næringseiendom - megler KJØPEKONTRAKT Mellom Selger: Staten, v/forsvarsdepartementet, v/forsvarsbygg Skifte eiendom Postboks 405 Sentrum, 0103 Oslo 0105 Oslo Org.nr: 975 950 662 heretter kalt selger og Kjøper: Org.nr: heretter kalt kjøper er i dag inngått følgende avtale: 1. SALGSOBJEKTET Selgeren forplikter seg til å overdra sin eiendom gnr. 412 bnr. 256 og 361 med adresse Haakon VII gate nr. 14 i Trondheim kommune, med påstående bygningsmasse, samt tilliggende rettigheter og forpliktelser (eiendommen), på de betingelser som fremgår av denne avtalen. Tomtens utforming er vist i vedlagte kart hentet fra kommunens hjemmeside, jf. vedlegg 8, prospekt over eiendommen. 2. KJØPESUM OG OMKOSTNINGER Kjøpesummen er,-, som gjøres opp på følgende måte: Kontant pr. [ ] Kontant ved overtagelse (sluttoppgjør), jf. pkt. 4 Kjøpesum I tillegg til kjøpesummen skal kjøper innen overtakelse betale følgende omkostninger til selger: 2.1 Dokumentavgift på skjøtet til staten (ca 2,5%) 2.2 Tinglysingsgebyr for skjøte til staten 2.3 Tinglysing av målebrev 2.4 Konsesjonsgebyr I alt
I tillegg kommer tinglysningsgebyr og attestgebyr, til sammen for hver obligasjon kjøper må la tinglyse på eiendommen i forbindelse med etablering av lån. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer. Kjøpesummen med omkostninger forfaller til betaling i sin helhet ved overtakelse, jf. pkt. 4. For øvrig dekker partene hver sine utgifter i forbindelse med overdragelsen. Kjøpesummen er omforent mellom partene og det er ikke grunnlag for prisjustering selv om bygningens eller grunnens areal, eller andre forhold, skulle vise seg å avvike i forhold til det partene har lagt til grunn. Kjøpers rett til å fremme mangelsinnsigelser er uttømmende regulert i pkt. 8. 3. OPPGJØR Oppgjøret mellom partene foretas av megler. Alle innbetalinger forbundet med denne avtalen innbetales til meglers klientkonto nr. [ ]. Beløpet settes på rentebærende konto. Kjøper må sørge for at kjøpesummen og omkostninger er betalt på meglers konto eller er innkommet på klientkonto innen de tidspunkter som er angitt i pkt. 2 og pkt. 4. Oppgjør til megler fratar kjøper rådighet over oppgjørssummen. Megler har ugjenkallelig fullmakt til å forestå oppgjøret. Forsinket betaling medfører at det skal betales forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer i samsvar med forsinkelseslovens bestemmelser. Denne bestemmelsen gir ikke kjøper rett til å forlenge betalingsfristen utover den frist som er avtalt i pkt. 2. 4. OVERTAKELSE Overtagelse skal skje senest [dd.mm.yyyy]. Kjøper må ha oppfylt sine forpliktelser etter avtalen før eiendommen kan overtas. Overtakelse er betinget av godkjennelse som nevnt i pkt. xx (14). Selger vil ikke foreta ytterligere nedvasking eller rydding av eiendommen før overtakelse enn slik eiendommen fremsto ved visning. Låsmekanisme til kasundører blir demontert og fjernet av selger. Risikoen går over på kjøper ved overtagelse av eiendommen. Overtar kjøperen ikke til fastsatt tid, og årsaken ligger hos ham, har han risikoen fra det tidspunkt han kunne ha overtatt bruken. Når risikoen for eiendommen er gått over på kjøper, faller ikke hans plikt til å betale kjøpesummen bort ved at eiendommen blir totalt ødelagt eller skadet som følge av en hendelse som selger ikke svarer for. Når overtagelse er gjennomført, skal overtagelsesprotokoll signeres av begge parter. Kjøper og selger beholder hvert sitt eksemplar av overtagelsesprotokollen.
5. TINGLYSING/SIKKERHET Selger utsteder skjøte til kjøper samtidig med denne avtalens underskrift. Skjøtet skal oppbevares hos megler, som foretar tinglysning når kjøper har innbetalt kjøpesummen og omkostningene, jf. pkt. 2. All tinglysning av dokumenter på eiendommen skal foretas av megler. Dokumenter som skal tinglyses må snarest overleveres megler i undertegnet og tinglysningsklar stand. 6. HEFTELSER Tinglyste heftelser følger med eiendommen, jf. vedlegg 1. Det er tinglyst en Finansieringsavtale (vedlegg 1. a) og Tilleggsavtale (vedlegg 1. b) på eiendommen. Kjøper overtar alle rettigheter og forpliktelser som fremkommer av disse to tinglyste avtaler. Selgeren skal betale alle avgifter mv. som vedrører eiendommen og som er forfalt eller forfaller før avtalt overtakelsestidspunkt. 7. SELGERS OPPLYSNINGSPLIKT OG KJØPERS UNDERSØKELSEPLIKT/ KJØPERS BEKREFTELSER Selger er ikke kjent med krav eller rettigheter som begrenser eiendommens bruk eller utnyttelse, utover det som fremgår av gjeldende reguleringsplan med reguleringsvedtekter for eiendommen og eiendommens grunnboksblad. Kjøper bærer selv risiko og kostnader ved fremtidig bruk og utvikling av eiendommen, herunder regulerings- og bruksendringsrisiko. Selger skal etter overtakelsen leie eiendommen hos kjøper. Leietaker, Forsvarsbygg Markedsområde Trøndelag, og kjøper inngår særskilt avtale som regulerer leieforholdet, jf. vedlegg 5. Deler av taket har skader, jf. vedlegg 2. h og 2. i. Selger har gjennomført midlertidig tiltak for utbedring av taket. Etter leieperioden vil leietaker fjerne alle gjenstander og materiell i FDN-buret og rommet i front. I serverrommet blir server og koblingsskap for fiber og nettverkselektronikk fjernet. På mesanin ved paternoster blir begge koblingsskap med innhold tatt fjernet. Videre blir koblingsskap i brakke i høyhallen fjernet. Porttelefon blir også fjernet av selger. Adgangskontrollutstyr, kortlesere på dører og i port, sentraler for adgangskontroll blir fjernet. Når det gjelder alarmanlegget blir alarmsentral (hovedsentraler og undersentraler) og detektorer fjernet. Kameraovervåkning med kamera, lagringsenhet og skjermer blir tatt ned og fjernet av selger. Selger fjerner og beholder det som er ønskelig av løsøre og fastmontert utstyr innen utgangen av leieperioden. Selger gjennomfører i samarbeid med Norges Geotekniske Institutt en miljøundersøkelse på eiendommen, jf. vedlegg 7. Selger er ansvarlig for gjennomføring av eventuelle tiltak inklusive kostnader som vedtas av forurensingsmyndigheten. Dette gjelder også tiltak som kan tilbakeføres til selgers bruk og som evt. blir kartlagt ved riving av bygget innen 3 år fra leietakers fraflytting av eiendommen. Selger skal ha en vederlagsfri rett til adkomst og utføring av tiltak dersom det er påkrevd i vedtak fra forurensingsmyndigheten.
Når det gjelder de låssystem som kjøper overtar, kan selger ikke garantere for at det ikke er nøkler på avveie. Kjøper bekrefter følgende: Kjøper har på selgers oppfordring, og fortrinnsvis med bistand av fagkyndig, foretatt en grundig gjennomgang av eiendommens tekniske tilstand og har gjort seg kjent med alle de dokumenter og opplysninger selger har fremlagt i tilknytning til eiendommen. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han ble kjent med eller burde ha blitt kjent med ved besiktigelsen. Det samme gjelder andre forhold kjøper kjente eller måtte ha kjent til da avtalen ble inngått. Kjøper har satt seg inn i alle offentlige reguleringer m.v. som gjelder eiendommen. Kjøper har hatt anledning til å foreta de undersøkelser av eiendommen som han har ansett nødvendig. Kjøper har mottatt alle de dokumenter og opplysninger som kjøper har bedt om og som er tilgjengelige. 8. FORBEHOLD OM EIENDOMMENS TILSTAND Kjøperen har besiktiget eiendommen, jf. pkt. 7 ovenfor. Eiendommen selges som den var ved kjøpers besiktigelse ( as is ). Avhl 3-9 fravikes slik at kjøper ikke kan gjøre gjeldende at det foreligger skjulte mangler ved eiendommen, at selger ikke har oppfylt sin opplysningsplikt (avhl 3 7 og 3-8), eller at eiendommen er i dårligere stand enn det kjøper har lagt til grunn (avhl 3-9, siste punktum), jf. avhl. 2-1, første ledd. Kjøper kan heller ikke påberope at det foreligger mangler i henhold til avhl 4-17 og 4 18. Avhl 4-19 fravikes også, slik at den endelige reklamasjonsfristen settes til to år etter overtakelse. Det tas også forbehold mot at det foreligger feil i henhold til offentligrettslige krav, jf avhl 3 2, annet ledd. Avhl. 3-3 fravikes slik at selger fraskriver seg ethvert ansvar for eventuelle arealavvik som måtte fremkomme ved senere arealmålinger og et slikt eventuelt arealavvik kan ikke gjøres gjeldende som en mangel. Inventaret overdras, som eiendommen for øvrig, som den er ( as is ). Selger er ikke under noen omstendighet ansvarlig for mangler ved inventaret. Ovennevnte forhold er tatt hensyn til ved beregning av kjøpesummen. 9. MISLIGHOLD Selgeren har rett til å heve avtalen og kreve sitt tap dekket dersom kjøperen vesentlig misligholder betalingsbetingelsene eller øvrige forpliktelser etter denne avtalen. Forsinket oppgjør med mer enn 14 dager anses alltid som vesentlig mislighold og gir selger rett til å heve avtalen og selge eiendommen for kjøpers regning og risiko. Kjøper vil da i tillegg til renter bli belastet salgsomkostninger og differansen ved eventuell lavere salgssum i forbindelse med det nye salget av eiendommen som selgeren måtte foreta. Unnlatelse av å søke om konsesjon eller innsende egenerklæring om konsesjonsfrihet innen avtalte frister anses som vesentlig mislighold, som gir selger rett til å heve avtalen. Skulle en eventuell reklamasjon føre til at kjøper har krav som overstiger kjøpesummen, kan selger heve kjøpet. Partene bærer i dette tilfelle sine egne omkostninger, også inkludert investeringer i eiendommen.
10. FORSIKRING Selger er selvassurandør. Kjøper er forpliktet til å tegne fullverdiforsikring fra og med overtakelsesdagen. Blir imidlertid eiendommen ødelagt eller vesentlig skadet som følge av hendelser som selger ikke har ansvar for før risikoovergang, jf. pkt. 4, faller avtalen bort uten at kjøper kan kreve kompensasjon av selger. 11. EIENDOMMENS AVKASTNING OG KOSTNADER Selger har rett til den avkastning eiendommen gir til det tidspunkt kjøper overtar eiendommen. Til samme tid svarer selger for kostnadene ved eiendommen, med mindre kjøper ikke får overlatt bruken til fastsatt tid og årsaken ligger hos selger. Fordeling av eiendommens avkastning og kostnader settes opp av megler pr. overtakelsesdato. 12. VERNEBESTEMMELSER KULTURMINNER Forsvarsbygg (daværende FBT) og Riksantikvaren (RA) har sammen utarbeidet Landsverneplanen for Forsvaret (LVP). Planen er godkjent av Forsvarsdepartementet. Eiendommen er av selger ikke funnet verneverdig. Kjøper gjøres likevel oppmerksom på at eiendommen kan bli vurdert som verneverdig på regionalt nivå gjennom fylkeskonservatoren og/eller på lokalt nivå gjennom kommunen. Dersom eiendommen kreves vernet enten på regionalt eller lokalt nivå er dette forhold selger uvedkommende. 13. TVISTER Tvister som måtte oppstå mellom partene med utspring i denne avtale skal løses ved de alminnelige domstoler. Selgers rettssubjekt er Staten v/forsvarsdepartementet, PB 8026 Dep., 0032 Oslo. 14. SPESIELLE VILKÅR Dersom konsesjon ikke blir gitt, bortfaller avtalen uten at noen av partene kan kreve kompensasjon. Egenerklæring om konsesjonsfrihet må fremlegges senest ved overtagelse. Søknad om konsesjon skal være innsendt til kommunal myndighet senest 2 uker etter overtagelse av eiendommen. Eiendommen selges med forbehold om oppdragsgivers godkjennelse. Overtagelse kan skje når slik godkjennelse er gitt og kjøper har oppfylt sine forpliktelser etter avtalen. Det er en forutsetning at Trondheim kommune samtykker i salget, jf. Urådighetserklæringen av 11.02.2009, tinglyst den 24.09.2009 (vedlegg 1. c). Kommunen plikter å gi slikt samtykke dersom det tinglyses en pantobligasjon i eiendommen på de vilkår som fremkommer i Finansieringsavtalen av 2009, jf. Finansieringsavtalens pkt. 7 (vedlegg 1. a).
For det tilfellet at kommune ikke gir sitt samtykke til salget, eller urådighetserklæringen av 11.02.2009 ikke blir slettet, har kjøper rett til å heve kjøpet. Selger fraskriver seg ethvert erstatnings ansvar ved evt. hevning av kjøpet. 15. VEDLEGG Som vedlegg til denne avtalen følger: 1. Grunnbokutskrift og kopi av tinglyste heftelser, herunder - 1a) Finanseringsavtale av 2009-1b) Tilleggsavtale til Finansieringsavtale av 2010-1c) Urådighetserklæring av 11.02.2009, tinglyst den 24.09.2009 2. Takst utarbeidet av Optiman 16.12.13 med følgende vedlegg: a)kommunedelplan for Lade og Leangen av 21.08.13 med siste høringsfrist 07.11.13 b) Høringsuttalelse av 01.11.13 til kommunedelplan for Lade-Leangen av 21.08.13 c) Skaderapport av 11.06.13 vedr. taket utarbeidet av Sweco d) Notat av 11.09.13 vedr. prosjektering av midlertidig utbedring av taket - Sweco e) Rapport fra Norsk Heiskontrolls sikkerhetskontroll 11.01.11. f) Utskrift av registrert tilstandsanalyse fra Forsvarets interne vedlikeholdssystem pr 19.11.13. 3. Energirapport 4. Aktsomhetskart forurenset grunn utarbeidet av Trondheim kommune 2004 5. Tilbakeleieavtale med Forsvarsbygg 6. Mulighetsstudie - C-ALCEA AS/Arkitekturfabrikken AS 7. Teknisk notat 05.03.14 NGI -Oppsummering av resultat fra fase 1 kartlegging av forurensingssituasjonen 8. Reguleringsplan R0634p av 15.0.77 9. Salgsprospekt utarbeidet av Norion Næringsmegling AS
16. UNDERSKRIFTER Kjøper bekrefter med sin underskrift at ovennevnte dokumenter er lest og forstått. Denne kontrakten er utferdiget i to likelydende eksemplarer, hvorav hver av partene beholder hvert sitt eksemplar., / /2014 Harstad, / /2014 Som kjøper: Som selger: Trond Eliassen Seksjonssjef Skifte eiendom