Husbanken april 2012 Berit Nordahl: Nybygging og boligpolitikk behov for nye løsninger? På hvilken måte er nybyggingspolitikken av betydning for den sosiale boligpolitikken? Bygge- og tomtekostnadene og kommunens påvirkningsmulighet Kommunal arealplanlegging og (en moderne) tomtepolitikk Inspirasjon fra andre land og det norske mulighetsrommet
Strategisk bruk av nybyggingspolitikken for å få inn en sosial profil er fullt mulig, men vi mangler modeller og muligens også politisk vilje. De økende boligprisene Rimelige boliger også i høyprisområder? Byens segmenterte boligmarkeder Dagens individrettede boligsosiale politikk Nye boliger i lavprisområder?
La oss starte med å enes om dagens boligpolitiske utfordringer: De økende boligprisene Rimelige boliger også i høyprisområder? Byens segmenterte boligmarkeder Dagens individrettede boligsosiale politikk Nye boliger i lavprisområder?
Antall Prisindeks Antall Prisindeks Antall Prisindeks Antall Prisindeks Oppsummert om de samlede kostnadene ved å bringe nye boliger til markedet i våre store byer Oslo Bergen 14000 12000 10000 8000 6000 Befolkningsendring 20+ Fullførte boliger Boligpris 1991=100 500 450 400 350 300 250 200 4500 4000 3500 3000 2500 2000 Befolkningsendring 20+ Fullførte boliger Boligpris 1991=100 600 500 400 300 4000 150 1500 200 2000 100 50 1000 500 100 0 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 0 0 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 0 Stavanger Trondheim 2500 2000 Befolkningsendring 20+ Fullførte boliger Boligpris 1991=100 600 500 3000 2500 Befolkningsendring 20+ Fullførte boliger 500 450 400 1500 400 2000 Boligpris 1991=100 350 300 300 1500 250 1000 200 1000 200 150 500 100 500 100 50 0 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 0 0 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 0
Har det blitt dyrere å bygge? Er det bare mulig å bygge høykostboliger i høykostområder? Oppsettet til SSB reiser en rekke spørsmål Har byggevareprisene gått opp? Har arbeidskraften blitt dyrere? Har produktiviteten gått ned? Koster konsulenttjenestene mer? Er tomtene dyrere? Har det kommet på andre kostnader? Hvor mye koster det å rive og å rense grunn? Er det dyrere å selge? Er det utbyggerne som må ha/krever høyere fortjeneste? - Hvis ja: hvorfor det?
Byggekostnadene øker mer enn SSB byggekostnadsindeks tilsier : SSB s byggekostnads indeks har økt med 33 %
Byggekostnadene øker mer enn SSB byggekostnadsindeks tilsier : Materialpriser øker. Det samme gjør mengden materialer som går med til å bygge en boligenhet. Tall fra Bygganalyse.
Byggekostnadene øker mer enn SSB byggekostnadsindeks tilsier Tall fra Bygganalyse:
Oppsummert om de samlede kostnadene ved å bringe nye boliger til markedet i våre store byer Kroner 20000000 15000000 10000000 Inntekter Kostnader Salgsinntekter 5000000 0-5000000 -10000000-15000000 -20000000 Prosjekteringskostnader m.m Tomtepris Entreprenørkostnader 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 År Kroner 20000000 15000000 10000000 Inntekter Kostnader Salgsinntekter 5000000 0-5000000 -10000000-15000000 -20000000 Prosjekteringskostnader m.m Tomtepris Entreprenørkostnader 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 År Tomtekostnadene har økt, utredningskostnadene har økt og tiden det tar å bringe fram boliger er lenger slik at kapitalkostnader øker.
Koster konsulenttjenestene mer? Faktum er at boligforsyning som politikkfelt faller mellom alle stoler. Sektorinteressene er godt vertikalt organiserte, men svakt horisontalt koordinert. Til forskjell fra Sverige og Danmark har Norge har ingen form for koordinering og avveining mellom ulike statlige sektorinteresser Dette håndteres av utbygger. Utbygger får i tillegg Svarte Per jobbene av kommunene (avklaring og opprydding i forhold til interessegrupper og sektormyndigheter) Hvorfor går utbyggere med på dette? Blir utbyggers protester mistenkeliggjort? Finnes ingen oversikter over utbyggeres samlede bidrag. Når kravene oppleves urimelige eller blir for kostbare, parkeres prosjektet. Vi har ingen oversikt over hvorfor vedtatte reguleringsplaner ikke realiseres. Utbyggere vil bygge de går framfor å krangle. Dette betyr ikke at kommunen skal legge seg flat kommunen skal være tydelig tidelig.
Hva med utviklingskostnadene? Koster konsultent tjenestene mer? Dokumentasjonskravene har økt betydelig - KU på svært mange reguleringssaker - Kommunen kan i prinsippet be om hva som helst av utredninger. Utbygger bekoster alle. - De samlede tallene for utredningskostnadene som utbygger har er vanskelig å få tak i, trolig har de økt kraftig i perioden fra 2000 til 2010 Privatisering og differensiering i infrastruktur koster og krever koordinering. Reguleringsbeslutningen går raskere målt etter stoppeklokka, men - loop i prosessen telles ikke, men koster likevel penger for utbygger ÅR 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Oslo 1 050 847 643 480 350 362 402 459 Bergen 365 365 365 567 440 651 714 735 Trondheim 365 317 289 336 220 287 253 298 Stavanger 210 336 323 411 17 411 265 370
Er tomtene dyrere Mange bekker små I 2006 økt beskatning av gevinst på tomtesalg (for privatpersoner) til 50 % og i I pressområder må utbygger kompensere grunneier for denne økningen. Opsjon er vanskelig å få til i pressområder Lange avklaringsprosesser øker tomtebankene: fra 4-5 år til 8-10 års produksjon Tomteprisene øker ikke bare med the urban gradient oppsplittet eierstruktur gjør at prisene på den siste tomta (ofte) koster svært mye Land assembly det å få nok arealer til at byggingen blir effektiv er en utfordring når det bygges innenfor byggesonen. Å samle nok areal krever store kapitalutlegg få aktører som henger med? Bit-for-bit utbygging er rimelig, men gir lite volum og er samfunnsmessig ineffektivt
Budskap: HVA SOM SKJER I NYBYGGINGSPOLITIKKEN HAR BETYDNING FOR PRISER OG BOLIGMASSENS SAMLEDE PROFIL VED SIDEN AV OMFANG OG TEMPO I REGULERING AV NYE BOLIGER, KAN KOMMUNEN HA EN VISS INNFLYTELSE PÅ TOMTEKOSTNADENE. KOMMUNEN KAN OGSÅ HA INNFLYTELSE PÅ HVOR DET ER INTERESSANT Å BYGGE NYE BOLIGER
Har kommunen en politisk forståelsen om at dagens boligpolitikk forsterker boligmarkedets segmentering? De økende boligprisene Segmenterte boligmarkeder? Dagens individrettede boligsosiale politikk Villigheten til å bruke dagens virkemidler utjevnende: Sektorenes bevissthet Den politiske bevisstheten Mot til å prøve nye modeller? Rimelige boliger også i høyprisområder? Nye boliger i lavprisområder?
Boligbygging etter område 2000-2010 Sentrum Øst Midt Vest Sør Bygdene Indre ring Ytre ring sør/vest 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 33,5 30,2 30,5 28,9 25,6 23,7 23,4 19,7 Prisvariasjoner, boliger bygget etter 1990. Ytre ring øst/nord Ekstra ring 16,3 22,3 15
Boligbygging etter område 2000-2010 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 Indre vest 46,3 Ytre vest 44,3 Indre øst 39,6 Indre ring vest 35,6 Ytre sør 33,1 Indre ring sør Groruddalen 30,7 30,2 Prisvariasjoner, boliger bygget etter 1990. Indre ring nord/øst 28,3 Ytre ring sør Drammensregionen Ytre ring nord/øst Ekstra ring 22,7 22,5 21,8 21,7 16
Storbykommunene bygger kompetanse om hvordan de gjennom planlegging kan få til utbygging i områder der prisene ikke er så høye eller markedet av andre grunner ikke klarer å få i gang boligbygging Politikk Sviktende planberedskap God planberedskap Aktiv pådriver politikk A B C Høy aktivitet i markedet Opplevelse av å være i etterkant Ivaretar allmennheten, responderer godt Initierende for å oppnå mer enn markedet makter Lav aktivitet i markedet D Stillstand heldig vis/uavklart potensiale E Avventende, etterspørselendring F Avventende, stykkevis-og-delt utbygging 17
Segmenterte boligmarkeder: utfordringene Det bygges i områder med høy pris - antagelig fordi byggekostnadene er så høye at det bare er der en får solgt til en pris som dekker kostnadene Skal de med dårlig råd bo i områdene med lavest pris? Nye, flotte boliger i områder der markedet ikke er veldig høyt kan bidra til å løse opp segmenterte områder dette krever politiske vilje og god planfaglig kompetanse og tett samarbeid med kommunens utbyggingskompetanse. På sikt kan en slik politikk redusere tendensen til segmenterte boligområder. - derfor er en sofistikert utbyggingspolitikk viktig for helheten i boligtilbudet.
Segmenterte boligmarkeder: virkemidlene Salg på vilkår er en sjeldenhet i de store bykommunene Kommunene ser de må ha et områdeperspektiv hvis de skal få til utbygging. I Trondheim, Stavanger og Oslo inntar en rolle som katalysator for å få i gang utvikling. Elementer i katalysatorrollen: Samarbeid om utdypende mulighetsstudier, grunneier/utbyggersamarbeid, tilpasset koordinering internt i kommunene? Kostnadskalkyler og foredelingsnøkler Er det mulig å få statlige sektorinteresser med? Hvor involvert er boligsektoren i kommunen i dette?
En ensidig bruk av konsumstøttende virkemidler i boligpolitikken forsterker tendens til segmentering. Bør dagens virkemidler suppleres? De økende boligprisene Byens segmenterte boligmarkeder Dagens individrettede boligsosiale politikk Omfanget av og lokalisering av kommunale utleieboliger Bruken av 10 % regelen Kjøp av arealer for betinget salg? Utvidet bruk av reguleringsbestemmelser for flere rimelige boliger? Andre virkemidler? Rimelige boliger også i høyprisområder? Nye boliger i lavprisområder?
Segmenterte boligmarkeder Økt tilskudd til kommunale utleieboliger - omfang og lokalisering av dem blir viktig Bruken av 10 % regelen kan kommunen tillate seg å gjøre dette i de flotteste prosjektene? Å styre hvor mottakere av bostøtte og/eller startån skal etablere seg er vanskelig! Det finnes andre virkemidler: Kommunalt oppkjøp: - kjøp av større arealer kan selges igjen med betingelser knyttet til bebyggelsen - kjøp av mindre arealer i hotte områder gir kommunen gode forhandlingskort i dialogen med utbygger Bruke betinget regulering og utbyggingsavtaler for å få inn rimelige boliger i nye boligprosjekter.
En ensidig bruk av konsumstøttende virkemidler i boligpolitikken forsterker tendens til segmentering. Bør dagens virkemidler suppleres? De økende boligprisene Byens segmenterte boligmarkeder Dagens individrettede boligsosiale politikk Omfanget av og lokalisering av kommunale utleieboliger Bruken av 10 % regelen Kjøp av arealer for betinget salg? Utvidet bruk av reguleringsbestemmelser for flere rimelige boliger? Andre virkemidler? Rimelige boliger også i høyprisområder? Nye boliger i lavprisområder?
Internasjonalt brukes det vi kaller betinget regulering til å skaffe boliger for økonomisk vanskeligstilte Lovendringen i 2006 om utbyggingsavtaler: Intensjonene var økt forutsigbarhet Det har vist seg vanskelig å oppnå Reel forutsigbarhet krever stor offentlig innsats og må utarbeides områdevis (relevanskravet) Kommunene praktiserer ulike modeller for utbyggerbidrag deriblant med og uten moms Utbyggere er entusiastiske der det er faste takster (Ensjø) En grunn til at innfill-tomter er kostbare er at de ofte er fritatt for bidrag til infrastruktur. Dermed øker prisen..
Internasjonalt brukes det vi kaller betinget regulering til å skaffe boliger for økonomisk vanskeligstilte Betingelsene i reguleringsplanen omfatter en andel av boligene skal selges/leies ut til below market price Dersom utbygger ikke aksepterer det, er dette i seg selv grunn til å avslå reguleringsplanen. Det forhandles om hvordan denne andelen best kan brukes: eie-leie tildelingskrav-målgruppe-innretningen på boligene (skreddersøm mulig) Det forhandles om finansieringen Det forhandles om organiseringen
Internasjonalt brukes det vi kaller betinget regulering til å skaffe boliger for økonomisk vanskeligstilte: bøygen er å akseptere subsidier til nybygging. Ang: forhandlinger om finansiering: utbygger skal avstå tomt (10-30 % av arealet) utbygger betjener deler av lånet (delt eierskap) utbygger søker tilskudd i statlig fond kombinasjoner av dette Ang: forhandlinger om organisering: utbygger forvalter boligene kommunen forvalter boligene en dertil egnet organisasjon forvalter boligene Forutsetning: klausulering på videresalg eller andre avregninger
Internasjonalt brukes det vi kaller betinget regulering til å skaffe boliger for økonomisk vanskeligstilte: bøygen er å akseptere subsidier til nybygging. Overført til et system med eie for økonomsik vanskeligstilte innebære dette at Finansieringen besørges av fond og utbygger. Fond gjennom oppføringstilskudd eller subsidiering gjennom toppfinansiering (equity loan) Utbygger gjennom å avstå tomt eller gjennom toppfinansiering I Norge i dag må vi trolig ha en endring av 17 i PBE for å kunne kreve dette.
Internasjonalt brukes det vi kaller betinget regulering til å skaffe boliger for økonomisk vanskeligstilte: spleiselag mellom statlige finansieringsordninger og utbygger Statlig fond Utbygger Oppføringstilskudd Subsidiert toppfinansiering Avstå tomt Subsidiert toppfinansiering Oppføringstilskudd og gratis avstått grunn fra utbygger x x Oppføringstilskudd og subsidiert toppfinansiering fra utbygger Statlig subsidiert toppfinansiering fra og rimelig grunn fra utbygger x x Subsidiert toppfinansiering fra både utbygger og fond x x Bare statlig toppfinansiering X Bare statlig oppføringstilskudd x Bare rimelig grunn fra utbygger x Bare toppfinansiering fra utbygger x Resultat: 20 % under markedspris
Tilskudd og finansiering Organisering Dokumenter og planer Social Housing Grant (Stat) Utbygger v. rimelig grunn eller annet Department of Communities and Local Government Home and Community Agency (HCA) Kommune Kommune RP RP RP National Affordable Homes Program (NAPH) Policy statements (PP) Rundskriv Lokale behovsbeskrivelser/ kartlegginger Individuell finansiering fra boligkjøper Boligprosjekt Boligprosjekt Boligprosjekt
Internasjonalt brukes det vi kaller betinget regulering til å skaffe boliger for økonomisk vanskeligstilte.utfordringer: 1: Utfordring er å ha en organisasjon som kan forvalte denne type boliger - der subsidiene betales ned over tid av beboer og beboer overtar fulle eierrettigheter etter hvert - avregningsordninger ved salg forut for dette. Forvaltningen av slike ordningene rier ikke ukjente for boligadministrasjonen i kommunene 2: Å selge boliger med prisklausulering i de tilfellene utbygger har avstått tomt gratis en kulturell utfordring i Norge i 2012. 3: Å bestemme tildelingsprinsipper: venteliste, behov, profil på målgrupper etc. Ordningen sprer seg med stor fart i alle typer boligpolitiske regimer. Utbyggere aksepterer ordnignen, men det er avgjørende å ha et blikk på samlede byggekostnader
På tide å legge et nytt dobbeltspor i boligpolitikken også? Byens segmenterte boligmarkeder De økende boligprisene Dagens individrettede boligsosiale politikk Du må tørre, vet du, skal en få til no En må jo satse Rimelige boliger også i høyprisområder? Nye boliger i lavprisområder?
Budskap: VI HAR FÅ VIRKEMIDLER FOR Å SKAPE RIMELIGE BOLIGER, SÆRLIG I OMRÅDER MED HØYE BOLIGPRISER. SKAL VI FORTSETTE Å STØTTE VANSKELIGSTILTE SÅ DE FÅR ØKT KJØPEKRAFT, UTEN Å SE KONSEKVENSER FOR SEGMENTERING OG SEGREGERING? ER DET PÅ TIDE Å SE ETTER NYE MODELLER? VÅR VEKST OG ETTERKRIGSTIDENS BOLIGPOLITIKK BLINDER OSS!