
Bedriftenes etterspørsel etter arealer påvirkes også av inntjeningen og vurderingen av fremtidsutsiktene. Inntjeningen i bedriftene er meget bra og i dag ser trolig flere bedrifter etter større arealer for å ta høyde for fremtidig ekspansjon. Samlet peker dette mot en videre økning i etterspørselen på leiemarkedet for næringsbygg de neste årene. Risikoen på nedsiden kommer først fra svakere vekst internasjonalt, deretter for at den norske oppgangskonjunkturen blir overmoden, med høy lønnsvekst og etter hvert et enda høyere rentenivå og deretter mye svakere vekst i etterspørselen. Igangsettingen av nye næringsbygg er på vei opp, i alle fall for kontorbygg i Oslo og Akershus. Vi venter høyere igangsetting i årene som kommer, men det tar tid før markedet blir mettet. Høyere renter kan legge en demper på igangsettingen, sammen med økningen i byggekostnadene. Disse kostnaden er nå trolig godt over langsiktig trend. Byggekostnadene stiger alltid i oppgangskonjunkturer, for å så falle tilbake når konjunkturen normaliseres. Igangsetting (1000 kvm) Kontorbygg 500 450 400 350 Resten av landet 300 250 200 150 100 Oslo/Akershus 50 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Kilde: SSB/First Securities 9
Økt etterspørsel etter kontorlokaler/andre lokaler og et kraftig fall i arealledigheten har allerede løftet leienivået over hele landet, særlig i de store byene. Det reelle leienivået er likevel fortsatt lavt i forhold til tidligere topper og enda mer i forhold til dagens lønnsnivå. Kontorplass har blitt mye billigere enn før. Når inntjeningen i bedriftene samtidig er uvanlig høy, og bedriftene fortsatt venter gode tider, vil også konkurransen om å tiltrekke seg attraktiv arbeidskraft skjerpes, og attraktive lokaler er et virkemiddel. Det er derfor grunn å vente at bedriftene vil være villige til å betale mer enn før, særlig for de attraktive leieobjektene. Også de øvrige segmentene i leiemarkedene vil trolig få et løft i leiene en stund til. Norges Bank har oppjustert sin rentebane ved hver anledning siden våren 2006 og renteoppgangen ble fremskyndet med flere år i forhold til den opprinnelige planen. Dermed er renten nå i ferd med å komme opp til mer normale nivåer, og Norges Bank anslo før sommeren at rentetoppen (for styringsrenten) ville bli på 5,75 prosent. Uroen i finansmarkedet og nedjusteringen av vekstutsiktene internasjonalt vil, sammen med en kraftig oppgang i kronekursen, trolig føre til at Banken nedjusterer rentetoppen når en ny bane legges frem i slutten av oktober. Avkastning på eiendom Avkastningen på kontoreiendom i Norge var, i følge IPD Norwegian Property Index, på 18,2 prosent i 2006, i hovedsak drevet av en oppgang i eiendomsverdiene på 10,8 prosent. Avkastningen var høyere på de mest attraktive lokalene i de store byene. Annen næringseiendom ga en samlet avkastning på 17,5 prosent og utleie til detaljhandel ga vel 16 prosent. Avkastningen for næringseiendom i 2006 samlet var den høyeste siden 1999, da denne indeksen ble etablert og langt høyere enn hva vi kan forvente på lang sikt. Avkastningen på kontoreiendom i første halvår 2007 var på 8,4 prosent. 3 prosent av dette er direkteavkastning, mens 5,3 prosent skyldes oppgang i eiendomsverdiene. Vi venter en lavere avkastning i andre halvår. Stigende leiepriser vil gi en noe høyere avkastning, men eiendomsverdiene vil neppe stige i samme takt som i første halvår. Finansieringskostnadene vil øke noe, samtidig som tilgangen på kreditt til eiendomsformål trolig blir strammere. 10
Definisjoner: Direkteavkastning Eiendomsfond/-selskap Investeringsselskap IRR Netto leieinntekter SPV Tegningskurs/ anbefalt omsetningskurs VEK Yield/avkastningskrav Netto leieinntekter for perioden dividert på eiendommenes markedsverdi. Nordisk Areal I AS SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS og First Eiendomsinvest I AS Prosentvis årlig avkastning på investert kapital over investeringsperioden. Brutto leieinntekter fratrukket gårdeiers direkte kostnader Single Purpose Vehicle Et selskap etablet med eneste formål å eie en eiendom. Tegningskursen i investeringsselskapenes emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje tillagt kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og tilretteleggingshonorarer. Verdijustert egenkapital. Beregnes ved å ta utgangspunkt i eiendommenes markedsverdi, fratrukket gjeld, tillagt/fratrukket under-/overkurs for fondets gjeld, beregnet latent skatt og avsetning for suksesshonorar til forvalter. Alternativ rente som blir benyttet i verdivuderinger, og som gir uttrykk for summen av risikofri realrente og risikopremie. 11
SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS c/o First Securities ASA Fjordalléen 16 Aker Brygge PB 1441 Vika 0115 Oslo Tel: 23 23 80 00 First Property Fund Management AS Fjordalléen 16 Aker Brygge PB 1441 Vika 0115 Oslo Tel: 23 23 80 00 Design & produksjon: www.kursiv.no Foto: Espen Tollefsen