Vågå kommune Arkivsak: 2014/290-9 Arkiv: L12 Saksbehandlar: Ingunn Moen Helland Utv.saksnr Utval Møtedato 34/15 Formannskapet 19.05.2015 Høyring og offentleg ettersyn - detaljreguleringsplan for Jotunheimen caravan camp, Heimsand Vedlegg: 1 Heimsand illustrasjonsplan 1-1500_A3 2 Plankart Heimsand 3 Føresegner JCC Heimsand 2015-05-11 4 Planomtale JCC Heimsand 2015-05-11 Saksframlegg: Kommunen har motteke forslag til detaljreguleringsplan for området Jotunheimen Caravan camp (JCC) Heimsand. Planområdet ligg i Sjodalen vest for fylkesveg 51. Det er plankonsulentfirmaet Areal Pluss AS som har utarbeidd reguleringsplanforslaget på vegne av Olav Bergnord som festar arealet av Statskog SF. Områda JCC Postfuru og Heimsand blir drifta i samanheng av same drivar og har fått namnet Jotunheimen caravan camp. Formålet med planarbeidet Formålet med planarbeidet er å leggje til utviding av næringsarealet (campingarealet). Området er regulert i dag, gjennom reguleringsplan for Heimsand godkjent i 2002. Ut frå kravet om 8 meter mellom faste installasjonar er det behov for å utvide arealet for å oppretthalde same tal vognplassar som tidlegare. Det er vidare ønskje frå drivar om å få større kapasitet for døgnleige sommartid, ha moglegheit for å setje opp utleigehytter (campinghytter) samt ha moglegheit for å etablere vandrarheim i form av bygg med rom for utleige og med kjøken. Forslagsstillar har avklara utvidinga av festeareal til campingformål med Statskog som grunneigar. Planforslaget opnar for til saman inntil 194 campingeiningar. Gjeldande reguleringsplan opnar for inntil 103 campingeinigar. Det er i planforslaget lagt opp til inntil 113 einingar innafor eksisterande campingareal (dvs. gjeldande reguleringsplan) pluss det mindre utvidingsarealet mot sør. I dei to større utvidingsområda (mot sør og mot vest) er det opna for til saman 81 campingeiningar. Av det totale talet campingeiningar kan inntil 42 einingar vere campinghytter. Utvidinga i campingareal er på litt over 30 dekar. Planmaterialet Planmaterialet som er innsendt omfattar følgjande dokument:
Føresegner Plankart (målestokk 1:2000 i A3-format) Illustrasjonsplan Illustrasjonsplanen viser internvegar og plassering av sanitærbygg. Illustrasjonsplanen er ikkje juridisk bindande, men av rettleiande karakter. Planomtale med risiko- og sårbarheitsanalyse Planomtalen gjev orientering om planprosessen og innkomne uttaler, omtale av det aktuelle området og planforslaget og vurdering av konsekvensar av dette. ROS-analysen er innarbeidd som ein del av planomtalen. SOSI-fil og planskjema Forholdet til kommuneplan Planområdet ligg innafor kommunedelplan for Sjodalen, Randsverk og Lemonsjøområdet (godkjend 24.6.2003). Utsnitt av kommuneplanens arealdel er vist under. Heimsand (område M3, formål erverv) Postfuru (område F2, allmennyttig formål) Reguleringsplanforslaget inneber utviding av næringsarealet. Planarbeidet er vurdert å ikkje utløyse konsekvensutgreiing. Dette vart vurdert i samband med oppstart av planarbeidet og vurderingane går fram av referat frå oppstartmøte. Campingarealet er delt inn i område for campingeiningar med spikartelt, utleigehytter og det er opna for moglegheit for å nytte delområde til vandrarheim. Uttalene som er komne i samband med varsel om oppstart er refererte og kommenterte av forslagsstillar som del av planomtalen. Planområdet er føreslege regulert til følgjande formål og følgjande omsynssoner: Bygningar og anlegg: Forretning Utleigehytter Campingplass Uteopphaldsareal Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Veg Annan veggrunn - grøntareal Parkeringsplassar Grønnstruktur: Turveg Landbruk-, natur- og friluftsformål (LNF): Friluftsformål Bruk og vern av sjø og vassdrag: Friluftsområde i sjø og vassdrag Omsynssoner: Faresone høgspenningsanlegg (inkl. høgspenningskablar) ras- og skredfare Sikringssone frisikt
Støysone (gul sone og raud sone) Vurdering: Rådmannen ser positivt på at det blir lagt til rette for utviding av eksisterande campingplass da dette kan styrke næringsgrunnlaget for bedrifta. Drivar av plassen har før oppstart av planarbeidet gjort avklaringar med Statskog som grunneigar om utviding festearealet for Heimsand. Det eine utvidingsarealet (mot vest) er på ca. 15 daa og det andre (mot nord) på ca. 13 dekar. I tillegg er det eit mindre utvidingsareal (mot sør) som det ikkje går fram eksakt storleik på i innlevert materiale, men som anslagsvis er 1-2 dekar stort. Vurdering i forhold til konsekvensutgreiingsforskrifta og oppsummering av prosessen så langt Planarbeidet vart ved oppstart av planarbeidet vurdert å ikkje utløyse krav om konsekvensutgreiing, etter dagjeldande konsekvensutgreiingsforskrift. Dette vart vurdert i oppstartmøtet med kommunen, og vurderingane går fram av referat frå oppstartmøte som var vedlagt forslagsstillar sitt varsel om oppstart av planarbeid. Heimsand er teke i bruk til campingformål i dag, og utvidingsareala har ikkje kjende kulturminne, verdifulle landskap/naturmiljø/ kulturmiljø av ein slik karakter at ein vurderte at KU-plikt vart utløyst. Planområdet kjem ikkje i direkte konflikt med føreslege verneområde, inngrepsfrie naturområde (INON-område) blir ikkje råka, og det er ikkje registrert truga naturtypar, truga artar eller leveområde for desse her. Områda har ikkje særskilte verdiar knytt til naturmangfald ut frå dagens kunnskapsgrunnlag. Det er generelt store friluftsinteresser knytt til heile Sjodalen. Ønskt utviding av campingareal er ikkje vurdert å vere i konflikt med friluftsinteresser, og tilrettelegging for campingtilbod er eit behov ut frå campingforbod langs fylkesvegen i Sjodalen. Ut frå dette vart det konkludert med at det ikkje var krav om konsekvensutgreiing, men at konsekvensane av den arealbruk det blir lagt til rette for måtte utgreiast i planprosessen. Det har vore dialog mellom administrasjonen og forslagsstillar undervegs i planarbeidet. Moglege konsekvensar av planforslaget er utgreidd i innsendt planmateriale. Ved varsel om oppstart kom regionale styresmakter med uttaler. Det har også kome uttale frå eigarane av dei tre fritidsbustadene som ligg nær planområdet, der det m.a. blir uttrykt uro knytt til utviding av campingplassen. Rådmannen meiner planforslaget legg rammer som vil sikre forsvarleg utviding av plassen både i forhold til forureining og branntryggleik m.v. Uttalene er kommenterte av forslagsstillar i planomtalen. Nedanfor er det gjort ei vurdering av nokre tema som er aktuelle. Campingområdet kva det blir det opna for Planen legg opp til vidareføring av området BF (forretning) med administrasjonsbygg, kiosk m.m. Planforslaget opnar for at delområda BFT1-7 kan nyttast enten til camping for oppføring/oppstilling av campingeiningar (bubil, campingvogn, telt, spikartelt) eller oppføring av utleigehytter. Maks tillate areal for utleigehytte er sett til BYA=60 m 2 utan medrekning av parkeringsareal. Føresegnene opnar for at det i dei sju områda BFT1-7 til saman kan vere inntil 42 campingeiningar, og i desse områda kan einingane vere utleigehytter. Områda BC1-6 kan nyttast til campingplass for oppføring/oppstilling av campingeiningar (bubil, campingvogn, telt, spikartelt). Innanfor BC-områda kan det ikkje førast opp utleigehytter. Føresegnene opnar for at dei sju områda BC1-6 kan ha til saman inntil 152 campingeiningar. Planforslaget legg opp til at området totalt kan nyttast til totalt 194 campingeiningar om alle delane av området blir tekne i bruk. Gjeldande reguleringsplan opnar for inntil 103 campingeiningar. Ved oppstart av planarbeidet vart det frå administrasjonen lagt vekt på avstandskrava mellom einingane og forsvarleg utbygging/utviding gjennom krav om at nødvendig infrastruktur til ein kvar tid må vera på
plass ikkje, men ikkje sett rammer for maks tal einingar. Da innkome planforslag legg opp til at eit relaitvt høgt samla tal campingeiningar, meiner rådmannen det bør vurderast om det er behov for meir konkrete krav om rekkefølgje utover at vatn- og avlaup til ein kvar tid skal vere tilfredsstillande løyst i forhold til talet campingeiningar. Føresegn pkt.3.3a): «Ny utbygging skal starte sentralt og gjerast relativt konsentrert for å få minst mogleg av store inngrep i dei nye områda» er litt vagt formulert. På den andre sida vil krava til at nødvendig infrastruktur må vere på plass sikre ei forsvarleg utbygging av dei nye område og drivar bør ha handlingsrom som gjer at plassen kan drivast godt ut frå marknad og etterspurnad. Rådmannen vil etter høyring av planforslaget vurdere om det er behov for meir konkrete rekkefølgjekrav. Planforslaget opnar for vandrarheim på areala BFT1 og BFT7. Føresegnene for vandrarheim sett rammer for maks mønehøgde 5,5 m og maks utnyttingsgrad på BYA=300 m 2 utan at parkering skal reknast inn i BYA. For BFT7 vil bygging av bygg for overnatting utløyse krav om støyutgreiing dersom bygning med uteområde kjem innafor støysona. ROS-analyse Plan- og bygningslova set krav om risiko- og sårbarheitsanalyse (ROS-analyse), og slik analyse følgjer planforslaget. I ROS-analysen er det gjort vurdering av ulike hendingar. Det er samsvar mellom ROSanalysen og planforslaget. Veg, støy og byggjegrenser Planområdet grensar til fylkesveg 51. Byggjegrensa mot fylkesvegen er sett til 30 meter. Fartsgrense er 60 km/t forbi planområdet. Vågå kommune hadde med bakgrunn i høyringsuttaler frå vegvesenet til andre reguleringsplanar langs fv 51 eit møte 28. april med Statens vegvesen om støy og korleis dette bør ivaretakast i aktuelle reguleringsplanar. ÅDT-tala på denne fylkesvegstrekninga er truleg noko usikre med variasjonar gjennom året da vegen over Valdresflya er vinterstengt om lag fire månader. Data vegvesenet har ved støyvarselkart er innarbeidd i planforslaget. Rådmannen meiner plankart og tilhøyrande føresegner ivaretek støy på ein tilfredsstillande måte ut frå det datagrunnlaget ein har i dag. Det vil vere positivt om det kan etablerast eit nytt tellepunkt langs fv 51 for å skaffe betre trafikktal som grunnlag for vurdering av støy. Eksisterande internvegar i området er opparbeidde i samsvar med vegane vist i plankart. Illustrasjonsplanen som er del av planmaterialet skal vere rettleiande for opparbeiding av internvegane på dei nye campingareala. Vatn og avlaup Gjennom føresegner om rekkefølgje er det sett krav om at anlegg for veg, vatn og avlaup må vera utført og godkjent før nye areal kan takast i bruk. Vidare er det sett krav om at det ikkje kan gjevast godkjenning for fleire campingeiningar enn avlaupsanlegget er dokumentert godkjent for. Dagens avlaupsanlegg er godkjent for inntil 85 einingar. Før det kan opnast for fleire einingar enn dette, må det liggje føre avlaupsanlegg som er godkjent for tilsvarande utviding. Rådmannen meiner krava om rekkefølgje sikrar at det blir lagt opp til miljømessig forsvarlege løysingar for vatn og avløp. Landskap, naturverdiar og biologisk mangfald Rådmannen viser til vurderingar i innsendt materiale. Planforslaget er vurdert å ikkje føre til skade på naturmangfaldet. Planen gjev rammer for utforming av bygningar m.o.t. farger, takvinkel høgder m.v., og rådmannen kan ikkje sjå at planen vil ha vesentleg negative verknader for landskap. Det er i liten grad innsyn til dei nye områda som planen opnar for kan bli tekne i bruk til campingformål. Planforslaget er ikkje i konflikt med føreslege Baklie naturreservat, noko som har vore konkret vurdert i samband med verneprosessen. Landbruksinteresser
Det kan sporadisk gå beitedyr i området. Rådmannen kan ikkje sjå at planforslaget får vesentleg konsekvensar for landbruksinteresser. Kulturminne Området er avklara i forhold kulturminne, og undersøkingsplikta jf. kulturminnelova 9 skal vere oppfylt. Ingen påviste kulturminne. Friluftsliv Planforslaget legg opp til at det blir teke i bruk nye område til campingformål. Ein kan ikkje sjå at planforslaget er ikkje i konflikt med viktige friluftslivsinteresser. Pga. campingforbodet langs fv 51, er det viktig at det er eit godt campingtilbod med god kapasitet i Sjodalen. Universell utforming Universell utforming er ivareteke gjennom byggteknisk forskrift, og publikumsbygg skal vere universelt utforma. I reguleringsplanen er det i tillegg sett krav om at det skal takast omsyn til prinsippa for universell utforming ved utforming av uteområde og at minst to campinghytter skal ha tilgjengeleg utforming. Konklusjon Behovet for meir konkrete rekkefølgjekrav knytt til å ta i bruk nye område bør vurderast etter at ein har fått inn høyringsuttaler til planforslaget. Rådmannen meiner forslag til detaljreguleringsplan for Jotunheimen Caravan camp Heimsand er tilstrekkeleg utgreidd og kan leggast ut til offentleg ettersyn og sendast på høyring. Delegasjon: Ingen konsekvensar for delegasjonsreglementet. Rådmannens innstilling: Med heimel i plan- og bygningslova 12-10 og 12-11 blir forslag til Detaljreguleringsplan for Jotunheimen caravan camp Heimsand lagt ut til offentleg ettersyn og sendt på høyring. Saksprotokoll i Formannskapet - 19.05.2015 Behandling: Samrøystes Vedtak: Med heimel i plan- og bygningslova 12-10 og 12-11 blir forslag til Detaljreguleringsplan for Jotunheimen caravan camp Heimsand lagt ut til offentleg ettersyn og sendt på høyring.